物業(yè)管理合同簽訂及履行指南引言物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，直接關(guān)乎小區(qū)公共利益維護、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保障及業(yè)主合法權(quán)益實現(xiàn)。根據(jù)《民法典》第九百三十七條（物業(yè)服務(wù)合同定義）、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同屬于有償、雙務(wù)、諾成合同，其簽訂與履行需遵循“平等自愿、公平公正、誠實信用”原則。本文結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，從簽訂前準備、簽訂中條款審查、履行中合規(guī)操作、糾紛解決四大維度，提供專業(yè)指引，助力雙方規(guī)避風(fēng)險、實現(xiàn)共贏。一、簽訂前的準備工作（一）業(yè)主方：明確需求與程序合法性1.主體合法性確認業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）作為簽約主體，需具備合法成立資質(zhì)：已通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，且在物業(yè)主管部門備案；未超出《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的授權(quán)范圍（如選聘物業(yè)公司需經(jīng)業(yè)主大會表決，且同意人數(shù)占比符合法定要求：專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）。2.明確小區(qū)服務(wù)需求簽約前，業(yè)委會應(yīng)通過業(yè)主問卷調(diào)查、座談會等方式，梳理小區(qū)核心需求：基礎(chǔ)服務(wù)：公共區(qū)域保潔、綠化養(yǎng)護、公共設(shè)施維護（電梯、消防、給排水等）、安保巡邏等；增值服務(wù)：快遞代收、社區(qū)活動組織、老幼關(guān)懷等（可選）；特殊需求：老舊小區(qū)改造后的設(shè)施維護、高端小區(qū)的定制化服務(wù)等。3.選聘物業(yè)公司的程序合規(guī)公開招標（推薦）：對于規(guī)模較大的小區(qū)，應(yīng)通過公共資源交易平臺或?qū)I(yè)招標機構(gòu)發(fā)布招標公告，明確服務(wù)內(nèi)容、標準、期限及報價要求，吸引符合資質(zhì)的企業(yè)參與；協(xié)商選聘（僅限小規(guī)模小區(qū)）：需經(jīng)業(yè)主大會表決通過，且與物業(yè)公司就核心條款達成一致；資質(zhì)審查：核查物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍含“物業(yè)管理”）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書（若地方仍要求）、過往項目業(yè)績（可要求提供近3年同類小區(qū)服務(wù)合同及業(yè)主滿意度調(diào)查）、信用記錄（通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢是否有失信被執(zhí)行人、重大違法記錄）。（二）物業(yè)公司：評估與響應(yīng)1.小區(qū)情況調(diào)研物業(yè)公司需提前踏勘小區(qū)，了解小區(qū)規(guī)模（戶數(shù)、建筑面積）、建筑年代（影響設(shè)施維護成本）、公共設(shè)施現(xiàn)狀（電梯、消防系統(tǒng)、停車場等）、業(yè)主構(gòu)成（年齡結(jié)構(gòu)、消費能力），評估服務(wù)成本與可行性。2.服務(wù)方案設(shè)計根據(jù)小區(qū)需求，制定服務(wù)內(nèi)容清單、服務(wù)標準（量化）、人員配置計劃（如安保、保潔人數(shù)）、設(shè)備維護方案，并據(jù)此測算物業(yè)費報價（需符合當?shù)匚飪r水平及業(yè)主承受能力）。二、簽訂中的關(guān)鍵條款審查物業(yè)管理合同的條款設(shè)計需明確、具體、可操作，避免模糊表述引發(fā)后續(xù)糾紛。