“告別半成品度假時(shí)代”

—營(yíng)銷提案

項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值梳理御青城獨(dú)有價(jià)值點(diǎn)

如何傳遞給客戶如何支撐全優(yōu)度假CONTENTS:CONTENTS:區(qū)域價(jià)值點(diǎn)梳理我們看到的青城山青城山是中國(guó)著名的道教名山，中國(guó)道教的發(fā)源地之一，是中國(guó)道教“四大名山”之一；自古就有“青城天下幽”的美譽(yù)。與劍門之險(xiǎn)、峨眉之秀、夔門之雄齊名。2007年5月8日，成都市青城山-都江堰旅游景區(qū)經(jīng)國(guó)家旅游局正式批準(zhǔn)為首批國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)。素有“拜水都江堰，問道青城山”之說。一、道教名山，文脈深厚二、國(guó)家歷史文化名城，四大名山，旅游圣地游歷四大名山，盡享自然風(fēng)骨，感受川西文化，領(lǐng)略風(fēng)土人情四大名山：四姑娘山，二郎山，折多山，巴郎山三、空氣清新，度假圣地——91%負(fù)氧離子含量遺產(chǎn)一：都江堰水利工程是全世界至今為止，年代最久、唯一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程。遺產(chǎn)二：青城山都江堰市西南15公里處，是中國(guó)著名的道教名山和國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，也是中國(guó)道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國(guó)道教文化的精華。觀遠(yuǎn)山美景，賞古鎮(zhèn)清風(fēng)，聞四季花香，聽唐宋詩(shī)韻，問深山禪思……其他：街子古鎮(zhèn)、青城后山、上古寺、普照寺、鳳棲山青城四絕：一絕“洞天貢茶”，唐時(shí)蜀州味江是全國(guó)七大產(chǎn)茶區(qū)之一。宋時(shí)青城“紫背龍芽”、“白背龍芽”就被列為貢品；二絕“白果燉雞”，成都青城山地區(qū)的傳統(tǒng)名菜，湯汁濃白，雞肉異常鮮美；三絕“青城泡菜”，俗稱青城道家老泡菜，脆嫩清鮮，深有回味；四絕“洞天乳酒”，以青城山所產(chǎn)的獼猴桃鮮果為原料，按道家傳統(tǒng)工藝榨取果汁，酒味濃而不烈，甜而不膩。長(zhǎng)生宴：中國(guó)名宴—長(zhǎng)生宴是青城山鶴翔山莊上善堂餐廳推出的道家滋補(bǔ)特色美食。自三國(guó)蜀漢時(shí)期，范長(zhǎng)生在此建范氏莊園，修煉長(zhǎng)生久視之術(shù)，采山之精、水之靈、珍林香草之花寶，巧妙烹飪，食之本色、本味，得享天年，壽齊彭祖。之后，藥王孫思邈居青城，又將川穹引入，更曾養(yǎng)生功效后山老臘肉：煙香味濃、肥而不膩、口感獨(dú)特。四、地方特色飲食有養(yǎng)生治病之功效五、完善的交通道路緊密聯(lián)系市區(qū)及川西各景點(diǎn)鐵成目前市區(qū)可以通過三條線路到達(dá)：

通過成灌高速到達(dá)約30分鐘，收費(fèi)20元由市區(qū)走G317到都江堰，再轉(zhuǎn)青城山，收費(fèi)0元由市區(qū)火車北站乘坐成灌快鐵至終點(diǎn)站-青城山總站，車票15元六、緊鄰成都首個(gè)私家機(jī)場(chǎng)都江堰政府將在青城快速通道中段的安龍鎮(zhèn)附近規(guī)劃修建青城板塊私家機(jī)場(chǎng)。毫無疑問：疑問的是：擁有一套房，就是真正度假休閑生活？這是一方城市凈土,心靈的世外桃源是休閑度假絕佳之地讓我們看看

周圍的房子青城郡——精裝英倫別墅群落體量：總共300畝，一期150畝容積率：0.41建筑風(fēng)格：英式都鐸與維多利亞風(fēng)格（英國(guó)皇家設(shè)計(jì)師凱斯擔(dān)當(dāng)設(shè)計(jì)）產(chǎn)品：5、8、11聯(lián)排、獨(dú)棟（11棟，臨湖）主力戶型：聯(lián)排60-158㎡，獨(dú)棟約300㎡目前現(xiàn)狀：人工湖景及意境區(qū)景觀呈現(xiàn)亮相時(shí)間：2012年10月蓄客數(shù)量：約539組（截止1月26日），內(nèi)

