工程部（管理冊(cè)）

目錄12.1物業(yè)公司工程部職責(zé)………….112.2工程部經(jīng)理崗位職責(zé)………….112.3工程部主管崗位職責(zé)………….112.4工程部維修員崗位職責(zé)………..212.5物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收管理程序………………212.6工程技術(shù)管理程序……………….612.7外來(lái)施工單位對(duì)接管理…………..912.8房屋本體維護(hù)管理規(guī)范………..1112.9質(zhì)量記錄表格…………………….1812.9.1設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬……………1912.9.2工程報(bào)修單……………….20

12.1物業(yè)公司工程部職責(zé)12.1.1負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)方面的控制、管理工作，包括各類設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的組織實(shí)施和管理。12.1.2組織制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)計(jì)劃、備件購(gòu)買計(jì)劃，并組織實(shí)施。12.1.3審定服務(wù)中心設(shè)備周、月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。12.1.4對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施提出完善、整改方案。12.1.5為公司承接策劃新的物業(yè)管理項(xiàng)目或新的服務(wù)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持。12.1.6做好服務(wù)中心設(shè)備大中修與外來(lái)施工單位的對(duì)接工作。12.1.7負(fù)責(zé)對(duì)各服務(wù)中心的日常抄表工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，協(xié)助各服務(wù)中心控制水電損耗，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偷水偷電現(xiàn)象。12.1.8負(fù)責(zé)本部門文件、資料的管理。12.1.9協(xié)助完成各服務(wù)中心上報(bào)的工程問(wèn)題。12.2工程部經(jīng)理崗位職責(zé)12.2.1全面負(fù)責(zé)工程部各項(xiàng)工作。12.2.2加強(qiáng)工程部隊(duì)伍建設(shè)及進(jìn)行各項(xiàng)日常行政管理工作。12.2.3負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)方面的控制。12.2.4各類設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的組織實(shí)施和管理。12.2.5負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備的管理，完善設(shè)備管理的各項(xiàng)記錄。12.2.6組織制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)計(jì)劃、備件購(gòu)買計(jì)劃，并組織實(shí)施。12.2.7對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施提出完善、整改方案。12.2.8為公司承接策劃新的物業(yè)管理項(xiàng)目或新的服務(wù)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持。12.2.9負(fù)責(zé)對(duì)所轄物業(yè)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備的使用情況進(jìn)行監(jiān)督、控制。12.2.10積極組織各項(xiàng)培訓(xùn)、會(huì)議，加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)。12.2.11組織、實(shí)施本部門內(nèi)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)、企業(yè)文化學(xué)習(xí)，了解員工思想動(dòng)態(tài)。12.2.12完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他各項(xiàng)臨時(shí)性工作。12.3工程部主管崗位職責(zé)12.3.1協(xié)助工程部經(jīng)理保障各項(xiàng)設(shè)備的正常運(yùn)行。12.3.2審定各服務(wù)中心設(shè)備周、月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。12.3.3制定節(jié)能降耗方案，督促各小區(qū)做好節(jié)能降耗工作。12.3.4負(fù)責(zé)主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理。