美麗集團(tuán)家樂項目定位思路?20120626王者之路各有各的精采策劃中國，品牌隆塬謹(jǐn)呈：家樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目目標(biāo)解讀通過我司對本案的進(jìn)一步的了解，基于本項目整體利潤最大化的考慮，在對項目的重新認(rèn)識的情況下提出以下幾點問題：1、本案商業(yè)體量如何控制，如何保證項目的利潤最大化？2、本案引進(jìn)何種定位，何種業(yè)態(tài)，是最切合實際的周邊人群需求？

并能提升整體物業(yè)價值！3、過程中的重要問題：商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，招商執(zhí)行能力項目區(qū)域位置示意圖項目目標(biāo)認(rèn)知原技術(shù)指標(biāo)目前調(diào)整：加大商務(wù)公寓，地下商業(yè)面積。減少三四樓商業(yè)面積。項目初步定位項目屬性分析商家訪談項目租金售價預(yù)估part1part2part3part4報告目錄項目規(guī)劃設(shè)計建議part5項目屬性分析——片區(qū)價值

片區(qū)定位：深圳市級商業(yè)中心，購物娛樂多元化功能齊全的商業(yè)區(qū)，國際信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域風(fēng)向標(biāo)，亞太地區(qū)電子產(chǎn)品會展基地。片區(qū)功能：發(fā)展特色消費類電子、電子元器件及電子配套產(chǎn)品的專業(yè)市場，百貨店、專業(yè)店、專賣店為主的高端零售業(yè)，與電子專業(yè)市場、零售服務(wù)及商務(wù)活動配套的中高檔餐飲業(yè)等業(yè)態(tài)豐富的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),發(fā)展與設(shè)計之都相匹配的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等功能。華強(qiáng)北——深圳最具影響力商務(wù)圈,全國電子第一街，深圳市名片依托的華強(qiáng)北超強(qiáng)人流量，是本項目實現(xiàn)價值并吸引商家投資者的法寶。華強(qiáng)北片區(qū)業(yè)態(tài)分析結(jié)論

華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的主要模式以專業(yè)市場、主題商城為主，經(jīng)營模式單一，其中專業(yè)市場占商圈總商業(yè)物業(yè)面積的23%，主題商城占26%，其余的部分中，街鋪占15%，8%是餐飲業(yè)，休閑娛樂業(yè)僅占6%。按目前商圈50萬的消費日人流量和90億元的消費能力，參照其他商圈的消費類型比例，生活用品購物：飲食：休閑娛樂需求＝6:2:1。而國外的現(xiàn)代商區(qū)此比例達(dá)到了5:2:3。由上所述，華強(qiáng)北的配套商業(yè)發(fā)展空間巨大，充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)。項目區(qū)域業(yè)態(tài)分析通過上述我們可以得出商圈休閑娛樂的消費遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費人群的需求。甚至可以認(rèn)為，唾手可得的休閑娛樂消費人群和消費力還未激發(fā)出來，大有潛力可挖。需要補(bǔ)充的休閑娛樂消費場所經(jīng)營，能夠帶來的年消費力可達(dá)3.6億元。項目屬性分析——片區(qū)交通2030年深圳是軌道交通全部建成之后，華強(qiáng)北區(qū)域的交通狀況得到很大的改善，華強(qiáng)路的地鐵接駁中轉(zhuǎn)站較多，將方便全市各地消費者來往華強(qiáng)北。根據(jù)深圳的城市發(fā)展規(guī)劃，該片區(qū)將打造一個高端區(qū)域商業(yè)中心、商務(wù)寫字區(qū)，可以說是人流、車流穿留不息，間接的保證了項目的可持續(xù)發(fā)展。搭乘地鐵的消群體的消費習(xí)慣，消費需求，消費檔次，消費引導(dǎo)是本案的另一個重點。項目屬性界定：背靠華強(qiáng)北、地鐵無縫對接物業(yè)，眾多交通線路交匯、交通與地段優(yōu)越、商務(wù)屬性明顯，適合中型集中零售商業(yè)、商務(wù)配套商業(yè)。項目周邊多條地鐵線路經(jīng)過，公共交通線路眾多，并與地鐵燕南路站對接。填補(bǔ)華強(qiáng)北的商業(yè)空白，項目住宅適宜以商業(yè)居住與商務(wù)配套為主，商業(yè)部分適宜打造特色型的商業(yè)產(chǎn)品。片區(qū)作為集中交易市場和龐大的商品集散中心，本項目住宅宜商宜住，附和華強(qiáng)北中小企業(yè)需求，提升本項目整體銷售價值，商務(wù)屬性明顯發(fā)揮商務(wù)特性特色型商業(yè)開發(fā)對接地鐵站物業(yè)項目屬性分析——價值界定2025/8/13項目客戶界定：本項目兩類客戶為重點分析客戶，一，華強(qiáng)北現(xiàn)有消費群體，二，未來地鐵網(wǎng)絡(luò)化帶來的消費群體。有針對性的地鐵媒體投放，地鐵消費與本案消費掛鉤（例如與地鐵深圳通共同打造消費新模式），有效的吸引地鐵人流。消費人口基數(shù)大，存在現(xiàn)有的消費習(xí)慣，對本案的認(rèn)知需通過推廣互動活動，招商業(yè)態(tài)及運營的手段逐步提升地鐵消費群體華強(qiáng)北現(xiàn)有消費群項目屬性分析——客戶界定“錯位”—基于項目屬性制定新的發(fā)展模式，塑造本項目排它性的競爭優(yōu)勢，但速度也是成就項目的重要因素

