榮成時(shí)代豪城項(xiàng)目第一階段報(bào)告項(xiàng)目定位思考前提產(chǎn)品產(chǎn)異化的第一步項(xiàng)目位于青煙威榮成項(xiàng)目近13萬平米我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對(duì)于各環(huán)節(jié)的真正意義：契合目前市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)狀契合青煙威一體化發(fā)展的整體態(tài)勢契合項(xiàng)目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化項(xiàng)目項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目理解分析如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？本案定位目標(biāo)我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我項(xiàng)目理解分析借勢——最大的利用資源借勢榮成區(qū)域未來發(fā)展趨勢關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿Α笆晃濉焙螅瑯s成區(qū)位于威海重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會(huì)進(jìn)一步聚集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。借勢榮成產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的趨勢關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加”榮成產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項(xiàng)目生存的根本。借勢榮成房地產(chǎn)市場發(fā)展形式關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價(jià)值借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價(jià)格的快速上漲，利用市場價(jià)格的整體支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升，創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。借勢榮成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市定位關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口青煙威一體化不斷加強(qiáng)帶來產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限于榮成可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。跳出——在更加廣闊的范圍看待本案跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目關(guān)鍵詞：項(xiàng)目在榮成的發(fā)展?jié)摿Ρ景竻^(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身，要將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。跳出區(qū)域看項(xiàng)目關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化跳出小區(qū)域：基于榮成城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能跳出榮成市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為青煙威走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā)明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出當(dāng)前看未來關(guān)鍵詞：項(xiàng)目未來整體的升值前景本案入市時(shí)間預(yù)計(jì)在2011年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘土地最大的價(jià)值。超越——全面提升項(xiàng)目價(jià)值超越傳統(tǒng)產(chǎn)品功能關(guān)鍵詞：多功能組合引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項(xiàng)目入市時(shí)在與區(qū)域內(nèi)已成形的項(xiàng)目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價(jià)值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營，打造多種類、多元化產(chǎn)品以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征，營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。超越同期同區(qū)域競爭項(xiàng)目關(guān)鍵詞：稀缺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同期同區(qū)域上市項(xiàng)目,增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。項(xiàng)目規(guī)劃方案分析地塊開發(fā)條件優(yōu)越配套需不斷完善規(guī)劃需進(jìn)一步完善地塊地處榮成城區(qū)，周邊匯集大量居住社區(qū)，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體。地塊周邊，乃至榮成城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、醫(yī)院、學(xué)校、交通配套、娛樂休閑配套等。從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對(duì)于地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點(diǎn)，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的前提下進(jìn)行。項(xiàng)目整體規(guī)劃排布傳統(tǒng)，沒有突破，產(chǎn)品單一整體排布過于平緩，層次感不足；產(chǎn)品普通，性價(jià)比低。外立面昭示性不強(qiáng)，檔次不高沿街商鋪的設(shè)計(jì)沒有新意，不利銷售戶型設(shè)計(jì)沒有做到全明（明廚、明衛(wèi)、明廳）部分衛(wèi)生間面積過小，并且為暗衛(wèi)部分戶型偏大，并且為暗衛(wèi)，不利銷售2008年1月項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析榮成是國務(wù)院批準(zhǔn)的沿海經(jīng)濟(jì)和口岸雙開放城市。全市工業(yè)擁有省以上名牌產(chǎn)品總數(shù)居山東省縣級(jí)工業(yè)首位。漁業(yè)是全市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)。2008年全市水產(chǎn)品產(chǎn)量270萬噸，漁業(yè)經(jīng)濟(jì)總收入704.34億元。2008年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值1684.9億元，同比增長12.9%。位于全國百強(qiáng)縣13位。其中：規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值1610.5億元，同比增長13.6%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值345.9億元，同比增長12.8%。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看——

榮成經(jīng)濟(jì)形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境從產(chǎn)業(yè)角度看——