12.3.5現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。12.3.6針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。12.3.7改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。12.3.8統(tǒng)籌安排各服務(wù)中心上報(bào)的各類工程問(wèn)題。12.3.9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)性工作。12.4工程部維修員崗位職責(zé)12.4.1嚴(yán)格遵守公司及部門各項(xiàng)管理規(guī)定，完成各項(xiàng)工作；12.4.2負(fù)責(zé)配合小區(qū)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)，確保小區(qū)實(shí)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；12.4.3定期配合服務(wù)中心對(duì)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題及時(shí)上報(bào)；12.4.4妥善保管好各類材料和工具等物品；12.4.5完成各服務(wù)中心上報(bào)的工程問(wèn)題；12.4.6參加公司及部門組織的各種學(xué)習(xí)和培訓(xùn)；12.4.7監(jiān)督各服務(wù)中心提報(bào)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并督促其按計(jì)劃完成；12.4.8做好與外來(lái)施工單位的對(duì)接工作，并監(jiān)督施工單位按規(guī)定完成施工；12.4.9完成部門主管安排的其他各項(xiàng)工作12.5物業(yè)設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收管理程序12.5.1目的為物業(yè)公司后期處理設(shè)備設(shè)施問(wèn)題及保養(yǎng)維修打下良好的基礎(chǔ)，延長(zhǎng)各設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行周期。12.5.2適用范圍適用于各新接管或已接管設(shè)備未交接的小區(qū)設(shè)備設(shè)施的移交。12.5.3職責(zé)服務(wù)中心負(fù)責(zé)與項(xiàng)目部做好對(duì)接工作。工程部做好設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收工作。12.5.4公共設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收工作流程項(xiàng)目部應(yīng)提供的移交資料.1設(shè)施設(shè)備移交清單；.2設(shè)施設(shè)備圖紙及設(shè)備資料；.3設(shè)施設(shè)備移交日程計(jì)劃表物業(yè)公司服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)移交資料進(jìn)行核對(duì)檢查項(xiàng)目部提供系統(tǒng)資料、設(shè)備培訓(xùn)安排確定移交方/接管方人員及聯(lián)系方式現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物清點(diǎn)檢驗(yàn).1工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物檢查初驗(yàn).2工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物清點(diǎn)核驗(yàn)在物業(yè)驗(yàn)收接管前，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司應(yīng)提供物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，合同與協(xié)議中的技術(shù)指標(biāo)和維保條款等給物業(yè)服務(wù)公司。若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)提供。物業(yè)服務(wù)公司需依據(jù)所提供的技術(shù)資料，對(duì)物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收接管和操作、維保管理，按常規(guī)工程項(xiàng)目情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司應(yīng)提供以下技術(shù)資料，但不限于此：.1建筑、結(jié)構(gòu)、裝修方面的資料a、總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖。b、質(zhì)監(jiān)、規(guī)劃、消防、環(huán)保及園林管理等政府職能部門的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。