以下為核心條款的審查要點：（一）當事人信息條款需明確雙方全稱（業(yè)委會應(yīng)使用“××小區(qū)業(yè)主委員會”，物業(yè)公司應(yīng)使用營業(yè)執(zhí)照登記名稱）、法定代表人（或負責(zé)人）、住所地、聯(lián)系方式；業(yè)委會需附上業(yè)主大會授權(quán)決議（證明其有權(quán)簽訂合同），物業(yè)公司需附上營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）。（二）服務(wù)范圍條款核心要求：窮盡、具體，避免“等”“其他”等模糊表述。示例：>1.公共區(qū)域保潔：小區(qū)道路、樓道、電梯間、停車場、綠化帶等公共區(qū)域的清掃、垃圾清運（每日1次）；電梯內(nèi)消毒（每周2次）；>2.公共設(shè)施維護：電梯（每月1次常規(guī)檢查，每季度1次全面維護）、消防系統(tǒng)（每半年1次聯(lián)動測試）、給排水管道（每季度1次疏通）、路燈（故障24小時內(nèi)修復(fù)）；>3.安保服務(wù)：小區(qū)出入口24小時值守、每日24小時巡邏（每小時1次，重點區(qū)域如停車場、電梯增加頻次）、監(jiān)控系統(tǒng)實時監(jiān)控（保存30天）；>4.綠化養(yǎng)護：綠化帶修剪（每季度1次）、澆水（每周1次，干旱季節(jié)增加）、病蟲害防治（每半年1次）。（三）服務(wù)標準條款核心要求：量化、可考核，建議參考《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》（GB/T____.____）或當?shù)匚飿I(yè)主管部門發(fā)布的指導(dǎo)標準，明確“質(zhì)”與“量”的要求。示例：>-安保巡邏：每小時1次，每次巡邏記錄需留存（含時間、路線、巡邏人員簽字）；>-設(shè)施維護響應(yīng)時間：一般故障（如路燈不亮）24小時內(nèi)修復(fù)，重大故障（如電梯停運）1小時內(nèi)到達現(xiàn)場，24小時內(nèi)出具解決方案；>-業(yè)主投訴處理：接到投訴后1個工作日內(nèi)響應(yīng)，3個工作日內(nèi)反饋處理結(jié)果。（四）服務(wù)期限條款一般約定2-3年（避免過長，便于業(yè)主監(jiān)督與調(diào)整）；需明確續(xù)簽條件：如合同到期前3個月，雙方協(xié)商是否續(xù)簽；若業(yè)主大會決議續(xù)簽，需提前1個月書面通知物業(yè)公司；需約定試用期（可選）：如前3個月為試用期，若物業(yè)公司未達到服務(wù)標準，業(yè)委會可提前解除合同。（五）費用條款核心要求：明確收費標準、計費方式、調(diào)整機制及繳費義務(wù)。1.收費標準：按建筑面積（最常見）或使用面積計費，明確每平方米每月費用（如“1.5元/㎡·月”）；區(qū)分住宅、商業(yè)、車位等不同物業(yè)類型的收費標準（商業(yè)物業(yè)收費可高于住宅）。2.計費方式：明確“包干制”（物業(yè)公司自負盈虧）或“酬金制”（物業(yè)公司收取固定酬金，其余費用用于服務(wù)）；若為酬金制，需約定酬金比例（如8%-10%）及費用公示要求（每月公示收支情況）。3.調(diào)整機制：約定物業(yè)費調(diào)整條件（如物價指數(shù)上漲超過5%、人工成本增加超過10%）；調(diào)整程序：需經(jīng)業(yè)主大會同意（書面征求業(yè)主意見，同意人數(shù)占比符合法定要求），并提前30天通知業(yè)主。4.繳費義務(wù)：明確繳費時間（如每月10日前）、繳費方式（銀行轉(zhuǎn)賬、線上支付等）；約定逾期繳費違約金（如每日萬分之三，不超過本金的20%，避免過高導(dǎo)致無效）；明確減免情形（如房屋空置超過6個月，可按70%收取物業(yè)費，需符合當?shù)匾?guī)定）。（六）權(quán)利義務(wù)條款1.業(yè)主（或業(yè)委會）的權(quán)利：監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量（如定期檢查巡邏記錄、保潔記錄）；要求物業(yè)公司公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況（每季度1次）；對物業(yè)公司的違規(guī)行為（如擅自提高物業(yè)費、占用公共收益）提出異議，要求整改。