房地產(chǎn)融資法律實(shí)務(wù)主講人：林旭加上海市建緯(深圳)律師事務(wù)所房地產(chǎn)融資法律事務(wù)一.背景二.融資類型及運(yùn)用三.幾種主要融資模式的操作四.律師在融資中主要作用

一.背景(一)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)階段(二)

目前房地產(chǎn)投融資情況(三)

去年以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)階段第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978年至1991年)

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992年至1995年)

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1995年至2002年)第四階段：價(jià)格持續(xù)上漲的黃金發(fā)展階段(2003年至今)(二)目前房地產(chǎn)投融資情況我國(guó)2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224846億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，占比為16.11%。我國(guó)2010年1-8月全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資140998億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資28355億元，占比為20.11%。

(三)去年以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2009.12.07中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給2009.12.09個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年2009.12.14國(guó)務(wù)院提四措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲(三)去年以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2009.12.17五部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.23財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅2010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒2010.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者2010.03.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案(三)去年以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2010.04.11銀監(jiān)會(huì):銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款2010.04.13住建部:加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲2010.04.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%2010.04.17國(guó)務(wù)院:房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制未獲預(yù)售許可開(kāi)發(fā)商不得收取定金2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)(三)去年以來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2010.05.02央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2010.06.04三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010.08.02國(guó)土部發(fā)出1457宗閑置土地黑名單2010.09.27國(guó)土資源部出重拳閑置土地一年以上禁拿地2010.09.29中央部委出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果2010.10.11上調(diào)六家銀行存款準(zhǔn)備金0.5%

二.融資類型及運(yùn)用(一)融資分類1.公募和私募2.債務(wù)融資和股權(quán)融資(二)幾個(gè)主要的融資品種1.并購(gòu)貸款2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款3.房地產(chǎn)信托4.投資基金

二.融資類型及運(yùn)用(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)階段融資的應(yīng)用前期中期后期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)至四證前四證滿足后至房地產(chǎn)證辦理前房地產(chǎn)證辦理后

并購(gòu)貸款(1)并購(gòu)貸款定義(2)并購(gòu)貸款的主要條件(3)并購(gòu)貸款使用的限制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款定義(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要條件(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的限制

房地產(chǎn)信托(1)房地產(chǎn)信托定義(2)房地產(chǎn)信托融資概況(3)集合資金信托計(jì)劃的設(shè)立

房地產(chǎn)信托(4)房地產(chǎn)信托融資模式①貸款型信托融資模式

房地產(chǎn)信托特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式“四證”齊全

資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，抵押率一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、設(shè)置獨(dú)立賬戶償還貸款本金自有資本金達(dá)到35％二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)融資金額融資期限融資成本

視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬(wàn)到幾億不等

以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃

一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在10％-20％居多。優(yōu)勢(shì)：融資期限比較靈活

房地產(chǎn)信托②股權(quán)型信托融資模式

房地產(chǎn)信托特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

對(duì)公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式

股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)

向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保

溢價(jià)股權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本

視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果

以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃

一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在10％-20％居多。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢(shì)

該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對(duì)公司的日常經(jīng)營(yíng)、人事安排等沒(méi)有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）

（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過(guò)橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理、和開(kāi)發(fā)商分享最終利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信托③財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式

房地產(chǎn)信托特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

對(duì)信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式

（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等租賃型物業(yè)

（1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開(kāi)發(fā)商和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（2）回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)保開(kāi)發(fā)商溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)融資金額融資期限融資成本

視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值的50％左右

以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長(zhǎng)期限的信托計(jì)劃

一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在10％-20％居多。優(yōu)勢(shì)（1）在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托(5)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào))(“212號(hào)文”)

首次提出了房地產(chǎn)信托融資的三要件：四證齊全、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%

《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào))(“54號(hào)文”)

首次明確將“投資附加回購(gòu)承諾等方式”視同間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款進(jìn)行監(jiān)管

《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)「2008」265號(hào))(“265號(hào)文”)

重申212號(hào)文要求，明確了投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回購(gòu)等方式屬于間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，應(yīng)符合直接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件。

房地產(chǎn)信托《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號(hào))(“25號(hào)文”)

放松了原212號(hào)文的要求，規(guī)定，最近一年監(jiān)管評(píng)級(jí)為2C級(jí)(含)以上的信托公司，可對(duì)具備三證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款，并可對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不作要求，同時(shí)嚴(yán)禁信托公司以商品房預(yù)售回購(gòu)的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款?！吨袊?guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司開(kāi)展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]84號(hào))(“84號(hào)文”)

規(guī)定信托公司不得將債務(wù)性集合信托計(jì)劃資金用于補(bǔ)充項(xiàng)目資本金，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最低項(xiàng)目資本金要求?！吨袊?guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀監(jiān)通[2010]2號(hào)))(“2號(hào)文”)

規(guī)定結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)中的劣后受益人，應(yīng)當(dāng)是合格投資者，且參與單個(gè)結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的金額不得低于100萬(wàn)元人民幣，不得以商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資劣后受益權(quán)。

房地產(chǎn)信托《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(2010年2月11日)