榮成是旅游目的地，將吸引眾多的外地客戶。宏觀環(huán)境小結(jié)通過我們對(duì)項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出1隨著青煙威區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，榮成將會(huì)承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進(jìn)一步拉動(dòng)其經(jīng)濟(jì)水平的提升，同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。在威海整體規(guī)劃中，榮成是作為威海未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展的前提下，其對(duì)威海的影響將不斷增加,而本案也將站在更高的起點(diǎn)青煙威整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合，威海將會(huì)更多承擔(dān)威海的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。23

區(qū)域環(huán)境概況隨著“十一五”后榮成城區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氛圍濃厚，其明確地功能定位，將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可；

2榮成經(jīng)濟(jì)水平近年來不斷增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長，必將帶動(dòng)人均住房需求的逐漸上漲；3隨著榮成經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其關(guān)注，他們的進(jìn)入將進(jìn)一步加快榮成房地產(chǎn)市場的規(guī)范化與競爭性，為榮成房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。1本案前期定位需考慮問題2008年1月不缺乏普通教育配套，缺乏具有高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施前期定位需考慮問題交通便捷教育環(huán)境物業(yè)服務(wù)商業(yè)便利產(chǎn)品多樣外部觀賞塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑，做到景中有盤，盤是景中盤通過高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司，提升項(xiàng)目整體價(jià)值結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)系

彌補(bǔ)區(qū)域不足，打造外向型社區(qū)性綜合服務(wù)商業(yè)街立足于當(dāng)前和未來市場需求與盲點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合與設(shè)計(jì)，吸引多樣客戶2008年1月項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位分析

