物業(yè)出租管理合同范本及風(fēng)險控制一、引言：物業(yè)出租管理合同的核心價值隨著房地產(chǎn)市場的深化發(fā)展，物業(yè)出租已從“個人直接出租”轉(zhuǎn)向“專業(yè)管理受托”模式。物業(yè)出租管理合同作為業(yè)主（委托方）與管理方（受托方）之間的權(quán)利義務(wù)框架，不僅是委托關(guān)系的法律載體，更是防范租賃糾紛、保障資產(chǎn)收益的核心工具。一份完善的合同應(yīng)實現(xiàn)“三個目標”：明確責(zé)任邊界（避免推諉）、鎖定收益預(yù)期（防止租金流失）、控制履約風(fēng)險（應(yīng)對突發(fā)情況）。反之，條款模糊、權(quán)責(zé)不清的合同易引發(fā)“租金拖欠”“物業(yè)損壞”“tenant違約”等糾紛，甚至導(dǎo)致業(yè)主資產(chǎn)損失。二、物業(yè)出租管理合同范本（通用版）以下為物業(yè)出租管理合同的標準框架及核心條款，涵蓋委托關(guān)系、服務(wù)內(nèi)容、收益分配、風(fēng)險承擔等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可根據(jù)物業(yè)類型（住宅/商業(yè)/工業(yè)）調(diào)整細節(jié)。（一）合同主體甲方（業(yè)主）：姓名/名稱、身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼、地址、聯(lián)系方式；乙方（管理方）：名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人、地址、聯(lián)系方式（需具備物業(yè)租賃管理資質(zhì)，如營業(yè)執(zhí)照范圍包含“房屋租賃代理”“物業(yè)管理”等）。備注：需附甲方《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件、乙方《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件作為附件。（二）物業(yè)基本情況1.物業(yè)位置：市區(qū)路號小區(qū)/大廈棟單元室（需與房產(chǎn)證一致）；2.物業(yè)類型：□住宅□商業(yè)□工業(yè)；3.建筑面積：平方米（以房產(chǎn)證登記為準）；4.物業(yè)用途：□居住□辦公□商業(yè)經(jīng)營（需符合規(guī)劃用途，禁止違法改變用途）；5.物業(yè)現(xiàn)狀：□毛坯□簡裝□精裝（附《物業(yè)現(xiàn)狀清單》，明確家具、家電、設(shè)施設(shè)備數(shù)量及狀態(tài)）。（三）租賃期限與續(xù)租1.委托期限：自年月日起至年月日止，共計年；2.續(xù)租條款：委托期限屆滿前60天，雙方可協(xié)商續(xù)租。若甲方未提出終止，乙方可自動續(xù)租1年（續(xù)租期間租金按原標準遞增%，或按市場行情調(diào)整）。（四）租金及支付方式1.租金標準：甲方應(yīng)得租金為元/月（稅前），乙方可在該標準基礎(chǔ)上加收%作為管理服務(wù)費（需明確管理服務(wù)費的計算方式，如“tenant實際支付租金的10%”）；2.支付周期：乙方應(yīng)在收到tenant租金后5個工作日內(nèi)，將甲方應(yīng)得部分轉(zhuǎn)入甲方指定銀行賬戶（需附銀行賬戶信息）；3.逾期責(zé)任：乙方逾期支付租金的，每逾期1日，按未支付金額的萬分之五支付違約金；逾期超過15日的，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方賠償損失。（五）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：①監(jiān)督乙方管理服務(wù)質(zhì)量；②收取約定租金；③查閱tenant租賃合同及租金收支明細；義務(wù)：①提供真實有效的物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明；②配合乙方辦理物業(yè)出租備案（若需）；③承擔物業(yè)大修費用（如主體結(jié)構(gòu)損壞、消防系統(tǒng)改造，需明確“大修”的定義）；④不得干涉乙方正常管理活動（如合理招租、tenant篩選）。