以己之長攻彼之短象山東陳鄉(xiāng)地塊項(xiàng)目定位與產(chǎn)品建議報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)級市場客戶分析區(qū)域認(rèn)知：鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的購買客群區(qū)域排他性較強(qiáng)；購房目的：婚房、為子女購房、區(qū)域外來新入戶客群；客戶特性：鄉(xiāng)鎮(zhèn)級市場客戶分析面積需求：購買客群的面積需求主要集中在90-130的主流面積段；戶型偏好：購買客群對戶型偏向于三房戶型，功能性布局為佳；獲知渠道：口碑傳播、戶外廣告是區(qū)域客戶最重要的傳播及獲知渠道；客戶特性：鄉(xiāng)鎮(zhèn)級市場推廣模式分析口碑、戶外為主，媒體、活動(dòng)為輔鄉(xiāng)鎮(zhèn)級推廣模式分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)級項(xiàng)目推廣的利器口碑傳播項(xiàng)目現(xiàn)場包裝（銷售案場及工地圍墻，道旗）參與性較強(qiáng)的小活動(dòng)入題項(xiàng)目價(jià)值體系構(gòu)建

目

錄第一階段：區(qū)域市場概況象山城市概況象山城市規(guī)劃及前景第二階段：象山住宅市場分析房地產(chǎn)宏觀環(huán)境象山住宅市場分析象山別墅研究第三階段：項(xiàng)目地塊介紹地塊區(qū)域分析場地分析地塊指標(biāo)周邊配套地塊SWOT分析第四階段：項(xiàng)目定位及產(chǎn)品建議項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目定位規(guī)劃建議目錄象山/城市象山概況象山縣居浙江省中部沿海，位于象山港與三門灣之間，經(jīng)象山港和三門灣與寧海相鄰北接鄞州區(qū)，以東為舟山群島，三面環(huán)海，兩港相擁。全縣由象山半島東部和599個(gè)島礁組成，總面積6510平方公里，其中陸地面積1175平方公里，海域面積5335平方公里。本土象山半島南北長52.5公里，東西寬40公里，面積995平方公里。海域廣闊，淺海、灘涂資源豐富，海岸線長800公里，約占全省海岸線長的八分之一。象山先后建立了象山港、石浦港、三門灣、象山工業(yè)園區(qū)、港口工業(yè)城、中國水產(chǎn)城，并大力發(fā)展了象山漁業(yè)，以及全國聞名的象山建筑大軍。象山港大橋象山位于寧波市東部，三面環(huán)海，兩港相擁，多島嶼，淺海、灘涂資源豐富，漁業(yè)發(fā)達(dá)，并且象山建筑業(yè)發(fā)達(dá)象山概況象山現(xiàn)有10鎮(zhèn)5鄉(xiāng)3街道?？h政府駐丹城鎮(zhèn)，轄丹東、丹西街道。丹城鎮(zhèn)歷為縣治所在地，全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。面積82平方公里，轄78個(gè)行政村、14個(gè)居民區(qū)、人口約10萬人。全鎮(zhèn)形成了以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，外向型經(jīng)濟(jì)為優(yōu)勢的經(jīng)濟(jì)格局，擁有輕紡服裝、高壓電器、工藝美術(shù)等20多個(gè)門類820余家企業(yè)，其中"三資"和出口創(chuàng)匯企業(yè)60余家，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐、美等30多個(gè)國家和地區(qū)。象山現(xiàn)有10鎮(zhèn)5鄉(xiāng)3街道?？h政府駐丹城鎮(zhèn)，轄丹東、丹西街道城區(qū)概況宏觀經(jīng)濟(jì)象山位于寧波市東部，三面環(huán)海，兩港相擁，多島嶼，淺海、灘涂資源豐富，漁業(yè)發(fā)達(dá)，并且象山建筑業(yè)發(fā)達(dá)；隨著杭州灣跨海大橋、甬臺(tái)溫鐵路和象山港大橋大相繼建成，象山對外交通漸趨便利，城市發(fā)展將進(jìn)入快車道；象山生產(chǎn)總值逐年增長，增速穩(wěn)定，基本保持在12%以上，良好的經(jīng)濟(jì)形式為房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)；近年來象山經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，以建筑業(yè)為代表的對外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并且民營經(jīng)濟(jì)活躍，老板多，為高端住宅產(chǎn)品提供了豐富的客源；象山消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長，人均可支配收入較高，同時(shí)消費(fèi)支出旺盛，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)意識(shí)超前，房地產(chǎn)開發(fā)在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫纳鐣?huì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，民營經(jīng)濟(jì)活躍，居民消費(fèi)意識(shí)超前，房地產(chǎn)開發(fā)在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫纳鐣?huì)環(huán)境丹城對外交通便利，盛寧線、象西線、丹爵線、丹石線交會(huì)于此，距寧波市區(qū)120公里，南至國家二級口岸石浦港35公里。象山港大橋使象山進(jìn)入寧波半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、杭州2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、上海3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈甬臺(tái)溫鐵路鐵路是杭甬至福州深圳環(huán)沿海鐵路的一部分，將使中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的沿海城市連成一條線杭州灣跨海大橋2008年建成通車；甬臺(tái)溫鐵路2009年建成通車；象山港大橋2012年建成通車；杭州灣跨海大橋使寧波進(jìn)入上海2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈隨著杭州灣跨海大橋、甬臺(tái)溫鐵路和象山港大橋大相繼建成，象山對外交通漸趨便利，城市發(fā)展將進(jìn)入快車道對外交通象山縣2001-2020年總體規(guī)劃：根據(jù)城市功能定位，確定象山城市發(fā)展總目標(biāo)為：全面增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，努力提高人民生活水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的跨越式發(fā)展，把象山建設(shè)成為現(xiàn)代化的生態(tài)型濱海城市。城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu):“一個(gè)中心、二條軸線、六個(gè)城鎮(zhèn)”一個(gè)中心：即中心城市二條主軸：一條為沿海南線發(fā)展主軸，一條為丹城-冠莊一級公路發(fā)展主軸。