本項(xiàng)目定位過程應(yīng)用的基本方法論

——從價(jià)值最大化、提升項(xiàng)目競爭力和滿足自身?xiàng)l件三個(gè)維度進(jìn)行定位價(jià)值最大化優(yōu)化限制條件——根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，通過一系列的提升價(jià)值手段，提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位方向；——通過對(duì)于不同發(fā)展方向的有效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢；——結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選出最優(yōu)方案塑造競爭優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化緯度提升競爭力緯度優(yōu)化限制條件緯度尋找最有價(jià)值客戶群從市場角度結(jié)合客戶需求特征分析分析最滿足客戶群需求特征的物業(yè)利用競爭策略提升客戶競爭力利用競爭策略提升產(chǎn)品競爭力滿足規(guī)劃限制條件規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)價(jià)值最大化優(yōu)化限制條件——根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，通過一系列的提升價(jià)值手段，提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位方向；——通過對(duì)于不同發(fā)展方向的有效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢；——結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選出最優(yōu)方案塑造競爭優(yōu)勢2008年1月目的:1、提高項(xiàng)目產(chǎn)品的豐富層次2、形成多元化的產(chǎn)品梯度方法1:拆分容積率目的:1,先期形成商業(yè)示范區(qū),吸引客戶關(guān)注2,商家提前入住，營造生活氛圍具體體現(xiàn):1,商業(yè)配套可以集中型商業(yè)形式出現(xiàn)；2,可引進(jìn)大型超市，彌補(bǔ)區(qū)域不足；3,打造外向型社區(qū)商業(yè)街；方法2:一期商業(yè)配套先行目的:1,放大景觀對(duì)建筑的影響,2,實(shí)現(xiàn)多剃次產(chǎn)品不同生活感受;3,展現(xiàn)景觀與生活的互融具體體現(xiàn):1,社區(qū)高層中心景觀的打造,提高不同產(chǎn)品的生活感受；2,局部組團(tuán)景觀的運(yùn)用；3,充分考慮園林小品的介入；4,強(qiáng)調(diào)景觀實(shí)用主義及可參與性;方法3:強(qiáng)化配套景觀提升價(jià)值水系和坡地價(jià)值最大化優(yōu)化限制條件——根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，通過一系列的提升價(jià)值手段，提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位方向；——通過對(duì)于不同發(fā)展方向的有效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢；——結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選出最優(yōu)方案塑造競爭優(yōu)勢不同類型產(chǎn)品的集中化組合跳出區(qū)域競爭市場，挖掘新市場環(huán)境差異化策略客戶差異化組合化策略不同客戶的集中化組合客戶組合化產(chǎn)品組合化產(chǎn)品差異化在區(qū)域競爭市場內(nèi)形成差異化特質(zhì)通過對(duì)競爭環(huán)境的分析，我們可以采用下列策略提升競爭力方法1：產(chǎn)品組合與市場細(xì)分目的:1，尋找足夠大的未被滿足的客戶2，提高項(xiàng)目多元化競爭力3，提高整體項(xiàng)目錯(cuò)落有秩，和諧共生的視覺效果具體體現(xiàn):1,北高南低的規(guī)劃擺位2，多種產(chǎn)品的組合多層小高層高層產(chǎn)品排布突破傳統(tǒng)兵營式排列，采取圍合式排布，增強(qiáng)建筑整體的靈動(dòng)性、活躍性產(chǎn)品組合高低有致，多層產(chǎn)品五層、六層錯(cuò)落組合，增強(qiáng)建筑整體的節(jié)奏感產(chǎn)品立面凹凸有序，使項(xiàng)目整體更具現(xiàn)代更活躍、增強(qiáng)整體的靈動(dòng)性產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議：新古典主義4.5層情景洋房在中央景觀周圍適當(dāng)增加情景洋房，提高項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品展示北車北立面北車南立面小高層在與多層洋房以及高層之間適當(dāng)規(guī)劃兩棟小高層退臺(tái)洋房，形成洋房組團(tuán)，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，并且提高產(chǎn)能產(chǎn)品展示開間均為六米的小單位，不同的是陽臺(tái)的處理，有的戶是開場的有的卻是封閉的，這樣便形成立面上的凹凸的變化。高層住宅目的:1、提高產(chǎn)品的綜合性價(jià)比的優(yōu)勢2、引導(dǎo)客戶生活的新方向3、讓建筑真正融入生活,4、強(qiáng)調(diào)實(shí)用主義產(chǎn)品;具體體現(xiàn):1.強(qiáng)調(diào)人性化的設(shè)計(jì)理念,在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上不浪費(fèi)客戶一平米的面積.2,創(chuàng)新戶型的應(yīng)用,1.5、2.5形式的戶型結(jié)構(gòu),3,新風(fēng),中空玻璃等高科技含量的結(jié)合;4,用建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)對(duì)產(chǎn)品更深層次的理解.方法2:提升產(chǎn)品及配套,挖掘產(chǎn)品背后價(jià)值外窗材料防風(fēng)好、透光好、且對(duì)隔熱的功效很高，能夠阻擋紫外線膚色，允許日光中紅外線攜帶的能量進(jìn)入室內(nèi)，同時(shí)隔熱（人體所感受的熱來自遠(yuǎn)紅外線)而室內(nèi)熱量不會(huì)散發(fā)到室外，大大降低采暖制冷功率，同時(shí)有很好的隔音作用，提高居住舒適度，保護(hù)家人健康。雙層中空金屬鍍膜LOW—E玻璃建議在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中添加領(lǐng)先于區(qū)域市場的科技含量及環(huán)保節(jié)能技術(shù)材料的應(yīng)用。在完善產(chǎn)品的同時(shí)，提升產(chǎn)品在市場競爭中的可抗性。隔音樓板(美國陶氏化學(xué))阻隔垂直方向噪音樓板品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn)[領(lǐng)先突破]室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)是國際通行的通風(fēng)配置，是高檔住宅的必備。通過安裝住宅新風(fēng)系統(tǒng)，使業(yè)主在室內(nèi)即使不開窗也能達(dá)到凈化室內(nèi)空氣的目的，有益人們的健康。室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)硬件配套讓科技?xì)w于生活······戶型設(shè)計(jì)多層產(chǎn)品戶型建議此類產(chǎn)品，所面對(duì)的客戶群體是一個(gè)很成熟也很穩(wěn)定的購房群體，他們多了更多的閱歷與財(cái)富的積累。他們購房的目的主要是升級(jí)置業(yè)，改變以前的生活狀態(tài)，走向成熟、穩(wěn)定且傳統(tǒng)的三口之家的生活狀態(tài)，對(duì)生活的追求更為清晰和明確。他們大都有過購房經(jīng)歷，閱歷更豐富，更因?yàn)橐纳凭幼l件，因此這部分購房者對(duì)房子更挑剔，從品質(zhì)、地段、配套、戶型等等，無一不挑。產(chǎn)品性質(zhì)：特色多層主力面積區(qū)間：72--95㎡標(biāo)準(zhǔn)兩房、93--120㎡標(biāo)準(zhǔn)三房面對(duì)客群：舒適型需求人群對(duì)于附加功能的設(shè)置建議，主要是為本案實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值最大化必要條件，為客戶創(chuàng)造實(shí)際購買利益的同時(shí)拉升本案的銷售單價(jià)，但對(duì)于戶型的附加功能設(shè)置上也要充分考慮地理資源的獨(dú)特優(yōu)勢，將附加的贈(zèng)送空間與景觀資源之間，形成最優(yōu)的互動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)則為尚佳。戶型設(shè)計(jì)附加功能建議從功能角度上作為會(huì)客及家庭延展的良好空間，觀景、新鮮的戶外空氣、用餐、喝茶等，都是甚好的公共空間。多方位大尺度的露臺(tái)配置一方面凸顯景觀優(yōu)勢，另一方面對(duì)購買附加值也有良好的體現(xiàn)。[標(biāo)準(zhǔn)層]戶外露臺(tái)銷售面積按1/2計(jì)算多點(diǎn)位，大面積的觀景露臺(tái)設(shè)計(jì)。[標(biāo)準(zhǔn)層]層高<2.2米高度不予計(jì)算面積