2.乙方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：①收取管理服務(wù)費；②制定tenant篩選標準；③代表甲方與tenant簽訂租賃合同（需附《tenant租賃合同模板》作為附件）；義務(wù)：①負責(zé)物業(yè)招租推廣（線上：某平臺、某網(wǎng)站；線下：門店展示、中介合作）；②對tenant進行信用調(diào)查（如查詢征信報告、經(jīng)營資質(zhì)）；③代收租金并按時支付給甲方；④負責(zé)物業(yè)日常維護（如水電維修、衛(wèi)生清潔，費用由乙方承擔）；⑤每月向甲方提交《管理報告》（包含租金收支、tenant動態(tài)、物業(yè)維護記錄）；⑥處理tenant糾紛（如租金拖欠、物業(yè)使用爭議，需及時通知甲方并協(xié)商解決）。（六）管理服務(wù)內(nèi)容乙方需提供以下服務(wù)（可根據(jù)實際情況增減）：1.招租服務(wù)：制定招租方案、發(fā)布招租信息、帶看物業(yè)、談判簽約；2.tenant管理：篩選tenant、簽訂租賃合同、收取tenant保證金（一般為1-2個月租金）、辦理入住/退租手續(xù)；3.租金管理：代收租金、開具發(fā)票（若需）、按時劃轉(zhuǎn)甲方應(yīng)得部分；4.物業(yè)維護：日常維修（如水管漏水、電器故障）、定期檢查（每季度1次，記錄物業(yè)狀態(tài)）、聯(lián)系甲方處理大修；5.糾紛處理：協(xié)調(diào)tenant與甲方之間的爭議、代表甲方應(yīng)對tenant違約（如起訴、催收）。（七）違約責(zé)任1.甲方違約：①未提供真實產(chǎn)權(quán)證明導(dǎo)致合同無效的，需賠償乙方招租成本；②干涉乙方正常管理導(dǎo)致tenant退租的，需承擔乙方損失（如空置期租金）；2.乙方違約：①未按約定招租導(dǎo)致物業(yè)空置超過30天的，需按甲方應(yīng)得租金的50%支付空置補貼；②因管理不善導(dǎo)致物業(yè)損壞的，需承擔修復(fù)費用；③泄露甲方或tenant信息的，需支付元違約金（或按實際損失賠償）。（八）爭議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可選擇以下方式之一：□向物業(yè)所在地仲裁委員會申請仲裁；□向物業(yè)所在地人民法院起訴。（九）附則1.合同生效：自雙方簽字（或蓋章）之日起生效；2.變更與解除：需雙方書面協(xié)商一致，簽訂補充協(xié)議；3.通知方式：所有通知需以書面形式（快遞、郵件）發(fā)送，送達地址以本合同約定為準；4.其他：本合同未盡事宜，可參照《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)執(zhí)行。（十）附件1.《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件；2.《物業(yè)現(xiàn)狀清單》（含家具、家電、設(shè)施設(shè)備）；3.《tenant租賃合同模板》；4.《管理服務(wù)細則》（詳細約定招租、維護、糾紛處理流程）。三、物業(yè)出租管理合同風(fēng)險控制要點合同范本是基礎(chǔ)，風(fēng)險控制需貫穿“簽訂前、簽訂時、履行中”全流程，以下為關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險防范策略：（一）簽訂前：風(fēng)險識別與前置核查1.主體資格審查業(yè)主：核實房產(chǎn)證與身份證是否一致，確認無產(chǎn)權(quán)糾紛（如抵押、查封）；若為共有物業(yè)，需取得所有共有人同意（附《共有權(quán)人同意書》）；管理方：核查營業(yè)執(zhí)照范圍（是否包含“房屋租賃”“物業(yè)管理”）、經(jīng)營資質(zhì)（如中介機構(gòu)需有《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明》）、過往業(yè)績（可要求提供同類物業(yè)管理案例）。2.