“因異”

“而勝”4、競爭對手呈現(xiàn)多元化、精細(xì)化，新的各種休閑娛樂式購物中心不斷面向市場；4、商務(wù)配套休閑缺乏1、未來發(fā)展趨勢以高價值物業(yè)為主；2、競爭對手較強(qiáng)，品牌競爭凸顯；3、百貨同質(zhì)化嚴(yán)重差異化是脫離同質(zhì)競爭的唯一方式，只有引進(jìn)新的商業(yè)業(yè)態(tài)，才能提升物業(yè)的價值空間項目業(yè)態(tài)初步定位項目業(yè)態(tài)初步定位時尚天街商務(wù)會客廳（Businesssaloon）項目整體定位方向一：項目商業(yè)整體定位方向一：商務(wù)會客廳結(jié)合華強(qiáng)北擁有眾多的商務(wù)人士，缺乏商務(wù)活動溝通場所，作為商務(wù)辦公的衍生商業(yè)，集商務(wù)活動、異域風(fēng)情餐廳、咖啡店、茶館、書吧、音樂文化酒吧、紅酒沙龍、茶餐廳、便利生活配套服務(wù)、美容美體，體育健身等商務(wù)商業(yè)為一體的空間。項目業(yè)態(tài)初步定位技巧……項目整體定位釋意展示：足跡……這里有我們充電的足跡！這里是我們商務(wù)談判的競技場！休閑……聚會的首選地！酷派……繽紛……享樂……項目整體定位釋意展示：本案項目處于華強(qiáng)北的第二核心商圈內(nèi)，將是該區(qū)域重要的組成部分，打造一個匯集了文化，旅游，商業(yè)，商務(wù)等多元業(yè)態(tài)于一身的組合商務(wù)配套商業(yè)！眾種商務(wù)需求的品牌集中在此，營造一個高端商務(wù)人士的集中消費地帶。項目整體定位主力商業(yè)+社區(qū)配套（時尚新干線）項目整體定位方向二：業(yè)態(tài)定位：集購物、娛樂、餐飲、休閑等各種功能于一身休閑、娛樂、餐飲在各個樓層分散布置，將人氣分散到各個樓層項目整體定位主營業(yè)態(tài)：超市主力店、運動休閑品牌城、休閑餐飲娛樂城及其它零售業(yè)態(tài)等。建議零售、餐飲、娛樂的比例“50：20：30”，這一比例依據(jù)市場不同略有變化（與ShoppingMal的常規(guī)比例75：15：10有相當(dāng)差異）經(jīng)營業(yè)態(tài)建議商家訪談品牌聯(lián)系人職位反饋意見大潤發(fā)鄭民杰發(fā)展部經(jīng)理俞春民目前無深圳開店計劃百佳超市梁先生廣州區(qū)拓展經(jīng)理面積需求不大，做精品超市天虹商場吳茂清拓展經(jīng)理物業(yè)位置相對較偏，詳細(xì)等各累圖紙出來在談國美沈先生拓展副總離華強(qiáng)北較近，贊不考慮稻香鐘偉東拓展經(jīng)理對項目的位置看好，持續(xù)跟進(jìn)海港酒樓楊毅鋒拓展副總面積需求在2000方左右肯德基曾慶嘉區(qū)域經(jīng)理有意向，想要臨街位置中航健身會鄭文斌總經(jīng)理比較有意向，等項目開工后再聯(lián)系星巴克咖啡郭義梓區(qū)域經(jīng)理有意向，看物業(yè)條件再具體談項目租金價格預(yù)測調(diào)查區(qū)域一：燕南路街鋪及內(nèi)鋪序號商家名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（㎡）租金（元/㎡·月）1滋味餐飲244582湖南人家餐飲1121513無名食品42004面點王餐飲3003105加加雞煲餐飲1202706老院子（順德名廚）餐飲80/250200燕南路主要經(jīng)營餐飲、社區(qū)配套等業(yè)態(tài)，主力鋪位面積25—50㎡，主流租金水平150—200㎡。2025/8/13調(diào)查區(qū)域二：振中路街鋪租金序號商家名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（㎡）租金（元/㎡·月）12345678