六個(gè)城鎮(zhèn)：縣域內(nèi)集中發(fā)展六個(gè)城鎮(zhèn)，包括中心城市、石浦-昌國、西周-下沈、鶴浦、賢癢、定塘。象山縣北沿杭州灣分別規(guī)劃為以西周鎮(zhèn)為中心的機(jī)電工業(yè)區(qū)、以賢庠鎮(zhèn)為中心的沿港工業(yè)區(qū)、以爵溪為中心的針紡經(jīng)濟(jì)區(qū)；城南為規(guī)劃中的大目洋新城。象山城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu):“一個(gè)中心、二條軸線、六個(gè)城鎮(zhèn)”城市規(guī)劃范圍：以象山港路以南、天安路以東、環(huán)城東路以西，象山河路以北范圍內(nèi)2.87平方公里的地區(qū)為象山城市新中心區(qū)的用地范圍。城市新中心區(qū)的功能定位：象山縣集購物餐飲、休閑娛樂、商務(wù)金融、文化教育多功能于一體的CBD式公共服務(wù)設(shè)施中心，兼有高檔城市生活居住生活功能。新中心區(qū)的城市主要內(nèi)容：分為三大部分，其一是西部的公共服務(wù)設(shè)施片區(qū)，其二是東部的文化教育片區(qū)，其三是位于兩者之間的居住生活片區(qū)。象山新區(qū)規(guī)劃集公共服務(wù)設(shè)施、文化教育和居住生活為一體新區(qū)規(guī)劃城鎮(zhèn)發(fā)展定位：象山縣域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心，現(xiàn)代化濱海城市。分析：做為象山縣的中心城市，丹城鎮(zhèn)近幾年一直在加大鎮(zhèn)域內(nèi)旅游資源的開發(fā)利用，如松蘭山景區(qū)等的陸續(xù)開發(fā)，而這些旅游景點(diǎn)的中轉(zhuǎn)站一般在中心鎮(zhèn)上，這必將帶動(dòng)丹城鎮(zhèn)人氣的聚集和第三產(chǎn)業(yè)的繁榮，給丹城的房產(chǎn)價(jià)值和開發(fā)潛力增加籌碼。城市人口規(guī)模：近期（2005年）13~14萬人；中期（2010年）15~16萬人；遠(yuǎn)期（2020年）20~22萬人。用地方向發(fā)展：向南、向東發(fā)展，控制向西發(fā)展分析：按城市總體規(guī)劃，丹城未來的用地布局以丹河路、象山港路為主軸線，建設(shè)路、靖南路為次軸線。沿軸線布置主要公共服務(wù)設(shè)施，形成一個(gè)主中心，一個(gè)次中心和一個(gè)居住區(qū)中心的三級公建配套結(jié)構(gòu)。象山城鎮(zhèn)發(fā)展定位：現(xiàn)代化濱海城市城市定位杭州灣大橋的建設(shè)、輕軌的規(guī)劃象山港大橋的建設(shè)、甬臺(tái)溫鐵路的建設(shè)改變“交通末端”的地理位置，縮短寧波與上海等長三角其他城市的距離，迎來寧波城市新一輪的擴(kuò)展高潮。改變象山“交通末端”的地理位置，結(jié)束無鐵路的歷史。不必再從寧海繞道而行，縮短象山與寧波等其它他城市的距離，融入寧波及長三角經(jīng)濟(jì)圈。杭州灣跨海大橋的建設(shè)、甬臺(tái)溫鐵路的建設(shè)、象山港大橋的建設(shè)、寧波城市軌道交通的規(guī)劃，寧波迎來城市的擴(kuò)張，象山迎來一個(gè)歷史性的機(jī)遇，結(jié)束其千百年來只是一個(gè)濱海漁業(yè)小城鎮(zhèn)的歷史，建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的特色濱海城市。城市發(fā)展?jié)摿Υ?，象山迎來了一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)區(qū)域前景象山/住宅房地產(chǎn)宏觀環(huán)境房地產(chǎn)投資相對寧波市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例保持在20%左右，象山房地產(chǎn)近年來投資增速明顯，09年更達(dá)到近40%增幅。2009年象山全社會(huì)固定資產(chǎn)投資92.4億元，同比增長21.6%，房地產(chǎn)投資26.2億元，同比上漲38.80%，反應(yīng)了象山房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和快速發(fā)展。從固定資產(chǎn)投資額及房產(chǎn)投資額增幅來看，整體增幅有所減弱當(dāng)整體的房地產(chǎn)投資處于上升狀態(tài)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，未來區(qū)域房地產(chǎn)投資將會(huì)進(jìn)一步增加。09年房地產(chǎn)投資的增幅達(dá)到39.80%，象山房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期經(jīng)過近兩年的大力發(fā)展，象山房地產(chǎn)投資環(huán)境由供求平衡狀態(tài)逐漸出現(xiàn)供小于求的局面，隨著09年后半年大量土地的輸出，整體供求關(guān)系將趨于平衡。供求分析近幾年象山的整體投資供求關(guān)系趨于平衡億元?dú)v史：老城區(qū)偏小，三面環(huán)山，發(fā)展受限；07-09年居住小區(qū)主要集中城東區(qū)域，目前區(qū)域已經(jīng)形成相當(dāng)居住規(guī)?，F(xiàn)狀：隨著丹城整體規(guī)劃向南延伸，目前城南區(qū)域已成為目前開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域的各項(xiàng)商業(yè)市政配套在日益完善，未來：隨著南部區(qū)域的大力發(fā)展，將大大加深城（丹城）鄉(xiāng)(東陳鄉(xiāng)）一體化的進(jìn)程北部隨著象山港大橋建筑，將成為象山聯(lián)結(jié)寧波的門戶象山兩極發(fā)展悄然成型城南成為丹城近幾年的熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，北部隨著象山港大橋建設(shè)，將成為象山聯(lián)結(jié)寧波的門戶------象山呈現(xiàn)兩極發(fā)展趨勢區(qū)域市場城南（新行政商務(wù)區(qū)東部高尚住宅區(qū)中心城區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域板塊區(qū)位城市軸線延伸的扭結(jié)點(diǎn)---位于丹城沿海南線發(fā)展帶及新東西產(chǎn)業(yè)帶互通走廊交匯區(qū)域。象山整體劃分為北部以中心城為核心的北部片區(qū)和南部為石浦為中心的衛(wèi)星城片區(qū)隨著象山港大橋的建成，沿海高速及其連接線在象山西側(cè)形成高速城鎮(zhèn)發(fā)展走廊，環(huán)象山港片區(qū)、中心城區(qū)、石浦衛(wèi)星城之間聯(lián)系加強(qiáng)，形成象山沿海發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶東陳鄉(xiāng)處于兩大城市軸線上的扭結(jié)點(diǎn)城區(qū)----石浦衛(wèi)星城的軸線上；城區(qū)西部門廳----大目灣新城的軸線上；從近兩年象山的土地供應(yīng)來看，象山住宅類土地供應(yīng)量有所回升，整體供求趨于平衡。2009-2010的住宅類土地出讓主要集中在09年的下半年。截止目前為止所拍土地后續(xù)可供開發(fā)量達(dá)到近55萬方。

