零售店面定金合同范本及法律風(fēng)險(xiǎn)引言在零售店面交易（租賃或買賣）中，定金合同是鎖定交易意向、保障雙方履約的核心工具。無論是房東收取定金確保租戶不會(huì)反悔，還是買方支付定金鎖定心儀店面，定金的“擔(dān)保屬性”都能有效降低交易不確定性。然而，實(shí)踐中因定金合同條款設(shè)計(jì)粗糙、法律性質(zhì)混淆等問題引發(fā)的糾紛屢見不鮮——比如“訂金”與“定金”的一字之差，可能導(dǎo)致守約方無法主張雙倍賠償；定金數(shù)額超標(biāo)，超出部分可能被認(rèn)定為無效。本文結(jié)合《民法典》及司法實(shí)踐，從基礎(chǔ)法律框架、范本條款解析、常見風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、防控策略四大維度，為零售從業(yè)者提供一份專業(yè)、實(shí)用的定金合同指引。一、零售店面定金合同的基礎(chǔ)法律框架要設(shè)計(jì)有效的定金合同，首先需明確其法律性質(zhì)及與其他類似概念的區(qū)別。（一）定金的法律性質(zhì)與核心特征根據(jù)《民法典》第五百八十六條、第五百八十七條，定金是債權(quán)擔(dān)保的一種方式，其核心特征為：1.懲罰性：給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金（即“定金罰則”）。2.從屬性：定金合同是主合同（如《店面租賃合同》《店面買賣合同》）的從合同，主合同無效或被撤銷，定金合同亦無效（但法律另有規(guī)定除外）。3.限額性：定金數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%，超過部分不產(chǎn)生定金的效力（僅視為預(yù)付款）。（二）定金與訂金、預(yù)付款的關(guān)鍵區(qū)別實(shí)踐中，“定金”“訂金”“預(yù)付款”常被混淆，三者法律后果差異極大：**概念****法律性質(zhì)****違約后果**定金擔(dān)保方式適用定金罰則（雙倍返還/不予返還）訂金預(yù)付款（無擔(dān)保）違約時(shí)僅需返還訂金，無需承擔(dān)懲罰性責(zé)任預(yù)付款合同履行款（部分）違約時(shí)可要求返還，但需結(jié)合主合同約定承擔(dān)違約責(zé)任（如賠償損失）提示：若合同中寫“訂金”“預(yù)付款”“保證金”等字樣，但未明確約定適用定金罰則，法院通常不認(rèn)定為定金。二、零售店面定金合同范本及條款解析以下為零售店面（以租賃為例）定金合同的范本框架，并對(duì)關(guān)鍵條款的設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行說明。**零售店面定金合同**甲方（出租方）：______________________（姓名/名稱），住所地：______________________，聯(lián)系方式：______________________乙方（承租方）：______________________（姓名/名稱），住所地：______________________，聯(lián)系方式：______________________鑒于乙方有意租賃甲方位于______________________的零售店面（以下簡稱“標(biāo)的店面”），為確保雙方后續(xù)簽訂《店面租賃合同》，根據(jù)《民法典》等法律規(guī)定，雙方自愿達(dá)成如下協(xié)議：（一）標(biāo)的店面基本情況1.地址：______________________（具體到門牌號(hào)）；2.面積：______________________（以產(chǎn)權(quán)證明為準(zhǔn)）；3.產(chǎn)權(quán)情況：甲方持有標(biāo)的店面的《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)：______________________），無抵押、查封等權(quán)利限制；4.用途：僅限零售經(jīng)營（如乙方需變更用途，需提前取得甲方及相關(guān)部門同意）。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：明確標(biāo)的店面的唯一性與合法性，避免因地址模糊、產(chǎn)權(quán)瑕疵導(dǎo)致后續(xù)爭議（如甲方無權(quán)出租、店面被查封）。（二）定金數(shù)額及支付1.定金金額：人民幣_(tái)_____________________元（大寫：______________________），該數(shù)額不超過后續(xù)《店面租賃合同》標(biāo)的額的20%（主合同標(biāo)的額以雙方最終約定為準(zhǔn)）。2.支付方式：乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起______日內(nèi)，以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付定金至甲方指定賬戶（賬戶信息：______________________）。