租金還原法估價公式（設(shè)定使用期限）V=（a/r）[1-1/(1+r)n]V代表評估價值a代表年凈收益（年租金）r代表投資回報率n代表使用年限注：假設(shè)在使用期限中，各年凈收益和投資回報率相等。注：使用年限按照50年，投資回報率按4％、5%計算月租金（元/米/月）回報率4%5%2575006000401200096005516500132001、考慮到本地塊從那地到2013年交鋪時間，剩余時間年限約50年；3、故本次使用年限設(shè)定為50年；4、考慮到目前商鋪實際的回報收益率均在4%—5%，故設(shè)定為

基本測算基數(shù)；租金還原法一層街鋪租金還原測算通過租金還原法得出本項目商鋪核心均價為12000元/平米注：1、租金取值參考目前片區(qū)整體平均街鋪能實現(xiàn)的租金值為25元/平方，占權(quán)重值40%；

2、考慮到周邊專業(yè)市場的汽配商鋪部分在40元/平方，同時參考區(qū)域內(nèi)成熟商圈、街鋪的租金在55元/平方，結(jié)合最低租金和最高租金，故設(shè)定其在權(quán)重值中分別各占30%；750016500權(quán)重30%權(quán)重30%12000元/平方12000權(quán)重40%254055租金/平方售價/平方權(quán)重值（%）一層街鋪采用租金還原法調(diào)整后售價在：一層區(qū)位丹竹頭丹竹頭丹竹頭大芬站項目名稱荔枝花園康橋花園陽光翠苑大芬油畫苑鋪位面積130平米90平米80平米60平米層高4.8米4.8米5.2米4.8米實售價格15000元/平米15000元/平米17000元/平米14000元/平米備注：以上參考項目均為目前二手商鋪交易價格同類鋪市場比較權(quán)重比值K：指以本項目總計作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。整體均價P：P=∑(C*K*I)；按照市場比較法測算本項目商鋪售價約16177元/㎡類比項分值(分)荔枝花園康橋花園陽光翠苑大芬油畫苑本項目商業(yè)區(qū)域發(fā)展?jié)摿?02520152020商業(yè)規(guī)模20158101015人流量108510108交通易達(dá)性155812512輻射范圍20127101215總計1006548575260銷售均價C--15000150001700014000——權(quán)重比值K-0.921.251.051.15——實際權(quán)重價格-13800187501785016100——所占比例I-40%30%10%20%——商鋪均價P-552056521785322016177同類商鋪市場比較綜合市場比較法及租金還原法兩種計算方法，從貼近銷售的角度出發(fā)；市場上類比項目比較的價格占比80％；租金所計算的還原價格比較占比20％。一層商鋪整體均價初步判斷：16177×80％+12000×20％＝15341元/平方備注：此價格不包括核心鋪位，小面積、使用率高的鋪位。