土地供應(yīng)從供應(yīng)的區(qū)域來看，老城區(qū)近兩年已無可出讓土地，后繼開發(fā)的東部區(qū)域經(jīng)過07-09年近三年的開發(fā)周期，目前可供開發(fā)土地已日益稀缺，目前象山整體的土地開發(fā)方向來看已經(jīng)逐漸向新城區(qū)域發(fā)展，09年相繼出讓的熱點(diǎn)出讓的土地基本都集中于新城區(qū)域，從成交的樓面價(jià)來看，呈逐漸攀升之勢，目前主城區(qū)域的樓面價(jià)已屢創(chuàng)新高，目前主體樓面價(jià)維持在4000-4500元/平米左右。

土地供應(yīng)丹城主城區(qū)土地狀況土地供應(yīng)丹城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地供應(yīng)狀況西部區(qū)域：西周、墻頭墻頭鎮(zhèn)海山地塊樓面價(jià)：1141元/平方米北部區(qū)域：大徐、賢庠東部區(qū)域：爵溪南部區(qū)域：曉塘、石浦、鶴浦原石浦物資再生有限公司地塊樓面價(jià)：3215元/平方米土地供應(yīng)周邊區(qū)域列表—西部區(qū)域（西周、墻頭）西周

寧波市象山縣國土資源局2009-9-4

西周鎮(zhèn)慶豐橋村出讓地塊3.27商用掛牌26.918826926.911.5

象山匯豐建筑工程裝璜有限公司

寧波市象山縣國土資源局2009-2-26

西周鎮(zhèn)一級線南側(cè)、西周國土所西側(cè)出讓地塊,二地塊3.53商用掛牌34.5812239934.581.3

寧波祥和建設(shè)有限公司

寧波市象山縣國土資源局2009-2-26

西周鎮(zhèn)一級線南側(cè)、昌明路西側(cè)出讓地塊,三地塊1.72商服掛牌38.466632138.461.8

象山西周昌明服裝經(jīng)營部墻頭

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墻頭鎮(zhèn)海山地塊16.49住宅掛牌50.931380114183.671.1

寧波翔神化工有限公司土地供應(yīng)周邊區(qū)域列表—東部區(qū)域（爵溪）爵溪

寧波市象山縣國土資源局2010-7-7

松蘭山金棕櫚地塊37.19商服掛牌41.671550-41.670.4

寧波振游旅游投資有限公司

寧波市象山縣國土資源局2010-7-23

爵溪街道東南沿海ＪＸ01-01-02、17二宗地塊120.63商服掛牌無2650-21.97-

寧波三立祥和置業(yè)有限公司

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爵溪街道東南沿海ＪＸ01-01-03、20、22、23、24五宗地塊257.21商服掛牌無4950-19.25-

寧波國源置業(yè)有限公司

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爵溪街道東南沿海ＪＸ01-01-07、10、29、32、33五宗地塊124.02商服掛牌無2900-23.38-

寧波海祥置業(yè)有限公司

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爵溪街道東南沿海ＪＸ01-01-04、21、25、26、27、28六宗地塊327.05住宅掛牌無8080-24.71-

寧波三立嘉達(dá)置業(yè)有限公司

寧波市象山縣國土資源局2010-7-23

爵溪街道東南沿海ＪＸ01-01-18、19二宗地塊125.68住宅掛牌無2970-23.632

寧波三立甬恒置業(yè)有限公司土地供應(yīng)周邊區(qū)域列表—南部區(qū)域（石浦）石浦

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石浦鎮(zhèn)興港西路臨街1號地塊3.07商用掛牌175.785501153179.042.33

象山漁貿(mào)

寧波市象山縣國土資源局2009-9-4

石浦鎮(zhèn)東門象山縣職業(yè)高級中學(xué)地塊12.42商服掛牌24.5530524524.551.5

象山縣教育發(fā)展投資有限公司

寧波市象山縣國土資源局2010-3-4

石浦鎮(zhèn)鳳上路與鳳棲路交叉口西北角地塊96.43住宅掛牌124.4513100-135.85-

寧波石浦半島置業(yè)有限公司

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石浦鎮(zhèn)鳳棲路與西霞路交叉口東南角地塊31.7住宅掛牌132.494400991138.82.1

寧波展達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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石浦鎮(zhèn)半嶺地塊3.77住宅掛牌112.664551005120.611.8

寧波鴻日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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石浦打鼓峙9號地塊32.18住宅掛牌51.28165064151.281.2

象山打鼓峙建設(shè)開發(fā)有限公司

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石浦打鼓峙11號地塊14.89住宅掛牌50.3875063050.381.2

象山打鼓峙建設(shè)開發(fā)有限公司土地供應(yīng)周邊區(qū)域列表—南部區(qū)域（石浦）石浦

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石浦打鼓峙10號地塊6.5商用掛牌56.9137056956.911.5

象山打鼓峙建設(shè)開發(fā)有限公司

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石浦打鼓峙8號地塊7.76其他掛牌5845058057.991.5

象山打鼓峙建設(shè)開發(fā)有限公司

寧波市象山縣國土資源局2010-10-20

原象山縣原石浦物資再生有限公司地塊3.99住宅掛牌140.315403215385.821.8

寧波江北新地房產(chǎn)開發(fā)有限公司

寧波市象山縣國土資源局2010-10-20

石浦曙光小區(qū)A-3地塊21.35住宅掛牌145.1777502475362.932.2

象山錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

寧波市象山縣國土資源局2010-11-19

石浦半邊山一號地塊124.7商用掛牌28.87360028928.871.5

寧波紫象天堂投資有限公司

寧波市象山縣國土資源局2010-11-19

石浦半邊山二號地塊42.19住宅掛牌28.443400120980.581

寧波象山維拉置業(yè)有限公司土地供應(yīng)周邊區(qū)域列表—南部區(qū)域（鶴浦）鶴浦

寧波市象山縣國土資源局2009-2-16

鶴浦鎮(zhèn)新城區(qū)二期內(nèi)部分國有建設(shè)用地3.27商住拍賣無1048.5-320.41-

自然人聯(lián)合(周月聰、葉根敏、王會(huì)夫等37人)

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鶴浦鎮(zhèn)濱海路以南、灣塘路以西、浦港西路以北地塊12.3住宅掛牌97.5922501372182.992

象山億陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曉塘鄉(xiāng)

