第七章城市住宅第一節(jié)住宅概述第二節(jié)住宅市場的均衡分析第三節(jié)住宅市場的過濾模型第四節(jié)租房與買房第五節(jié)住房政策第七章城市住宅一、住宅的基本特征(一)住宅的多樣性和非移動性；第一節(jié)住宅概述居住特征位置特征每座住宅在大小、布局、有用性、內(nèi)部設(shè)計和建筑完整性等諸多方面都各不相同。通路不同；公共服務(wù)設(shè)施不同；環(huán)境質(zhì)量不同；臨近地區(qū)的風(fēng)貌不同?？傊谑袌鼋?jīng)濟條件下，房價的形成是極其復(fù)雜的。有房地產(chǎn)本身的因素，也有房地產(chǎn)以外的因素，但最終起決定作用的還是供求關(guān)系。住宅的怡值計算方法住宅是由一系列單獨要素構(gòu)成的組合體，每一種要素均有其固有的價格。住宅的市場價格是由諸多單獨要素的價格綜合而成的。第一節(jié)住宅概述假定在一個住宅市場上，住宅在五方面存在不同：去市中心上班的通路、臥室的數(shù)目、屋頂?shù)哪陻?shù)、空氣污染狀況及當(dāng)?shù)貙W(xué)校的教學(xué)質(zhì)量。一、住宅的基本特征(一)住宅的多樣性和非移動性；一、住宅的基本特征(一)住宅的多樣性和非移動性；住宅的怡值計算方法第一節(jié)住宅概述1.基礎(chǔ)價格一般住宅有三間臥室、距市中心5英里，屋頂?shù)哪陻?shù)為6年，價值70000美元。2.路程價格1000美元/英里3.臥室價格10000美元/間4.屋頂價格100美元/年5.空氣質(zhì)量價格500美元/單位6.學(xué)校價格600美元/單位現(xiàn)評估一處有4間臥室、距市中心3英里、屋頂年數(shù)為2年、空氣污染程度低于平均水平3單位、學(xué)校水平高于平均水平2單位的住宅價格。第一節(jié)住宅概述一、住宅的基本特征(一)住宅的多樣性和非移動性；選擇：家庭必須尋找在最佳價格水平上具有最優(yōu)特征組合的住宅。質(zhì)量面積ABCDSLH假定某市場上住宅僅在大小與質(zhì)量兩方面存在不同。一、住宅的基本特征第一節(jié)住宅概述(二)住宅的耐久性1.住宅購買的雙重意義；2.住宅的折舊與維護；住宅服務(wù)數(shù)量價格(美元)Q20Q30100190340利潤總收益20年的總成本30年的總成本可變成本的變化；需求的變化。一、住宅的基本特征第一節(jié)住宅概述(二)住宅的耐久性1.住宅購買的雙重意義；2.住宅的折舊與維護；3.短期內(nèi)住房供給的無彈性。住宅供給的短期無彈性，住宅價格主要取決于建筑成本、人們對未來的預(yù)期及風(fēng)險偏好，資本市場決定了短期內(nèi)新建住宅的投入量。二、住宅的需求(一)住宅需求的多樣性(二)不同生命周期人群的需求第一節(jié)住宅概述CBDIIIIIIIVVVI三、住宅的供給(一)按價格劃分的不同等級住宅第一節(jié)住宅概述高級別墅區(qū)城郊中高檔多層住宅區(qū)高級公寓住宅區(qū)城郊中檔多層住宅區(qū)郊區(qū)廉價多層住宅區(qū)簡單住宅集聚區(qū)三、住宅的供給(一)按價格劃分的不同等級住宅第一節(jié)住宅概述(二)按政府引導(dǎo)的住宅市場劃分公房商品房(三)按亞文化、亞群體分化----社會聚集1.文化社會價值取向趨同性集聚；2.不同的人需要不同的服務(wù)；3.人們都希望有一個良好的自然、社會環(huán)境。一、住宅市場的需求分析住宅需求是指人們在某一特定時間，在一定的價格水平下愿意而且能夠購買的住宅商品數(shù)量。