淮北市房地產(chǎn)（住宅、商業(yè)）調(diào)研報告1二零零八年十二月十九日前言1：概況2：09年國家宏觀走勢及政策研究3：淮北房地產(chǎn)競爭狀況分析4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析5：項目地塊調(diào)查與分析本次調(diào)研，從了解全國房地產(chǎn)宏觀市場、淮北市區(qū)域市場狀況入手，通過實地考察，政策解讀，重點對淮北市的商業(yè)、住宅發(fā)展狀況和趨勢進行剖析?！粽{(diào)研目的全面深入調(diào)研，再次認知中泰國際廣場的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境及綜合市場環(huán)境，并以此為基礎，結合淮北房地產(chǎn)市場整體操作水平，為2009年的銷售提供數(shù)據(jù)支持?！粽{(diào)研時間2008年12月15日-2008年12月20日◆調(diào)研人員南京大公務實中泰廣場項目組?！粜畔碓粗饕獊碜耘c淮北市相山區(qū)招商局、房管局、地產(chǎn)公司、經(jīng)營商戶、有固定置業(yè)的都市白領。◆調(diào)研區(qū)域相山區(qū)以及周邊區(qū)域（開發(fā)區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)、濉溪縣）?！粽{(diào)研對象同類可比性重點住宅樓盤、商業(yè)樓盤、行業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等，并抽取200個樣本作為潛在消費者?！粽{(diào)研內(nèi)容□項目基本情況調(diào)研表□競爭樓盤調(diào)研表□消費者調(diào)查問卷表□各種業(yè)態(tài)人流調(diào)研表□商鋪經(jīng)營者問卷調(diào)查表◆樣本容量政府部門兩個、企業(yè)（集團）2個、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5個、潛在消費者200個?！粜畔⒄韺⒌玫降脑夹畔⑦M行分析、歸納、總結，并做進一步的提煉，在此基礎上進行項目09年度營銷推廣的研究。1：概況項目基本情況項目區(qū)域概況淮北市主導產(chǎn)業(yè)狀況1、項目位置位于淮北市新城核心區(qū)域，新市政府西側；2、項目經(jīng)濟技術指標用地單位：中泰廣場（淮北）置業(yè)有限公司用地面積：160畝用地性質(zhì)：綜合容積率：2.97綠化率：39%建筑層數(shù)：小于等于31建筑高度：小于等于98米3、項目開發(fā)狀況A組團部分做基礎拆遷B組團部分地基完成70%C組團部分尚未拆遷1：概況項目基本情況項目區(qū)域概況淮北市主導產(chǎn)業(yè)狀況一、淮北概況淮北市是安徽省的省轄市，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經(jīng)濟區(qū)腹心，市轄一縣三區(qū)：濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)和烈山區(qū)，總面積2741平方公里，人口213.7萬人，其中市區(qū)人口45萬左右。二、淮北08經(jīng)濟走勢1、淮北市金融機構存款

08年元月存款300.8億，08年10月372.4億，增長23.8%；2、淮北市指數(shù)（居民價格消費指數(shù)）08年10月較上年同期累計上漲7%；3、淮北市社會消費品零售總額08年10月較上年同期累計上升22.3%；其中批發(fā)行業(yè)較上年同期累計上升21.3%、零售行業(yè)較上年同期累計上升21.7%；住宿餐飲行業(yè)較上年同期累計上升27.1%；其他行業(yè)較上年同期累計上升12.4%；4、固定資產(chǎn)投資總額08年10月較上年同期上升45.2%，其中房地產(chǎn)投資上升22.7%。08年淮北經(jīng)濟指標1：概況項目基本情況項目區(qū)域概況淮北市主導產(chǎn)業(yè)狀況疑問一：煤炭價格大幅度下跌或影響淮北經(jīng)濟基本面？基于全國原煤走勢、全國銷量走勢、全國煤炭庫存走勢，我司判斷，09年上半年度煤炭價格形式將繼續(xù)惡化。2：09年國家宏觀走勢及政策研究2：09年國家宏觀走勢及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟指標預測經(jīng)濟增長走勢分析與預測三大需求增長方式與預測物價走勢分析與預測08年房地產(chǎn)回顧房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。倍訊易論點一：09年全國經(jīng)濟形式任不容樂觀論點二：08年政府暖市行為將在09年取得短期效果，但地產(chǎn)走勢向好仍取決與政府的態(tài)度和整體經(jīng)濟環(huán)境關鍵詞：拼政策、拼經(jīng)濟2：09年國家宏觀走勢及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟指標預測經(jīng)濟增長走勢分析與預測三大需求增長方式與預測物價走勢分析與預測08年房地產(chǎn)回顧預測表1主

要

指

標20072008(預測數(shù))2009年(預測數(shù))國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)

249524.9296513.4339359.6實際經(jīng)濟增長率(%)11.910.19.0工業(yè)增加值增長率(%)18.516.014.5全社會固定資產(chǎn)投資(億元)137239.0170176.4204211.6全社會固定資產(chǎn)投資名義增長率(%)24.824.020.0全社會固定資產(chǎn)投資實際增長率(%)20.114.813.7城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資(億元)

117413.9148528.6180016.6城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率(%)25.826.521.2社會消費品零售總額(億元)89210.0107685.7126530.6社會消費品零售總額名義增長率(%)

16.820.717.5主

要

指

標20072008(預測數(shù))2009年(預測數(shù))社會消費品零售總額實際增長率(%)

12.513.312.4進出口總額(億美元)