充分迎合客戶景觀極度占有的心理狀態(tài)，在臥室設(shè)計(jì)大尺度觀景外飄窗，在設(shè)計(jì)中可將此部分層高控制在2.2米之內(nèi)，在交房裝修時(shí)業(yè)主可自行打掉地臺(tái)擴(kuò)充臥室空間，在銷售時(shí)此部分面積不計(jì)銷售為贈(zèng)送，即滿足客戶在臥室觀景的需求又能得到充裕的贈(zèng)送面積。層高在<2.2米的寬景外飄窗設(shè)計(jì)[標(biāo)準(zhǔn)層]花架設(shè)置只有結(jié)構(gòu)無樓板，不計(jì)建筑面積

利用花架創(chuàng)造建筑空間，事實(shí)上其又可以作為樓板的梁，今后在其上可以搭板成樓板，在其外隔墻成房間。開發(fā)商將負(fù)責(zé)在驗(yàn)收后將這些部分統(tǒng)一搭好樓板，隔成房間，業(yè)主無需再費(fèi)力費(fèi)神，就可以多得到N間房。此部分設(shè)計(jì)可與露臺(tái)配合使用，應(yīng)為露臺(tái)同樣要計(jì)算一半面積而花架設(shè)計(jì)不計(jì)面積。露天花架的增值設(shè)計(jì)。[首層]地下室及露天花園不計(jì)銷售面積