第二節(jié)住宅市場的均衡分析一、住宅市場的需求分析第二節(jié)住宅市場的均衡分析(一)住宅價格住宅價格是影響住宅需求數(shù)量和結(jié)構(gòu)的主要因素，住宅的價格和需求量之間存在著反方向變動的關(guān)系：在其他條件不變的情況下，需求隨著價格的上升而遞減，隨著價格的下降而增加。因此，住宅需求價格曲線一般是一條向右下方傾斜的曲線。住宅價格影響住宅需求的程度可以用住宅的需求價格彈性來表示。一、住宅市場的需求分析第二節(jié)住宅市場的均衡分析(二)城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化城市人口數(shù)量人口結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)(三)稅收在我國目前的房地產(chǎn)稅收體系中，存在的主要問題是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負擔(dān)偏輕，致使部分居民買不起房，而買得起房的人養(yǎng)房成本過低，不利于實現(xiàn)人人有房住的和諧社會目標(biāo)。一、住宅市場的需求分析第二節(jié)住宅市場的均衡分析(四)利率與投機1.當(dāng)利率降低時，會迫使人們減少儲蓄而轉(zhuǎn)向消費或進行其他投資；2.在利率降低時，住宅抵押貸款的利率同時降低，這實際上降低了居民進行住宅消費或投資的比率，也會擴大居民的住宅需求。(五)收入1.對可居住面積的需求缺乏收入彈性；2.對建筑質(zhì)量的需求富有收入彈性；3.對鄰近地區(qū)宜人環(huán)境的需求富有收入彈性。二、住宅市場的供給分析(一)住宅價格從短期看，住宅供給彈性是缺乏的；從長期看，由于房產(chǎn)用途的可替代性，住宅供給價格彈性較大，價格變動將導(dǎo)致供給量的較大變動。(二)土地政策城市住宅的供給能力，在很大程度上決定于政府的土地政策。第二節(jié)住宅市場的均衡分析二、住宅市場的供給分析第二節(jié)住宅市場的均衡分析(三)國家稅收政策稅收一方面具有規(guī)范住宅市場交易秩序、創(chuàng)造平等競爭的市場環(huán)境的功能，同時某些稅率的調(diào)整以及各種稅收優(yōu)惠政策的出臺，都會直接影響投資者的收益，從而影響投資者對住宅的投入，限制或者擴大市場供給。(四)金融市場與地產(chǎn)開發(fā)商銀行利率高低直接影響住宅市場的供應(yīng)量。開發(fā)商作為市場供應(yīng)主體，其對未來預(yù)期的好壞顯然會影響住宅市場供給。(五)可達性三、住宅市場的簡單均衡第二節(jié)住宅市場的均衡分析SQP0DP0Q0因此，市場均衡條件是在一定價格下的需求量與供給量相等。一、窮人的選擇假定城市：1.城市中有富人、中等收入人群和窮人；2.各群體的實際收入隨時間的推移而增加，三種群體對住宅服務(wù)的需求量都會增加；3.住宅改良成本非常高；4.每10年都會有新住宅建造出來，因此，每10年，住宅服務(wù)折舊5個單位。第三節(jié)住宅市場的過濾模型過濾的基本特點：住宅服務(wù)的減少居住者收入的下降一、窮人的選擇面積質(zhì)量S=160(建于90年)S=135(建于80年)S=110(建于70年)S=180(建于00年)S=155(建于90年)S=130(建于80年)為什么富人應(yīng)該居住在新房子里？第三節(jié)住宅市場的過濾模型二、建筑津貼假設(shè)政府為建造供中等收入家庭居住的新住宅提供補助。假定城市：1.城市中有120戶家庭；2.有中等質(zhì)量住宅市場和低質(zhì)量住宅市場；3.業(yè)主對相對價格變化的反應(yīng)是在兩類子市場之間選擇住宅，住宅能夠升級進入中等質(zhì)量市場，或者降級進入低質(zhì)量市場；4.兩類住宅為不完全替代品。