通過市場理論比較法，目前商鋪售價在：建議整體均價：16000元/平方2025/8/13項目租金價格預(yù)測2025/8/13項目租金價格預(yù)測規(guī)劃提升價值為了保證項目的可持續(xù)發(fā)展，商業(yè)動線規(guī)劃，直接決定物業(yè)的商業(yè)位置是否存在死角，合理的規(guī)劃設(shè)計可以使商業(yè)價值最大化。核心思考：本案作為一個商業(yè)地產(chǎn)綜合體，主要包括LOFT公寓、寫字樓、住宅、小型集中商業(yè)，如何使其各部分達(dá)到完全的融入其中，其復(fù)雜的規(guī)劃設(shè)計將是我們面對的挑戰(zhàn)。建筑規(guī)劃調(diào)整建議案例購物中心設(shè)計要點淺析海航—海闊天空項目（隆塬項目）大朗—五福購物MALL

（隆塬項目）規(guī)劃提升價值3.人流動線規(guī)劃提升價值購物中心設(shè)計關(guān)注要點：通達(dá)性2.昭示性華通大廈樓前高出地面的花壇，把人流拒之門外。華通大廈對面商鋪與地面平行，出入口標(biāo)識明確，門前人流車流不斷通達(dá)性規(guī)劃提升價值

門前臺階影響行人抵達(dá)，是選擇店面及設(shè)計商鋪的大忌昭示性規(guī)劃提升價值

樹木或建筑物對商業(yè)物業(yè)外立面的遮擋（行人/車輛視線）

避免商業(yè)內(nèi)部建筑設(shè)施對店面的遮擋（行人視線）良好的店面昭示可影響出租率及租金水平扶手電梯交叉布局降低了店面的昭示性人流動線規(guī)劃提升價值人流動線設(shè)計要點——平面

通達(dá)性、昭示性、方向感（三項基本原則）

經(jīng)過店面的人流量最大化（銷售額與人流量成正比）

首選為環(huán)形主動線（店面數(shù)量vs路線長度）

盡可能在不走重復(fù)路的前提下一次性逛完所有商店

利用中庭變化增加店鋪的昭示性

利用空間大小增加行人的方向感規(guī)劃提升價值人流動線設(shè)計要點——回環(huán)度

平面動線總長度：經(jīng)過所有店面的路線總長度

通達(dá)回環(huán)度：一次性最長回路／平面總動線長度×100%

回環(huán)度的理想值為100%最長回路是指沿中心線不重復(fù)行走的最大距離回環(huán)度=紅線／紅線+藍(lán)線x100%320/(320+200)x100%=0.62紅線：主動線藍(lán)線：次動線規(guī)劃提升價值多功能區(qū)主環(huán)形動線標(biāo)志明顯的焦點區(qū)（臨近主入口）視覺明顯的主通道（從焦點區(qū)通向各功能區(qū)）環(huán)形主通道，之間設(shè)駐留節(jié)點方向感強(qiáng)三亞水居巷商業(yè)綜合體商業(yè)面積8萬規(guī)劃提升價值人流動線設(shè)計要點——垂直