在銷售產(chǎn)品中首層銷售抗性較大，所以在附加利益上的考量要大于標(biāo)準(zhǔn)層，這樣才能實(shí)現(xiàn)比較中的快速且高單價(jià)的銷售狀態(tài)。在首層產(chǎn)品的附加設(shè)計(jì)上主要考慮為地下和地上兩個(gè)方面，地下最好能實(shí)現(xiàn)與一層同等或二分之一以上的半地下贈(zèng)送空間；地上主要為較大面積的私家花園的贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)首層獨(dú)立入戶。大尺度的半地下空間，大面積的私家花園。[頂層]屋頂平臺(tái)不計(jì)銷售面積與首層產(chǎn)品同樣，頂層產(chǎn)品在北方也是項(xiàng)目中銷售難度較大的產(chǎn)品類別，所以在頂層戶型設(shè)計(jì)的考量上也要大比重的提供附加利益才能促使銷售良性實(shí)現(xiàn)。在享有標(biāo)準(zhǔn)層贈(zèng)送面積的同時(shí)可再從兩部分增加附加利益。其一是層高上，可以將層高拉升到不計(jì)雙層面積內(nèi)，銷售時(shí)按單層面積計(jì)算，在交房時(shí)客戶可自行裝飾為兩層或局部隔層客廳挑空；其二是屋頂露臺(tái)，在頂層贈(zèng)送與戶型面積同等大小的超大觀景平臺(tái)，可作為家庭十分寬敞的戶外和待客就餐的觀景空間。如果可以實(shí)現(xiàn)此部分產(chǎn)品將成為本案中價(jià)值點(diǎn)最高的產(chǎn)品類型，銷售價(jià)格自然可以實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化。雙層挑高，超大觀景平臺(tái)。小高層產(chǎn)品戶型建議此類產(chǎn)品，所面對(duì)的客戶群體崇尚實(shí)在的、多元的、精彩的生活，同時(shí)拒絕以物質(zhì)標(biāo)簽自己的身份，希望彰顯個(gè)性，惟我獨(dú)尊，卓爾不群，不喪失自我的情況下，追求群落感。人生處于奮斗期，他們不在乎房子的大小，重要的是要有自己的領(lǐng)地，透視遠(yuǎn)大理想。所以此類戶型以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主導(dǎo)。產(chǎn)品性質(zhì)：小高層主力面積區(qū)間：70㎡小兩房面對(duì)客群：經(jīng)濟(jì)型需求人群建筑面積：79㎡建筑面積：72㎡價(jià)值最大化優(yōu)化限制條件——根據(jù)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向，通過一系列的提升價(jià)值手段，提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位方向；——通過對(duì)于不同發(fā)展方向的有效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及集中化開發(fā)等策略塑造競爭優(yōu)勢；——結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選出最優(yōu)方案塑造競爭優(yōu)勢對(duì)優(yōu)化限制條件緯度的理解房地產(chǎn)政策：新政對(duì)本案的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)影響控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)目前市場主流產(chǎn)品仍以多層住宅，3居左右戶型當(dāng)前市場需求目的:1，通過推盤策略與銷控策略，讓項(xiàng)目始終成為區(qū)域價(jià)格的引領(lǐng)者2，拉開了項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)形成了區(qū)域內(nèi)差異化營銷的亮點(diǎn)3,步步為贏，樹立標(biāo)桿具體體現(xiàn):1，項(xiàng)目入市階段推出高層住房，在保證現(xiàn)金流的前提下確保項(xiàng)目品質(zhì),中間推出高層及小高層住房部分產(chǎn)品，最后再推出保留部分高價(jià)值多層洋房產(chǎn)品，通過推售策略，提升項(xiàng)目價(jià)值。2,始終保持項(xiàng)目價(jià)格的區(qū)域標(biāo)桿；方法1:優(yōu)化開發(fā)時(shí)序和推盤節(jié)奏項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目定位結(jié)論2008年1月項(xiàng)目定位結(jié)論整體定位客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體定位13萬㎡新城生活理想……環(huán)保生態(tài)社區(qū)、宜居生活城社區(qū)是開放的而非封閉的：社區(qū)與都市的融合戶型是舒適的而非奢華的：實(shí)用和簡約的融合環(huán)境是環(huán)保的而非污染的：科技與自然的融合項(xiàng)目定位結(jié)論整體定位客戶定位產(chǎn)品定位中心城區(qū)升級(jí)、中心城區(qū)新生購買力外地客戶（包括部分京津、東北等投資客戶、產(chǎn)業(yè)及相關(guān)客戶）核心客戶重要客戶潛在客戶置業(yè)目的:改善居住環(huán)境，追求國際化高品質(zhì)居住環(huán)境及精神上的滿足置業(yè)目的:改善居住環(huán)境追求置業(yè)目的:投資、產(chǎn)業(yè)生活過渡周邊鎮(zhèn)街的改善環(huán)境客戶客戶定位目標(biāo)客戶定位——?jiǎng)討B(tài)判斷區(qū)域客戶現(xiàn)狀宜居生活區(qū)的不斷成熟經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)購買力升級(jí)區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)開發(fā)域外客戶環(huán)境的改善進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域吸引力區(qū)域未來客戶地緣性客戶為主區(qū)域內(nèi)政府公務(wù)員、事業(yè)單位本地改善居住客戶新婚用房、三口之家6：3：1中心城區(qū)：其他區(qū)：外來4：4：2中心城區(qū)：其他區(qū)：外來產(chǎn)業(yè)、交通相關(guān)需求增加新的生成客戶其他區(qū)域改善“新移民”、高素質(zhì)（高品位、高學(xué)歷）增多中心城區(qū)住房升級(jí)客戶+中心城區(qū)新生客戶+中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)街客戶外地客戶（包括產(chǎn)業(yè)及相關(guān)人群、全國投資人群）+項(xiàng)目定位結(jié)論整體定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位原則基本原則一．在滿足打造區(qū)域領(lǐng)先產(chǎn)品的基本前提下，兼顧銷售速度和利潤要求；二．產(chǎn)品類型必須符合區(qū)域未來發(fā)展趨勢，有升值空間；三．符合地塊資源條件和客戶需求各類物業(yè)的作用低密度產(chǎn)品形象標(biāo)桿——樹立一流社區(qū)的價(jià)值標(biāo)桿

