案例概況區(qū)位選址：上海市仙霞西路/哈密路，周邊為中高檔住宅區(qū)。項目規(guī)模：總建筑面積11萬平方米，營業(yè)面積6.25萬平方米。交通條件：距離外環(huán)高架1,500米，100米范圍內8條公交線，距離地鐵2號線延長線800米。商業(yè)環(huán)境：典型社區(qū)型商業(yè)。周邊競爭項目較少，原為商業(yè)空白區(qū)域，項目的逐步成熟促進了周邊商業(yè)氛圍的形成。輻射人口：屬于成長型人口導入?yún)^(qū)域，周邊3公里范圍內人口規(guī)模約30萬，消費能力較強。形象定位：集賣場、百貨、專賣店、餐飲、休閑娛樂于一體，服務于周邊居住人群的一站式休閑商業(yè)中心。從區(qū)域消費者需求來看，包含大型超市賣場、休閑娛樂、餐飲的一站式消費場所較受歡迎。參考案例——上海西郊百聯(lián)停車場、洗車房家居用品廣場餐飲、百貨百貨、大型超市百貨、大型超市、專業(yè)賣場休閑娛樂F4F3F2F1B1B2各業(yè)態(tài)比例各樓層業(yè)態(tài)布置引進知名主力店，形成品牌集聚效應，提供高檔次購物環(huán)境。業(yè)態(tài)設置參照國際流行消費方式，面向區(qū)域內中高檔消費人群，拔高商業(yè)檔次，與周邊商業(yè)形成差異。業(yè)態(tài)類型多樣化，滿足客戶多形態(tài)需求，突出項目經營亮點，如西郊百聯(lián)的主題休閑娛樂設施。案例借鑒商業(yè)案例——上海西郊百聯(lián)

占地面積：3.4萬㎡地上建筑面積：10.9萬㎡容積率：3.2實際營業(yè)面積：約6.25萬㎡總投資額：5.4億人民幣總開發(fā)成本：大約5,000人民幣/㎡一天的入場人數(shù)：平日/１萬～1萬5千人、周末/4萬～5萬人總租戶數(shù)：116戶停車場車位：750個主力店租客：聯(lián)華超市（超市）、友誼百貨（百貨公司）、DECATHRON（運動用品）、HOLA特力屋（家具）其中聯(lián)華超市、友誼百貨是百聯(lián)集團的關聯(lián)公司，并這兩家租用25,013㎡，整個項目的41%的出租營業(yè)面積。設計公司：美國JEDE國際建筑事務所、中國上?，F(xiàn)代建筑超市百貨公司大型專門店餐飲小型專門店運動類型商店地區(qū)配套服務1142962514數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部參考案例西郊百聯(lián)的招商標準百聯(lián)集團是從零售行業(yè)起源的集團，且子公司里有第一百貨，友誼商店（百貨公司）,聯(lián)華超市，華聯(lián)超市（超市）為首各方面的上海知名零售品牌商。因此，在購買土地的時候就決定項目的主力店為其內部企業(yè)，項目的50%租客是從百聯(lián)集團里面招商，其他的50%是從外面來招商。百聯(lián)集團在上海市中心城區(qū)內進行的項目的招商比率是內部50%，外部50%，但是上海郊外或是外地的項目的比率是內部30%，外部70%。（這些項目會招在外地有名氣的家樂福等為主力店）。關于租賃合同期限，百聯(lián)對主力店簽3到10年左右的租賃合同，而對小零售房客都是一年合同。租金設計項目策劃項目概念設定目標主力店（超市，百貨等）可以調整可以調整可以調整不允許一般房客（專門店等）可以調整不允許不允許不允許數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部參考案例開發(fā)標準可租賃面積投資回報房客其中的餐飲比率標準數(shù)字建筑面積的70%。（一般的購物中心是50%左右）大約7到8年左右（大約ROE14％）大約20%（據(jù)百聯(lián)一般的購物中心是10%左右）達到標準的條件經營許多購物中心的管理經驗。理解高效率的設計部門。購買土地以較市場價格便宜的價格。建設成本的控制。開始經營以后的商戶的更換能力。餐飲行業(yè)的租金支付能力水平并不高，而且在20%面積比率的餐飲只可以拿到整個利潤的10%左右，因此在利潤控制上，租客中餐飲客戶的比例和平衡是非常重要。百聯(lián)開發(fā)的經濟技術指標數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部參考案例1．經營分析：西郊百聯(lián)2006年租金收入大約有7000萬元左右，主要構成比例如下表。2．實際情況百聯(lián)當時從MD工作搞出來的設定和現(xiàn)在的情況的差異如下：設定客戶：本來設定的是包括古北，虹橋的開車過來的較富裕顧客，不過現(xiàn)在的主要顧客是周圍居民。有些還不算富裕，夏天為了乘涼過來，冬天為了取暖訪問西郊百聯(lián)，逗留時間長，但不買東西。雖然有一部分是富裕的顧客，不過大部分的顧客的購物力量還不算好。（據(jù)聯(lián)華超市，西郊，南方，華聯(lián)社區(qū)商業(yè)的3個項目其中，西郊的客戶是最沒有購物力的）租客的調整：從04年11月的開業(yè)以來，西郊百聯(lián)的租客基本上沒有調整。不過訪問現(xiàn)場之后可以看得到有些商鋪的生意不是很好，西郊百聯(lián)對租客的轉換并不是很成功。據(jù)百聯(lián)股份錢總建華經理助理“百聯(lián)西郊項目的當時顧客設定和現(xiàn)在的情況是差不多”。內部主力店（聯(lián)華超市、友誼百貨）外部主力店(DECATHRON,HOLA特力屋)專門店（餐飲）專門店（其他）面積25013㎡（41%)14500㎡（23%）8320㎡（14%）14667㎡（22%）租金2282萬元（33%）1323萬元（19%）490萬元（7%）2905萬元（41%）據(jù)百聯(lián)，主力店的租金一天大約2-3元/平方米，其他是6-8元/平方米左右。收入的一半來自主力店，另一半是從其他的專門店來源的，但是面積的比率和租金并不是一半。西郊百聯(lián)經營分析數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部參考案例商品規(guī)劃租賃客戶構造設計顧客流動線商業(yè)管理物業(yè)管理優(yōu)點開放性的購物中心有新鮮感。擁有十種類型的租客，可以將到本項目的來訪者較長時間逗留。開放性的設計。做到大約建筑面積的60%的租賃面積，很高的得房使用率。將中庭成為廣場的中心，而且設計上有讓顧客聚集在中庭的設施。中庭的周圍有冰激凌店餐飲，可以讓客戶逗留更長時間。清掃，保安等的水平不錯。缺點不太會活用購物中心開放性的優(yōu)點。目標顧客設定和實際來店顧客有差異。有些租賃客戶的生意不是很好，更換調整租客的速度和戰(zhàn)略需要改善。有些部分的照明設計、采光設計并不是很好。聚集客戶后的管理上的活動不夠。讓客戶移動水平方面的設計是很好，但是垂直移動方面不理想。活用中庭的管理和活動不夠。找不到缺點。西郊百聯(lián)可以借鑒的優(yōu)點和缺點數(shù)據(jù)來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部參考案例西郊百聯(lián)項目的優(yōu)點和缺點優(yōu)點缺點1.有項目市場定位科學理念和具體工作。2.公司有自己獨特的開發(fā)標準。3.公司有自己的主力店，不必再尋找主力店，