購(gòu)約16套預(yù)計(jì)總價(jià)：120-200萬/套（聯(lián)排）預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2013年4月青城郡——五星級(jí)MINI度假物業(yè)花園40-150平私家花園，選配私人SPA池。精裝2500元/平米標(biāo)準(zhǔn)（含地暖、中央空調(diào)），選配高標(biāo)設(shè)施及家具。車庫(kù)全地下車庫(kù)服務(wù)雙物業(yè)潔華物業(yè)途家inhouse管家式服務(wù)：入戶家政配套社區(qū)內(nèi)超市、醫(yī)療中心、運(yùn)動(dòng)中心、兒童游樂區(qū)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)開發(fā)商龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目地址都江堰市青城山鎮(zhèn)占地面積約315畝建筑面積10.7萬平方米容積率0.5綠化率45%樓層情況疊院：地上3F,獨(dú)院：地上2F(帶地下室)總戶數(shù)一期701套車位車位比：1;1；集中式車位，只租不售，約50-60元/位·月物管費(fèi)用300-500元/套·月面積區(qū)間疊院實(shí)得85-135，獨(dú)院202獨(dú)棟：340平米單價(jià)18000-20000元/平米總價(jià)155萬元/套-700萬元/套銷售狀態(tài)小別墅銷售較好，疊院速度較慢裝修情況疊院、獨(dú)院精裝修，獨(dú)棟清水項(xiàng)目定位龍湖首個(gè)全國(guó)性精裝度假別墅龍湖小院青城——園林作為最大籌碼1、龍湖小院青城以小面積產(chǎn)品為主，有利于控制總價(jià)；2、贈(zèng)送面積較大，實(shí)得率至少142%，甚至高達(dá)近200%；3、2500元/㎡精裝為建面建面精裝價(jià)格，實(shí)際裝修涵蓋贈(zèng)送面積，實(shí)際精裝價(jià)格約為1000元/㎡；4、面積越小銷售，總價(jià)越低，銷售速度越快。產(chǎn)品

產(chǎn)權(quán)面積㎡

贈(zèng)送㎡

實(shí)得率使用面積㎡

供應(yīng)占比

銷售情況實(shí)得均價(jià)（元/㎡）

裝修

配置

疊院

59.6725.65142%8526%80%180002500元/㎡精裝，地磚、吊頂、廚衛(wèi)、木地板等；配置地暖6335156%9826%60%6570193%13526%50%獨(dú)院

94107189%20222%40%20000合計(jì)

50-94——————

100%——

龍湖小院青城——已推物業(yè)戶型配比：1、產(chǎn)品定位：以院落為核心的純精裝別墅，以大客廳、大主臥、舒適主衛(wèi)為主要特征2、推廣主題：“青城山下，首席全精裝度假別墅區(qū)”3、銷售均價(jià)：精裝別墅均價(jià)11000元/平米，戶型有100平米疊院、200平米獨(dú)院、355平米獨(dú)棟，全款97折，按揭99折，現(xiàn)主推175平米獨(dú)院，一口價(jià)128萬/套4、推廣策略：傳統(tǒng)推廣與渠道推廣相結(jié)合，憑借開發(fā)商積累的良好口碑，深度挖掘項(xiàng)目老客戶資源和龍湖地產(chǎn)客戶資源5、客群定位：以度假型客戶為主，作為全國(guó)性開發(fā)商，有一部分兼顧度假與投資的客戶6、操盤思路：樹立青城山度假、養(yǎng)生概念和文化底蘊(yùn)，突出開發(fā)商別墅修為，將項(xiàng)目打造成為有別于三亞等地普通度假物業(yè)的心靈居所。同時(shí)在產(chǎn)品研發(fā)上有所創(chuàng)新，與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目形成一定程度上的差異化競(jìng)爭(zhēng)。龍湖小院青城——營(yíng)銷推廣項(xiàng)目定位：純別墅度假社區(qū)開發(fā)商中鐵置業(yè)·四川新銳實(shí)業(yè)投資項(xiàng)目地址都江堰市中興鎮(zhèn)占地面積約302畝建筑面積18萬平方米容積率0.68綠化率42%樓層情況合院：地上3F，地上2F(帶地下室)洋房：地上5層總戶數(shù)1797套車位車位比：1;1面積區(qū)間合院實(shí)得92實(shí)得161，119實(shí)得158，洋房：43、65、68、90平米聯(lián)排：150平米（未推）獨(dú)棟：160平米（未推）單價(jià)清水：13000-20000元/平米精裝：14000-18000元/平米總價(jià)55萬元/套-300萬元/套銷售狀態(tài)銷售速度較慢，開盤銷售約10余套裝修情況洋房精裝修，合院清水項(xiàng)目定位青城山價(jià)值里程之作中鐵·水映青城——價(jià)格主導(dǎo)銷售一期物業(yè)戶型配比：1、中鐵水映青城以小面積產(chǎn)品為主，有利于控制總價(jià)；獨(dú)棟、聯(lián)排建筑面積控制在150-160平米；2、洋房為精裝，3000元/㎡精裝為建面建面精裝價(jià)格，實(shí)際裝修涵蓋贈(zèng)送面積，實(shí)際精裝價(jià)格約為1500元/㎡，主力去化面積60-80平；3、雙拼主要以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式銷售。中鐵·水映青城——產(chǎn)品配比及定價(jià)產(chǎn)品

