2025年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》練習(xí)題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某小區(qū)在前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按建筑面積預(yù)交2年”，該條款的法律效力為（）。A.有效，雙方自愿約定B.部分有效，預(yù)交期限不得超過1年C.無效，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》禁止性規(guī)定D.效力待定，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)追認(rèn)答案：C解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條，前期物業(yè)服務(wù)合同不得約定業(yè)主預(yù)交超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該條款因違反行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行月度檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)某樓層消防栓箱內(nèi)水帶缺失，正確的處理流程是（）。A.立即聯(lián)系業(yè)主賠償，未找到責(zé)任人則啟動(dòng)公共維修基金B(yǎng).記錄問題并上報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，24小時(shí)內(nèi)補(bǔ)充缺失水帶C.拍照留存后通知業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)處理D.標(biāo)注“故障”標(biāo)識，待季度大檢時(shí)統(tǒng)一維修答案：B解析：消防設(shè)施屬于公共安全設(shè)施，根據(jù)《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第二十八條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每日進(jìn)行防火巡查，每月全面檢查。發(fā)現(xiàn)缺失應(yīng)立即記錄并24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，確保設(shè)施完好有效。3.業(yè)主王某將住宅改為美容工作室，未向相關(guān)部門報(bào)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，首先應(yīng)采取的措施是（）。A.直接關(guān)閉工作室電源，阻止經(jīng)營B.向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，由業(yè)委會(huì)處理C.書面通知王某停止違規(guī)行為并恢復(fù)原狀D.向規(guī)劃部門舉報(bào)，申請行政處罰答案：C解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意并報(bào)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先履行告知義務(wù)，書面要求整改；若拒不改正，再向相關(guān)部門報(bào)告。4.某小區(qū)電梯因維保單位操作失誤導(dǎo)致故障停運(yùn)，業(yè)主集體投訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確應(yīng)對步驟是（）。A.立即向業(yè)主致歉，承諾24小時(shí)修復(fù)，聯(lián)系維保單位緊急處理B.要求維保單位承擔(dān)全部責(zé)任，拒絕向業(yè)主解釋C.統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失，直接從維保保證金中扣除賠償款D.張貼公告說明責(zé)任在維保單位，與物業(yè)無關(guān)答案：A解析：根據(jù)《特種設(shè)備安全法》第三十八條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為電梯使用單位，對電梯安全負(fù)首要責(zé)任。出現(xiàn)故障應(yīng)第一時(shí)間安撫業(yè)主，協(xié)調(diào)維保單位搶修，并及時(shí)通報(bào)進(jìn)展，而非推諉責(zé)任。5.業(yè)主李某未交2023年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，理由是“公共區(qū)域衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴追討時(shí)，需重點(diǎn)提供的證據(jù)是（）。A.李某簽署的《臨時(shí)管理規(guī)約》B.2023年每月的衛(wèi)生檢查記錄及整改臺賬C.其他業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的收據(jù)D.物業(yè)服務(wù)合同中“欠費(fèi)追責(zé)”條款答案：B解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需證明已按合同約定提供服務(wù)。衛(wèi)生檢查記錄及整改臺賬可直接證明服務(wù)履行情況，是關(guān)鍵證據(jù)。6.某小區(qū)地下車庫因暴雨積水，導(dǎo)致業(yè)主車輛被淹。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任認(rèn)定依據(jù)是（）。