中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級：問題、特征與對策高波（南京大學經(jīng)濟學院)中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級：問題、特征與對策一、上一個“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場問題二、下一個“黃金十年”及房地產(chǎn)業(yè)的特征三、促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干建議

一、上一個“黃金十年”引發(fā)的房地產(chǎn)市場問題“黃金十年”的表現(xiàn)2000～2011年，5個房地產(chǎn)業(yè)指標：房地產(chǎn)開發(fā)投資竣工面積商品房銷售面積全國平均房價商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額對經(jīng)濟增長的貢獻巨大圖12000～2011年中國房地產(chǎn)市場變化

上一個“黃金十年”積累的房地產(chǎn)市場問題1.房地產(chǎn)泡沫嚴重伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”的高速增長，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場積累了不同程度的房地產(chǎn)泡沫。緊縮性房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是擠壓泡沫。高波、王輝龍、李偉軍：《中國30個大中城市房地產(chǎn)泡沫：基于預(yù)期均衡價格模型分析》，南京大學經(jīng)濟學院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學系討論稿。/intro.php?id=j13&sel2=x&id2=151圖2表示2001～2010年30個樣本城市的房地產(chǎn)泡沫走勢。2003年以前，所有樣本城市的房地產(chǎn)泡沫都在10%以下。2004年，有3個城市房地產(chǎn)泡沫超過10%。2005年，上海房地產(chǎn)泡沫最高達到23.3%，有8個城市房地產(chǎn)泡沫處于10%～20%，房地產(chǎn)泡沫開始加速膨脹。2009年，房地產(chǎn)泡沫膨脹嚴重。高波、陳健、鄒琳華，2012年：《區(qū)域房價差異、勞動力流動與產(chǎn)業(yè)升級》，《經(jīng)濟研究》第1期。2.房地產(chǎn)市場波動劇烈房地產(chǎn)市場調(diào)整的本質(zhì)是房地產(chǎn)周期波動規(guī)律決定的。房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)市場曲線圍繞著市場均衡水平上下波動，而呈現(xiàn)出相似性、重復性、循環(huán)性特征的一種規(guī)律。在房地產(chǎn)周期波動過程中，可以清晰地觀察到房地產(chǎn)業(yè)擴張與收縮相交替的兩大階段和復蘇、繁榮、衰退、蕭條循環(huán)往復的四個環(huán)節(jié)。盡管每一輪房地產(chǎn)周期波動也可能存在一定的差別，但其本質(zhì)特征是不變的。房地產(chǎn)周期波動是一個上升與下降、擴張與收縮不斷往復運動的過程。O房地產(chǎn)業(yè)增長時間EDCBA圖3房地產(chǎn)周期波動過程圖4北京增量商品房銷售情況圖5廣州增量商品房銷售情況

圖612年左右的中國房地產(chǎn)價格周期注：BP濾波帶通寬度為（PL＝9，PU＝13）。

圖72－4年的中國房地產(chǎn)價格周期注：系列BP濾波帶通寬度為（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整以來，房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)小幅萎縮，房價小幅下調(diào)。2011年部分城市交易量大幅萎縮，部分樓盤降價幅度較大。近期宏觀經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，全國房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整，部分一、二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈，但房地產(chǎn)泡沫仍未有效擠出，一旦市場復蘇潛在風險更大。何時全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復蘇？3.政府住房保障職責模糊、職能不強，住房保障嚴重不足4.房地產(chǎn)市場體制轉(zhuǎn)型不到位，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制存在嚴重缺陷缺乏經(jīng)驗習慣利用行政手段房地產(chǎn)稅制不健全城市土地制度不完善：土地財政

二、下一個“黃金十年”及房地產(chǎn)業(yè)的特征還會有下一個房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”嗎？（1）中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，中國經(jīng)濟增長“去房地產(chǎn)化”是不現(xiàn)實的。從當前世界科技和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動向來看，“物聯(lián)網(wǎng)”、“云計算”和“智慧地球”等新興技術(shù)將極大地改變?nèi)祟惿a(chǎn)、生活和創(chuàng)新方式。新能源、新材料、新醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、航空航天等產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要靠房地產(chǎn)業(yè)支持，未來十年更不可能替代房地產(chǎn)業(yè)。（2）城市化過程，是與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)關(guān)系最緊密的因素。2011年底，中國城市化率首次超過50%，成為城市國家，達到51.3%，但與基本完成城市化過程，城市化率達到70%，還有較大的成長空間。圖9中國城市化的“納瑟姆曲線”