3.定金性質(zhì)：本合同項(xiàng)下的“定金”系擔(dān)保乙方履行簽訂《店面租賃合同》的義務(wù)，適用《民法典》第五百八十七條規(guī)定的定金罰則。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：明確“定金”字樣，避免歧義；強(qiáng)調(diào)“不超過主合同標(biāo)的額20%”，防范數(shù)額超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)；約定支付方式與時(shí)間，避免口頭約定引發(fā)的舉證困難。（三）主合同簽訂期限與條件1.雙方應(yīng)于乙方支付定金之日起______日內(nèi)（如30日），就《店面租賃合同》的主要條款（包括但不限于租金標(biāo)準(zhǔn)、租期、裝修要求、違約責(zé)任）進(jìn)行協(xié)商并簽訂正式合同。2.《店面租賃合同》的主要條款應(yīng)包括：（1）租金：每月人民幣_(tái)_____________________元，按______支付；（2）租期：______年（自______年______月______日至______年______月______日）；（3）裝修：乙方可自行裝修，但需符合甲方及物業(yè)要求，裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：設(shè)定主合同簽訂的明確期限，避免無限期拖延；列舉主合同的核心條款，減少后續(xù)協(xié)商的不確定性（如因租金標(biāo)準(zhǔn)無法達(dá)成一致導(dǎo)致主合同未簽訂，需判斷責(zé)任歸屬）。（四）雙方權(quán)利義務(wù)1.甲方權(quán)利義務(wù)：（1）保證標(biāo)的店面產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)利瑕疵；（2）配合乙方查看店面及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明；（3）在約定期限內(nèi)與乙方協(xié)商主合同條款，不得故意拖延或拒絕簽訂。2.乙方權(quán)利義務(wù)：（1）按約定支付定金；（2）在約定期限內(nèi)與甲方協(xié)商主合同條款，不得故意提出不合理要求；（3）若主合同簽訂，定金可沖抵首期租金或房款。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：均衡雙方權(quán)利義務(wù)，避免一方處于絕對(duì)優(yōu)勢地位（如甲方拒絕提供產(chǎn)權(quán)證明，乙方可主張解除定金合同并要求返還定金）。（五）定金罰則適用情形1.若乙方未在約定期限內(nèi)與甲方簽訂《店面租賃合同》，或明確拒絕簽訂，甲方有權(quán)沒收定金；2.若甲方未在約定期限內(nèi)與乙方簽訂《店面租賃合同》，或明確拒絕簽訂，或標(biāo)的店面存在產(chǎn)權(quán)瑕疵導(dǎo)致無法出租，甲方應(yīng)雙倍返還定金；3.若因不可歸責(zé)于雙方的原因（如政府規(guī)劃拆遷、不可抗力）導(dǎo)致無法簽訂主合同，甲方應(yīng)在______日內(nèi)返還定金（不計(jì)利息）。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：明確違約情形（如“明確拒絕簽訂”“產(chǎn)權(quán)瑕疵”），避免“違約”定義模糊；約定不可歸責(zé)于雙方的情形（如政策變動(dòng)），避免因責(zé)任不清引發(fā)糾紛。（六）爭議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向標(biāo)的店面所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或約定仲裁：“提交______仲裁委員會(huì)仲裁，仲裁裁決為終局裁決”）。設(shè)計(jì)要點(diǎn)：選擇法院管轄更符合普通人的維權(quán)習(xí)慣（可上訴、執(zhí)行有保障）；若選擇仲裁，需明確仲裁委員會(huì)名稱（如“XX市仲裁委員會(huì)”），否則仲裁協(xié)議可能無效。（七）其他條款1.本合同自雙方簽字（或蓋章）并支付定金之日起生效；2.本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力；3.未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。甲方（簽字/蓋章）：______________________日期：______年______月______日乙方（簽字/蓋章）：______________________日期：______年______月______日三、零售店面定金合同的常見法律風(fēng)險(xiǎn)即使有范本參考，若條款設(shè)計(jì)不當(dāng)，仍可能引發(fā)以下風(fēng)險(xiǎn)：（一）定金性質(zhì)約定不明的“訂金陷阱”風(fēng)險(xiǎn)場景：合同中寫“乙方支付訂金人民幣XX元”，未明確“定金”性質(zhì)。