A.只要車庫有排水設(shè)施，物業(yè)無責(zé)B.若已提前發(fā)布預(yù)警并啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，可減輕責(zé)任C.業(yè)主未購買車輛保險(xiǎn)，物業(yè)不承擔(dān)賠償D.暴雨屬不可抗力，物業(yè)完全免責(zé)答案：B解析：《民法典》第一百八十條規(guī)定，不可抗力可部分或全部免責(zé)，但需證明已盡到合理注意義務(wù)。若物業(yè)提前預(yù)警、疏通排水、設(shè)置擋水板等，可視為履行管理職責(zé)，減輕賠償責(zé)任；若因日常維護(hù)不到位（如排水泵故障）導(dǎo)致積水，則需擔(dān)責(zé)。7.新入職的物業(yè)客服人員在處理業(yè)主投訴時(shí)，正確的溝通方式是（）。A.“您反映的問題我們解決不了，建議找業(yè)委會(huì)”B.“我理解您的著急，我們馬上派專人核實(shí)，1小時(shí)內(nèi)給您反饋”C.“之前的客服怎么處理的？您找他去”D.“其他業(yè)主都沒意見，就您事多”答案：B解析：投訴處理需遵循“共情響應(yīng)跟進(jìn)”原則。B選項(xiàng)體現(xiàn)了對業(yè)主情緒的理解，并明確了響應(yīng)時(shí)間，符合《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中“投訴處理及時(shí)率≥95%”的要求。8.某小區(qū)《管理規(guī)約》規(guī)定“寵物需佩戴嘴套，違者罰款200元”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違規(guī)業(yè)主實(shí)施罰款的行為（）。A.合法，管理規(guī)約有明確約定B.不合法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無行政處罰權(quán)C.部分合法，罰款需上交業(yè)主大會(huì)D.效力待定，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)追認(rèn)答案：B解析：根據(jù)《行政處罰法》第十七條，行政處罰權(quán)由行政機(jī)關(guān)或法律授權(quán)的組織行使。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為民事主體，無權(quán)設(shè)定罰款，該條款無效。9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)公共區(qū)域投放智能快遞柜，收益的歸屬是（）。A.全部歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因提供場地管理B.全部歸業(yè)主共有，扣除合理成本后納入公共收益C.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與快遞柜公司平分D.歸建設(shè)單位，因設(shè)施屬開發(fā)商所有答案：B解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定，利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。公共區(qū)域?qū)贅I(yè)主共有，快遞柜收益應(yīng)納入公共收益。10.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)擬表決“電梯更新方案”，應(yīng)滿足的通過條件是（）。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且業(yè)主人數(shù)1/2以上同意B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且業(yè)主人數(shù)2/3以上同意C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且業(yè)主人數(shù)3/4以上同意D.全體業(yè)主一致同意答案：B解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（電梯更新屬此范疇），需由專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意（即雙2/3參與+雙過半同意）。11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)綠化進(jìn)行改造時(shí)，需重點(diǎn)避免的違規(guī)行為是（）。A.移除枯死的樹木前未向園林部門報(bào)備B.將公共綠地改為停車位C.選用本地易養(yǎng)護(hù)的植物品種D.調(diào)整綠化帶布局前公示改造方案答案：B解析：《城市綠化條例》第二十條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得擅自占用城市綠化用地。將公共綠地改為停車位屬擅自占用，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并辦理相關(guān)審批手續(xù)，否則違規(guī)。12.業(yè)主裝修時(shí)擅自拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理流程是（）。A.立即制止，要求恢復(fù)原狀；拒不改正的，向住建部門報(bào)告B.收取裝修保證金作為抵押，允許繼續(xù)施工C.聯(lián)系裝修公司協(xié)商，由裝修公司承擔(dān)責(zé)任D.