明確停止執(zhí)行25號(hào)文中對(duì)監(jiān)管評(píng)級(jí)2C級(jí)(含)以上的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的例外規(guī)定，結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。

《關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》(2010年8月5日)

要求信托公司融資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)實(shí)行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%，超過(guò)即停止開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。投資類銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

投資基金(1)從業(yè)務(wù)方向的分類投資管理型融資型投資銀行業(yè)務(wù)型

投資基金(2)從設(shè)立模式的分類公司制信托制有限合伙制

投資基金組織形式注冊(cè)資本繳納期限債務(wù)承擔(dān)方式投資人數(shù)管理模式利潤(rùn)分配繳稅方式公司制

首期出資不低于20%，5年內(nèi)全部繳足以出資額為限

有限責(zé)任公司不超過(guò)50人，股份有限公司不超過(guò)200人。

同股同權(quán)，可委托管理

一般按出資比例

雙重征稅(企業(yè)繳納企業(yè)所得稅，投資者個(gè)人繳納個(gè)人所得稅）信托制資金一次性到位投資人承擔(dān)責(zé)任單個(gè)信托計(jì)劃自然人數(shù)量不得超過(guò)50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。受托人決策委員會(huì)決定

按信托計(jì)劃及受益人大會(huì)決議

信托收益不征稅，受益人取得信托收益時(shí)，繳納個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅。有限合伙制

承諾出資制，無(wú)注冊(cè)資本規(guī)定，出資在約定期限內(nèi)逐步到位GP承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，LP在出資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。2至50人GP負(fù)責(zé)管理決策，LP不負(fù)責(zé)具體經(jīng)營(yíng)。根據(jù)合伙協(xié)議約定

合伙企業(yè)不繳所得稅，合伙人繳納個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅。案例一優(yōu)先級(jí)有限合伙人第一次擴(kuò)募15%保證金≤4455萬(wàn)元⑤③一期投資先決條件：房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與某村委簽署拆遷及追加征地補(bǔ)償費(fèi)的法律文件，且不超過(guò)3000萬(wàn)元；某片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)人B個(gè)人C公司A②簽署協(xié)議辦理程序100%房地產(chǎn)項(xiàng)目公司⑥二期首次股東借款：一期股東借款后，第一次擴(kuò)募完成工商變更，發(fā)二期首次股東借款≤4500萬(wàn)元，僅用于運(yùn)營(yíng)及付息。④收購(gòu)股權(quán)及一期股東借款：5000萬(wàn)元進(jìn)入共管賬戶，以270萬(wàn)元收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司90%股權(quán)；完成工商變更后，發(fā)放一期股東借款4730萬(wàn)元；④10%④90%一般級(jí)有限合伙人普通合伙人執(zhí)行合伙人資產(chǎn)管理公司B5000萬(wàn)元資產(chǎn)管理公司A300萬(wàn)元股權(quán)投資基金合伙企業(yè)①募集設(shè)立①①案例二收購(gòu)股權(quán)、一期投資及二期首次股東借款二期二次股東借款一般級(jí)有限合伙人優(yōu)先級(jí)有限合伙人普通合伙人執(zhí)行合伙人資產(chǎn)管理公司B5000萬(wàn)元資產(chǎn)管理公司A300萬(wàn)元股權(quán)投資基金合伙企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司某片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)人B10%90%通過(guò)設(shè)置二期二次投資使用的先決條件控制二期資金的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)約定二次投資的投入時(shí)間提高投資人資金效率、降低募集難度。15%保證金4455萬(wàn)元85%尾款≤2.5245億元交付時(shí)間：個(gè)人B書(shū)面申請(qǐng)之日起15日內(nèi)或二期首次股東借款到帳之日起45日內(nèi)；二期二次股東借款≤2.55億元的投入時(shí)間：個(gè)人B書(shū)面申請(qǐng)之日起30日內(nèi)或二期首次股東借款到賬之日起第60日；二期二次股東借款使用的先決條件：除向股權(quán)投資基金合伙企業(yè)支付資金占用費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)外，于容積率確定前不得使用；案例二三期股東借款一般級(jí)有限合伙人優(yōu)先級(jí)有限合伙人普通合伙人執(zhí)行合伙人資產(chǎn)管理公司B5000萬(wàn)元資產(chǎn)管理公司A300萬(wàn)元股權(quán)投資基金合伙企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司某片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目個(gè)人B10%90%第一次擴(kuò)募≤2.47億元中間級(jí)有限合伙人第二次擴(kuò)募≤5000萬(wàn)元《合伙協(xié)議》：6個(gè)月以后，取得容積率不低于3.0的法律文件；可能情況：9個(gè)月后，股權(quán)投資基金合伙企業(yè)資金已全部用于交付征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、規(guī)費(fèi)、土地出讓金、支付資金占用費(fèi)及財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)，且不足支付第3個(gè)季度的資金占用費(fèi)及財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)時(shí)；或項(xiàng)目公司決定進(jìn)行房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)；作為股權(quán)投資基金合伙企業(yè)的權(quán)利，非責(zé)任。案例二融資分三期進(jìn)行三個(gè)基金融資平臺(tái)每期融資1億元有限合伙人