c、土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。d、房屋面積測(cè)量報(bào)告e、房屋沉降測(cè)試報(bào)告f、防水工程的試驗(yàn)報(bào)告g、隱蔽工程驗(yàn)收鑒證單h、其他國(guó)家建設(shè)工程規(guī)定交接的資料。.2弱電系統(tǒng)方面的資料a、各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)(包括消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等)；b、各弱電系統(tǒng)圖、平面圖；c、弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；d、消防局、技防辦、有線電視臺(tái)等政府職能部門的驗(yàn)收合格證明；.3電氣系統(tǒng)方面的資料a、高低壓變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)b、電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說(shuō)明。c、電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。d、各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。e、避雷裝置系統(tǒng)圖、測(cè)試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。.4給排水方面的資料a、噴淋、消火栓水系統(tǒng)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。b、消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。c、消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表。d、消防驗(yàn)收批文，衛(wèi)生防疫、排水檢測(cè)和質(zhì)驗(yàn)站等政府職能部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。e、消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗(yàn)測(cè)報(bào)告，產(chǎn)品合格證及承包商資料。f、污水處理系統(tǒng)竣工圖紙，衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文。g、蓄水池、水箱的水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。.5送排風(fēng)系統(tǒng)方面的資料a、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。b、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。c、送排風(fēng)系統(tǒng)的試壓、調(diào)試、試運(yùn)行報(bào)告。d、風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表、產(chǎn)品合格證及承包商資料。物業(yè)正式驗(yàn)收交接程序.1物業(yè)正式驗(yàn)收交接的條件a、提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖，應(yīng)提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明)。b、提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料。c、提供或出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明。d、提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和操作維護(hù)培訓(xùn)；e、提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告。f、提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)和維保條款。g、提供承包商、供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料。.2不具備物業(yè)驗(yàn)收交接的情況a、嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)。b、未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門的合格驗(yàn)收。c、設(shè)備機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉。d、其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和人身安全的。.3.缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷或由于成品未能有效保護(hù)導(dǎo)致的受損等情況，物業(yè)服務(wù)公司工程部應(yīng)做好詳細(xì)的缺陷記錄，供房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題較嚴(yán)重的，則向開(kāi)發(fā)商建議暫緩驗(yàn)收交接，待整改完成后重新驗(yàn)收。.4系統(tǒng)設(shè)備的試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收，但由于業(yè)主入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些系統(tǒng)設(shè)備，物業(yè)服務(wù)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的書面要求進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)負(fù)責(zé)把關(guān)，若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除物業(yè)服務(wù)公司的人為原因外，責(zé)任由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商督促承包商負(fù)責(zé)，對(duì)于重要系統(tǒng)設(shè)備必要時(shí)可簽定臨時(shí)試運(yùn)行代管協(xié)議，明確相關(guān)各方的責(zé)任界面。.5驗(yàn)收通過(guò)被驗(yàn)收物業(yè)設(shè)施完好，系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況正常，所有技術(shù)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò)，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具等，正式交由物業(yè)管理服務(wù)公司接收管理，物業(yè)工程部需做好所有已交接設(shè)備設(shè)施的臺(tái)賬明細(xì)，并登記在《設(shè)備設(shè)施臺(tái)賬表》上。物業(yè)接管時(shí)的設(shè)備操作培訓(xùn)要求.1物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備在交由物業(yè)服務(wù)公司正式接管前，為使物業(yè)相關(guān)工作人員盡快了解已通過(guò)驗(yàn)收的系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)參數(shù)和設(shè)備特性，掌握系統(tǒng)設(shè)備的正確操作和維護(hù)方法，業(yè)服務(wù)公司可請(qǐng)開(kāi)發(fā)公司督促承包單位提供系統(tǒng)設(shè)備相關(guān)的專業(yè)操作和基本維護(hù)培訓(xùn)。.2物業(yè)服務(wù)公司工程部應(yīng)要求承包單位預(yù)先提供培訓(xùn)計(jì)劃，培訓(xùn)項(xiàng)目的名稱內(nèi)容、培訓(xùn)具體的日程計(jì)劃安排。.3為使培訓(xùn)工作有效進(jìn)行，承包單位應(yīng)提供正確的系統(tǒng)設(shè)備圖紙及設(shè)備操作和維護(hù)手冊(cè)等培訓(xùn)資料，以及其它各種需要的培訓(xùn)教材，所有培訓(xùn)教材資料須以中文版本為準(zhǔn)。工程部需做好培訓(xùn)記錄工作。.4培訓(xùn)內(nèi)容通常應(yīng)包括：設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)說(shuō)明，設(shè)備系統(tǒng)圖、設(shè)備技術(shù)參數(shù)和設(shè)備特性；設(shè)備操作程序、日常運(yùn)作注意事項(xiàng)，例行維修保養(yǎng)；常見(jiàn)故障判別、故障應(yīng)急處理、故障檢修要領(lǐng)和報(bào)修方式，以及承包單位需要說(shuō)明和解釋的其它事項(xiàng)。.5為保證培訓(xùn)效果，設(shè)備專業(yè)培訓(xùn)課程應(yīng)請(qǐng)承包單位委派資深技術(shù)人員講授。.6系統(tǒng)設(shè)備的專業(yè)性培訓(xùn)方式，應(yīng)由承包單位委派資深代表，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物進(jìn)行演示指導(dǎo)培訓(xùn)，填寫培訓(xùn)記錄及必要時(shí)的培訓(xùn)考核記錄。.7設(shè)備系統(tǒng)培訓(xùn)課程完成后，相關(guān)設(shè)備培訓(xùn)整套教材，應(yīng)交由物業(yè)服務(wù)公司保管。12.6工程技術(shù)管理程序12.6.1目的明確工程部與相關(guān)業(yè)務(wù)部門在公司技術(shù)、設(shè)備、及工程管理方面的職責(zé)及協(xié)作關(guān)系，并確定工程部的相關(guān)管理職能。12.6.2范圍此管理程序適用于工程部及各服務(wù)中心工程技術(shù)方面的管理12.6.3職責(zé)工程部是工程技術(shù)、設(shè)備及土建、機(jī)電工程的歸口管理部門，負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備的維修保養(yǎng)及對(duì)各服務(wù)中心在設(shè)備運(yùn)行、使用和管理上的技術(shù)指導(dǎo)與監(jiān)督。