主講：楊唐忠泉州市鯤鵬物業(yè)管理有限公司交房系統(tǒng)培訓(xùn)課件【二】房屋的結(jié)構(gòu)與驗(yàn)收在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)？（基本概念）房地產(chǎn):指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房產(chǎn):指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。地產(chǎn):指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。土地——地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)分國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年

科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或其他用地50年

居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂(lè)）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途房產(chǎn)分類建筑面積計(jì)算

占地面積——建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積

容積率——指總建筑面積與總占地面積的比率

使用率——使用面積與建筑面積的比率

綠化率——指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率

房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積

建筑面積——包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等

公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e

套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和柱下基礎(chǔ)樓板柱梁梁墻樓梯墻下基礎(chǔ)地下室底板建筑結(jié)構(gòu)的分類簡(jiǎn)單的說(shuō)就是房屋的承重骨架。建筑結(jié)構(gòu)的組成（如圖）按所用材料的不同分為：1）混凝土結(jié)構(gòu)（以混凝土為主要材料的結(jié)構(gòu)）包括：

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)—配置受力的普通鋼筋，鋼筋網(wǎng)或鋼骨架；

預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)—配置預(yù)應(yīng)力鋼筋的混凝土結(jié)構(gòu)；

素混凝土結(jié)構(gòu)—沒(méi)有配置受力的鋼筋的混凝土結(jié)構(gòu)。2）鋼結(jié)構(gòu):以鋼材(鋼板、型鋼）為主制作的結(jié)構(gòu)3）砌體結(jié)構(gòu):由塊材通過(guò)砂漿砌筑而成的結(jié)構(gòu)4)木結(jié)構(gòu):指全部或大部分用木材制作的結(jié)構(gòu)5）混合結(jié)構(gòu):由兩種及兩種以上材料作為主要承重結(jié)構(gòu)的房屋此外還有鋼—混凝土組合結(jié)構(gòu)、鋼管混凝土等。

按其承重結(jié)構(gòu)的類型分為：

1）框架結(jié)構(gòu)2）剪力墻結(jié)構(gòu)3）框架——剪力墻結(jié)構(gòu)4）筒體結(jié)構(gòu)。建筑物的分類（按建筑高度分）1、低層——3層及3層以下（≤10米）2、多層——3層以上，7層以下（7+1層，≤24米）3、中高層——7層以上，16層以下（≤54米）4、高層——16層以上，24層以下（≤100米）5、超高層——24層以上（＞100米）我們寫字樓是什么結(jié)構(gòu)？休息10分鐘接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別有四個(gè)不同驗(yàn)收的目的不同接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收；而竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。驗(yàn)收條件不同接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使a用，房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)過(guò)有關(guān)部門確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等。交接對(duì)象不同接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)；而竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為。就是說(shuō)任何建設(shè)工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，都是由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)和評(píng)定。而接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表業(yè)主或用戶對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面的質(zhì)量驗(yàn)收。土建主體、裝修、機(jī)電設(shè)備安裝、室外環(huán)境道路、附屬配套設(shè)施等全部完成，質(zhì)量及各項(xiàng)功能指標(biāo)符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)專項(xiàng)驗(yàn)收包括：規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、供水驗(yàn)收、供電驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、防雷驗(yàn)收、水檢測(cè)、天然氣驗(yàn)收、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)等?？⒐を?yàn)收及備案完成。物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收應(yīng)具備的資料：項(xiàng)目具備立項(xiàng)、投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、竣工、驗(yàn)收等系列流程環(huán)節(jié)中的相關(guān)資料，其中包括相關(guān)政府許可資料、工程驗(yàn)收證明資料、開(kāi)發(fā)建設(shè)技術(shù)圖紙資料、產(chǎn)權(quán)及權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)資料等。接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件接管驗(yàn)收內(nèi)容物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開(kāi)工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書；施工設(shè)計(jì)資料全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電使用說(shuō)明書（要求中文）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。接管驗(yàn)收的主要項(xiàng)目1.樓宇本體硬件設(shè)施：主體結(jié)構(gòu)、樓地面面層及基層、內(nèi)墻面、頂棚、衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)地面、門及窗、樓梯及扶手、木裝修工程、飾面及油漆、電器插座、有線電視、開(kāi)關(guān)、燈具、水表、電表、燃?xì)獗?、衛(wèi)生潔具、給排水設(shè)備設(shè)施、門鈴及對(duì)講電話等。2.公共配套設(shè)施：