張貼公告批評業(yè)主，限制其進(jìn)入小區(qū)答案：A解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定，禁止拆除承重結(jié)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)立即制止，下達(dá)《整改通知書》；若業(yè)主拒不改正，應(yīng)向建設(shè)行政主管部門報(bào)告，由行政部門依法處理。13.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行酬金制，2023年實(shí)際支出120萬元，預(yù)收150萬元，結(jié)余30萬元的處理方式是（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，作為管理酬金B(yǎng).全部返還業(yè)主，按面積分?jǐn)侰.結(jié)轉(zhuǎn)下一年度使用，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意D.用于補(bǔ)充公共維修基金答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條規(guī)定，酬金制下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬代管性質(zhì)，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。結(jié)余資金可結(jié)轉(zhuǎn)下年使用，但需在物業(yè)服務(wù)合同中約定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定《突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案》時(shí)，核心內(nèi)容不包括（）。A.與社區(qū)、疾控中心的聯(lián)動(dòng)機(jī)制B.公共區(qū)域消毒頻次及標(biāo)準(zhǔn)C.業(yè)主個(gè)人健康信息收集與使用D.防疫物資儲(chǔ)備種類及數(shù)量答案：C解析：根據(jù)《個(gè)人信息保護(hù)法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收集業(yè)主健康信息需取得明確同意，且僅限必要范圍。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)聚焦公共防控措施（如消毒、聯(lián)動(dòng)、物資），而非個(gè)人信息收集，后者需單獨(dú)制定合規(guī)流程。15.某小區(qū)因開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致地下室滲水，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修。正確的處理方式是（）。A.啟動(dòng)公共維修基金維修，由業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用B.聯(lián)系開發(fā)商履行保修責(zé)任，協(xié)調(diào)維修事宜C.告知業(yè)主自行聯(lián)系開發(fā)商，物業(yè)無責(zé)任D.從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支維修費(fèi)用答案：B解析：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，建設(shè)工程的最低保修期限內(nèi)，施工單位或開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理方，應(yīng)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商維修，而非直接使用維修基金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)。16.業(yè)主大會(huì)召開時(shí)，某業(yè)主委托鄰居代為投票，需提供的材料是（）。A.鄰居的身份證復(fù)印件B.業(yè)主的授權(quán)委托書（需簽字或蓋章）C.業(yè)主與鄰居的親屬關(guān)系證明D.業(yè)主的購房合同復(fù)印件答案：B解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十五條規(guī)定，業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，需出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限，并由委托人簽字或蓋章。17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)開展“垃圾分類積分兌換”活動(dòng)，需重點(diǎn)注意的是（）。A.積分規(guī)則需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過B.兌換物品費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出C.活動(dòng)宣傳需突出物業(yè)企業(yè)品牌D.分類標(biāo)準(zhǔn)需與當(dāng)?shù)爻枪懿块T一致答案：D解析：《生活垃圾分類制度實(shí)施方案》要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合屬地管理，執(zhí)行當(dāng)?shù)乩诸悩?biāo)準(zhǔn)?；顒?dòng)規(guī)則需與行政主管部門要求一致，否則可能因標(biāo)準(zhǔn)沖突導(dǎo)致管理混亂。18.