寧波市象山縣國土資源局2010-3-4

曉塘鄉(xiāng)黃埠村東側(cè)地塊一、二104.03住宅掛牌30.09533076951.241

象山甬海置業(yè)有限公司房地產(chǎn)宏觀環(huán)境小結(jié)象山房地產(chǎn)經(jīng)過07、08、09年的大力發(fā)展，目前象山房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期；從房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)可以看出，象山房地產(chǎn)投資環(huán)境由供小于求的局面發(fā)展成為供求平衡狀態(tài)；城南成為丹城近幾年的熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，北部隨著象山港大橋建筑，將成為象山聯(lián)結(jié)寧波的門戶------象山呈現(xiàn)兩極發(fā)展趨勢；2009-2010的住宅類土地出讓主要集中在09年的下半年，到目前為止所拍土地后續(xù)可供開發(fā)量達(dá)到近55萬方；象山/住宅象山.區(qū)域住宅項(xiàng)目分析住宅類產(chǎn)品主要分布在城南新區(qū)，城東區(qū)域兩大區(qū)域內(nèi)。目前區(qū)域價(jià)格在11000-13000元/平米別墅物業(yè)類型主要分布于城東北及城西區(qū)域目前開發(fā)用地日趨稀少，但整體開發(fā)品質(zhì)有明顯提高。象山區(qū)域樓盤價(jià)格城南區(qū)域：世紀(jì)花園、水木華庭產(chǎn)品類型：別墅、小高層區(qū)域價(jià)格：11000-13000元/平方米城西區(qū)域：金港花園、梧桐御府產(chǎn)品類型：小高層、別墅區(qū)域價(jià)格：10000-12000元/平方米城東區(qū)域：百合公寓、宏潤花園、海景華苑（爵溪）產(chǎn)品類型：別墅、情花、小高、高層區(qū)域價(jià)格：11000-17000元/平方米城北區(qū)域：桃花源、豐澤園產(chǎn)品類型：別墅區(qū)域價(jià)格：10000-12000元/平方米石浦區(qū)域：紫金華庭、荔港晶都、海景花園產(chǎn)品類型：別墅、多層、小高層區(qū)域價(jià)格：6000-10000元/平方米區(qū)域小高層形態(tài)目前象山小高層類型產(chǎn)品主力區(qū)間在100-150平方米左右銷售單價(jià)在10000-12000元/平方米主力總價(jià)在130-150萬左右鑒于區(qū)域及配套等方面因素，項(xiàng)目的小高層產(chǎn)品主力總價(jià)控制在100萬以內(nèi)較為合理，價(jià)格優(yōu)勢明顯樓盤名稱面積段（平方米）單價(jià)（萬元）主力總價(jià)（萬元）水木華170世紀(jì)花170金港花135宏潤花200區(qū)域別墅形態(tài)目前象山別墅類型中聯(lián)排產(chǎn)品主力區(qū)間在250-350平方米左右銷售單價(jià)在10000-12000主力總價(jià)在300-400萬左右鑒于區(qū)域自身配套及景觀優(yōu)勢較弱等考慮，項(xiàng)目的聯(lián)排產(chǎn)品主力總價(jià)控制在200萬較為合理。樓盤名稱面積段（平方米）單價(jià)（萬元）主力總價(jià)（萬元）梧桐御府350-60010000350-650海景華苑350-51010000350-550荔港晶都340-36011000350-400水木華庭240-35013000350-450龍澤名園250-28012000300-350豐澤園270-30012000340-360占地面積：7.1萬平米總建面積：12.3萬米容積率：1.3總套數(shù)：670套，一期260戶一期戶型配比：普通住宅98平米100戶占38%127-134平米62戶占24%別墅240-350平米贈(zèng)送地下室100平米以雙拼和聯(lián)排為主共98戶占38%開盤時(shí)間：2008.1.15項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目已售罄目前二手房售價(jià)：高層12000元/平米別墅13000-15000元/平米項(xiàng)目由小高層和聯(lián)排別墅組成是目前城南區(qū)域較為典型的代表個(gè)案水木華庭銀億.世紀(jì)花園地理位置：天安路以東，丹河路以南，東湖谷路以西，象山河路以北占地面積：7萬多平米總建面積：18萬平米容積率：1.6物業(yè)公司：銀億物業(yè)樓盤形態(tài)：由14幢高層，3幢小高層組成周邊配套：財(cái)富中心廣場、海洋之星、濱海學(xué)校、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、規(guī)劃大型超市開盤時(shí)間：2009年5月銷售動(dòng)態(tài)：目前項(xiàng)目已基本售罄，目前二手房售價(jià)在12000元/平方米優(yōu)點(diǎn)：地處象山城南新區(qū)，是目前及未來象山住宅的主力供給區(qū)域銀億品牌在當(dāng)?shù)赜休^好的口碑，開發(fā)樓盤較多；缺點(diǎn)：西側(cè)臨近天安路，城市主干道車流量較打，對居住有一定的影響；項(xiàng)目由小高層和高層類型組成是目前城南區(qū)域較為典型的代表個(gè)案之一占地面積：4萬平米總建面積：8萬米容積率：2幢數(shù)：共16幢，1幢16F，3幢17F，4幢18F，1幢9F，5幢疊拼，1幢幼兒園總套數(shù)：538套戶型配比：130-135平米318戶占59%143平米34戶占6%173平為68戶占13%124平米54戶占10%200-230平米64戶占12%開盤時(shí)間：2006.12目前二手價(jià)格：9000-10000元/平米項(xiàng)目高層、小高層和疊拼別墅組成，項(xiàng)目是城西早期典型個(gè)案疊拼別墅：疊加面積200平方米以上，其中一層客廳為挑高錯(cuò)層，挑高4.2米左右，三四層無挑高金港花園地理位置:爵溪象山港路與西溪路交叉口開發(fā)公司：世紀(jì)飛凡房產(chǎn)建筑面積：33335平方米樓盤形態(tài)：別墅戶型面積：雙聯(lián)別墅34戶，獨(dú)棟別墅40戶雙聯(lián)別墅戶型面積350平方米左右，獨(dú)棟別墅戶型面積350-500平方米開盤時(shí)間：09年9月9日開盤銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目目前在售的為獨(dú)棟房源，面積區(qū)間在400-500平方米左右，銷售價(jià)格在11000元/平方米左右項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于爵溪象山港路與西溪路交叉口，總建筑面積為33335平方米，尊享兩萬平方景觀公園，生態(tài)資源豐富，緊鄰燕山、燕湖及象山唯一的燕湖濕地公園，大目洋，享受象山唯一的海景、湖景、公園資源，以及獨(dú)一無二的雙層架空庭院，人車分流式海景別墅海景華苑項(xiàng)目由聯(lián)排及獨(dú)棟類型組成為爵溪較為典型的純別墅樓盤占地面積：223118平米總建面積：115000平米容積率：0.5幢數(shù)：別墅123幢總套數(shù)：215套一期51套，二期164套二期戶型配比：獨(dú)棟：530-550平方米88套雙拼：424平方米64套聯(lián)排：330平方米12套開盤時(shí)間：2007.6銷售動(dòng)態(tài)：目前價(jià)格在10000-120000元/平米，獨(dú)棟別墅450-600萬元/套，雙拼別墅350-400萬元/套。