各服務(wù)中心負(fù)責(zé)設(shè)備的日常運(yùn)行、使用及管理工作，并對(duì)工程部的重要設(shè)備維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和驗(yàn)收。12.6.4程序內(nèi)容工程技術(shù)管理.1工程部針對(duì)各服務(wù)中心的個(gè)性化作業(yè)，如電梯放人操作、消防控制主機(jī)的使用等每年制定培訓(xùn)計(jì)劃，進(jìn)行兩次集中的專業(yè)培訓(xùn)。.2對(duì)接管驗(yàn)收的智能含量較高的設(shè)備，由工程部與開(kāi)發(fā)商或安裝單位聯(lián)系技術(shù)培訓(xùn)業(yè)務(wù)，并要求服務(wù)中心維修人員參加。.3工程部負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作中的技術(shù)保障，包括技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)指導(dǎo)；服務(wù)中心應(yīng)配備足夠的運(yùn)行技術(shù)人員滿足設(shè)備管理及服務(wù)的要求，對(duì)不能滿足設(shè)備管理需要的崗位，工程部負(fù)責(zé)要求責(zé)任部門在此崗位上配備足夠的技術(shù)人員或更換技術(shù)人員。工程設(shè)備設(shè)施管理.1工程部和各服務(wù)中心共同負(fù)責(zé)對(duì)外包設(shè)備（如電梯）維修保養(yǎng)的監(jiān)管工作。.2對(duì)屬于工程部維修責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，工程部負(fù)責(zé)應(yīng)急維修工作。.3工程部應(yīng)建立完善的設(shè)備檔案.4工程維修保養(yǎng)作業(yè)優(yōu)先順序如下：應(yīng)急工作；公共物業(yè)或設(shè)備故障報(bào)修處理；計(jì)劃保養(yǎng)工作；公司自有物業(yè)的維修、改造工作；其他臨時(shí)工作。.5各服務(wù)中心負(fù)責(zé)設(shè)備的日常運(yùn)行工作，工程部對(duì)運(yùn)行工作以每月檢查各類運(yùn)行質(zhì)量記錄、不定期抽查巡檢情況、運(yùn)行工作的現(xiàn)場(chǎng)檢查等形式進(jìn)行監(jiān)督。工程管理.1工程資料的接收及驗(yàn)收由工程部與服務(wù)中心共同負(fù)責(zé)，查驗(yàn)無(wú)誤后送資料室存檔，在日常管理過(guò)程中，涉及圖紙資料變更的工程改造，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充完善圖紙資料并存檔。.2工程部負(fù)責(zé)在設(shè)備方面的對(duì)外協(xié)調(diào)工作。.3工程部負(fù)責(zé)公司中大型土建、水電、維修改造、技改項(xiàng)目及裝修工程的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理工作。工程報(bào)修管理.1各服務(wù)中心遇到無(wú)法解決的工程問(wèn)題，均可向工程部提交《工程報(bào)修單》，工程部經(jīng)過(guò)審核無(wú)誤后方可給予解決。.2遇到需緊急維修的工程，工程部可先行進(jìn)行解決問(wèn)題，待事情完全解決后，服務(wù)中心需補(bǔ)報(bào)《工程報(bào)修單》。.3工程部在維修過(guò)程中，服務(wù)中心有義務(wù)配合工程部完成維修工作。.4工程報(bào)修流程圖：工程報(bào)修流程圖小區(qū)自行處理小區(qū)自行處理維修完成業(yè)主確認(rèn)按程序維修確定維修內(nèi)容服務(wù)中心綜合事務(wù)主管按程序維修確定維修內(nèi)容服務(wù)中心綜合事務(wù)主管按程序維修確定維修內(nèi)容提報(bào)工程單提報(bào)工程單維修完成業(yè)主確認(rèn)按程序維修確定維修內(nèi)容不符合要求不符合要求維修完成業(yè)主確認(rèn)按程序維修確定維修內(nèi)容服務(wù)中心經(jīng)理按程序維修確定維修內(nèi)容服務(wù)中心經(jīng)理按程序維修確定維修內(nèi)容小區(qū)自行處理小區(qū)自行處理符合要求維修完成業(yè)主確認(rèn)符合要求維修完成業(yè)主確認(rèn)按程序維修確定維修內(nèi)容簽字確認(rèn)不符合要求維修完成業(yè)主確認(rèn)不符合要求維修完成業(yè)主確認(rèn)按程序維修確定維修內(nèi)容工程部經(jīng)理按程序維修確定維修內(nèi)容符合要求符合要求維修完成業(yè)主確認(rèn)按程序維修確定維修內(nèi)容維修完成維修完成業(yè)主確認(rèn)維修完成維修完成業(yè)主確認(rèn)按程序維修確定維修內(nèi)容工程部維修按程序維修確定維修內(nèi)容12.7外來(lái)施工單位對(duì)接管理12.7.1目的加強(qiáng)外來(lái)施工單位的監(jiān)督及安全管理，保證公司的工程設(shè)施正常運(yùn)行。12.7.2適用范圍在我公司各小區(qū)進(jìn)行施工作業(yè)的所有外來(lái)施工單位。12.7.3職責(zé)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)外來(lái)施工單位的管理。