2.業(yè)主（或業(yè)委會）的義務(wù)：遵守《管理規(guī)約》（如不得占用公共區(qū)域、不得擅自改變房屋用途）；按時繳納物業(yè)費（《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受服務(wù)為由拒絕繳費）；配合物業(yè)公司工作（如提供房屋產(chǎn)權(quán)信息、協(xié)助維護公共設(shè)施）。3.物業(yè)公司的權(quán)利：收取物業(yè)費；制止業(yè)主的違規(guī)行為（如占用公共區(qū)域），必要時報告有關(guān)部門；要求業(yè)委會協(xié)助溝通業(yè)主（如傳達物業(yè)服務(wù)信息）。4.物業(yè)公司的義務(wù)：按照合同約定提供服務(wù)（核心義務(wù)）；定期公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況、公共收益收支情況（如小區(qū)廣告收入、停車位收入，需明確歸屬：根據(jù)《民法典》第二百八十二條，公共收益歸業(yè)主所有，物業(yè)公司可收取合理管理費）；做好物業(yè)承接查驗（根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十八條，物業(yè)公司承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗；查驗記錄需經(jīng)雙方簽字確認，作為后續(xù)維護責(zé)任的依據(jù)）；不得擅自改變物業(yè)用途（如將小區(qū)配套用房改為商業(yè)用途）；不得采取停水、停電、停氣等方式催繳物業(yè)費（《民法典》第九百四十四條第三款禁止）。（七）違約責(zé)任條款核心要求：明確違約情形與責(zé)任承擔(dān)方式，避免“違約方承擔(dān)法律責(zé)任”等籠統(tǒng)表述。示例：>1.物業(yè)公司違約：>-若連續(xù)2個月未達到服務(wù)標準（以業(yè)委會每月檢查記錄為準），業(yè)主有權(quán)要求減少當月物業(yè)費的20%；>-若因物業(yè)公司過錯導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損失（如小區(qū)監(jiān)控損壞導(dǎo)致車輛被盜），物業(yè)公司需承擔(dān)賠償責(zé)任；>-若擅自提高物業(yè)費，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納，并要求物業(yè)公司退還多收部分。>2.業(yè)主違約：>-逾期繳費超過30天，需支付每日萬分之三的違約金；>-占用公共區(qū)域（如樓道堆放雜物），經(jīng)物業(yè)公司通知后拒不整改，需承擔(dān)清理費用（從物業(yè)費中扣除）。（八）合同解除條款核心要求：明確解除條件與程序，避免“任意解除”引發(fā)混亂。1.約定解除：物業(yè)公司未達到服務(wù)標準，經(jīng)業(yè)委會書面通知后30天內(nèi)仍未整改，業(yè)委會可解除合同；業(yè)主大會決議解除合同（需經(jīng)法定人數(shù)同意），需提前30天書面通知物業(yè)公司；合同到期后，雙方未續(xù)簽，合同自動解除。2.法定解除：根據(jù)《民法典》第五百六十三條，若一方根本違約（如物業(yè)公司擅自撤離小區(qū)），另一方可解除合同；解除合同后，物業(yè)公司需在15天內(nèi)完成物業(yè)交接（包括檔案資料、設(shè)施設(shè)備、公共收益結(jié)余等），業(yè)委會需支付剩余物業(yè)費（若有）。（九）爭議解決條款建議選擇仲裁或訴訟（二者選其一），明確管轄機構(gòu)：仲裁：需約定仲裁委員會（如“××市仲裁委員會”），仲裁裁決具有終局性，效率較高；訴訟：需約定管轄法院（如“小區(qū)所在地有管轄權(quán)的人民法院”），便于執(zhí)行。避免約定“協(xié)商不成，可向法院起訴或申請仲裁”（此類約定無效）。（十）其他重要條款1.物業(yè)交接條款：明確交接內(nèi)容（檔案資料：小區(qū)規(guī)劃圖紙、設(shè)施設(shè)備說明書、業(yè)主名冊等；實物資產(chǎn)：公共設(shè)施設(shè)備、配套用房、公共收益結(jié)余等）；交接時間（如合同解除后15天內(nèi)）；交接責(zé)任（如物業(yè)公司未按時交接，需承擔(dān)逾期責(zé)任）。