優(yōu)點(diǎn)：象山稀缺森林坡地頂級別墅，產(chǎn)品特征明顯；宣傳包裝符合象山人較虛榮的心理特點(diǎn)；項(xiàng)目整體資源條件較好，私密性強(qiáng)；開發(fā)商在當(dāng)?shù)丶扔械牧己闷放朴绊懥?；缺點(diǎn)：處于中心城區(qū)西面，與城市發(fā)展方向相背，在傳統(tǒng)認(rèn)知中接受度相對較差；有民居村落、家具市場，離經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近，外圍環(huán)境較差；梧桐御府位于城西，為森林坡地別墅，是城西目前唯一一個(gè)純別墅類型樓盤梧桐御府物業(yè)類型別墅建筑類別獨(dú)棟、雙拼別墅裝修狀況毛坯物業(yè)地址塔山路與巨鷹路交匯處東北側(cè)物業(yè)管理費(fèi)3元/平方米?月容積率0.39綠化率50%占地面積2200000平方米建筑面積70000平方米總戶數(shù)169項(xiàng)目動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目已售罄，獨(dú)棟價(jià)格在13600—15300元/平米，雙拼10000—11000元/平方米雙拼總價(jià)：300—350萬獨(dú)棟總價(jià)：510萬開盤時(shí)間2008-04-01交房時(shí)間2010-12-30開發(fā)商象山華豐房地產(chǎn)有限責(zé)任公司投資商世紀(jì)華豐控股有限公司景觀設(shè)計(jì)公司中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院項(xiàng)目為獨(dú)棟和雙拼別墅，純山地別墅，城北早期典型個(gè)案桃花源象山別墅研究客戶關(guān)注別墅的幾個(gè)要點(diǎn)自然景觀條件:別墅的自然景觀是別墅稀缺價(jià)值的所在，所以自然景觀是高檔別墅必不可少的一個(gè)要素。景觀營造:景觀營造的優(yōu)劣直接影響著在別墅區(qū)的生活品位和情趣。也是一個(gè)別墅區(qū)優(yōu)劣的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。景觀一方面要使人有參與感，另一方面對于別墅區(qū)來說，也要有一定的私密空間。風(fēng)格:別墅的風(fēng)格一方面是別墅產(chǎn)品在視覺上的直接體現(xiàn)，另一方面則是別墅的規(guī)劃及內(nèi)部空間在別墅外型上的一定的反映。建材:別墅的建材選用是否合適體現(xiàn)了產(chǎn)品在視覺上的質(zhì)感的優(yōu)劣。別墅的建材主要為兩類，一類為現(xiàn)代感極強(qiáng)的材料，如鋼鐵、玻璃等，另外的則是一些原始材料的運(yùn)用，如石材、木材的運(yùn)用。規(guī)劃布局:別墅的規(guī)劃布局主要是以私密性為原則。戶型:戶型是否布局合理，是否有講究的客廳與主人起居室，有幾個(gè)臥室，是客戶關(guān)注的重要方面。私家花園：作為別墅特有的空間，花園是別墅不可分割的一部分，花園的大小與利用值得注意。露臺(tái):是一個(gè)室內(nèi)空間向高度外圍空間拓展的空間，是業(yè)主的室內(nèi)活動(dòng)在一個(gè)相對私密的空間的延續(xù)，也因?yàn)椴凰忝娣e，可以給客戶更多的實(shí)惠。地下室:地下室在目前的別墅設(shè)計(jì)中已經(jīng)比較廣泛，它除了滿足一些基本的儲(chǔ)藏等功能以外，還擔(dān)任著一些諸如棋牌室、車位等功能。由于大多數(shù)規(guī)劃中都把地下室處理成贈(zèng)送的性質(zhì)，這是客戶非?？粗氐?。如果引入半地下室的設(shè)計(jì)，采光、通風(fēng)及層高問題都可以得到有效解決?？蛻絷P(guān)注別墅的幾個(gè)要點(diǎn)車庫：聯(lián)體別墅一般都建于近郊，而且由于購買階層均為中上層人群，基本都擁有私家車，所以聯(lián)排別墅都應(yīng)配有私家車位，并且配有一個(gè)以上的機(jī)動(dòng)車位或者車庫。交通:聯(lián)體別墅一般都建于近郊，別墅業(yè)主基本上都有私家車，所以除了對車位有特定要求以外，別墅的交通還要求有一定的通達(dá)性。別墅類型:聯(lián)排別墅通過一定的處理能在一定程度上達(dá)到雙拼、獨(dú)立別墅的效果，如能如此處理，則將受到客戶的歡迎。。物業(yè)管理及服務(wù)：別墅的一個(gè)基本要求就是安全性，在這方面主要是依賴物業(yè)管理的好壞；另一方面，別墅的物業(yè)管理區(qū)別于酒店式物業(yè)管理，其對物業(yè)管理的個(gè)性化服務(wù)要求較低，因?yàn)橐话銊e墅業(yè)主都有能力配置家庭保姆，以實(shí)現(xiàn)對服務(wù)個(gè)性化的要求。面積、總價(jià)：在功能相差不多的情況下，面積及總價(jià)都需要控制?？蛻絷P(guān)注別墅的幾個(gè)要點(diǎn)目前象山縣別墅市場表現(xiàn)產(chǎn)品類型：遠(yuǎn)郊的獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅結(jié)合相對市區(qū)的疊加別墅。從供應(yīng)上面看有機(jī)可乘。疊加別墅在空間競爭性上遠(yuǎn)不如聯(lián)排。面積：疊加別墅200平方米左右，聯(lián)排別墅250平方米以上，雙拼及獨(dú)立別墅在300平方米以上。單價(jià)：中心城區(qū)的疊加別墅在10000-12000元/平方米，聯(lián)排別墅在12000-15000元/平方米左右，獨(dú)立別墅已經(jīng)超過了15000元/平方米.總價(jià)：疊加別墅總價(jià)200-250萬，聯(lián)排別墅300-400萬左右，雙拼、獨(dú)立別墅在400萬以上。規(guī)劃：市區(qū)的別墅由于容積率的限制，建筑密度較大，空間不甚舒適。立面：基本以歐式為主。戶型：目前別墅戶型還是延續(xù)前幾年的常規(guī)設(shè)計(jì)，戶型中規(guī)中矩，在露臺(tái)、空間方面沒有突破。車庫：基本配置每戶一個(gè)。私家花園：大多帶有一定的私家花園，但面積不大。目前象山縣別墅產(chǎn)品缺陷立面風(fēng)格——?jiǎng)e墅的風(fēng)格過于沉悶，缺少現(xiàn)代感、質(zhì)感，不能給人耳目一新的感覺。戶型——?jiǎng)e墅的戶型較為中規(guī)中矩，缺少在室內(nèi)空間尺度的把握能力。物業(yè)管理——目前別墅物業(yè)管理水平不高，物業(yè)管理服務(wù)不夠?qū)I(yè)，在服務(wù)項(xiàng)目及種類上均沒有突破普通物業(yè)管理的范圍。