工程部負(fù)責(zé)對(duì)外來(lái)施工單位的工程進(jìn)度和完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。12.7.4外來(lái)施工要求與管理小區(qū)在需要外來(lái)施工單位完成施工項(xiàng)目時(shí)，工程部要根據(jù)設(shè)計(jì)要求及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)招用有相應(yīng)技能或資質(zhì)的施工個(gè)人和單位。任何施工未物業(yè)公司批準(zhǔn)不得實(shí)施，非經(jīng)物業(yè)公司工程部同意嚴(yán)禁小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行維修或改造。各營(yíng)業(yè)商戶確需進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建、移動(dòng)設(shè)備、設(shè)施等工程，經(jīng)服務(wù)中心認(rèn)可后，必須將施工方案書、施工計(jì)劃書、施工進(jìn)度表、施工圖紙等提交物業(yè)公司工程部審核，經(jīng)確認(rèn)后到服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)方可施工。外來(lái)施工單位必須持有國(guó)家相關(guān)部門頒發(fā)的資格證書。外來(lái)施工人員中的特殊工種必須持有勞動(dòng)局及電業(yè)局等核發(fā)的上崗證。施工單位人員身份必須與施工單位名稱一致，嚴(yán)禁無(wú)證施工；物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)督促檢查。施工單位必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)的技術(shù)規(guī)范，按照被批準(zhǔn)的施工計(jì)劃內(nèi)容施工，并隨時(shí)接受物業(yè)公司工程部的監(jiān)理和檢查。施工所使用的材料、產(chǎn)品必須由物業(yè)公司認(rèn)證其質(zhì)量性能是否符合標(biāo)準(zhǔn)。施工中使用稀料、汽油、脫漆油等易燃物品時(shí)，必須符合《化學(xué)危險(xiǎn)物品安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不得將其存放在施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)。施工單位及人員要嚴(yán)格遵守小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定。施工人員進(jìn)出要自覺(jué)接受秩序員的檢查，嚴(yán)禁攜帶火種，與施工無(wú)關(guān)的易燃、易爆品不準(zhǔn)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，攜出物品一律憑《物資搬運(yùn)放行條》校準(zhǔn)后放行，未經(jīng)核準(zhǔn)的物品不得帶出。施工單位必須在物業(yè)公司指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行施工，施工人員不得離開(kāi)施工現(xiàn)場(chǎng)，必須保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)周圍所有環(huán)境（地面、墻面等）、設(shè)施的完好，秩序部負(fù)責(zé)對(duì)夜間施工的單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理。嚴(yán)禁在法定假日時(shí)間內(nèi)施工，確有特殊情況，則需提交切實(shí)可行的現(xiàn)場(chǎng)施工方案，經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)后在工程部現(xiàn)場(chǎng)管理下施工，但不得進(jìn)行有噪音、異味、灰塵及其它防礙業(yè)主正常休息和生活的施工。0嚴(yán)禁在配電室、管道井中及其門外堆放雜物，不得阻擋消防設(shè)備及走廊、樓梯、疏散通道，以免影響正常的維修工作及事故的發(fā)生。1施工單位必須做好現(xiàn)場(chǎng)及周圍的清潔工作，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)負(fù)責(zé)施工垃圾的清運(yùn)工作，嚴(yán)禁將施工垃圾扔到小區(qū)垃圾桶內(nèi)。2物業(yè)公司工程部要對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理，工程完畢后，須經(jīng)物業(yè)公司工程部檢查驗(yàn)收，施工方提交完整的施工檔案后方可竣工使用。12.7.5處罰與責(zé)任凡違反上述規(guī)定的施工單位和人員，或弄虛作假、偷工減料、不執(zhí)行規(guī)范，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)當(dāng)場(chǎng)給予警告，并限期整改。否則，物業(yè)公司有權(quán)取消施工資格，其損失由施工單位自行負(fù)責(zé)。