21738.826225.030776.6進出口總額增長率(%)

23.520.617.4出口總額(億美元)

12180.114372.516672.1出口總額增長率(%)25.718.016.0進口總額(億美元)9558.211852.514104.5進口總額增長率(%)

20.724.019.0貿(mào)易順差(億美元)

2622.02520.02567.6貿(mào)易順差增長率(%)

47.7-3.91.9(%)

4.86.334%預測表22：09年國家宏觀走勢及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟指標預測經(jīng)濟增長走勢分析與預測三大需求增長方式與預測物價走勢分析與預測08年房地產(chǎn)回顧2009年，宏觀經(jīng)濟面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年。世界經(jīng)濟增長周期性變化和國內(nèi)周期性因素相疊加，增大了明年經(jīng)濟進一步向下調(diào)整的壓力。但是，我國經(jīng)濟長期增長的內(nèi)在條件沒有改變，宏觀經(jīng)濟政策有可能轉為中性偏松，明年經(jīng)濟繼續(xù)向下調(diào)整的幅度可能會小于今年。初步預計2009年我國突破30萬億元大關，達339359.6億元，有望實現(xiàn)不低于9%的增長。如果政策干預力度較小，則不排除破“9%”的可能。2009中國增幅高于還是低于9%美聯(lián)儲預計，今年美國經(jīng)濟增長速度僅0.31.2%，失業(yè)率將達到5.55.7%。近期美國五大投行中有三大投行接連宣布破產(chǎn)，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球股市暴跌，表明次貸危機的影響遠沒有結束，有可能持續(xù)到2009年甚至更長時間。美聯(lián)儲前主席格林斯潘認為，“這場危機引發(fā)經(jīng)濟衰退的可能性正在增大，危機還將誘發(fā)全球一系列經(jīng)濟動蕩?！蓖獠凯h(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長的壓力依然較大2009年我國面臨的外部環(huán)境更加嚴峻，世界經(jīng)濟面臨衰退的可能性在增大。美國次貸危機仍在繼續(xù)向縱深發(fā)展，其對美國以及世界經(jīng)濟的拖累效應仍在不斷擴散。數(shù)據(jù)顯示，8月份美國新房平均銷售價格創(chuàng)下11.8%的歷史最大跌幅，新房銷售中間價下降5.5%，積壓待售新房數(shù)量為40.8萬套。按當月銷售速度，需要10.9個月才能售完，顯示美國房地產(chǎn)市場仍處于深度疲軟狀態(tài)；消費者信心指數(shù)6月份跌至50.4，為1992年以來最低點；失業(yè)率上升至5.5%，為2004年10月以來的最高點。受次貸危機拖累，日本第二季比去年同期減縮2.4%﹐創(chuàng)下七年來最大降幅；歐元區(qū)下降0.2%，折合成年率為0.8%。這是自1992年以來歐元區(qū)15國整體首次出現(xiàn)萎縮，包括德國、法國、意大利經(jīng)濟都在走低。最近，國際貨幣基金組織調(diào)低了對2008和2009年世界經(jīng)濟增長的預測。分別由7月份的4.1%和3.9%下調(diào)為3.9%和3.7%。對美國今年經(jīng)濟增長的預測保持在1.3%，但對明年的預測從0.8%調(diào)低為0.7%；對歐元區(qū)今、明兩年經(jīng)濟增長的預測分別從1.7%和1.2%調(diào)低為1.4%和0.9%。此外，世界性的通貨膨脹壓力短期內(nèi)難以根本緩解。國際經(jīng)濟環(huán)境中潛在的風險進一步積聚，明年世界經(jīng)濟面臨衰退的可能性在增大。對美國這場金融風暴我們要有充分的估計，這次由次貸危機引發(fā)的金融風暴遠比亞洲金融危機對世界經(jīng)濟的影響要嚴重得多、深遠得多。盡管明年全球經(jīng)濟增長將繼續(xù)放慢，且面臨衰退的可能性在增大，這使我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的外部環(huán)境繼續(xù)偏緊，不確定性仍然較強，但是，我們也應看到，隨著美國以及其他國家采取的一攬子救市方案的出臺及效應的逐步顯現(xiàn)，預計美日歐三大經(jīng)濟體增長放慢的趨勢將有所緩和，對我國出口增長將形成一定的穩(wěn)定作用。外部環(huán)境繼續(xù)惡化，出口增長的壓力依然較大前8個月全社會消費品零售總額同比增長21.9%，我們認為，這一速度已經(jīng)達到本輪增長周期以來的頂峰，明年將可能呈溫和回落趨勢。從歷史上看，一般當投資和經(jīng)濟增長出現(xiàn)減速情形時，意味著消費增長也將達到頂點，經(jīng)濟開始進入收縮期，之后，消費增長將隨之回落(消費比投資和經(jīng)濟增長大約滯后一年左右時間，上世紀80年代兩次周期和90年代上半期的一次周期都是如此，見圖)。我國經(jīng)濟和投資增長分別持續(xù)回落已近一年時間，由此可以判斷，明年消費增長將呈回落趨勢。但相對于投資和凈出口，其貢獻會有所提高，經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)性會有所好轉。消費增長將趨于放慢