設(shè)置在購物中心兩側(cè)邊緣不影響店面昭示的位置

距購物中心出入口有一定距離但易于找到

觀光梯更具吸引力

避免剪刀式扶手梯強(qiáng)制人流動線

提倡Z字型扶手梯快捷上下垂直觀光梯剪刀式扶手電梯規(guī)劃提升價值實際案例原設(shè)計人流動線未能構(gòu)成回路，縱向三條通道，從左到右，易形成陰陽街；顧客若想光顧每個通道的商鋪，就必須走重復(fù)路，不符合一般人逛街習(xí)慣。60m70m60m紅線/紅線+藍(lán)線x100%260/(260+160)x100%=61.9%規(guī)劃提升價值修改后的動線，對于兩個入口都可形成回路，提高了整體商鋪價值。東面商鋪臨街，價值大，增加進(jìn)深，擴(kuò)大面積后依然好用好賣。實際案例——修改規(guī)劃提升價值修改圖將北面中庭后移，意在讓左邊通道成為主動線，增加該通道商鋪的價值；右面臨街商鋪進(jìn)深也可減小，以提高售價。臨街節(jié)點鋪可考慮品牌餐飲，并做相應(yīng)設(shè)計；從未來發(fā)展的角度考慮，應(yīng)在內(nèi)部設(shè)餐飲區(qū)。南面內(nèi)鋪適當(dāng)加大，使主動線成為一條環(huán)道，回環(huán)度近100%。實際案例——再修改規(guī)劃提升價值Page41合理利用外部空間，尋求價值提升1、在商業(yè)南區(qū)二樓西南角建立地鐵接駁出入口，有效截流，聚集人氣，同時，保證深惠路的商業(yè)展示面，切實提升地鐵商業(yè)物業(yè)的價值。二層商業(yè)首層商業(yè)規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例海闊天空項目Page42規(guī)劃提升價值2、以特色餐飲等目的性消費業(yè)態(tài)聚集人氣。1、內(nèi)部平面人流動線設(shè)計盡可能在不走重復(fù)路的前提下一次性逛完所有業(yè)態(tài)。規(guī)劃設(shè)計案例海闊天空項目商業(yè)內(nèi)部以跑馬廊形式設(shè)計人流動線，保證科學(xué)的商業(yè)回環(huán)度，以目的性消費業(yè)態(tài)提升商業(yè)價值，提升商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)內(nèi)部人流動線，商業(yè)無死角建議方案：建議商場主入口前中庭設(shè)置在此處，有利于提升兩邊臨街商鋪的銷售價格，另建議主入口的設(shè)計具有創(chuàng)意，給人耳目一新的視覺效果。圖例展示：打造創(chuàng)意主入口，展示高檔商業(yè)規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例海闊天空項目建議方案：建議將目前的兩個中庭合并為一個，另增加觀光垂直電梯（需考慮觀光電梯的視野），加大商業(yè)的垂直動線，直接到負(fù)2樓，方便車場的顧客進(jìn)入賣場另建議中庭在造型上進(jìn)行富有創(chuàng)意的設(shè)計，目前較為方正的傳統(tǒng)中庭設(shè)計已經(jīng)不具備良好的形象展示。建議方案：在9號地塊設(shè)立中庭，給個商家良好的形象展示面，同時避免因缺少中庭，而給顧客產(chǎn)生壓抑的感覺打造項目中庭，提升內(nèi)部購物氣氛規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例海闊天空項目Page45商業(yè)中庭的打造建議方案：增加10號地塊的商業(yè)可銷售面積，因其位于臨街商鋪，建議將消防走道往右移動，增加可銷售的街鋪建議：建議移走此處的衛(wèi)生間，影響整個商業(yè)形象，建議方案：建議將辦公室設(shè)置在高層位置，增加商業(yè)客銷售面積建議方案：建議將此處的消防走道移至右邊原手扶電梯位置，增加商業(yè)可銷售面積增加商業(yè)面積，提高銷售收入規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例海闊天空項目建議方案：在此處設(shè)置賣場此入口，有利于與右邊的街鋪進(jìn)行互動建議方案：在此處設(shè)置增加兩步扶手電梯，作為單層面積約9千方的賣場，必須考慮到人流量按照最大值進(jìn)行設(shè)計建議方案：將此處的手扶電梯移至到新增中庭處，盤活整個9號地塊的人流垂直動線交通增加商業(yè)配套優(yōu)化合理動線規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例海闊天空項目48建議一：消防走道設(shè)計在商業(yè)物業(yè)的大門主入口一側(cè)，影響到整個商業(yè)的視覺通透性，