在施工期間，凡施工不當(dāng)?shù)热藶樵蛟斐傻娜松韨柏?cái)產(chǎn)損失事故，一切責(zé)任由施工方承擔(dān)。凡因違反規(guī)定或隱瞞施工而造成使用階段發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題和火災(zāi)等其它事故，將追究施工方的全部責(zé)任。12.8房屋本體維護(hù)管理規(guī)范12.8.1目的對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)房屋本體進(jìn)行維護(hù)，以延長(zhǎng)樓宇的安全使用壽命，維護(hù)業(yè)戶的利益。12.8.2適用范圍適用于誠(chéng)城物業(yè)所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有房屋本體的維護(hù)和管理。12.8.3職責(zé)工程部負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體的巡查、維修保養(yǎng)、大修改造計(jì)劃的實(shí)施工作。工程部負(fù)責(zé)年度房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的初步編制；服務(wù)中心負(fù)責(zé)年度房屋本體維修計(jì)劃的匯總、調(diào)整。工程管理部負(fù)責(zé)年度房屋本體維修計(jì)劃的審核，并報(bào)公司審批。工程部負(fù)責(zé)對(duì)房屋本體維修保養(yǎng)、大修改造計(jì)劃的實(shí)施、檢查、監(jiān)督、驗(yàn)收、技術(shù)指導(dǎo)工作。各服務(wù)中心全力配合工程部完成房屋本體維護(hù)12.8.4方法與過(guò)程控制日常維護(hù)檢查.1各服務(wù)中心對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施和房屋本體進(jìn)行日常管理，業(yè)戶反映或在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)組織安排維修。.2如建筑物有裂縫、漏水等方面的問(wèn)題，管理處能處理的及時(shí)解決處理，不能解決處理的應(yīng)上報(bào)公司工程管理部協(xié)助解決，并按部門職責(zé)范圍進(jìn)行處理。定期維修養(yǎng)護(hù).1服務(wù)中心每年12月根據(jù)《房屋共用部位及設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)》（附件）制定下一年度的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)公司工程管理部審核后，報(bào)公司總經(jīng)辦審批后，各業(yè)務(wù)部門按計(jì)劃實(shí)施。.2房屋本體維修、大修改造的資金根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定落實(shí)。.3房屋本體維修養(yǎng)護(hù)工作由服務(wù)中心根據(jù)《采購(gòu)控制程序》中對(duì)供方評(píng)定的有關(guān)規(guī)定、挑選合格的施工單位，起草合同和維修方案，上報(bào)審批后，由施工單位組織實(shí)施。.4在房屋本體維修施工過(guò)程中，服務(wù)中心應(yīng)對(duì)施工情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，施工完畢由物業(yè)服務(wù)中心、工程部及各單位組織聯(lián)合驗(yàn)收。.5建筑物本體的防避雷與接地設(shè)施需由服務(wù)中心定期進(jìn)行保養(yǎng)，并每年組織進(jìn)行建筑物防雷接地電阻的檢試，檢測(cè)記錄存檔管理處，報(bào)工程管理部備案。附件：房屋共用部位及設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目巡檢周期計(jì)劃?rùn)z查要點(diǎn)修繕標(biāo)準(zhǔn)1防水工程每一年巡查一次，屋面，地下室，廚衛(wèi)間，陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)，外墻防水情況。1、檢查各公共區(qū)域有無(wú)滲、漏水現(xiàn)象；2、廚衛(wèi)間閉水試驗(yàn)；無(wú)滲、漏水現(xiàn)象。2裝修工程每半年巡查一遍墻面,地面,吊頂,樓梯扶手,護(hù)欄等。1.檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞現(xiàn)象；2.檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落現(xiàn)象；3．檢查樓梯踢面和踏面有無(wú)破損、空鼓、松脫現(xiàn)象；4．檢查樓道扶手有無(wú)損壞、銹蝕現(xiàn)象；5．檢查大理石面是否有裂紋、劃痕、松動(dòng)現(xiàn)象；6.檢查墻面涂料顏色是否一致，有無(wú)水漬?。?．檢查墻面是否有裂紋、起鼓、脫落現(xiàn)象；8．檢查大理石、瓷片墻面是否有損壞、脫落、松動(dòng)現(xiàn)象；9.檢查外墻面是否清潔，有無(wú)污漬，玻璃幕墻有無(wú)損傷、污漬；10.