產(chǎn)權(quán)面積㎡贈(zèng)送㎡

使用面積㎡實(shí)得率套數(shù)供應(yīng)占比

成交均價(jià)（元/㎡）

銷售情況裝修

配置

雙拼9269161175%6%13000-200008套清水地暖配置，價(jià)格約200-300元/平米11939158133%6%洋房43-908-3651-126120-140%78%1000098套

洋房3000元/㎡精裝，地磚、吊頂、廚衛(wèi)、木地板等；聯(lián)排150

5%未推——清水獨(dú)棟160-200

5%未推——清水合計(jì)

————————1——————項(xiàng)目定位：養(yǎng)生度假微別墅社區(qū)1、產(chǎn)品定位：東南亞風(fēng)情MINI別墅2、推廣主題：南陽(yáng)風(fēng)MINI度假公館3、銷售均價(jià)：精裝洋房10000-11000元/㎡，精裝疊拼14000-15000元/㎡，清水三合院18000-22000元/㎡4、推廣策略：以度假為物業(yè)核心價(jià)值，輔以青城山優(yōu)良生態(tài)和東南亞風(fēng)情；以MINI、低總價(jià)和無憂精裝為產(chǎn)品核心價(jià)值。5、客群定位：項(xiàng)目小面積洋房和疊拼別墅居多，核心客群以度假為主要目的6、操盤思路：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域大環(huán)境及四至條件，首期站位“度假”，定義為“養(yǎng)生度假準(zhǔn)第一居所”，推廣中重點(diǎn)突出青城山生態(tài)價(jià)值、東南亞風(fēng)情建筑及園林、產(chǎn)品小面積低總價(jià)屬性，以達(dá)到支撐現(xiàn)階段產(chǎn)品以“度假”為核心價(jià)值的目的。中鐵·水映青城——營(yíng)銷推廣大家都標(biāo)榜自己是度假物業(yè)但實(shí)際就是一堆半成品度假物業(yè)的客戶到底是誰，這樣的半成品能真正滿足他們的需求？客戶檔次：中高端及高端客戶權(quán)力頂層財(cái)富富裕層資產(chǎn)穩(wěn)定層初級(jí)中產(chǎn)層市民階層底層一群“有實(shí)力”的挑剔客1、實(shí)力闡述；資產(chǎn)千萬以上的財(cái)富中堅(jiān)家庭2、置業(yè)目的；用于度假及投資，認(rèn)同青城山的環(huán)境及文化3、置業(yè)偏好：產(chǎn)品有觸動(dòng)點(diǎn)，追求情調(diào)，希望購(gòu)買有特點(diǎn)的產(chǎn)品4、消費(fèi)心理：要有面子，方便避暑，又擔(dān)心物業(yè)長(zhǎng)期荒廢，投資回報(bào)率低5、消費(fèi)習(xí)慣：避暑期間以在家打麻將、喝茶、吃農(nóng)家樂為主，外出度假喜歡東南亞及三亞那樣的風(fēng)情和休閑氛圍客戶特征：40-55歲，大成都及一線城市的財(cái)智階層他們來自大成都及沿海大城市，向往休閑、生態(tài)、闔家聚會(huì)的生活！他們都在40-55歲之間，是社會(huì)的頂梁柱，有固定的圈層。財(cái)智階層生活在大城市，希望常?；貧w自然，享受清新的空氣在城市忙忙碌碌，希望有充足的休閑的空間環(huán)境上有老下有小，周末希望和家人、朋友聚會(huì)交流客群心理：認(rèn)同與憂慮并存追求家庭度假、休閑生活、投資保值的統(tǒng)一認(rèn)同憂慮青城山環(huán)境好，距離近，適合短期闔家休閑度假一年只能去幾次，物業(yè)長(zhǎng)期沒人氣荒廢，降低投資價(jià)值東南亞風(fēng)情休閑、舒適可以充分放松身心，是理想的度假去處距離成都太遠(yuǎn)，來往時(shí)間太長(zhǎng)，出入境麻煩，工作忙走不開青城山度假生活悠閑，和朋友、家人打麻將、喝茶，無比愜意除了麻將、喝茶，似乎想不出更多的度假活動(dòng)，總是這樣似乎很單調(diào)，配套較少憂慮憂慮這些客戶需求，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也懂得，也由此打造了形形色色的別墅產(chǎn)品，希望獲得客戶認(rèn)可！青城山下，群雄角逐有的走高端路線，豎著“全精準(zhǔn)別墅頂級(jí)度假社區(qū)”的旗幟；