——總價(jià)高，銷售速度稍慢

——對(duì)利潤率貢獻(xiàn)較大高密度產(chǎn)品現(xiàn)金流產(chǎn)品——提升整體消化速度

——能夠與其它項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化

——有可能實(shí)現(xiàn)較高的利潤產(chǎn)品初步設(shè)想物業(yè)類型產(chǎn)品策略高層住宅、小高層住宅注意營造與區(qū)域內(nèi)普通社區(qū)所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求多層洋房、小高層住宅注意營造與區(qū)域內(nèi)普通社區(qū)所不同生活情境，注意迎合家庭型的需求分期開發(fā)原則基本原則

一．項(xiàng)目初期推出一部分較低價(jià)值的產(chǎn)品，快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，為后期開發(fā)留有提升的空間二．中間推出中等價(jià)值產(chǎn)品，保持現(xiàn)場關(guān)注度，保障銷售速度降低項(xiàng)目的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)三.最后推出保留部分的高價(jià)值多層產(chǎn)品原則要點(diǎn)

·由東向西開發(fā)；

·每一期推出的產(chǎn)品配比注意主次，方便推廣；

·產(chǎn)品合理搭配縮短銷售周期，集中區(qū)域開發(fā)，方便施工組織；附件１：我司完善的營銷體系完整的營銷體系明晰營銷目標(biāo)外部環(huán)境分析內(nèi)部環(huán)境分析分析內(nèi)外營銷環(huán)境目標(biāo)客群競爭環(huán)境關(guān)聯(lián)資源營銷難點(diǎn)與關(guān)鍵點(diǎn)制定營銷戰(zhàn)略與策略制定營銷執(zhí)行細(xì)案搭建營銷平臺(tái)政策背景市場走勢營銷定位市場推廣客戶服務(wù)活動(dòng)公關(guān)媒體投放案場包裝銷售道具現(xiàn)場管理溝通機(jī)制價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)本體屬性產(chǎn)品構(gòu)成操作能力銷售排期銷控組織渠道營銷銷售平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案遵循AIDAS模型搭建系統(tǒng)營銷執(zhí)行體系顧客消費(fèi)流程Attention引起注意形象定位Interesting產(chǎn)生興趣Desire引發(fā)欲望Action促使購買行為Satisfaction達(dá)到購后滿意市場推廣媒體投放活動(dòng)公關(guān)接待中心現(xiàn)場包裝多媒體展示樣板示范區(qū)銷售道具價(jià)格策略投資回報(bào)核算產(chǎn)品唯一性網(wǎng)絡(luò)營銷銷售保障體系CRM系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)以客戶為核心的整合營銷思路貫穿營銷體系的核心營銷思想：營銷績效管理營銷績效客戶價(jià)值總營銷成本銷售收入總營銷成本=營銷回報(bào)率=來電來訪客戶數(shù)（有效客戶）總營銷成本重復(fù)購買率/推薦銷售率/衍生消費(fèi)率=一來電