一方面，房價從幾千元/平方米迅速上漲到近兩萬元/平方米，除了市場供求因素外，其中不排除投機炒作帶來的泡沫成分，這個泡沫需要經(jīng)過一段時間的市場自我調(diào)節(jié)來消化。另一方面，在預期房價下跌已經(jīng)形成和成交量繼續(xù)萎縮的情況下，房地產(chǎn)調(diào)整將不可能在短期內(nèi)結束。目前房地產(chǎn)投資已連續(xù)三個月回落，預計明年房地產(chǎn)投資將有可能出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整將帶動鋼鐵、水泥等相關重化工業(yè)調(diào)整，進而對建材以及家電等制造業(yè)下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的不利影響。房地產(chǎn)市場開始進入中期調(diào)整期房地產(chǎn)市場開始進入中期調(diào)整期，且有可能持續(xù)兩至三年時間，明年房地產(chǎn)投資增長將會明顯放緩，進而將對整個國民經(jīng)濟造成不利影響。今年以來房地產(chǎn)市場波動加劇，隨著奧運結束，2009年房地產(chǎn)市場調(diào)整將會加深，我們預計房地產(chǎn)調(diào)整有可能延續(xù)到2010甚至2011年才可結束。今年以來出現(xiàn)的特大城市房價下跌與成交量萎縮并不是一種短期現(xiàn)象，預示著過去十年曾經(jīng)高度繁榮的房地產(chǎn)市場轉入中期調(diào)整期。