某小區(qū)電梯維保合同到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬重新招標(biāo)，正確的流程是（）。A.直接續(xù)聘原維保單位，無需招標(biāo)B.制定招標(biāo)文件→發(fā)布招標(biāo)公告→資格預(yù)審→評標(biāo)→定標(biāo)C.邀請3家以上維保單位協(xié)商，選擇報(bào)價(jià)最低的D.由業(yè)主委員會(huì)直接指定維保單位答案：B解析：根據(jù)《政府采購法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購特種設(shè)備維保服務(wù)（屬重要專項(xiàng)服務(wù)），應(yīng)通過公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式，流程包括制定文件、發(fā)布公告、資格審查、評標(biāo)定標(biāo)等環(huán)節(jié)。19.業(yè)主因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確應(yīng)對是（）。A.對該業(yè)主斷水?dāng)嚯姶呃UB.向法院起訴要求支付物業(yè)費(fèi)，同時(shí)告知業(yè)主可另案起訴開發(fā)商C.聯(lián)合其他業(yè)主施壓，限制其使用公共設(shè)施D.降低對該業(yè)主的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持（房屋質(zhì)量屬開發(fā)商責(zé)任）。物業(yè)應(yīng)通過訴訟追討物業(yè)費(fèi)，同時(shí)引導(dǎo)業(yè)主通過另案解決質(zhì)量問題。20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)時(shí)，培訓(xùn)內(nèi)容不包括（）。A.滅火器的使用方法B.火災(zāi)中如何組織業(yè)主逃生C.消防控制室設(shè)備操作流程D.員工個(gè)人家庭防火知識答案：D解析：《社會(huì)消防安全教育培訓(xùn)規(guī)定》第十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對員工開展本單位、本崗位的消防安全知識培訓(xùn)，重點(diǎn)是設(shè)施操作、應(yīng)急處置等，個(gè)人家庭防火知識不屬于必須培訓(xùn)內(nèi)容。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中，應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)的共用設(shè)施設(shè)備包括（）。A.小區(qū)門禁系統(tǒng)B.業(yè)主自用空調(diào)外機(jī)C.消防噴淋系統(tǒng)D.地下車庫照明E.業(yè)主室內(nèi)墻面答案：ACD解析：物業(yè)承接查驗(yàn)的對象是共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第九條）。業(yè)主自用部分（如空調(diào)外機(jī)、室內(nèi)墻面）不屬于查驗(yàn)范圍。22.下列屬于業(yè)主大會(huì)職責(zé)的有（）。A.選舉業(yè)主委員會(huì)委員B.制定《管理規(guī)約》C.決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘D.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作E.處理個(gè)別業(yè)主違規(guī)裝修答案：ABCD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)職責(zé)包括制定規(guī)約、選舉業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)、監(jiān)督業(yè)委會(huì)等。處理違規(guī)裝修屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)。23.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間的義務(wù)包括（）。A.對進(jìn)入小區(qū)人員查驗(yàn)健康碼B.每日對公共區(qū)域消毒并記錄C.收集業(yè)主核酸檢測結(jié)果并上報(bào)D.為隔離業(yè)主提供生活物資代購E.限制未接種疫苗業(yè)主進(jìn)入小區(qū)答案：ABD解析：根據(jù)《傳染病防治法》及防疫政策，物業(yè)需配合查驗(yàn)、消毒、協(xié)助生活保障，但不得擅自收集核酸結(jié)果（需業(yè)主自愿）或限制未接種疫苗人員進(jìn)入（接種非強(qiáng)制）。24.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成包括（）。A.管理服務(wù)人員的工資、社保B.小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤D.公共區(qū)域水電費(fèi)用E.業(yè)主室內(nèi)維修費(fèi)用答案：ABD解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定，成本包括人員費(fèi)用、共用部位設(shè)施維護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共能耗等。企業(yè)利潤屬酬金制下的單獨(dú)列支，業(yè)主自用部分維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴時(shí)，應(yīng)遵循的原則有（）。