物業(yè)狀況核查產(chǎn)權(quán)清晰性：通過“不動產(chǎn)登記中心”查詢物業(yè)是否有抵押、查封、司法凍結(jié)等情況；合規(guī)性：確認物業(yè)用途符合規(guī)劃（如住宅不能用于餐飲經(jīng)營）、消防設(shè)施合格（需提供《消防驗收報告》）、無拖欠物業(yè)費/水電費；物理狀態(tài)：現(xiàn)場檢查物業(yè)是否有損壞（如墻面開裂、水管老化），并在《物業(yè)現(xiàn)狀清單》中明確，避免后續(xù)糾紛。3.市場調(diào)研與條款預(yù)判租金水平：通過周邊同類物業(yè)租金行情，確定合理的甲方應(yīng)得租金（避免過高導(dǎo)致空置，或過低導(dǎo)致收益損失）；tenant需求：了解目標tenant類型（如住宅為年輕人，商業(yè)為小微企業(yè)），調(diào)整招租策略（如增加配套設(shè)施）；風(fēng)險預(yù)判：針對“空置期”“tenant違約”“物業(yè)損壞”等常見風(fēng)險，提前在合同中約定應(yīng)對措施（如空置補貼、保證金條款）。（二）簽訂時：條款細化與風(fēng)險規(guī)避1.關(guān)鍵條款具體化租金調(diào)整：明確調(diào)整周期（如每年1次）、調(diào)整方式（如按CPI遞增3%，或按市場行情協(xié)商）、通知期限（如提前60天通知）；維修責(zé)任：劃分“日常維修”（乙方負責(zé)，費用自擔）與“大修”（甲方負責(zé)，費用自擔）的邊界（如“單次維修費用超過1000元的為大修”）；空置責(zé)任：約定空置期的計算方式（如從委托之日起30天內(nèi)未出租的，開始計算空置期）、空置補貼標準（如甲方應(yīng)得租金的50%）。2.避免模糊表述與不公平條款禁止“合理期限”“重大損失”等模糊表述，需明確具體天數(shù)或金額（如“合理期限”改為“15天內(nèi)”，“重大損失”改為“超過1萬元的損失”）；避免“乙方無需承擔任何責(zé)任”等不公平條款，違約責(zé)任需對等（如甲方違約需賠償乙方損失，乙方違約也需賠償甲方損失）。3.加入風(fēng)險防范特約條款保證金條款：乙方需向甲方支付1個月租金作為履約保證金，若乙方違約，甲方可從保證金中扣除損失；合同終止后，若無違約，保證金無息退還；保險條款：乙方需為物業(yè)購買財產(chǎn)綜合保險（覆蓋火災(zāi)、盜竊、自然災(zāi)害等風(fēng)險），保險費用由乙方承擔；保密條款：乙方不得泄露甲方的產(chǎn)權(quán)信息、tenant的個人信息或經(jīng)營信息，否則需承擔賠償責(zé)任；解除條款：約定“乙方連續(xù)2個月未支付租金”“物業(yè)因乙方管理不善被查封”等情形下，甲方可單方面解除合同。（三）履行中：動態(tài)監(jiān)控與糾紛處理1.日常管理與信息溝通甲方：定期查閱乙方提交的《管理報告》（每月1次），關(guān)注租金收支、tenant動態(tài)、物業(yè)維護情況；每季度現(xiàn)場檢查物業(yè)，確認物業(yè)狀態(tài)與報告一致；乙方：及時向甲方反饋tenant情況（如tenant拖欠租金、物業(yè)損壞），不得隱瞞；遇到重大問題（如tenant破產(chǎn)、物業(yè)被拆遷），需在24小時內(nèi)通知甲方。2.違約事件的及時應(yīng)對乙方逾期支付租金：甲方需發(fā)《書面催款通知》（快遞+郵件），要求乙方在15天內(nèi)支付；逾期未支付的，可按合同約定解除合同，并要求乙方支付違約金；tenant拖欠租金：乙方需在7天內(nèi)通知甲方，并采取催收措施（如發(fā)律師函、上門溝通）；若tenant逾期超過30天，乙方需代表甲方解除tenant租賃合同，并從tenant保證金中扣除拖欠租金；物業(yè)損壞：若因乙方管理不善導(dǎo)致物業(yè)損壞（如未及時維修水管導(dǎo)致墻面發(fā)霉），乙方需在10天內(nèi)修復(fù)，或賠償甲方修復(fù)費用。3.證據(jù)保留與檔案管理雙方需保存以下證據(jù)：合同原件、補充協(xié)議、支付憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄）、溝通記錄（短信、微信、郵件）、《管理報告》、維修記錄（發(fā)票、收據(jù)、照片）、tenant租賃合同；證據(jù)需保留至合同終止后2年（因訴訟時效為2年），避免因證據(jù)丟失導(dǎo)致糾紛無法解決。四、結(jié)語：合同管理是風(fēng)險控制的核心物業(yè)出租管理的風(fēng)險，本質(zhì)是“信息不對稱”與“責(zé)任不明確”的