有的走大眾路線，喊著“東南亞MINI別墅”的口號(hào)；

有的引入異域英倫鄉(xiāng)村風(fēng)格；

有的準(zhǔn)備重現(xiàn)唐朝風(fēng)采；

有的……

競(jìng)爭(zhēng)激烈，乃至慘烈

我們?nèi)绾卧谇к娙f馬中脫穎而出？

我們必須

尋找項(xiàng)目獨(dú)有的價(jià)值

尋找客戶需求的本質(zhì)CONTENTS:御青城獨(dú)有價(jià)值新福港——香港迪士尼樂園、香港文化東方酒店，澳門威尼斯商人的承建商，擁有66年歷史，將建筑的細(xì)節(jié)品質(zhì)做到極致。一、開發(fā)商的故事香港文華東方酒店是亞洲其中一家最佳酒店，不少名人政要曾在此居住，包括已故戴安娜王妃、前英國(guó)首相撒切爾夫人、美國(guó)前總統(tǒng)尼克森、福特與老布什、湯姆·克魯斯、凱文·科斯特納、馬友友、濱崎步、文萊蘇丹等。香港著名歌手張國(guó)榮也是文華東方酒店的熟客之一，惜他在2003年4月1日，在酒店24樓咖啡室一躍而下喪生。區(qū)域內(nèi)唯一有天有地的精品院落別墅區(qū)，建材用料考究，居于區(qū)域首位。每個(gè)戶型均有超大的贈(zèng)送空間，性價(jià)比高。二、產(chǎn)品屬性優(yōu)勢(shì)緊鄰青城山18洞72桿世界錦標(biāo)賽級(jí)高爾夫球場(chǎng)、豪生酒店、空軍療養(yǎng)院，度假休閑屬性更加凸顯三、項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)僅擁有這些還不夠，還無法形成，滿足客戶需求的獨(dú)特價(jià)值！因此，我們提出：“全優(yōu)度假”——全方位的最優(yōu)質(zhì)的滿足客戶度假需求！青城山

·全優(yōu)度假典藏別院資源占位度假標(biāo)榜差異屬性價(jià)值標(biāo)高全優(yōu)度假：最優(yōu)質(zhì)的空氣（25000~28000個(gè)/立方厘米的負(fù)氧離子），最秀美的山景（青城山），最雅致的休閑（青城山GOLF），最完美的料理（會(huì)所擁有全球精選料理），最優(yōu)質(zhì)的護(hù)理（世界級(jí)SPA感受），最優(yōu)質(zhì)別墅（私家典藏大院之美）CONTENTS:如何支撐全優(yōu)度假硬件——功能支撐軟件——服務(wù)支撐一.硬件功能——會(huì)所打造主題定位為“精英頂級(jí)享受和社交領(lǐng)地”功能上集商務(wù)、餐飲、娛樂、兒童樂園（教育與外國(guó)語(yǔ)學(xué)校互動(dòng)）、健身、保健（整合療養(yǎng)院資源）等高端設(shè)施一應(yīng)俱全，只為這里的業(yè)主量身定制和尊享。裝飾風(fēng)格：以現(xiàn)代風(fēng)格同時(shí)富有異域東南亞風(fēng)情,在內(nèi)部空間運(yùn)用各種東方古典元素的文化符號(hào)及特質(zhì)石材來表達(dá)裝飾風(fēng)格，給人視覺沖擊，更讓人體會(huì)到舒適而放松的氛圍。