A.及時(shí)響應(yīng)，避免矛盾升級B.分清責(zé)任，維護(hù)企業(yè)利益C.記錄完整，留存處理證據(jù)D.公開所有投訴內(nèi)容及處理結(jié)果E.對業(yè)主情緒表示理解和共情答案：ACE解析：投訴處理原則包括及時(shí)響應(yīng)、共情溝通、記錄歸檔。公開所有投訴內(nèi)容可能侵犯業(yè)主隱私，分清責(zé)任需客觀而非片面維護(hù)企業(yè)利益。26.某小區(qū)發(fā)生電梯困人事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)急處理措施包括（）。A.立即啟動(dòng)電梯應(yīng)急救援預(yù)案B.撥打119請求專業(yè)救援C.安撫被困人員情緒，告知已在救援D.記錄事件時(shí)間、地點(diǎn)、處理過程E.事后對電梯進(jìn)行全面檢查并公示結(jié)果答案：ACDE解析：電梯困人時(shí)，應(yīng)首先聯(lián)系電梯維保單位（而非直接119），啟動(dòng)預(yù)案，安撫被困人員，記錄過程，事后檢查并公示。27.下列行為中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需承擔(dān)賠償責(zé)任的有（）。A.未及時(shí)清理樓道堆放的雜物，導(dǎo)致業(yè)主絆倒受傷B.監(jiān)控設(shè)備損壞期間，業(yè)主車輛在小區(qū)被盜C.臺風(fēng)天未關(guān)閉公共窗戶，雨水滲入業(yè)主室內(nèi)造成損失D.按合同約定對消防設(shè)施進(jìn)行月度檢查，仍發(fā)生火災(zāi)E.業(yè)主自行安裝的防盜網(wǎng)脫落砸傷行人答案：ABC解析：物業(yè)因未盡管理義務(wù)（如未清理雜物、監(jiān)控?fù)p壞、未關(guān)窗戶）導(dǎo)致?lián)p失需擔(dān)責(zé)；按合同履行檢查義務(wù)的火災(zāi)屬不可抗力或意外，物業(yè)無責(zé)；業(yè)主自用設(shè)施問題由業(yè)主擔(dān)責(zé)。28.業(yè)主委員會(huì)換屆選舉時(shí)，候選人需滿足的條件包括（）。A.具有完全民事行為能力B.未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)C.本人或近親屬未在本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職D.擁有小區(qū)內(nèi)兩套以上房產(chǎn)E.熱心公益，具備一定組織能力答案：ABCE解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條規(guī)定，候選人需具備完全民事行為能力、未欠物業(yè)費(fèi)、與物業(yè)無利害關(guān)系、熱心公益等，無“擁有多套房產(chǎn)”要求。29.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定《社區(qū)文化活動(dòng)方案》時(shí)，應(yīng)考慮的因素有（）。A.業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)和興趣偏好B.活動(dòng)預(yù)算及經(jīng)費(fèi)來源C.活動(dòng)場地的安全性D.與社區(qū)居委會(huì)的協(xié)作E.活動(dòng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳的促進(jìn)作用答案：ABCD解析：社區(qū)文化活動(dòng)需結(jié)合業(yè)主需求、預(yù)算、安全及社區(qū)聯(lián)動(dòng)，以提升業(yè)主滿意度為目標(biāo)，不應(yīng)以促收費(fèi)為直接目的。30.下列關(guān)于公共維修基金使用的說法，正確的有（）。A.需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主同意B.用于屋頂防水、電梯大修等共用部位設(shè)施維修C.維修項(xiàng)目完成后需公示費(fèi)用明細(xì)D.未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)企業(yè)代管E.緊急情況下可不經(jīng)業(yè)主表決直接使用答案：BCE解析：公共維修基金使用需雙2/3參與表決+雙過半同意（非直接2/3同意）；未成立業(yè)主大會(huì)的，由住建部門代管；緊急情況下（如電梯故障危及安全）可直接申請使用。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：某小區(qū)建于2018年，共6棟高層住宅，業(yè)主約800戶。2024年8月，業(yè)主反映3號樓電梯頻繁故障（1個(gè)月內(nèi)停運(yùn)5次），部分業(yè)主因被困電梯產(chǎn)生恐慌情緒，在業(yè)主群中集體要求更換電梯。物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：電梯為2018年出廠，型號為XX2000，原開發(fā)商選定的維保單位為A公司（合同2023年底到期），現(xiàn)由B公司提供維保服務(wù)（2024年1月新簽合同）。經(jīng)技術(shù)檢測，電梯故障原因?yàn)椴糠至悴考匣▽僬p耗），需更換主板、門機(jī)等部件，費(fèi)用約15萬元；若整體更換電梯，費(fèi)用約50萬元。問題：1.分析業(yè)主集體要求更換電梯的合理性。（5分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理業(yè)主訴求？請列出具體步驟。（10分）3.若使用公共維修基金支付維修費(fèi)用，需履行哪些程序？（5分）答案：1.