2.保險條款：建議物業(yè)公司購買物業(yè)服務(wù)責(zé)任險（覆蓋因物業(yè)公司過錯導(dǎo)致的業(yè)主財產(chǎn)損失），降低風(fēng)險；明確保險費用由物業(yè)公司承擔(dān)。3.通知方式條款：明確雙方溝通方式（如書面通知、電子郵件、微信公眾號），并約定“通知送達之日”（如郵寄送達的，以簽收之日為準；電子送達的，以發(fā)送之日為準）。三、履行中的合規(guī)與協(xié)作（一）業(yè)主方的履行要點1.按時繳納物業(yè)費：物業(yè)費是物業(yè)公司提供服務(wù)的資金保障，業(yè)主應(yīng)按時繳納，避免因個別業(yè)主拖欠導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降；若對服務(wù)質(zhì)量有異議，可通過協(xié)商或投訴解決，不得以此為由拒繳物業(yè)費（否則需承擔(dān)違約金）。2.遵守管理規(guī)約：不得占用公共區(qū)域（如樓道堆放雜物、在綠化帶種植蔬菜）；不得擅自改變房屋用途（如將住宅改為商業(yè)辦公）；不得損壞公共設(shè)施（如破壞電梯、路燈）。3.監(jiān)督與反饋：業(yè)委會應(yīng)每月檢查物業(yè)公司服務(wù)情況（如查看巡邏記錄、保潔記錄、投訴處理記錄），并向業(yè)主公示；業(yè)主應(yīng)通過正規(guī)渠道（如業(yè)委會、物業(yè)公司客服電話）反饋問題，避免采取過激行為（如堵門、拉橫幅）。（二）物業(yè)公司的履行要點1.嚴格執(zhí)行服務(wù)標準：制定服務(wù)流程手冊（如保潔流程、安保巡邏流程），對員工進行培訓(xùn)；留存服務(wù)記錄（如巡邏日志、保潔簽到表、設(shè)施維護記錄），便于業(yè)主監(jiān)督。2.定期公示信息：每月公示物業(yè)服務(wù)費用收支情況（包括收入、支出、結(jié)余）；每季度公示公共收益收支情況（如廣告收入、停車位收入、支出用途）；及時公示重要事項（如設(shè)施設(shè)備維修計劃、物業(yè)費調(diào)整通知）。3.積極處理投訴：設(shè)立24小時客服電話，接到投訴后1個工作日內(nèi)響應(yīng)，3個工作日內(nèi)反饋處理結(jié)果；對業(yè)主反映的問題（如電梯故障、水管漏水），及時解決，避免矛盾升級。（三）溝通與監(jiān)督機制1.定期會議：業(yè)委會與物業(yè)公司每月召開一次例會，溝通服務(wù)情況，解決存在的問題；每季度召開業(yè)主大會（或業(yè)主代表大會），向業(yè)主匯報物業(yè)服務(wù)情況，聽取業(yè)主意見。2.滿意度調(diào)查：每年開展業(yè)主滿意度調(diào)查（通過問卷、線上投票等方式），若滿意度低于70%，業(yè)委會可要求物業(yè)公司整改，整改后仍未達標，可考慮解除合同。四、糾紛解決路徑與風(fēng)險防范（一）協(xié)商與調(diào)解協(xié)商：是解決糾紛的首選方式，雙方可通過面對面溝通，達成和解協(xié)議（如物業(yè)公司減免部分物業(yè)費，業(yè)主繳納剩余費用）；調(diào)解：若協(xié)商不成，可申請社區(qū)人民調(diào)解委員會（或物業(yè)主管部門）調(diào)解，由第三方中立機構(gòu)主持，促成雙方達成協(xié)議。（二）仲裁與訴訟仲裁：若合同約定了仲裁條款，可向約定的仲裁委員會申請仲裁（需提交仲裁申請書、合同原件、證據(jù)材料）；訴訟：若未約定仲裁，可向小區(qū)所在地法院起訴（需提交起訴狀、合同原件、證據(jù)材料）。注意：無論是仲裁還是訴訟，證據(jù)是關(guān)鍵，需留存以下材料：物業(yè)管理合同原件；服務(wù)記錄（如巡邏日志、保潔記錄）；繳費憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）；投訴記錄（如微信聊天記錄、書面投訴函）；照片/視頻（如小區(qū)環(huán)境臟亂、設(shè)施損壞的證據(jù)）。（三）風(fēng)險防范要點1.避免“口頭約定”：所有變更合同的內(nèi)容（如服務(wù)標準調(diào)整、物業(yè)費減免），均需以書面形式確認（如補充協(xié)議）；2.及時主張權(quán)利：根據(jù)《民法典》第一百八十八條，訴訟時效為3年，若業(yè)主認為物業(yè)公司違約，需在