第三節(jié)住宅市場的過濾模型二、建筑津貼第三節(jié)住宅市場的過濾模型S2D46080204030中等質(zhì)量住宅數(shù)量住宅價格(美元/平方英尺)D1S1204060802030低質(zhì)量住宅數(shù)量D3住宅價格(美元/平方英尺)S3S42413三、過濾與公共政策低質(zhì)量住宅家庭：一些貧困家庭可以住進中等質(zhì)量住宅；降低了低質(zhì)量住宅的價格。高質(zhì)量住宅家庭：補助使中等質(zhì)量住宅供給增加、價格下降，從而降低了住宅從高質(zhì)量市場向低質(zhì)量市場過濾的速度，而高質(zhì)量住宅供給的增加使其價格降低，因而，居住高質(zhì)量住宅的人會從對中等質(zhì)量住宅的補助中獲益。第三節(jié)住宅市場的過濾模型三、過濾與公共政策第三節(jié)住宅市場的過濾模型

如果減少中等質(zhì)量住宅供給，會怎么樣呢？假定控制增長會分區(qū)政策導(dǎo)致新的中等質(zhì)量住宅供給減少。供給減少引起其價格上漲，維護中等質(zhì)量住宅的收益隨之增加。業(yè)主在維護和修補上花費更多，減緩了過濾進程、減少了低質(zhì)量住宅的供給。同時，一些消費者不愿為中等質(zhì)量住宅支付高價格，所以他們轉(zhuǎn)移到低質(zhì)量市場。加強對新建中等質(zhì)量住宅的控制使低質(zhì)量住宅價格上漲，因為這些政策減少了低質(zhì)量住宅的供給而增加了其需求。因此，控制增長和分區(qū)政策的一部分成本由低收入家庭承擔(dān)。一、租房的成本租房成本就是租房人支付給房東的租金。在競爭性市場上，房東獲得的經(jīng)濟利潤為零。如果不考慮稅收，有如下三類：資金成本(住宅價格×市場利率i%)貶值(住宅價格×貶值率d%)維護成本(住宅價格×維護成本比率m%)Cr=V?(ir+dr+mr)如果市場價值上漲，將會怎樣？均衡房租較低。因為房東通過擁有房產(chǎn)而獲得收入，從而只需要較少的房租收入就可以實現(xiàn)零經(jīng)濟利潤。第四節(jié)租房與買房二、住宅所有權(quán)的成本如果不考慮稅收，有如下三類：資金成本(住宅價格×市場利率i%)貶值(住宅價格×貶值率d%)維護成本(住宅價格×維護成本比率m%)C0=V?(i0+d0+m0)什么情況下，買房=租房？Cr=C01.承租人的外部性；2.出租房產(chǎn)風(fēng)險較高；3.住宅所有者面臨較低的維護成本。第四節(jié)租房與買房二、住宅所有權(quán)的成本第四節(jié)租房與買房哪些類型的家庭租房而不是買房?低收入；流動性；不喜歡整理住宅和庭院。三、稅收與住宅(一)快速折舊稅收減免法允許房東在房屋完全報廢前扣除住房的全部價值?？焖僬叟f不能改變折舊的扣除總額，只是讓房東快速扣除折舊成本，然后再納稅。快速折舊減少了房東賦稅的現(xiàn)值。快速折舊產(chǎn)生的稅收減少以低房租的形式轉(zhuǎn)移給了租房者。第四節(jié)租房與買房三、稅收與住宅第四節(jié)租房與買房(二)抵押扣除住宅所有者可以從他們的總收入中扣除抵押貸款的利息支付后再納稅。抵押扣除降低了住宅的凈成本，使住宅消費增加。四、搬遷成本只有當(dāng)搬遷收益超過搬遷成本時，一個家庭才會改變住宅消費。第四節(jié)租房與買房I2I3住宅消費其他消費S1I1S2S31.收入(或價格)的小幅度變化不可能改變住宅消費；2.當(dāng)家庭更換住房時，它更傾向于住宅消費方面有一個大變化。一、公共住宅公共住宅由地方住宅當(dāng)局管理，服從各種由聯(lián)邦政府所采納的規(guī)則。從某承租人處收取的房租不能超過家庭收入的30%。第五節(jié)住宅政策一、公共住宅第五節(jié)住宅政策其他商品住宅服務(wù)數(shù)量2000600500350U1800400U2(一)公共住宅對接受者的影響假定：1.