數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤增長19.4%，和上年同期比明顯下降。其中主要是受需求減弱及成本因素影響(受原材料、勞動力價格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調(diào)整、資金趨緊融資困難等影響)，這對于長期依靠低成本競爭的中國制造業(yè)無疑帶來相當大的挑戰(zhàn)。尤其是中小企業(yè)將會面臨前所未有的困難。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調(diào)整，但在外需趨弱、經(jīng)濟景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來一段時期，企業(yè)盈利能力將會受到進一步的影響，這必然會造成整個社會投融資萎縮以及影響就業(yè)和消費需求縮減，進而導致整個國民經(jīng)濟出現(xiàn)內(nèi)生性收縮。企業(yè)盈利能力明顯下降，經(jīng)濟內(nèi)生性增長動力明顯減弱盡管內(nèi)外環(huán)境變化對經(jīng)濟增長構成了較大的下行壓力，但是，支持經(jīng)濟較快增長的長期因素依然在起作用。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化仍處于長期性加速期，將會繼續(xù)推動投資較快增長；我國資金和勞動力供給十分充裕，技術進步明顯加快，裝備工業(yè)、電子通信、機電產(chǎn)品等高技術含量的行業(yè)將繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢；巨大的消費增長潛力有待釋放等，這使中國經(jīng)濟仍能保持8%以上的增速。如果宏觀政策把握得當，本輪經(jīng)濟完全可以避免深幅調(diào)整2：09年國家宏觀走勢及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟指標預測經(jīng)濟增長走勢分析與預測三大需求增長方式與預測物價走勢分析與預測08年房地產(chǎn)回顧投資增長面臨的調(diào)整壓力比今年明顯增大，預計明年投資增速將明顯放緩。一是外需進一步萎縮，將帶動相關的投資需求萎縮；二是房地產(chǎn)業(yè)在面臨預期房價下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產(chǎn)投資增長可能出現(xiàn)大幅度下滑，從而引致整個投資增速明顯放慢；三是企業(yè)因效益滑坡和市場需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實體經(jīng)濟投資需求將會減弱；四是反映投資者意愿的新開工項目明顯減少，1-8月計劃總投資同比僅增長2.5%，其中占全社會固定資產(chǎn)投資50%以上的東部地區(qū)新開工項目計劃總投資為負增長。但是，投資增長適度放慢是合理的，正常的，短期內(nèi)不易出現(xiàn)過度調(diào)整。盡管房地產(chǎn)因中期性調(diào)整將會帶動投資持續(xù)放慢，但一些新的投資需求有待釋放，對總投資增長將形成一定的支撐，如災后重建仍需要國家大量的投入；城鄉(xiāng)公共基礎設施建設潛力仍然很大；環(huán)境保護、產(chǎn)業(yè)升級等都需要大量的投入。預計明年全社會固定資產(chǎn)投資名義增長率有可能回落至18%左右，實際增長13%左右。如果政策放松較明顯，名義增長率可望達到20%。09年投資增長面臨的調(diào)整壓力比08年明顯增大消費需求增長將逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增長明顯放慢，將導致未來一段時間內(nèi)消費增長減速。今年上半年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長比去年同期回落了7.9個百分點，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入實際增長回落了3個百分點，居民收入增長放緩將影響未來居民購買力水平。二是隨著經(jīng)濟增長進一步放緩，明年就業(yè)將更加困難，居民收入和預期收入更加不樂觀。三是股指大幅下降和房價回落將形成較明顯的財富負效應，耐用消費品消費增長有可能明顯減速。初步預計，2009年全社會消費品零售額名義增長17.5%左右，實際增長12.4%，比今年增速有所回落。消費需求增長放緩出口增速放緩，但對經(jīng)濟貢獻加大出口增速將繼續(xù)放慢，但凈出口對經(jīng)濟的貢獻好于今年。由美國次貸危機引發(fā)的世界經(jīng)濟增長放緩，將對明年我國出口繼續(xù)構成很大壓力。目前，我國除對美國出口大量減少外，歐盟、日本經(jīng)濟放慢對我國出口的影響也開始顯現(xiàn)，中國到歐洲的出口增速已經(jīng)從年初3040%回落至8月份的22%，對日本的出口增長也在明顯放慢。隨著危機不斷加深，這一下滑趨勢還將會繼續(xù)下去。外需減少對明年就業(yè)將會造成巨大壓力，但對整個經(jīng)濟增長的影響可能要小于今年。原因主要是今年外貿(mào)順差降勢較猛，凈出口對經(jīng)濟增長的拉動作用明顯減弱，估計明年外貿(mào)順差有可能保持一定增加，進而凈出口對經(jīng)濟增長的貢獻可能會好于今年。初步預計，2009年出口增長16%，進口增長19%，貿(mào)易順差2567.6億美元，增長1.9%。2：09年國家宏觀走勢及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟指標預測經(jīng)濟增長走勢分析與預測三大需求增長方式與預測物價走勢分析與預測08年房地產(chǎn)回顧食品價格將繼續(xù)回落從影響明年價格上漲的因素來看：第一，食品價格將會繼續(xù)回落。食品價格上漲是影響本輪價格上漲的重要因素，目前食品價格已呈明顯回落趨勢，月環(huán)比漲幅自3月份以來持續(xù)下降。今年夏糧豐收，預計秋糧也將增產(chǎn)，全年糧食有望實現(xiàn)第五個豐收年。市場供求關系改善將會有效抑制食品價格上漲，進而將影響增長繼續(xù)走低。2007年1月以來物價水平09年可能出現(xiàn)產(chǎn)能過剩第二，增速有望回落，且傳導機制的變化使得向傳導的可能性不大。一是根據(jù)我們對新一輪增長周期以來物價變動規(guī)律的研究表明，與之間大約存在2-3個月的滯后期，即的拐點先于。目前已持續(xù)回落四個月，預計9月份也將開始回落，由此本輪物價上漲將發(fā)生拐點性變化。明年隨著全球和中國經(jīng)濟增長均出現(xiàn)周期性放慢，對能源、原材料的需求將會明顯減少，價格漲幅將會明顯回落。二是國際市場初級產(chǎn)品價格繼續(xù)大幅上漲的動力明顯不足，最近國際油價已跌破90美元/桶，鋼材、鐵礦石、金屬等原材料價格也出現(xiàn)了較明顯的下跌。隨著美國次貸危機的不斷加深，明年世界經(jīng)濟增長進一步放緩或衰退的可能性在增大，這將相應地帶動需求增長明顯減少，初級產(chǎn)品價格有望繼續(xù)大幅回落。但也不排除因投機、地緣政治等原因再次出現(xiàn)波動的可能。三是由于傳導機制的變化，向傳導的可能性非常小，產(chǎn)能過剩壓力有可能顯現(xiàn)。新一輪增長周期以來兩波物價上漲的情況表明，能源、原材料價格漲勢迅猛，對下游生活資料產(chǎn)品價格拉動作用很小，其原因主要是價格傳導受阻。我國供給約束型經(jīng)濟早已轉為需求約束型經(jīng)濟，而技術進步帶來的供給潛力增長非?？?，最終消費品多屬競爭性行業(yè)產(chǎn)品，漲價受到市場競爭的限制，如手機、家電、汽車等就是這種情況，新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)使得價格不斷下調(diào)。因此，新形勢下我們大可不必擔心向傳導，相反，在內(nèi)外需均出現(xiàn)萎縮的情況下，明年有可能出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的局面。第三，資源要素價格從長期來看上漲壓力較大，但短期內(nèi)在經(jīng)濟面臨收縮的情況下，對價格總水平的影響有限。隨著全球和中國經(jīng)濟增長均出現(xiàn)周期性放慢，中國物價增長的“拐點”正在顯現(xiàn)，明年價格水平將有望繼續(xù)回落，通脹壓力將大大減輕?？傮w來看，明年物價將繼續(xù)呈回落趨勢，通脹壓力大為緩解。初步預計，上漲34%。中國物價增長的“拐點”正在顯現(xiàn)，通脹壓力將大大減輕2：09年國家宏觀走勢及政策研究09年主要宏觀經(jīng)濟指標預測經(jīng)濟增長走勢分析與預測三大需求增長方式與預測物價走勢分析與預測08年房地產(chǎn)回顧存款準備金率2008年1月25日，中國人民銀將存款準備金率從年前的14.5%上調(diào)至15%，此舉拉開了存款準備金率持續(xù)上調(diào)的大幕，在隨后的半年中存款準備金率連續(xù)6次上調(diào)到17.5%。而下半年一場突如襲來的金融危機改變了上半年從緊的貨幣政策。為了擴大內(nèi)需保持經(jīng)濟發(fā)展，央行從08年09月25日開始連續(xù)三次下調(diào)存款準備金率至16%。有人開始擔心房價是否要開始隨政策而“回暖走高”，但是事實證明，在日益競爭的“房市大戰(zhàn)”和“供求矛盾”面前，房價仍無法走高。從2008年9月份開始，中國人民銀行連續(xù)四次下降貸款利率，一年期貸款基準利率由7.47%下調(diào)為目前的5.58%。除此外，對居民首次購買普通自住房產(chǎn)和改善型通住房，銀行執(zhí)行的優(yōu)惠利率由之前的下浮15%擴大為下浮30%。貸款利率貸款利率下調(diào)房屋稅費10月22日傍晚財政部發(fā)布的“國十條”，其中規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，居民首次購房最低首付款比例調(diào)整為20%，個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點。11月5日，國務院總理溫家寶主持召開國務院會議，會議確定了當前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。隨后中央公布了4萬億刺激經(jīng)濟政策，將其中9000億劃給了住房保障市場。“保障性住房”這個看似親切其實陌生的字眼再一次以刺激人們的神經(jīng)。保障性住房住房公積金2008年11月27日，中國人民銀行下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.54個百分點。具體內(nèi)容為，五年以下（含）個人住房公積金貸款利率從4.05%下調(diào)到3.51%，五年以上個人住房公積金貸款利率從4.59%下調(diào)到4.05%。政策一：放寬二套房貸限制政策舊規(guī)：從今年10月27日起，對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請者，其首付款比例最低可降至20%。但是，對“改善型普通自住房”的寬泛提法如何界定，各家商業(yè)銀行一直以來卻難以找到同一口徑。新政：國務院昨天規(guī)定，“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！闭叨喝∠鞘蟹康禺a(chǎn)稅舊規(guī)：城市房地稅是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，稅率為1.2%。新政：按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。政策三：下浮廉租房建設貸款利率中國人民銀行和銀監(jiān)會昨日下發(fā)通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款用于廉租住房新建和改建，則利率按同期同檔次貸款基準利率下浮10%執(zhí)行。廉租住房建設貸款期限最長不超過5年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。溫家寶的“國三條”3：淮北房地產(chǎn)競爭狀況分析住宅競爭項目研究商業(yè)（含商務）房地產(chǎn)調(diào)研相王國際廣場相山峰景匯景家園和諧大廈老板圖諸侯