車位——目前小區(qū)一般均只配有一個(gè)車位，隨著別墅業(yè)主私家車的繼續(xù)增加，車位不足將成為一些老的別墅小區(qū)的隱患。過渡空間——象山別墅產(chǎn)品到現(xiàn)在還沒意識(shí)到過渡空間的重要性，缺乏對別墅的過渡空間諸如露臺(tái)、地下室的營造性，但在空間個(gè)性塑造上仍有不足。如庭院的概念，內(nèi)部空間的景觀等仍不多見。目前在國內(nèi)的別墅設(shè)計(jì)中，此類空間的研究和演繹正是熱點(diǎn)。別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢風(fēng)格：從發(fā)展區(qū)域來看，風(fēng)格將越來越多，接受度較高的是中國元素與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合、英國風(fēng)格、西班牙風(fēng)格以及美國風(fēng)格等。樓層：目前市場上別墅產(chǎn)品一般以兩到三層的為主，或者再加上一定的閣樓的空間，預(yù)計(jì)今后的城市型別墅還是會(huì)延續(xù)這一設(shè)計(jì)。戶型：針對象山的市場，聯(lián)排別墅戶型以舒適為主，面寬將在7.8米以上，戶型面積在200—300平方米左右為主，基本上配有3—5個(gè)臥室、3個(gè)洗手間、一個(gè)客廳再加一個(gè)主人的起居室。別墅的戶型要求能做到滿足住戶的正常的起居與工作生活要求外，還要體現(xiàn)一定的社交功能。所以在有上列的需求空間外，一般還會(huì)在戶型或公共規(guī)劃中增加若干個(gè)社交活動(dòng)空間，如內(nèi)庭院、棋牌室、娛聽室等。并且在戶型設(shè)計(jì)中，將加入較多的灰色空間的概念，既不增加面積，又給客戶一定的實(shí)惠。地下室：半地下室具有通風(fēng)好、采光佳的優(yōu)勢，將會(huì)較多采用?；蛘呖赏ㄟ^一定的下沉式庭院來解決采光問題，并且通過不同的設(shè)計(jì)手段，地下室的層高將有望加高。車位：一般聯(lián)排別墅基本要求設(shè)置一個(gè)車庫，但隨著私家車的增加，別墅業(yè)主將是最先擁有雙車的家庭，所以在滿足基本需求的情況下，車位一般會(huì)朝1+1的方向發(fā)展，即一個(gè)固定車庫加上一個(gè)車位。過渡空間：分為庭院和露臺(tái)庭院：庭院講究個(gè)性與特性，講究實(shí)用性，別墅市場需求方對庭院很為關(guān)注，因?yàn)橥ピ阂环矫骟w現(xiàn)了別墅的尊榮性，而另一方面也是一個(gè)過渡空間。目前寧波市區(qū)的別墅都大量采用三重庭院形式，庭院風(fēng)格必將是別墅的一個(gè)發(fā)展趨勢。如規(guī)劃內(nèi)庭院，還有一個(gè)好處是拉進(jìn)深和容積率。露臺(tái)：露臺(tái)作為一個(gè)室內(nèi)空間向高度外圍空間拓展的空間，其今后的發(fā)展趨勢將顯得更為個(gè)性化，除了滿足基本的賞景要求外，還要能滿足個(gè)人個(gè)性發(fā)展的需要，其在面積上一般在20—80平方左右不等。并且露臺(tái)不算面積，給客戶更多的實(shí)惠。別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢象山/地塊項(xiàng)目地塊介紹地塊區(qū)域分析項(xiàng)目周邊項(xiàng)目位于象山東陳鄉(xiāng)核心地段，場塊南側(cè)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)公園、東側(cè)規(guī)劃為新行政中心南側(cè)北側(cè)西側(cè)場塊現(xiàn)狀本案場地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地為43971.5平方米，可建用地面積34378.7平方米，約51.57畝基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)：1、容積率不大于1.6；2、建筑面積不大于30%；3、綠地率不小于30%；4、建筑高度限高為36米；紅線圖示意，商業(yè)建筑退讓北側(cè)道路紅線不小于20米，北側(cè)不建議做底商、底商建議分布于項(xiàng)目的東西兩側(cè)周邊配套行政管理設(shè)施、具備基本的商業(yè)生活配套金融行政教育商業(yè)地塊SWOT分析S(優(yōu)勢)T(威脅)場塊形態(tài)較為方正便于產(chǎn)品排布；場塊中間有自然水系，便于小區(qū)整體景觀的提升；區(qū)域內(nèi)并未有規(guī)?；瘶潜P開發(fā)，有利區(qū)域標(biāo)桿的樹立；項(xiàng)目配套不完善；項(xiàng)目東側(cè)臨近城市主干道，對生活居住有一定影響；項(xiàng)目已經(jīng)位于城南邊緣地帶，城市拓展空間受壓縮；區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力逐漸加強(qiáng)，具備一定的改善型需求；隨著南部區(qū)域的大力發(fā)展，將大大加深城（丹城）鄉(xiāng)(東陳鄉(xiāng)）一體化的進(jìn)程；國家宏觀政策調(diào)控的不確定性，未來開發(fā)一級市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加；象山區(qū)域居民自建房規(guī)模較大區(qū)域購買力嚴(yán)重缺失，城鎮(zhèn)客群區(qū)域局限；O(機(jī)會(huì))W(劣勢)象山/產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品建議地塊定位與產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)目的：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，淡化劣勢保證未來項(xiàng)目的可銷與最大利潤實(shí)現(xiàn)規(guī)劃與定位基本目的區(qū)域匹配產(chǎn)品匹配東陳鄉(xiāng)并不具備走中高端的地段價(jià)值！那么產(chǎn)品如何規(guī)劃定位方可實(shí)現(xiàn)最大化的利潤要求？項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)基本問題歸納項(xiàng)目自身價(jià)值實(shí)現(xiàn)基于發(fā)展預(yù)判的動(dòng)態(tài)城市占位而非基于市場競爭的靜態(tài)基準(zhǔn)定位不以當(dāng)下市場面、競爭面為重點(diǎn)關(guān)注，以開發(fā)周期內(nèi)的城市、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展走向?yàn)閰⒖甲鴺?biāo)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)指導(dǎo)思想定位與產(chǎn)品達(dá)成目標(biāo),預(yù)見力是關(guān)鍵預(yù)見力城市預(yù)見產(chǎn)品預(yù)見策略定位系統(tǒng)競爭的區(qū)域在哪里？