同時商業(yè)的形象展示面受到阻隔，主入口聚齊人氣的氣氛不足。降低了商業(yè)

銷售面積建議往后移位。案例借鑒：規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例五福購物MALL良好的店面昭示可影響出租率及租金水平建議二：建議設(shè)立中庭，在垂直方向增加商業(yè)空間的通透性，一方面不會給客戶產(chǎn)生很強(qiáng)的壓抑感，另一方面使二、三層的商業(yè)具有良好的展示，第三方面增加商業(yè)空間的采光，形成一個商業(yè)促銷的集中展示區(qū)。形象展示借鑒：規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例五福購物MALL建議三：建議外部或中庭位置增加垂直觀光電梯，加大商業(yè)的垂直交通動線，方便顧客能較快的到達(dá)想去的區(qū)域，同時在間接上提升二、三層的租金收益。形象展示借鑒：規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例五福購物MALL規(guī)劃提升價值規(guī)劃設(shè)計案例大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要的課題核心提煉規(guī)劃設(shè)計“雙課題”在大型商業(yè)的平面設(shè)計中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個品牌對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租也是設(shè)計需要解決的課題課題一：課題二：隆塬實力隆塬戰(zhàn)略聯(lián)盟商家部分商家物業(yè)技術(shù)要求銷售模式分析隆塬規(guī)劃設(shè)計專家團(tuán)隊超市沃爾瑪（山姆）百貨西武百貨家居/家電紅星美凱龍家樂福梅西百貨居然之家吉之島泰國尚泰百貨歐亞達(dá)集團(tuán)樂購天虹百貨宜家大潤發(fā)太平洋百貨特力屋麥德龍海雅百貨香江家居新一佳芮歐百貨百安居易初蓮花茂業(yè)百貨國安居人人樂紫荊城順電華潤超市歲寶百貨蘇寧百佳友誼百貨國美沃爾瑪上海八百伴時尚電器等北京華聯(lián)奢侈（國際）品牌香港俊思集團(tuán)（Coach、Paul&Shark、HugoBoss、MarcJacobs、DKNY、Versace、Tumi、BCBG）時尚品牌ZARAH&M澳門彩虹集團(tuán)（GiorgioArmani、AdolfoDominguez、Bally、Cartier、Escada、Jessica、Justcavalli、GianfrancoFERRE、Marcjalobs）優(yōu)衣庫華敦集團(tuán)（BALLY、MaxMara、MAX&Co.、MARINARINALDI、iBLUES、KOOKAI、JeanPaulGAULTIER、LLOYD）GAPMUJIHERMESPRADAD&G萬寶龍MONTBLANCBURBERRY隆塬商家資源隆塬商家資源大型餐飲勝記異國餐飲中森名菜休閑餐飲星巴克鳳凰樓上井日本料理85度C金悅軒舞鶴日本料理哈根達(dá)斯海港禾綠滿記甜品丹桂軒元氣壽司麥當(dāng)勞潮江春和民居食屋KFC王品集團(tuán)漢拿山必勝客唐宮集團(tuán)鑫泰泰國料理棒約翰豫園漢陽館面包心語俏江南香舍法國餐廳仙蹤林江南廚子意粉屋大家樂巴蜀風(fēng)月等大漁鐵板燒大快活金錢豹漢麗寶許留山稻香集團(tuán)金草帽水果撈利苑澳門街漢堡王等蘇浙匯花園巴西烤肉小南國