月收入為500美元；2.住宅價格為25美分/月?單位。公共住宅項目使住宅消費增加，使住宅成本減少。一、公共住宅第五節(jié)住宅政策(一)公共住宅對接受者的影響假定：1.月收入為500美元；2.住宅價格為25美分/月?單位。公共住宅項目也可能使住宅消費減少。其他商品住宅服務(wù)數(shù)量2000800500250U11000400U2一、公共住宅第五節(jié)住宅政策(二)接受者的福利如果家庭接受現(xiàn)金而非居住在受補貼的公共住宅里，境況會變好嗎？政府成本：200美元承租人繳納：100美元住宅補貼：100美元100美元6002400其他商品住宅服務(wù)數(shù)量2000600500350U1800400U2U3家庭傾向于選擇現(xiàn)金，因為現(xiàn)金提供了更多的消費選擇。一、公共住宅第五節(jié)住宅政策(二)接受者的福利如果家庭接受現(xiàn)金而非居住在受補貼的公共住宅里，境況會變好嗎？政府成本：200美元承租人繳納：100美元住宅補貼：100美元100美元其他商品住宅消費2000600500350U1800400U2公共住宅對于承租人來說價值是多少？2300575二、消費者補貼低收入家庭收到住宅補貼，可以變現(xiàn)用來購買住宅。住宅補貼對公共住宅的影響：在某些情況下，住宅補貼可以作為現(xiàn)金的等價物使用；住宅補貼可用于購買舊住宅，比購買新住宅便宜。住宅補貼有兩種形式：租金憑單和住宅優(yōu)惠券。第五節(jié)住宅政策二、消費者補貼第五節(jié)住宅政策(一)租金憑單限制：供出租的住宅在大小和質(zhì)量方面必須符合最低自然標(biāo)準(zhǔn)；家庭支付的租金不能比公平市場租金更高，公平市場租金是由HUD為標(biāo)準(zhǔn)低收入住宅所規(guī)定的合理租金。符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭對住宅支付其收入的30%，租金憑單的面值是收入30%與實際租金之間的差額。二、消費者補貼第五節(jié)住宅政策(一)租金憑單其他商品住宅消費600180600300300420U2400U1CDFE租金憑單如何影響家庭的預(yù)算抉擇？大多數(shù)家庭仍居住在現(xiàn)有的住宅里，用補貼來降低住宅成本。二、消費者補貼第五節(jié)住宅政策(二)住宅優(yōu)惠券住宅優(yōu)惠券與租金憑單：持有者可以憑借住宅優(yōu)惠券租到任何符合最低物理標(biāo)準(zhǔn)的住宅。面值=公平市場租金-收入×30%二、消費者補貼第五節(jié)住宅政策(二)住宅優(yōu)惠券420400F220HU3820JU2D其他商品住宅消費600600300300U1E住宅優(yōu)惠券比租金憑單賦予了家庭更多的選擇權(quán)，因為住宅優(yōu)惠券等同于現(xiàn)金支付。享受住宅優(yōu)惠的家庭還可以進行比公平市場租金更高的消費。三、社區(qū)發(fā)展計劃社區(qū)發(fā)展政策的目標(biāo)：使城市里蕭條的地區(qū)重新煥發(fā)活力；改善貧困家庭的住宅條件。第五節(jié)住宅政策三、社區(qū)發(fā)展計劃第五節(jié)住宅政策(一)第一個社區(qū)發(fā)展計劃----城市改建聯(lián)邦政府賦予地方政府權(quán)利和資金，推倒并改建城市中的部分住宅。地方代理機構(gòu)通過征用權(quán)獲得地產(chǎn)，清除“不受歡迎”的用途所占的地皮，接著或者在其上建造一處公共設(shè)施，或者把地皮賣給私人開發(fā)商。三、社區(qū)發(fā)展計劃第五節(jié)住宅政策(