檢查吊頂天花有無(wú)損傷、擦、劃痕及裂紋，有無(wú)陷落，有無(wú)水漬印和霉變印等現(xiàn)象；1．無(wú)起鼓、空洞現(xiàn)象。2．瓷片無(wú)松脫，脫落、污漬。3.扶手無(wú)銹跡損壞。4．大理石無(wú)污漬、劃痕，光潔、平整。5.墻面無(wú)污漬、水漬及霉變痕跡。6．吊頂平整，無(wú)污漬，無(wú)裂縫及破損。3門窗工程每半年巡查一遍房屋公共部門單元門,樓道窗,消防通道門,設(shè)備房門窗。1．檢查門窗有無(wú)損壞、松脫現(xiàn)象；2．檢查門窗與墻體縫隙密封材料有無(wú)開(kāi)裂、脫落；3．檢查門窗轉(zhuǎn)動(dòng)部位是否靈活，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有無(wú)噪音；1、門窗、玻璃完好無(wú)損，清潔美觀，無(wú)霉變。2．門窗關(guān)閉靈活，無(wú)異響。4給排水,消防水工程每半年巡查一遍泵、閥門、管道、表具、氣壓罐、水箱、配電設(shè)備1、檢查泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；2、檢查閥門等密封情況；3、測(cè)試接地電阻、絕緣電阻；5、檢查表針動(dòng)作靈活，有無(wú)卡、阻；6、檢查管網(wǎng)是否存在滲漏；7、檢查配電設(shè)備是否存在老化故障；1、運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異聲、異味，參數(shù)達(dá)到出廠要求2、潤(rùn)滑良好3、密封良好，滴水不成線4、接地電阻＜4Ω；絕緣電阻＞0.5MΩ5、控制閥門靈活。6、管道油漆清晰，無(wú)滲漏7、每年二次對(duì)生活水箱、池清洗，水質(zhì)化驗(yàn)合格8、水箱、池完好，無(wú)裂痕、滲漏、銹蝕。箱蓋上鎖9、計(jì)量表具指示正確，并通過(guò)年檢。5供配電工程每半年巡查一遍變電設(shè)備變壓器、高壓柜、低壓柜配電設(shè)備、配電柜、控制柜控制箱、導(dǎo)線、表具等1、檢查外表是否完整；2、測(cè)試接地電阻、絕緣電阻；3、檢查連接是否牢固；4、檢查分接頭位置是否正確；5、檢查降溫風(fēng)機(jī)、測(cè)溫儀；6、檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活；7、控制線排列整齊，標(biāo)志清晰；8、檢查表具是否指示正確；9、檢查公共區(qū)域插座、開(kāi)關(guān)、燈具有無(wú)損壞；1、外表整潔、完好2、變壓器分接頭位置正確3、接地電阻＜4Ω絕緣電阻＞0.5MΩ4、.通過(guò)二年一次預(yù)防性試驗(yàn)5、運(yùn)行正常，風(fēng)機(jī)、溫度儀顯示正常6、器材完好無(wú)損，按電業(yè)要求絕緣測(cè)試合格7、電纜溝、架、柜外表完好；8、電線保護(hù)管、電纜溝內(nèi)無(wú)積水。9、公共配套供電開(kāi)關(guān)，插座、燈具等完好6消防工程每半年巡查一遍消防控制主機(jī)、報(bào)警裝置、線路、防排煙風(fēng)機(jī)、防火（卷簾）門、應(yīng)急照明、消防廣播及通訊設(shè)備1、檢查主機(jī)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常；2、測(cè)試各裝置功能是否良好，報(bào)警是否及時(shí)；3、檢查線路是否良好；4、測(cè)試接地電阻、絕緣電阻；5、檢查是否有缺失報(bào)警裝置；6、消除設(shè)備故障；1、設(shè)備運(yùn)行正常2、性能、功能：(1)報(bào)警及時(shí)準(zhǔn)確(2)動(dòng)作可靠3、線路包接良好4、接地電阻＜4Ω；絕緣電阻＞0.5MΩ5、設(shè)備固定牢固；7供暖、冷工程每半年巡查一遍泵、閥門、管道、表具、制冷機(jī)組、板式換熱器、軟化水設(shè)備、配電設(shè)備1、檢查泵、機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；2、檢查閥門等密封情況；3、測(cè)試接地電阻、絕緣電阻；5、檢查表針動(dòng)作靈活，有無(wú)卡、阻；6、檢查管網(wǎng)是否存在滲漏；7、檢查配電設(shè)備是否存在老化故障；1、運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異聲、異味，參數(shù)達(dá)到技術(shù)要求2、潤(rùn)滑良好3、密封良好，滴水不成線4、接地電阻＜4Ω；絕緣電阻＞0.5MΩ5、控制閥門靈活。6、管道保溫良好，無(wú)滲漏7、配電設(shè)備運(yùn)行正常，操控靈活，線路規(guī)范。8、換熱設(shè)備，軟化水設(shè)備運(yùn)行正常。9、計(jì)量表具指示正確，并通過(guò)年檢。8電梯工程每半年巡查一遍電梯及配電設(shè)備1、清潔、除塵2、檢查控制屏散熱情況3、檢查各器件潤(rùn)滑4、緊固連接件螺絲5、檢查各器件是否完好6、檢查安全系統(tǒng)是否可靠有效7、檢查平層、舒適度8、檢查曳引機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)正常9、檢查蓄電池電壓10測(cè)試接地電阻、絕緣電阻11檢查井道照明是否亮12清潔井道地坑1、外表整潔、完好2、電梯運(yùn)行正常，平穩(wěn)舒適3、安全系統(tǒng)可靠有效4、控制屏散熱良好5、各器件完好6、潤(rùn)滑良好7、接地電阻＜4Ω；絕緣電阻＞0.5MΩ8、蓄電池