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生活配套VEROMODAESPRIT領(lǐng)跑體育-龍浩Jass君安O'JACK（歐尼杰）HUGOBOSS運動100MGS曼谷銀銀飾ONLYLEE、WRANGLER鉅田數(shù)碼MontblancBETU百圖LEO大地通訊SWATCH斯沃琪SEASONWIND季候風(fēng)MANGO恒波通訊博士眼鏡GUESS鄧祿普易天通訊亨吉利世界名表百圖卡爾丹頓北京同仁堂嘉樂祥珠寶哥弟CalvinKlein二天堂藥店曼緦汀ZARAMaxmara麥絲瑪拉哈根達(dá)斯?jié)櫧鸬隁W時力梵思諾海王星辰石頭記火狐貍Ferre費雷皇室米蘭婚紗攝影萬輝、DIF珠寶、HMKLOSS卡路仕可頌坊兄弟高登眼鏡歌力思瑪絲菲爾面包新語周大福/CTF.2A/E連奴西遇萬澤醫(yī)藥沃克愛嬰島兒童連鎖超市熱風(fēng)尋蝶坊愛嬰島UNIQLO優(yōu)衣庫CITYCHAIN中聯(lián)大藥房宏夢童趣生活館隆塬商家資源業(yè)態(tài)建筑技術(shù)要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-5,000單層面積（㎡）1,000-5,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）30-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯社區(qū)標(biāo)超業(yè)態(tài)建筑技術(shù)需求業(yè)態(tài)建筑技術(shù)要求餐飲類業(yè)態(tài)建筑技術(shù)需求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）20-60物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯特色餐飲/西餐咖啡/品牌快餐業(yè)態(tài)建筑技術(shù)要求其他業(yè)態(tài)建筑技術(shù)需求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服飾精品/服務(wù)配套技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容SPA技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)休閑娛樂技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）小規(guī)模：≥200-500，較大規(guī)模：1,000－4,000經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯59Page59竟廣秀簡介：20年商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行工作經(jīng)驗，擅長商業(yè)地產(chǎn)的項目研判、策劃定位、商業(yè)規(guī)劃、招商營銷策劃的執(zhí)行工作，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有獨特的見解和思路。公司職務(wù)隆塬地產(chǎn)常務(wù)副總本項目中擔(dān)任職務(wù)項目指導(dǎo)委員會成員工作地點深圳參加環(huán)節(jié)項目全程工作職責(zé)技術(shù)支持、調(diào)配公司資源、核心思路討論、項目評審、監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)主要負(fù)責(zé)項目深圳國際服裝總匯深圳藝展中心深圳怡景中心城蘭州嘉垣第一國際酒泉富康購物中心成都天府廣場北京天壇藝展中心昆明新西南廣場云南騰沖旅游地產(chǎn)太原太重新城安順大中華廣場威海匯港財富廣場……專家團(tuán)隊60Page60徐治政簡介：1987至今25年深圳房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，歷經(jīng)多家知名建筑設(shè)計院、房地產(chǎn)公司、中介代理公司，有熟練的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在業(yè)界被稱為“建筑與營銷并舉專家”，資深地產(chǎn)劍客，所操作別墅、豪宅及白領(lǐng)樓盤，商業(yè)及綜合體項目在業(yè)內(nèi)均屬知名。