中泰國際廣場南城混戰(zhàn)中央花城慢街金鋪萬馬相山庭院湖畔御景帝景翰園競爭態(tài)勢◆淮北全市住宅競爭態(tài)勢○總體呈現(xiàn)“兩好”的主流競爭態(tài)勢。08年，淮北市住宅開發(fā)呈現(xiàn)往南發(fā)展的主流趨勢，四、五馬路開發(fā)大量商品住宅。傳統(tǒng)一、二、三馬路住宅和四馬路核心地段的住宅物業(yè)較受市民認可?！鸢鍓K競爭愈演愈烈，淮北目前形成氣候的板塊有三，一為傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，二為以桓譚公園為核心的東城板塊，三為以四、五馬路為核心的南城板塊；我中泰國際廣場項目在南城板塊中處于領先者的地位。◆南城板塊的競爭處于白熱化的狀態(tài)○以四、五馬路為核心的南城區(qū)域上市體量巨大，目前在售的有中泰廣場、帝景翰園、新城國際、慢城商鋪、翡翠島、大名城、金方星河灣、凱萊文苑、水岸碧瑰園等眾多項目?！鹉铣谴虻膬蓮埮疲阂粸榭诒麄髋?；二為景觀牌。需求趨勢◆淮北○居住型向享受型轉變?；幢笔忻竦淖≌M觀念已從過去“居者有其屋”轉變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨钡南M觀點，較為注重居住環(huán)境、戶型結構、周邊配套、物業(yè)管理等方面，以小易大，以舊換新、用明天的錢買今天的房等消費觀念已普遍被市民接受?！鹬脴I(yè)方式多樣化。由一次性購房、一次性付款轉變?yōu)橄蜚y行貸款購房觀念轉變，同時，二次置業(yè)、三次置業(yè)及以上的消費群體置業(yè)占主流地位?！鹣M者住宅需求引發(fā)產(chǎn)品觀念更新，根據(jù)問卷調(diào)查了解，湖畔御景、萬馬相山庭院、帝景翰園這些產(chǎn)品最為客戶所接受。房屋的設計跟趨人性化，社區(qū)的品質(zhì)上有了新的飛躍。體現(xiàn)了人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。這些都說明了消費者住宅需求引發(fā)地產(chǎn)公司理念更新。置業(yè)次數(shù)首次二次三次三次以上認選率14%40.7%31.9%13.4%中泰國際廣場認選率比例分布價格趨勢◆淮北○總體價格穩(wěn)中有微升（如圖，消息來源：房地產(chǎn)管理局）○根據(jù)淮北市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，淮北市房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升，但成交量萎縮，根據(jù)官方，12月淮北全市成交商品房住宅112套。競爭項目個案分析A：湖畔御景點評：做足湖景文章，桓譚公園改造和營銷手段出新是該樓盤成功的關鍵我項目從湖畔御景項目中可吸取的經(jīng)驗：○小區(qū)景觀和舒適度的氛圍的營造○開盤當天氛圍的營造較成功B：中央花園點評：廣告轟炸、熱點輪番炒做?！鹦^(qū)高性價比和區(qū)位炒作的認同○舍得廣告投入，一度媒體輪番轟炸湖畔御景

項目名稱湖畔御景電話3058555、3058558開發(fā)商淮北海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商無物業(yè)管理未定物管費未定地理位置桓潭路南、南湖路西車位1000多個占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率16萬方20萬方1.218009、11、6；72戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳二房二廳8970%9660%三房二廳13514030%2540%四房二廳配套設施會所、幼兒園、購物中心、地點、地下停車位、熱水、壁掛爐銷售價格均價3000付款方式一次性9.8折；按揭9.9折綜合評價◆項目特點點評該項目位于桓潭路和南湖路的交接處，總占地面積約15萬方，整個小區(qū)呈不規(guī)則類三角形，該項目中間穿越一條長約300米的規(guī)劃路直至桓潭公園，桓潭公園未來建成后將成為市民又一休閑好去處；湖畔御景11月26日已開盤，，從目前其廣告來看：采用簡約時尚、清新亮麗的建筑風格；整個規(guī)劃充分展現(xiàn)了人，水，景的情景交融，戶型以中小戶型為主，90平米左右戶型占總銷售量的70%左右?！羯鐓^(qū)配套：會所、健身房、幼兒園湖畔御景