東陳鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)、丹城主城區(qū)南部、丹城的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)……競爭項(xiàng)目在哪里？

產(chǎn)品總價(jià)在65-200萬左右的項(xiàng)目。項(xiàng)目的周遍配套是否具有與其它項(xiàng)目的競爭能力？與可比區(qū)域性板塊比可能缺少配套等方面的競爭優(yōu)勢。項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢是什么？

價(jià)格？產(chǎn)品？……項(xiàng)目定位思考客戶分析我們的客群在哪里？？丹城主城區(qū)

丹南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱海工業(yè)園

東陳鄉(xiāng)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客群項(xiàng)目位于丹城腹地，離主城區(qū)十分鐘不到的車程；鑒于目前主城區(qū)的房價(jià)日趨攀升已不是一般工薪階層所能承受的；由此應(yīng)弱化項(xiàng)目鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域樓盤的概念，使其融入主城向南發(fā)展的大趨勢中，接軌象山城市化進(jìn)程

競爭分析客層圈定產(chǎn)品定位項(xiàng)目審視我們的思路我們的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪兒?來源：丹城城南及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：中層技術(shù)人員、中高層管理人員（象山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）泛公務(wù)員、教師、醫(yī)生、等目的：以結(jié)婚為主要目的首次置業(yè)者年齡：28-40歲核心客戶重要客戶偶得客戶來源：丹城南部區(qū)域內(nèi)客戶職業(yè)：針織、水產(chǎn)、私企老板、船老板目的：改善居住環(huán)境年齡：30-50歲首次置業(yè)客群、新象山人、投資客戶改善性需求周邊區(qū)域改善性需求、客戶分析區(qū)域性較強(qiáng)，核心購買力在丹南區(qū)域及本地客群，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占到較少比例象山區(qū)域的購買客群由于受地域等原因所限，購買客群區(qū)域性較強(qiáng)，多為區(qū)域本地客戶居多，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的占少數(shù)比例，核心購買力在丹南區(qū)域、經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)及濱海工業(yè)園區(qū)。我們的面臨的現(xiàn)狀：項(xiàng)目分析與丹城距離感抗性較強(qiáng)區(qū)域內(nèi)客層不夠厚實(shí)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)僅有基本生活配套齊使者如梁，孫臏以刑徒陰見，說齊使。齊使以為奇，竊載與之齊。齊將田忌善而客待之。忌數(shù)與齊諸公子馳逐重射。孫子見其馬足不甚相遠(yuǎn)，馬有上、中、下輩。于是孫子謂田忌曰：“君弟重射，臣能令君勝?！碧锛尚湃恢c王及諸公子逐射千金。及臨質(zhì)，孫子曰：“今以君之下駟與彼上駟，取君上駟與彼中駟，取君中駟與彼下駟?！奔锐Y三輩畢，而田忌一不勝而再勝，卒得王千金。于是忌進(jìn)孫子于威王。威王問兵法，遂以為師?！鲎浴妒酚洝肪砹濉短锛少愸R》基于“田忌賽馬”的思路2011年——“市場空白”和“產(chǎn)品創(chuàng)新”入手本項(xiàng)目追求的市場“有競無爭”我們的產(chǎn)品定位指導(dǎo)原則：項(xiàng)目分析同樣總價(jià)產(chǎn)品上占絕對優(yōu)勢同樣產(chǎn)品總價(jià)上占絕對優(yōu)勢建筑形態(tài)的可能限于地塊容積率1.6左右,決定了我們在物業(yè)形態(tài)上選擇:——純小高層——小高層與多層的結(jié)合——小高層、多層與聯(lián)排別墅

