司法考試練習題答案及詳解2020年3月1日，甲與乙簽訂《房屋買賣合同》，約定甲將其所有的位于某市A區(qū)的商品房（房產證號：×××）以200萬元價格出售給乙，乙應于合同簽訂當日支付定金50萬元，甲應于2020年6月1日前辦理過戶登記手續(xù)。合同簽訂后，乙依約支付50萬元，甲出具收據注明“定金”。2020年4月1日，甲因急需資金，又與丙簽訂《房屋買賣合同》，約定以220萬元價格將同一房屋出售給丙，丙當日支付全款220萬元，甲向丙交付房屋鑰匙，丙隨即裝修并入住，但未辦理過戶登記。2020年5月1日，甲為向丁銀行借款150萬元，將該房屋抵押給丁銀行，雙方簽訂《抵押合同》并辦理了抵押登記。乙得知甲“一房二賣”及抵押行為后，于2020年6月5日向法院提起訴訟，請求判令甲繼續(xù)履行合同并辦理過戶登記；丙主張其已實際占有房屋，應為所有權人，要求確認房屋歸其所有；丁銀行主張抵押權有效，若甲未按期還款，有權就房屋優(yōu)先受償。本案爭議焦點涉及合同效力、物權變動、抵押權設立及權利沖突解決，需結合《民法典》及相關司法解釋逐一分析。一、甲與乙、甲與丙房屋買賣合同的效力認定根據《民法典》第143條，民事法律行為有效需滿足行為人具有相應民事行為能力、意思表示真實、不違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定及公序良俗。甲作為房屋所有權人，與乙、丙簽訂合同時均具有完全民事行為能力，合同內容系雙方真實意思表示，且未違反法律強制性規(guī)定（如《城市房地產管理法》第38條“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”屬管理性規(guī)定，不影響合同效力），故兩份合同均合法有效?！耙晃锒u”不構成合同無效事由，僅涉及履行不能時的違約責任承擔。二、乙要求繼續(xù)履行合同的請求能否支持乙主張繼續(xù)履行的法律依據為《民法典》第577條（違約責任）及第580條（非金錢債務的繼續(xù)履行）。但繼續(xù)履行需滿足“法律上或事實上能夠履行”的條件。本案中，甲已將房屋抵押給丁銀行并辦理抵押登記，根據《民法典》第406條第1款，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，但需及時通知抵押權人；若抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得價款提前清償債務或提存?，F(xiàn)甲轉讓房屋給乙的行為發(fā)生在抵押設立前（乙合同簽訂于3月1日，抵押設立于5月1日），但乙要求過戶時房屋已存在有效抵押權。根據《民法典》第214條，不動產物權變動以登記為生效要件，若房屋上存在抵押權且未滌除（即未提前清償債務或經抵押權人同意），登記機關將不予辦理過戶登記，構成法律上的履行不能。因此，乙要求繼續(xù)履行的請求無法實現(xiàn)，只能依據《民法典》第580條第2款主張解除合同并要求甲承擔違約責任。三、丙主張房屋所有權的法律依據是否成立丙以“實際占有”為由主張所有權，需明確不動產物權變動規(guī)則。根據《民法典》第209條第1款，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案中，丙雖支付全款并實際占有房屋，但未辦理過戶登記，故未取得房屋所有權。其與甲之間的合同僅產生債權效力，丙可依據有效合同要求甲承擔違約責任（如賠償房屋差價損失），但不能主張物權意義上的所有權。需注意，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條（一般買受人）、第29條（消費者買受人）雖規(guī)定特定情形下未登記買受人可排除強制執(zhí)行，但該規(guī)定僅適用于執(zhí)行程序中的異議審查，不直接產生物權變動效力，且本案未涉及執(zhí)行程序，故丙不能據此主張所有權。四、丁銀行抵押權的效力及優(yōu)先受償權甲與丁銀行簽訂的《抵押合同》系雙方真實意思表示，且已辦理抵押登記（《民法典》第402條：以不動產抵押的，抵押權自登記時設立），故丁銀行的抵押權合法有效。根據《民法典》第394條，抵押權人在債務人不履行到期債務時，有權就抵押財產優(yōu)先受償。本案中，若甲未按期向丁銀行還款，丁銀行可依法行使抵押權，就房屋拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償。需注意，乙、丙作為房屋買受人，其債權屬于普通債權，根據“物權優(yōu)先于債權”原則，丁銀行的抵押權優(yōu)先于乙、丙的債權受償。五、乙、丙的救濟途徑及責任承擔（一）乙的救濟：乙支付的50萬元中，根據《民法典》第586條第2款，定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%（200萬元×20%=40萬元），超出部分（10萬元）不視為定金，應認定為預付款。甲違約導致合同無法履行，乙可依據《民法典》第587條要求甲雙倍返還定金（40萬元×2=80萬元），并返還預付款10萬元，合計90萬元。此外，乙若能證明因甲違約造成其他損失（如房價上漲導致的差價損失），可依據《民法典》第584條要求甲賠償。（二）丙的救濟：丙與甲的合同有效但無法履行（因房屋已抵押且未登記），丙可選擇解除合同并要求甲返還購房款220萬元及利息（按LPR計算），或要求甲賠償損失。損失范圍包括直接損失（裝修費用）和間接損失（房屋差價損失，即220萬元與起訴時房屋市場價值的差額）。需注意，若丙明知甲已將房屋出售給乙仍簽訂合同，可能構成惡意串通（《民法典》第154條），但題目未提及丙明知，故應認定丙為善意買受人，可主張全額賠償。六、權利沖突的最終處理順序本案中存在三重權利：乙的債權、丙的債權、丁銀行的抵押權。根據物權優(yōu)先于債權原則，丁銀行的抵押權優(yōu)先受償；乙、丙的債權作為普通債權，按比例受償（若甲財產不足以清償全部債務）。但需注意，若甲在抵押前已將房屋交付給丙，丙的占有可對抗甲的返還原物請求權（《民法典》第4