城市發(fā)展“納瑟姆曲線”規(guī)律顯示，當城市化水平達到30%的臨界值時，將進入加速城市化階段。我國城市化進程的第一個拐點出現(xiàn)在1996年，城市化正在從數(shù)量擴張階段向質(zhì)量提升階段轉(zhuǎn)化，依據(jù)納瑟姆曲線預(yù)測第二個拐點將出現(xiàn)在2030年左右。中國大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)期至少還將持續(xù)10年到15年。（3）從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)消費發(fā)展空間大。發(fā)達國家和地區(qū)住房消費在總消費支出中所占比例通常達到20%～30%，而中國城鎮(zhèn)居民居住類支出占總消費支出的比重僅為13%左右。中國正在實施的擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，重點是擴大消費需求，這就意味著，隨著收入水平的進一步提高人們將會把更多的支出用于住房消費。由此可見，在國家政局穩(wěn)定和世界經(jīng)濟不出現(xiàn)大的動蕩的條件下，有效擠壓房地產(chǎn)泡沫和防范房地產(chǎn)風險，將使中國房地產(chǎn)業(yè)迎來再一個“黃金十年”。房地產(chǎn)業(yè)特征1．行業(yè)集中度提高，品牌企業(yè)由大變強行業(yè)集中度與準入壁壘逐漸提高，將壓縮中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場空間，但對處于優(yōu)勢的品牌企業(yè)，市場的重新洗牌整合卻帶來機遇。優(yōu)勝劣汰將推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。2．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸由成長階段走向成熟階段。隨著房地產(chǎn)業(yè)進入成熟階段，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著從單一開發(fā)到“開發(fā)+持有+服務(wù)”的多元模式轉(zhuǎn)型階段，貫穿于房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計、建筑和維護等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)迎來發(fā)展的良機。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括土地中介、房地產(chǎn)中介、不動產(chǎn)估價和物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融中介等行業(yè)。3．大交通框架的形成和發(fā)展，使城際聯(lián)系緊密，城市群成長加速，人的流動將緩解房價上漲壓力從總的趨勢看，全國范圍內(nèi)的交通條件都得到了顯著的改善。便利的交通條件使得工作地域與生活地域的分離成為可能。隨著中國高速鐵路的飛速發(fā)展，長三角地區(qū)本就暢通的交通運輸條件變得更為便利。由于上海、南京、杭州等城市房價較高，人們選擇移居靠近這些大城市的縣城乃至小城鎮(zhèn)生活也變得逐漸流行，較高的工資水平與較低的生活成本可以兼得。圖10