合理性分析：業(yè)主因電梯頻繁故障產(chǎn)生擔(dān)憂具有合理性，但要求“更換電梯”需結(jié)合實(shí)際情況判斷。根據(jù)檢測結(jié)果，故障原因?yàn)榱悴考匣ㄕp耗），通過更換主板、門機(jī)等部件可修復(fù)，未達(dá)到必須整體更換的程度（如結(jié)構(gòu)損壞、無配件維修等）。因此，業(yè)主訴求部分合理，但需引導(dǎo)其接受維修方案。（5分）2.處理步驟：①溝通安撫：物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理牽頭召開3號樓業(yè)主座談會(huì)，解釋檢測結(jié)果及維修方案，說明更換零部件的必要性和整體更換的過度性，緩解恐慌情緒。（2分）②專家論證：邀請?zhí)胤N設(shè)備檢測機(jī)構(gòu)出具書面檢測報(bào)告，組織業(yè)主代表、業(yè)委會(huì)成員現(xiàn)場查看電梯運(yùn)行狀況，確認(rèn)維修可行性。（2分）③方案公示：將維修方案（費(fèi)用15萬元、工期7天）、更換電梯方案（費(fèi)用50萬元、工期30天）在小區(qū)公告欄及業(yè)主群公示，征求業(yè)主意見。（2分）④表決實(shí)施：經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決（雙2/3參與+雙過半同意）選擇維修方案后，與B公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，監(jiān)督其在7天內(nèi)完成部件更換。（2分）⑤結(jié)果反饋：維修完成后，邀請業(yè)主代表參與電梯驗(yàn)收，公示維修費(fèi)用明細(xì)及驗(yàn)收報(bào)告，在業(yè)主群通報(bào)處理結(jié)果。（2分）3.公共維修基金使用程序：①制定使用方案：物業(yè)企業(yè)聯(lián)合業(yè)委會(huì)制定《3號樓電梯維修基金使用方案》，明確維修內(nèi)容、費(fèi)用、分?jǐn)偡绞?。?分）②業(yè)主表決：召開業(yè)主大會(huì)，對方案進(jìn)行表決（需專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上業(yè)主參與，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意）。（2分）③備案申請：表決通過后，向物業(yè)所在地住建部門提交申請表、表決結(jié)果、維修合同等材料，申請使用維修基金。（1分）④資金撥付：住建部門審核通過后，將維修基金劃至維修單位賬戶；維修完成并驗(yàn)收合格后，撥付剩余款項(xiàng)。（1分）案例二：2024年10月，某小區(qū)業(yè)主張某在裝修時(shí)，將廚房與陽臺之間的承重墻拆除，改為開放式廚房。物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)，立即下發(fā)《整改通知書》，要求3日內(nèi)恢復(fù)原狀。張某未予理會(huì)，繼續(xù)施工。10月15日，物業(yè)企業(yè)向當(dāng)?shù)刈〗ú块T報(bào)告。10月20日，住建部門認(rèn)定張某違規(guī)，下達(dá)《行政處罰決定書》，要求10日內(nèi)恢復(fù)承重墻并罰款5000元。張某不服，以“物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉裝修”為由拒絕整改，并起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)“侵犯業(yè)主權(quán)益”。問題：1.張某的訴訟請求是否成立？說明理由。（5分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本案中的行為是否存在過錯(cuò)？為什么？（5分）3.若張某拒不恢復(fù)承重墻，可能引發(fā)哪些法律后果？（10分）答案：1.訴訟請求不成立。（1分）理由：根據(jù)《民法典》第二百七十二條及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條，業(yè)主裝修不得損害建筑主體結(jié)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》，有權(quán)對違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止并報(bào)告行政部門，屬履行管理職責(zé)，不構(gòu)成侵權(quán)。（4分）2.不存在過錯(cuò)。（1分）理由：物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修后，立即下發(fā)《整改通知書》（履行告知義務(wù)），張某拒不整改后向住建部門報(bào)告（履行報(bào)告義務(wù)），符合《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十四條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)制止并報(bào)告有關(guān)部門”的規(guī)定，已盡管理責(zé)任。（4分）3.法律后果：①行政責(zé)任：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六十九條，張某可能被住建部門責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下罰款（原處罰5000元可能過輕，需按法規(guī)調(diào)整）。（3分）②民事責(zé)任：若因拆除承重墻導(dǎo)致建筑物安全隱患或其他業(yè)主損失（如墻體裂縫、房屋貶值），受影響業(yè)主可依據(jù)《民法典》第一千一百六十五條起訴張某，要求