后甲方違約，乙方要求雙倍返還，法院以“訂金”不具有擔(dān)保效力為由，僅支持返還本金。法律依據(jù)：《民法典》第五百八十六條第一款：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立?！保ǘ┒ń饠?shù)額超標(biāo)的“無效風(fēng)險(xiǎn)”風(fēng)險(xiǎn)場景：主合同標(biāo)的額（如租金總額）為100萬元，定金約定為30萬元（超過20%）。后乙方違約，甲方主張沒收30萬元，法院僅支持沒收20萬元，剩余10萬元需返還。法律依據(jù)：《民法典》第五百八十六條第二款：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力?！保ㄈ┲骱贤春炗喌摹柏?zé)任不清”風(fēng)險(xiǎn)場景：雙方僅約定“乙方支付定金后30日內(nèi)簽訂主合同”，未明確主合同核心條款（如租金）。后因租金標(biāo)準(zhǔn)無法達(dá)成一致，主合同未簽訂，甲方主張沒收定金，乙方主張返還，法院可能認(rèn)定“不可歸責(zé)于雙方”，判決返還定金。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條（參照適用）：“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！保ㄋ模┻`約情形約定模糊的“主張障礙”風(fēng)險(xiǎn)場景：合同僅約定“一方違約，適用定金罰則”，未明確“違約”的具體情形。后甲方延遲10日提供產(chǎn)權(quán)證明，乙方主張甲方違約，要求雙倍返還定金，法院可能以“延遲提供未導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)”為由，不支持定金罰則。法律依據(jù)：《民法典》第五百八十七條：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！保ㄎ澹幾h解決方式選擇不當(dāng)?shù)摹熬S權(quán)成本”風(fēng)險(xiǎn)場景：合同約定“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”，但未明確仲裁委員會(huì)名稱（如“XX市仲裁委員會(huì)”）。后雙方發(fā)生爭議，乙方申請(qǐng)仲裁，仲裁委員會(huì)以“仲裁協(xié)議無效”為由拒絕受理，乙方只能向法院起訴，增加了時(shí)間成本。法律依據(jù)：《仲裁法》第十六條：“仲裁協(xié)議應(yīng)當(dāng)具有下列內(nèi)容：（一）請(qǐng)求仲裁的意思表示；（二）仲裁事項(xiàng)；（三）選定的仲裁委員會(huì)?！彼摹⒎娠L(fēng)險(xiǎn)的防控策略針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，可采取以下防控措施：（一）明確“定金”性質(zhì)：避免文字歧義合同中必須使用“定金”字樣，不得用“訂金”“預(yù)付款”“保證金”等替代；若需強(qiáng)調(diào)擔(dān)保性質(zhì)，可增加條款：“本合同項(xiàng)下的定金適用《民法典》第五百八十七條規(guī)定的定金罰則?！保ǘ﹪?yán)控定金數(shù)額：遵守20%法定上限計(jì)算主合同標(biāo)的額（如租賃期內(nèi)租金總額、買賣合同價(jià)款），確保定金數(shù)額不超過其20%；若需收取更高金額的擔(dān)保，可將超出部分約定為“預(yù)付款”（如“乙方支付定金20萬元，預(yù)付款10萬元”），但需明確預(yù)付款的返還規(guī)則。（三）細(xì)化主合同條款：鎖定交易條件在定金合同中列舉主合同的核心條款（如租金標(biāo)準(zhǔn)、租期、裝修要求、產(chǎn)權(quán)情況），避免后續(xù)協(xié)商時(shí)出現(xiàn)重大分歧；若主合同條款需進(jìn)一步協(xié)商，可約定“雙方應(yīng)本著善意原則協(xié)商，不得提出超出市場合理范圍的要求”。（四）量化違約情形：減少解釋空間明確“違約”的具體情形，如：（1）甲方未在約定時(shí)間內(nèi)提供《房屋所有權(quán)證》；（2）乙方未在約定時(shí)間內(nèi)支付定金；（3）一方明確表示拒絕簽訂主合同；約定“違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)”的判斷標(biāo)準(zhǔn)（如“甲方無法提供產(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致乙方無法辦理營業(yè)執(zhí)照”）。（五）合理選擇爭議解決：兼顧效率與執(zhí)行優(yōu)先選擇法院管轄（標(biāo)的店面所在地法院），因法院判決具有強(qiáng)制執(zhí)行力，且可上訴；若選擇仲裁，需明確仲裁委員會(huì)名