中央花園

項目名稱中央花城電話3910888開發(fā)商淮北春盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商無物業(yè)管理未定物管費未定地理位置長山路與惠苑路交叉口西側車位1000多個占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率16萬方20萬方1.218009、11、6；72戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳二房二廳8970%9660%三房二廳13514030%2540%四房二廳配套設施會所、幼兒園、購物中心、地點、地下停車位、熱水、壁掛爐銷售價格均價3000付款方式一次性9.8折；按揭9.9折綜合評價中央花園

◆項目特點點評中央花城是由24棟風尚建筑組成的23萬平米的大型中央生態(tài)居住社區(qū)，擁有30000平方米的景觀綠地，49800平米的商業(yè)配套社區(qū)。24小時熱水，景觀泳池、名流會所、幼兒園等配套設施一應俱全。在景觀設計上，借鑒了金色花園的景觀設計經(jīng)驗，以“景觀共享”為規(guī)劃主題，其建筑格局呈現(xiàn)圍合形狀，恰到好處地將中央生態(tài)大庭院延攬入懷，讓盡可能多的住戶均能享受到中心庭院的景觀泳池，力求人與環(huán)境之間更好的依存。住在中央花城，怡人美景盡收眼底，盡享精致、優(yōu)美，充滿生活情調(diào)。◆社區(qū)配套：會所、購物中心、幼兒園慢街金鋪項目名稱慢街商鋪電話2133333開發(fā)商淮北淮信房地產(chǎn)有限公司代理商安徽同志地產(chǎn)顧問機構物業(yè)管理物管費地理位置淮北市人民路口子酒店西側車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率總長350米13847㎡（人民路9703㎡，步行街4414㎡）戶型及面積主力戶型以及面積分布30-2700㎡可自由組合人民路：一層層高4.2米二層層高3.6米三層層高3.6米步行街底商層高4米戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率配套設施銷售價格一層均價：10000元/㎡，二層均價：6000元/㎡，三層均價：4000元/㎡。均價6000元/㎡付款方式綜合評價慢街金鋪◆項目特點點評步行街共有6條商業(yè)人流回路，其中主入口、東西入口3條為主商業(yè)人流回路。各條回路之間的人流和商流能有效融合，互相滲透，這樣的人流葫蘆構成主次有序，有分有合，人流易聚不易分，有利于形成良好的商業(yè)氛圍，提高購物的效率合頻率。慢街美食街街區(qū)350米步行街，淮北餐飲娛樂時尚街區(qū)，吃喝玩樂購一應俱全，消費環(huán)境舒適暢達。10米寬的步行街，符合人的步行尺度。商業(yè)步行街雕塑小品，彩色地燈，情趣座椅，趣味橫生。步行街的每一設計細節(jié)，大大減少顧客在行走過程中的建筑壓抑感，體現(xiàn)了十分成熟、親和性的商業(yè)建筑設計思路?！糁苓吪涮卓谧訃H五星酒店相山峰景項目名稱相山峰景電話5205666/5206999開發(fā)商淮北億園房地產(chǎn)公司代理商安徽同志地產(chǎn)顧問機構物業(yè)管理戴德梁行物管費1元地理位置洪山路與明星路交叉口車位地上70個車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率7.58210戶30棟戶型及面積主力戶型以及面積分布項目總共2期，現(xiàn)為2期尾盤，還有20套住宅戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳60.473014.1%2790%12.9%二房二廳85.796028.3%5795%27.1%三房二廳1266028.3%5693%26.7%三房二廳1356028.3%5083%23.8%配套設施電梯（芬蘭）、熱水、停車場、燃氣壁爐（意大利）銷售價格樓層差價40元/㎡付款方式一次性付款9.8折，按揭付款無優(yōu)惠綜合評價學區(qū)好（第一幼兒園、實驗小學、西苑中學），獨棟30F,風景好（相山一覽無余）相山峰景