小高層必須有,這樣才能留下空間做好環(huán)境;但又不能夠單做小高層，這樣會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品單一化，無法提升項(xiàng)目的整體檔次。產(chǎn)品選擇花園洋房小高層聯(lián)排別墅我們的建議做一個(gè)差異化的產(chǎn)品!——只有差異化,才能價(jià)格提升,達(dá)到利潤的提升;——只有差異化,才能避免惡性競爭,戰(zhàn)略上贏得主動(dòng).方案小高層+花園洋房+聯(lián)排別墅132純小高層小高層+多層洋房+聯(lián)排別墅小高層+多層經(jīng)濟(jì)性分析產(chǎn)品分布示意產(chǎn)品分布示意主要技術(shù)指標(biāo)總占地面積：34378.7建筑密度：29.5%總建面積：55106㎡其中聯(lián)排別墅：4520㎡花園洋房：10116㎡點(diǎn)式高層：10440㎡板式高層：27500㎡沿街店鋪：2530㎡（注沿街店鋪含物業(yè)等配套用房）面積略超可在商鋪上作調(diào)節(jié)聯(lián)排別墅花園洋房小高層產(chǎn)品分類詳解聯(lián)排別墅面積設(shè)定180-200平方米約180平方米戶型示意3F2F1F產(chǎn)品分類詳解聯(lián)排別墅面積設(shè)定180-200平方米別墅沿河臆想圖花園洋房的表現(xiàn)形式：多層別墅化的一種表現(xiàn)形式一樓贈(zèng)送花園以及半地下空間二樓退臺(tái)設(shè)計(jì)，增加露臺(tái)三、四樓仍為標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)五層為退臺(tái)式設(shè)計(jì)花園洋房建議讓生活有更多情景，讓滿意有更多表情層層退臺(tái)、戶戶大露臺(tái)的情景HOUSE，讓每戶都擁有彼此不同的露臺(tái)與花園，將自然請進(jìn)來的同時(shí)，也創(chuàng)造了其樂融融的鄰里交流天地。產(chǎn)品分類詳解花園洋房面積設(shè)定100—125平方米一層示意半地下室示意產(chǎn)品分類詳解花園洋房面積設(shè)定100—125平方米二層示意三層示意四層示意五層示意花園洋房臆想圖底樓表現(xiàn)形式參考頂樓表現(xiàn)形式參考花園洋房戶型建議整體意向示意圖底層花園空間展示花園洋房示意建議產(chǎn)品分類詳解小高層面積設(shè)定85—120平方米85-89平方米產(chǎn)品分類詳解小高層面積設(shè)定85—120平方米中間套約85平方米兩邊套約110平方米產(chǎn)品分類詳解小高層面積設(shè)定85—120平方米約115-120平方米小高層臆想圖面積配比總結(jié)經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)測算“題外話”主要技術(shù)指標(biāo)總占地面積：34378.7建筑密度：29.5%總建面積：55077㎡其中聯(lián)排別墅：9122㎡花園洋房：5620㎡點(diǎn)式高層：15120㎡板式高層：22680㎡沿街店鋪：2535㎡（注沿街店鋪含物業(yè)等配套用房）面積略超可在商鋪上做調(diào)節(jié)如果可突破限高至18層項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性大漲有競無爭的定位區(qū)間具有誘惑力的產(chǎn)品附加值項(xiàng)目的穩(wěn)健和成功景觀園林藝術(shù)感生活情境營造儀式感，給業(yè)主歸家之路有如走紅地毯的感覺。幾何感，給客戶展示油畫般的視覺盛宴精致園林彰顯威儀向客戶展示項(xiàng)目形象和品質(zhì)生活，給予客戶體驗(yàn)和感受，加強(qiáng)認(rèn)同。突出賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)景觀資源最大化，充分營造尊貴氣度，給予客戶最深刻的體驗(yàn)。園林樣板景觀小品設(shè)置園林景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置讓客戶充分感受尊貴的格調(diào)與氛圍．園林景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)置讓客戶充分感受尊貴的格調(diào)與氛圍．可采用組團(tuán)開挖的聯(lián)排別墅地下空間打造模式來營造花園洋房產(chǎn)品，半地下的停車方式，在滿足業(yè)主停車要求的同時(shí)，減少了地面停車數(shù)量，提升小區(qū)品質(zhì)組團(tuán)開挖、半地下車庫處理地下空間展示花園洋房泛亞易道作品示意坡地景觀的處理小品建議可在控制成本的情況下，主要以海洋文化和浙東文化為主題的小品，并在小區(qū)主要景觀帶和各組團(tuán)進(jìn)行點(diǎn)綴式設(shè)置。物業(yè)管理服務(wù)的重要性在加強(qiáng)建議銷售階段就開始展示管理公司服務(wù)，從細(xì)微處著手，給予客戶美好體驗(yàn)1、各崗位服裝、職責(zé)明確細(xì)分；2、加強(qiáng)保安巡邏崗展示，嚴(yán)格訓(xùn)練儀仗，帶給客戶安全感和尊貴感。【服務(wù)展示體驗(yàn)】安保系統(tǒng)。24小時(shí)保安崗勤、巡勤、視頻復(fù)核及視頻移動(dòng)偵測報(bào)警系統(tǒng)，園區(qū)周邊及圍墻紅外探測器，可視對講系統(tǒng)，戶內(nèi)安保報(bào)警系統(tǒng)及緊急呼叫系統(tǒng)（費(fèi)用業(yè)主自理）等，園區(qū)報(bào)警監(jiān)控中心（24小時(shí)值班監(jiān)控）等科技含量凸顯項(xiàng)目的先進(jìn)性采用高層陽臺(tái)壁掛分體式太陽能承壓熱水器，主要采用的設(shè)備為分體式太陽能熱水器，靈活布置集熱器與貯熱水箱的位置，將集熱器放在陽臺(tái)南向，作為陽臺(tái)隔板，而將水箱與空調(diào)外機(jī)結(jié)合考慮，置于角落。市場零售價(jià)2000-4500元\套1、壁掛式太陽能專門針對高層公寓、商住兩用等建筑開發(fā)的浮筑樓板隔音解決方案，其本身所具有的特性及產(chǎn)品開發(fā)過程中被賦予的功能性，使之可以為浮筑樓板提供最大限度的撞擊聲壓級改善效果?！艉穸葹?1mm，計(jì)權(quán)規(guī)范化撞擊聲壓級改善量可達(dá)20分貝以上；◆三層復(fù)合結(jié)構(gòu)，高密度面層防止施工過程中的意外破損影響隔音效果；◆內(nèi)部的全閉孔結(jié)構(gòu)使隔音墊具備了出色的防水性能、抗壓強(qiáng)度、柔韌度及抗化學(xué)品性能；◆優(yōu)秀的熱穩(wěn)定性，可適用于－40～＋80℃環(huán)境?？姑咕驼婢纳L；◆施工工藝簡單、安裝方便，綜合造價(jià)低。

住宅樓房/別墅/樓板隔音材料/7mm厚產(chǎn)品型號：ST202參考價(jià)格：78元/平方米2、隔音樓板/阻隔垂直方向噪音

高檔斷橋隔熱鋁合金窗，雙層中空low-E玻璃，內(nèi)充惰性氣體，斷熱、保溫、超高隔音性能。增加了密封性，保持室內(nèi)的冬暖夏涼，更加環(huán)保節(jié)能。同時(shí)可有多種開啟方式，增加居室的安全性。雙層中空玻璃普通約50-60元/平米中高檔70-90元\平米普通玻璃約25元/平米4、食物垃圾處理系統(tǒng)食物垃圾處理機(jī)（又名碎骨機(jī)/殘?jiān)幚頇C(jī)）屬綠色環(huán)保產(chǎn)品。它是安裝于廚房水槽下的一個(gè)小家電。食物垃圾處理機(jī)可廣乏處理各種食物垃圾：蔬菜、果仁、肉、果皮、魚、雞和其他骨頭及剩菜剩飯。由于剩余某些干性垃圾較少且便于處理，大幅度減少垃圾存放空間，帶來清爽的居家環(huán)境。市場零售價(jià)500-2000元\套5、家庭用水解決方案家用飲用水純化設(shè)備1500—4500元/套，源水經(jīng)過正常的顆粒物過濾、活性炭吸附后經(jīng)過叫“RO膜”的東西，一切雜質(zhì)、細(xì)菌都可以去除，礦物金屬離子也可以基本濾除。以智能化的門禁系統(tǒng)，與外界建立一道安全屏障。門禁系統(tǒng)，屏蔽外來閑雜人等；室內(nèi)(彩屏)可視對講系統(tǒng)，并全天候連通保安服務(wù)中心；入戶采用指紋鎖。6、智能門禁系統(tǒng)案名建議兩項(xiàng)建議方案方案一“豐”：豐富。豐沛。豐饒?！皾伞保核e聚的地方，演化為“財(cái)氣”、“恩惠”本項(xiàng)目臨水“豐澤”含有“豐饒之地，恩澤于民”之意。

方案二悅：快樂?！皭偂痹谥腥A文字中是一個(gè)極具文化特性的字?？ぃ汗糯姓^(qū)域。在本項(xiàng)目里“郡”字意為有品位有檔次的。體驗(yàn)營銷讓客戶對項(xiàng)目深入了解營銷中心體驗(yàn)：在售樓處開辟一個(gè)主題區(qū)域，重在表達(dá)生活理念等，可以從文化、生活方式等方面作為切入點(diǎn)。同時(shí)，在樣板房的看樓通道上做文章，與項(xiàng)目的營銷主題等相呼應(yīng)，融合，加強(qiáng)客戶體驗(yàn)，讓體