公司職務(wù)隆塬地產(chǎn)常務(wù)副總本項目中擔(dān)任職務(wù)項目指導(dǎo)委員會成員工作地點深圳參加環(huán)節(jié)項目全程工作職責(zé)技術(shù)支持、調(diào)配公司資源、核心思路討論、項目評審、監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)主要負(fù)責(zé)項目住宅：深圳特力花園、中信星光名庭、鼎太風(fēng)華、萬象天城、陽光天健城、梅沙灣、云深處、峰度天下2期；于都天成名都；上海風(fēng)景里、白銀時代寫字樓：深圳航空大廈、國際商會中心、銀座國際商業(yè)：深圳大梅沙十八步海寓、金光華廣場、COCOPARK(前身：泰華購物公園)城市綜合體：長沙德思勤城市廣場、深圳卓越世紀(jì)中心旅游度假：御臨門溫泉度假村、梅州客天下出版書籍或發(fā)表論文：主編《全球都市綜合體典型案例集》自2003年起，陸續(xù)在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)上以地產(chǎn)劍客“鳳凰樹”發(fā)表【建筑鑒賞】、【商業(yè)地產(chǎn)圖庫】、【深圳地產(chǎn)show】、【鳳凰樹.戶型點評】、【樹樹夜話】、【深圳園林甲中華】、【風(fēng)生水起話民俗】、【全國跑盤系列】等系列的378篇專業(yè)文章。專家團(tuán)隊61Page61郭敏娜簡介：十年以上房地產(chǎn)企業(yè)住宅、商業(yè)營銷策劃、項目銷售管理經(jīng)驗。熟悉相關(guān)的行業(yè)及國家政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，有豐富的房地產(chǎn)項目營銷策劃經(jīng)驗，具有成功案例，對營銷工作有深刻認(rèn)知。具備良好的團(tuán)隊合作精神，優(yōu)秀的溝通、協(xié)調(diào)、組織與開拓能力，較強(qiáng)的觀察力和應(yīng)變能力。具備開拓精神。公司職務(wù)隆塬地產(chǎn)深莞惠中心總經(jīng)理本項目中擔(dān)任職務(wù)項目指導(dǎo)委員會成員兼銷售總監(jiān)工作地點深圳參加環(huán)節(jié)項目全程工作職責(zé)技術(shù)支持、調(diào)配公司資源、核心思路討論、項目評審、監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)主要負(fù)責(zé)項目1、2008-2009年銷售萬科東海岸項目，團(tuán)隊在項目操作執(zhí)行過程中獲得萬科集團(tuán)頒發(fā)的2009年最佳銷售執(zhí)行力大獎。多次獲得萬科集團(tuán)頒發(fā)的月度銷售考核獎；2、2008-2011年操作的新世界四季山水項目，是2009年福田區(qū)的銷售亞軍項目，也改變了市場上認(rèn)為梅林沒有豪宅的傳統(tǒng)觀念，多次獲得新世界集團(tuán)最佳合作方的嘉獎.3、除了以上項目以外，還先后參予并負(fù)責(zé)深圳鼎誠國際項目，深圳前海萬豪月半山項目，深圳中航格瀾郡項目，深圳書香門第上河坊項目，江西南昌紫金城項目，東莞星河國際項目，梅州麗灣項目，羅湖花半里項目，海南?？诤？跒?號項目，湖南常德公園世家，鶴山地塊及城市規(guī)劃項目，東莞風(fēng)臨花語岸項目，東莞東郡項目等執(zhí)行項目。專家團(tuán)隊62Page62李紅簡介：1990年從業(yè)，參與完成商業(yè)顧問公司運營模式建立,提煉商業(yè)地產(chǎn)項目工作模塊，具體負(fù)責(zé)城市商業(yè)綜合體,大型購物中心,商業(yè)步行街等數(shù)十多個商業(yè)地產(chǎn)項目的前期招投標(biāo)策劃工作,規(guī)劃設(shè)計,招商銷售等業(yè)務(wù)工作，同時負(fù)責(zé)公司企劃部、戰(zhàn)略研究部工作。公司職務(wù)隆塬地產(chǎn)策略中心總經(jīng)理本項目中擔(dān)任職務(wù)項目指導(dǎo)委員會成員工作地點深圳參加環(huán)節(jié)項目全程工作職責(zé)技術(shù)支持、核心思路討論、項目評審、監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)主要負(fù)責(zé)項目呼市首府銅鑼灣購物中心（8萬平方米）；大連安盛銅鑼灣廣場（8萬平方米）；2006杭州世界休閑博覽會主會場第一世界銅鑼灣廣場（15萬平方米）；廈門未來海岸銅鑼灣廣場（10萬平方米）；廈門名匯銅鑼灣廣場（10萬平方米）；晶港城購物中心（3萬平方）；書香門第上河坊商業(yè)中心惠州首家shoppingmall港惠購物中心廣場、紅谷灘CBD購物中心深圳市中心區(qū)會購地鐵商業(yè)街東莞東城10萬㎡星璽購物中心……專家團(tuán)隊63Page63羅立華簡介：多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，擅長商業(yè)定位、規(guī)劃、商家