整體項目擁有500米完美生活圈，背倚1500畝的天然氧吧———相山，1216平方米生活廣場、10—14平方米私家空中花園、3部電梯及僅供業(yè)主使用的酒店式豪華大堂；區(qū)域內(nèi)教育氛圍濃厚，周邊聚集了淮北首屈一指的名校，淮北市第一幼兒園、淮北市實驗小學、西苑中學，從幼兒教育、小學到中學應有盡有，耳濡目染，孩子成才自然快人一步?！繇椖刻攸c點評相山峰景項目地處淮北市繁華中心地帶，位于洪山路與明星巷交匯處，距離相山公園3號門僅100米，向南400米就可到達淮北最繁華的淮海路。整體占地面積2829平方米，建筑面積29796平方米，按照高標準、低密度、高配套的理念來規(guī)劃設計。匯景花園項目名稱匯景花城電話3956666開發(fā)商淮北市房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商安徽昆元房地產(chǎn)營銷物業(yè)管理文和物業(yè)物管費地理位置淮北市洪山路東明星巷南實驗小學對面車位1#2#3#地下停車廠占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率26畝40455㎡2.333167、9、11層，共8棟戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率二房二廳99.5920三房二廳120.2220三房二廳13020四房二廳180配套設施兒童娛樂，廊坊銷售價格起價：多層3970元/㎡，小高層4460元/㎡；最高價4900元/㎡；樓層差價30-40元/㎡，朝向差價20-30元/㎡付款方式一次性付款為9.8折優(yōu)惠，按揭付款為9.9折優(yōu)惠綜合評價學區(qū)好，房管局開發(fā)，離山較近匯景花園◆項目特點點評城市中心的核心地段，注定居住財富的稀缺，繁華中的健康自然，注定綠色的珍貴……匯景花園，擁有每一棟精品名宅難以割舍的情緣，這個城市的包容與氣質(zhì)在這里盡情展現(xiàn)，為執(zhí)著于生活搞定的成功一族典藏極品實現(xiàn)專屬?！羯鐓^(qū)配套：實驗小學、西苑中學、第一中學水岸·碧桂園項目名稱水岸·碧桂園電話2180888、2180999開發(fā)商安徽省德城投資發(fā)展有限公司代理商香港中原地產(chǎn)物業(yè)管理眾源物業(yè)物管費地理位置南黎路與長山路交匯處車位占地面積建筑面積容積率戶數(shù)樓層與棟數(shù)實用率66畝8.9萬㎡1.9810006+1及11+1，共26棟70%戶型及面積主力戶型以及面積分布戶型面積套數(shù)戶型比例銷售套數(shù)銷售比例銷售量占總套數(shù)比率二房二廳92.6100售罄三房二配套設施暖氣銷售價格起價2550元/㎡，最高價3000元/㎡，均價2800元/㎡付款方式一次付款9.7折優(yōu)惠，按揭9.8折優(yōu)惠綜合評價水岸·碧桂園◆項目特點點評水岸·碧桂園位于淮北市政務區(qū)南緣，東鄰南黎花園，西靠淮海機動車交易市場，北接南黎路，南臨躍進河?？偨ㄖ娣e8.9萬平米，規(guī)劃有多層、小高層、高層、沿街商鋪等物業(yè)。時尚簡約的德式建筑風格，豐富多彩的迷人景觀，兩室兩廳一衛(wèi)到四室兩天，80-120平米多樣化戶型，處處體現(xiàn)居住的陽光性、舒適性和尊貴性。而作為淮北市首席社區(qū)，水岸·碧桂園強調(diào)自然生態(tài)、人文環(huán)境、城市三者的和諧共生，滿足社區(qū)居住者社交、健身、休閑、文化等多重需求，致力于構建一個人性化、現(xiàn)代化的德式韻味溫馨家園。◆社區(qū)配套：暖氣3：淮北房地產(chǎn)競爭狀況分析住宅競爭項目研究商業(yè)（含商務）房地產(chǎn)調(diào)研淮北市城市規(guī)模比較小，商圈一直以來可以說只有一個——就是相山區(qū)商圈。

淮北市現(xiàn)在的核心都市級商業(yè)中心，應該是位于相山區(qū)的淮海路路段。這一區(qū)段的發(fā)展歷史悠久，自從40年前淮北市初具框架規(guī)模開始，圍繞城市經(jīng)濟骨干淮北礦務局所在地，開始建立當時僅有的一個商業(yè)網(wǎng)點——淮海商場。從那時候起，這里就開始成為居民樓的建設中心。也是從那時候開始，龐大的居民以及密集的行政辦公單位還有繁多的企業(yè)辦公場所將絕大多數(shù)淮北人每天的生活和工作空間擠壓在孟山路周圍小小的區(qū)域地段中。巨大的區(qū)域消費力直接、自然的造就了淮北市的第一商圈——淮海路中心商業(yè)圈。商圈的繼續(xù)發(fā)展依附于周邊環(huán)境，只要這個環(huán)境還在、還沒有搬遷，淮海路商圈還將繼續(xù)發(fā)揚光大！步行街商圈是隨著四馬路開始升溫和蘇果平價店的開設才正式啟動的。從目前的發(fā)展態(tài)勢來看，也可以作為一個市級商業(yè)副中心來研究。這個商圈的開發(fā)量不少，但是直接居民還不能夠支持這一區(qū)域的商業(yè)升級，商業(yè)體量偏少、偏軟、銷售額普遍偏低。商業(yè)發(fā)展歷程相山區(qū)商圈一馬路商圈四馬路商圈商業(yè)業(yè)態(tài)布局◆淮北商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域變化淮北是一座新興城市，其中以淮海路（一馬路）為城市商業(yè)中心，隨著淮北市政府東延、西擴、南進的開展，傳統(tǒng)的商業(yè)中心逐步為南移，目前形成了以步行街蘇果、相陽路餐飲一條街為次中心的新興商業(yè)區(qū)域。中泰國際廣場建成投入使用后將成為淮北市的新城市商業(yè)綜合體核心?！粢获R路商圈分析包括華松商務國際、東方百貨、為核心區(qū)，配以萬金時代廣場、鞋城等業(yè)態(tài)組成的核心、輔以服飾專賣店、餐飲店等，各種商鋪近3000家的核心商圈?！羲鸟R路南城商圈分析較為分散，包括大華步行街、相陽路餐飲街主要業(yè)態(tài)為單比消費在50圓以下的超市快速消費品業(yè)態(tài)和高檔餐飲。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)類型◆商業(yè)街一馬路傳統(tǒng)商業(yè)街、大華步行街?！粢获R路商圈分析包括華松商務國際、東方百貨、為核心區(qū)，配以萬金時代廣場、鞋城等業(yè)態(tài)組成的核心、輔以服飾專賣店、餐飲店等，各種商鋪近3000家的核心商圈。◆四馬路南城商圈分析較為分散，包括大華步行街、相陽路餐飲街主要業(yè)態(tài)為單比消費在50圓以下的超市快速消費品業(yè)態(tài)和高檔餐飲。4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析消費者居住狀況調(diào)研消費者基本資料調(diào)研消費者購房需求調(diào)查目前居住狀況目前淮北市消費者居住多層的約51%，居住小高層的約22%，居住高層的約8%，居住別墅的約2%，居住其他物業(yè)類型的約17%；其中39.1%居住在一、二層，33.4%居住在三、四層，17.6%居住五、六層，9.9%居住在七層以上。但是，淮北人對高層和小高層的抗性較小，并且有著住高層是身份的象征這樣一個觀念。目前在售的樓盤也有很多是高層。目前居住面積從目前被調(diào)查者的居住面積在65㎡以下的約占11.9%，65-75㎡之間的約15.7%，75-85㎡之間的約20.5%，85-95㎡之間的約18.1%，95-105㎡之間的約13.8%，95-105㎡之間的約5.7%，115㎡以上的約14.3%。由上圖表可以看出，淮北市以前建設的住宅面積大多數(shù)都較小。淮北市目前存在的戶型中二室二廳一衛(wèi)及二室一廳一衛(wèi)占絕大多數(shù)，住宅面積也大多為65-95㎡，絕大多數(shù)的被調(diào)查者居住的是多層住宅。4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析消費者居住狀況調(diào)研消費者基本資料調(diào)研消費者購房需求調(diào)查學歷構成從上圖可以看出：被訪者的學歷大多集中為大專和本科，二者合計達到了60%；同時，高中及中專占到了25%，這些客戶是受過不同程度的高等級教育的，有一定的素質(zhì)和修養(yǎng)，符合本項目高檔產(chǎn)品的客戶群需要。家庭人口在調(diào)研采樣中，獨居的只占到1%，這是由淮北相對比較閉塞的城市狀況，導致人口流動較少所造成的。從調(diào)研數(shù)據(jù)得出，淮北的家庭大多數(shù)是三口之家，這反映出對住房的面積需求不會很大。二口和四口及以上大致相當，所以淮北家庭的數(shù)量可以以每戶三口來預估?；幢笔袇^(qū)總人口數(shù)為45萬，則相當于有15萬個家庭。年齡構成從上圖中可以看出：被訪者的年齡集中在20-50歲，比例占到了96%，60歲以上為最少。事實上，有購房需求的也主要集中于20-50歲的這一年齡段：具備購買力的改善居住功能性購房者多在30-50歲的年齡段；而首次購房（包括婚房）則多在20-30歲，其購買力有限，通過自身的努力實現(xiàn)購房不現(xiàn)實，多以父母（親戚）支持為主。4：淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析消費者居住狀況調(diào)研消費者基本資料調(diào)研消費者購房需求調(diào)查置業(yè)計劃