蘇南交通地圖4．房地產(chǎn)開發(fā)空間由東部向中西部、大中城市向中小城市和小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移由于土地資源的有限供給與不可替代性，目前一些大城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近飽和，大規(guī)模開發(fā)階段難以維持。相對于大城市土地資源的產(chǎn)業(yè)、人口承載力，在三、四、五線城市、縣城以及中小城鎮(zhèn)，土地資源尚算富裕，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了空間上的可能。圖11深圳增量商品房銷售情況圖12南京增量商品房銷售情況圖13杭州增量商品房銷售情況5.存量房地產(chǎn)交易占比不斷增加，存量房地產(chǎn)市場地位上升圖14上海市商品房交易情況三、促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干建議（一）第三次工業(yè)革命與低碳地產(chǎn)開發(fā)綠色科技為領(lǐng)先的第三次工業(yè)革命。第一大支柱：從化石燃料結(jié)構(gòu)向可再生能源轉(zhuǎn)型。第二大支柱：用世界各地建筑收集分散的可再生能源。第三大支柱：在建筑和其他基礎(chǔ)設(shè)施中使用氫和其他可儲存基礎(chǔ)來儲存這些可再生新能源。第四大支柱：互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)革命與可再生能源相結(jié)合所建立起來的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（能源互聯(lián)網(wǎng)）。第五大支柱：以插電式或燃料電池動力為交通工具的交通物流網(wǎng)絡(luò)。（二）商業(yè)模式創(chuàng)新1.大型房地產(chǎn)公司2.中小開發(fā)企業(yè)：情況復雜，可以根據(jù)自己的實際情況，做出決策。A.繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品多樣化；樹立品牌；做好產(chǎn)品，提高性價比；空間合理布局；從長期考慮，適當開發(fā)、持有持有型物業(yè)。B.轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，甚至其他行業(yè)（三）加快房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，使之與房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)房地產(chǎn)金融業(yè)是中國房地產(chǎn)業(yè)未來的一個重要的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段創(chuàng)新，加大股權(quán)融資、信托融資與債券融資的比例。存量房地產(chǎn)的交易需要借助金融工具，如房地產(chǎn)的擔保等等。盡管美國的經(jīng)驗教訓告訴我們房地產(chǎn)證券化不能走過頭，尤其不能大量制造“有毒資產(chǎn)”，但并不意味著房地產(chǎn)金融業(yè)不需要發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)的未來：REITs（四）促進房地產(chǎn)市場體制轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是推進房地產(chǎn)市場體制改革和轉(zhuǎn)型改革和完善城市土地使用制度完善差別化、區(qū)域性的貨幣政策建立新型房地產(chǎn)稅制改革和完善城市土地使用制度1.“雙控”模式，增加有效供給北京推出所謂“雙控”模式。一是控制單宗商品住宅用地出讓規(guī)模。二是控制企業(yè)在一定時期內(nèi)取得的商品住宅用地規(guī)模。2.“限地價、競房價”3.“限房價、競地價”4.“凈地出讓”中共中央的“十二五建議”中提出“改革要有頂層設(shè)計”。中國房地產(chǎn)稅制改革已進入基礎(chǔ)性制度建設(shè)階段，必須按照現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，構(gòu)建房地產(chǎn)稅制。如何改革？“國際經(jīng)驗+中國國情+中國經(jīng)驗”從全球范圍來看，大多數(shù)國家都具備完善的房地產(chǎn)稅法，各級政府對稅種的管理權(quán)屬明確，保證了房地產(chǎn)稅收征管的嚴肅性。大多數(shù)國家的房地產(chǎn)稅政策實行“寬稅基、簡稅種、低稅率”的原則。房地產(chǎn)稅屬地方稅種，房地產(chǎn)稅收入主要用于為社區(qū)更好地提供公共服務(wù)。地方政府有了獨立自主的稅收來源，并將地方政府的稅收和財政支出更直接地聯(lián)系起來，促使地方政府作出正確的財政決策，從而可以最大化公共開支所帶來的效益。房地產(chǎn)稅種一般包括保有稅、取得稅和所得稅三大類，以保有稅為主，通常是本級地方財政收入的主要來源。在房地產(chǎn)稅制設(shè)計和征管過程中，地方政府有很大的自主權(quán)。一般由中央政府制定稅基，地方政府可以根據(jù)本地的特殊情況選擇稅率，并確定一定的減免范圍。這也是中國房地產(chǎn)稅制改革的方向。由房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收為主轉(zhuǎn)換為以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收為主，是一個漸進的過程。采取漸進式改革，決不能選擇激進式改革。實行雙軌制，最終雙軌制并軌，走向單軌制。短期我國全面開征房地產(chǎn)稅的條件不成熟，而局部開征房地產(chǎn)稅的條件已經(jīng)具備。根據(jù)中央“改革要有頂層設(shè)計”的指示精神，在總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，制定統(tǒng)一開征新購房產(chǎn)稅的改革方案。所謂統(tǒng)一開征新購房地產(chǎn)稅，是指在全國范圍內(nèi)借鑒上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點方案，對居民新購商品房超免稅標準部分按規(guī)定開征房產(chǎn)稅。統(tǒng)一開征新購房地產(chǎn)稅，在未來一、兩年房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)復蘇的時候，開始在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一開征新購房產(chǎn)稅，即對居民新購商品房超免稅標準部分按規(guī)定開征房地產(chǎn)稅。

開征房地產(chǎn)稅的初期，對本市居民家庭在本市新購的人均面積超過60平方米以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房征收房產(chǎn)稅。每年按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。稅率0.4%～0.6%。最終過渡到按房地產(chǎn)評估價的一定比例（70%左右）計算繳納。稅率可根據(jù)房地產(chǎn)市場運行的實際情況進行調(diào)整。在條件成熟時，根據(jù)房地產(chǎn)市場的運行狀況，不斷擴大稅基和調(diào)整稅率，再對居民已購存量房開征房產(chǎn)稅，從而實行雙軌并軌，用20年左右的時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收為主向房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收為主的房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型。真正用經(jīng)濟手段替代行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的運行。建立我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅“自動緩沖器”的功能，自發(fā)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的“冷熱”。對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及推進我國的稅收體制改革具有積極的意義。用開征新購房地產(chǎn)稅替代限購令的政策思路，具有以下好處。（1）交易成本低，可操作性強。（2）增加房地產(chǎn)保有成本，抑制房地產(chǎn)投資需求和打擊房地產(chǎn)投機活