一.硬件功能——會(huì)所打造會(huì)所功能設(shè)置考慮因素不是“大而全”的功能堆砌，也不單是市調(diào)時(shí)客戶的喜好和向往，而是后期運(yùn)營(yíng)及客戶喜愛的角度。小區(qū)的規(guī)模和檔次及業(yè)主的層次、偏好會(huì)所功能的可落實(shí)性小區(qū)所處的區(qū)域與周邊配套的共享度會(huì)所的運(yùn)營(yíng)模式，是否對(duì)外開放一.硬件功能——會(huì)所打造負(fù)一層：多功能泳池區(qū)（兒童嬉水池、成人泳池、按摩池）、健身房首層：

特色餐飲、咖啡吧二層：綜合會(huì)所（接待廳、書吧、卡拉OK房、私家宴會(huì)廳、影視廳、麻將室、兒童樂園、瑜伽房）功能配置高爾夫室兒童樂園影視廳私家宴會(huì)廳麻將房臺(tái)球室二.軟件服務(wù)——“全時(shí)管家”服務(wù)御青城獨(dú)有定制式的“全時(shí)管家”服務(wù)：24小時(shí)熱線等待，關(guān)照體貼入微；包括物業(yè)代管、家具保養(yǎng)、訂餐、送餐服務(wù)、代購(gòu)物服務(wù)、機(jī)票預(yù)定服務(wù)、機(jī)場(chǎng)、高鐵站接送服務(wù)、行李服務(wù)、家庭保潔服務(wù)、GOLF球場(chǎng)預(yù)定服務(wù)、療養(yǎng)院體檢預(yù)定服務(wù)等一系列多元化度假增值服務(wù)。引入三重物管模式1、自身物業(yè)服務(wù)2、星級(jí)酒店服務(wù)3、“全時(shí)管家”服務(wù)二.軟件服務(wù)——產(chǎn)權(quán)托管二.軟件服務(wù)——產(chǎn)權(quán)托管二.軟件服務(wù)——產(chǎn)權(quán)托管二.軟件服務(wù)——產(chǎn)權(quán)托管二.軟件服務(wù)——安全智能數(shù)字安防系統(tǒng)電子報(bào)警系統(tǒng)多重識(shí)別技術(shù)門禁系統(tǒng)智能電梯控制系統(tǒng)訪客識(shí)別管理系統(tǒng)室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)智能電子無線巡更系統(tǒng)訪客接待層車位智能管理24小時(shí)人防十重安防系統(tǒng)，打造最安全、私密的環(huán)境二.軟件服務(wù)——智能化戶式中央除塵系統(tǒng)，便捷便利的除塵方式戶式中央空調(diào)，保持適宜溫度中央新風(fēng)系統(tǒng)，健康空氣調(diào)節(jié)健康水系統(tǒng)，雙重過濾自來水戶式中央地暖系統(tǒng)，充分保證室內(nèi)溫暖健康材料保障系統(tǒng)CTI華測(cè)（上市公司）提供健康檢測(cè)二.軟件服務(wù)——東南亞生活營(yíng)造泰式正宗Spa、古式花浴按摩私人定制東南亞美食Party泰國(guó)傳統(tǒng)民俗歌手調(diào)整到巴厘島的慢節(jié)奏泰國(guó)最美的人妖共舞表演阿雅娜下午茶全球經(jīng)典小型豪華酒店CONTENTS:

如何傳遞給客戶以線下渠道為主，線上廣告為輔充分發(fā)揮各渠道拓客優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)場(chǎng)做好圈層活動(dòng)中成(以往代理的別墅、寫字樓及高端洋房客戶資源)及開發(fā)商客戶嫁接與目標(biāo)客戶消費(fèi)匹配的其它資源項(xiàng)目周邊資源青城山區(qū)域軍區(qū)療養(yǎng)院青城高爾夫成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、東軟學(xué)院客戶渠道拓展錦江酒店&豪生酒店奢侈