在置業(yè)計劃上，調(diào)研對象中66%的表示會在三年內(nèi)有購房計劃。這部分的客戶都是潛在的購房者。而剩下的部分，則不可能成為本項目的意向客戶。戶型需求

從上圖中可以看出：對戶型的要求集中為兩房和三房，其中，三房一廳的比例達到了46%；從調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，對一房和超大戶型作出選擇的人很少，換句話說，改善功能型購房希望能有更好的居住環(huán)境和戶型面積，因此，主力房型以兩房、三房為主。接受房價從上圖中，我們可以看出被訪者針對這一問題集中的回答是“2000以下”和“2000—3000”，兩者之和為78%；一則說明部分被訪者購買能力有限；二則說明所做出的回答可能存在一定的水分或保留；三則說明受當前房地產(chǎn)市場不景氣的影響，購房者的“觀望”心態(tài)和“看跌”心理普遍存在；購房者可能有著期望部分樓盤價格能回落或控制在2000—2500，甚至在2000以下的心理。小區(qū)配套

從上圖的數(shù)據(jù)顯示來看，對生活便利性、交通便利、教育配套的關注程度最高，分別是14%、16%、17%；其次是社區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)、景觀規(guī)劃和樓宇外觀，分別占到了10%、10%、8%、7%。這說明淮北市民在購買房產(chǎn)時已經(jīng)從只關注地段、交通情況等方面的“第一需求”，逐漸向著關注環(huán)境和外觀等的“第二需求”轉變。智能設施從上圖的數(shù)據(jù)顯示來看，對24小時熱水、遠程抄表、保安系統(tǒng)和防泄漏系統(tǒng)的關注程度最高，分別是12%、10%、10%、10%；其次是煙感溫感和隔音玻璃，分別占到了8%、9%。這說明淮北市民在小區(qū)智能化方面，相對來說比較注重安全方面。據(jù)以上調(diào)查分析可以看出，目前淮北市消費者對住宅的要求日益提升，不再只是單一的滿足居住，而是希望把住宅營造成享受生活的場所，一個反映個人品位的地方?？偨Y5：項目地塊調(diào)查與分析項目地塊調(diào)查項目分析項目定位與功能定位初探黎苑路:專業(yè)店、便利店租金：1F：20-45惠苑路:專業(yè)店－1F租金：20-40相山路:專業(yè)店、便利店租金：1F：65-90相陽路:專業(yè)店、便利店租金：1F：35-45相陽路:專業(yè)店、便利店租金：1F：40-50項目地塊位于淮北市新城核心區(qū)域，新市政府西側；項目為淮北市政府重點工程，具有強烈的政治色彩和商務功能，以會展中心立項。