天臺(tái)、散水坡、避雷設(shè)施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、室外消火栓、樓宇標(biāo)志、垃圾站、停車場(chǎng)、溝井、護(hù)坡及擋土墻、臺(tái)階及踏步、水池及水箱、招牌及廣告牌等。3.機(jī)電設(shè)備：電梯設(shè)備變配電設(shè)備中央空調(diào)設(shè)備消防監(jiān)控設(shè)備給排水設(shè)備保安監(jiān)控設(shè)備（同消防監(jiān)控設(shè)備）公寓樓結(jié)構(gòu)及用料簡(jiǎn)介1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，抗震等級(jí)為七級(jí)。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。其特點(diǎn)：保溫性好，隔熱力強(qiáng)，其有環(huán)保性，減少實(shí)心磚的用土量，同時(shí)還具有減輕混凝土框架的動(dòng)、靜荷載，提高樓盤的安全可靠性。2、內(nèi)墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。3、地面:原有結(jié)構(gòu)層抹平。4、天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。以上三種處理方法的好處，是最大限度的為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開(kāi)支。5、給排水:采用目前國(guó)內(nèi)最為先進(jìn)的PVC給排水管道。其優(yōu)點(diǎn)是減少過(guò)去鑄鐵管造成的銹跡污染和容易造成的管道堵塞。

具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法1、墻面的驗(yàn)收

對(duì)墻面的驗(yàn)收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無(wú)裂縫，空殼等現(xiàn)象。如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見(jiàn)的裂縫是風(fēng)裂，其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因，主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮?？諝t是粉墻時(shí)簿、厚不均，灑水時(shí)不均勻造成的，于墻體本身質(zhì)量，沒(méi)有任何聯(lián)系。處理方法：如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單位打掉重粉。如果只有細(xì)小的裂縫，而沒(méi)有空殼，待業(yè)主在進(jìn)行精裝修時(shí)抹二遍膩?zhàn)蛹纯上?、墻面的陰、陽(yáng)角驗(yàn)收

對(duì)墻面的各個(gè)垂直拐角、水平平行角，用目測(cè)的方法進(jìn)行觀測(cè)，檢查陰、陽(yáng)角處是否不平整或波浪不平。處理方法:則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。

處理方法：將裂縫處割開(kāi)，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗(yàn)收

因?yàn)檎麄€(gè)樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。常見(jiàn)的裂縫有兩個(gè)部位:一是梁和墻體之間的裂縫二是柱和墻體之間的裂縫

二個(gè)部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問(wèn)題，更不是墻基下沉而造的。4、樓板的驗(yàn)收

仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進(jìn)行敲打，聽(tīng)聽(tīng)是否有空殼的聲音。如果正常，沒(méi)有空殼的聲音說(shuō)明是水泥的自然風(fēng)裂.如有異常響聲，說(shuō)明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問(wèn)題。則要重新處理。處理方法：順著開(kāi)裂，空殼的方向割開(kāi)重新做找平層即可。同時(shí)地面應(yīng)光潔，不能起砂。5、頂棚的驗(yàn)收對(duì)頂棚的驗(yàn)收，也是要看有無(wú)裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在，又無(wú)波浪，不平整的現(xiàn)象，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是順平就可以了。６、進(jìn)戶門的驗(yàn)收對(duì)門的驗(yàn)收要看門的四周密實(shí)度是否合適，開(kāi)啟、關(guān)閉是否順暢，關(guān)門以后縫隙不能過(guò)大，也不能太小。鑰匙開(kāi)啟自如，關(guān)、開(kāi)門無(wú)異常響聲。處理方法：門的密實(shí)度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開(kāi)門不順暢或門隙過(guò)大或過(guò)小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。鑰匙開(kāi)起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。７、窗的驗(yàn)收要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，要仔細(xì)檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實(shí)防水膠打的均勻程度如何。

處理方法：推拉門、窗的四周密實(shí)度不好，要重新填實(shí)，加固邊框。窗框、門框處有異種變色，說(shuō)明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、粉墻達(dá)到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除重新再做，以達(dá)到防水的效果。８、上、下水的驗(yàn)收檢查上水時(shí)，可將水閥打開(kāi)檢查各個(gè)管子接頭處有無(wú)滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時(shí)，可將水龍頭打開(kāi)觀察地漏下水是否流暢，無(wú)冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴水、滲水，則說(shuō)明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。下水如果不順暢則說(shuō)明地漏被異物堵塞，則要及時(shí)疏通。９、電的驗(yàn)收對(duì)電的驗(yàn)收，要先看室內(nèi)配電盤開(kāi)關(guān)板、插座板有無(wú)損壞，安裝是否牢固、順直，過(guò)墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。再有施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐個(gè)檢查線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問(wèn)題則要請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)損壞配件，線頭連接處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。

１０、衛(wèi)生間的驗(yàn)收衛(wèi)生間的驗(yàn)收是整個(gè)驗(yàn)收環(huán)節(jié)中最為重要的一點(diǎn)，因?yàn)樾l(wèi)生間的地面在施工過(guò)程中已做防水層，但如做的不好將會(huì)發(fā)生滲漏現(xiàn)象。驗(yàn)收方法：在驗(yàn)收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上，放水至2~3公分，待24小時(shí)以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風(fēng)道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。處理方法：如果出現(xiàn)上述情況之一的，可將漏水處鑿開(kāi)，用特殊的防水材料(堵漏王)滲膠，注入漏水處待24小時(shí)以后，再進(jìn)行養(yǎng)水實(shí)驗(yàn)，達(dá)到要求就可以了。1.對(duì)驗(yàn)收資料中發(fā)現(xiàn)的資料不全