藍(lán)色港灣商業(yè)調(diào)研分享2021年5月北京藍(lán)色港灣是國(guó)內(nèi)比較獨(dú)特的商業(yè)形態(tài)，該工程經(jīng)歷了全程熱捧，到運(yùn)營(yíng)失敗，再到目前穩(wěn)定且良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)等階段；這樣一個(gè)特別的商業(yè)形態(tài)，給眾多業(yè)內(nèi)人士留下了很多謎題，為什么會(huì)受熱捧？如何在運(yùn)營(yíng)失敗的情況下起死回生？本次分享將從工程設(shè)計(jì)規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)營(yíng)入手，解讀藍(lán)色港灣秘密！

前言目錄3.商業(yè)經(jīng)營(yíng)2.項(xiàng)目規(guī)劃4.啟示1.項(xiàng)目解析工程解析1SOLANA是國(guó)內(nèi)首座LifestyleShoppingPark，引進(jìn)全球第六代商業(yè)模式，充分發(fā)揮了其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)并準(zhǔn)確詮釋了“家庭消費(fèi)模式〞的全新商業(yè)理念，SOLANA包含購(gòu)物、美食、休閑文化、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)，商品極其豐富。簡(jiǎn)介區(qū)域SOLANA核心消費(fèi)區(qū)5公里半徑范圍內(nèi)，交匯CBD、燕莎、麗都三大商圈，覆蓋朝陽(yáng)區(qū)及東城區(qū)，是北京經(jīng)濟(jì)最興旺的區(qū)域。工程周邊成熟的第一、第二使館區(qū)和第三使館區(qū)，大量外籍人士常年生活工作在此，每年大約有3000多萬(wàn)人次的外國(guó)人士進(jìn)入該區(qū)域進(jìn)行購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、會(huì)展、娛樂(lè)等項(xiàng)活動(dòng)。該區(qū)域內(nèi)聚集了眾多國(guó)際化寫(xiě)字樓及高檔公寓，其中包括3000多家外國(guó)公司；近200家國(guó)際新聞機(jī)構(gòu)；100多家全球500強(qiáng)企業(yè)；以及長(zhǎng)城、凱賓斯基、希爾頓等10余家五星級(jí)酒店。麗都商圈燕莎商圈CBD五公里輻射圈工程解析——區(qū)域工程位于北京經(jīng)濟(jì)最興旺的區(qū)域，毗鄰第三使館區(qū)，周邊環(huán)繞眾多高端酒店及寫(xiě)字樓便利交通道路狀況：SOLANA處于東四環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速路、東三環(huán)、農(nóng)展南路所環(huán)繞的區(qū)域內(nèi)，距燕莎不到1千米，距麗都2千米，距國(guó)貿(mào)4千米地理位置優(yōu)越；三環(huán)路、四環(huán)路、地鐵10號(hào)線(xiàn)〔08年通車(chē)〕、地鐵14號(hào)線(xiàn)〔08年開(kāi)建〕及多條城市主干道形成十分便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。軌道交通狀況：軌道交通方面，規(guī)劃中的地鐵10號(hào)線(xiàn)在SOLANA工程附近有“麥子店西路〞“亮馬河〞“農(nóng)展館〞三站，由此3站步行至SOLANA僅需5-10分鐘，并且換乘公交方便。公共交通狀況：SOLANA工程周邊公交路線(xiàn)密布，根本可以通過(guò)公交線(xiàn)路便捷的到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。工程解析——交通選址在城市核心地段，比鄰地鐵公交站，與城市交通良好接駁，與城市主干道連通，便于人車(chē)流出入人流狀況據(jù)北京交通局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明，SOLANA緊鄰的東三環(huán)路日車(chē)流量約為20萬(wàn)次，客流量約為100萬(wàn)次；東四環(huán)路日車(chē)流量約為30萬(wàn)次，客流量約為70萬(wàn)次。周邊高端物業(yè)〔約600萬(wàn)平方米〕及已有成熟社區(qū)，超過(guò)20萬(wàn)的穩(wěn)定日人流；周邊寫(xiě)字樓〔約90萬(wàn)平方米〕及酒店，日均人流量10余萬(wàn)；距離工程1000米的農(nóng)展館，年人流量超過(guò)100萬(wàn)；朝陽(yáng)公園目前年客流量為300萬(wàn)，隨著2007年摩天輪正式運(yùn)營(yíng)，及公園內(nèi)新建娛樂(lè)工程的相繼落成，預(yù)計(jì)年客流量將超過(guò)500萬(wàn)；綜合以上數(shù)據(jù)，SOLANA所在區(qū)域日均人流量約為32萬(wàn)人次。朝陽(yáng)公園使館區(qū)使館區(qū)三元橋商務(wù)區(qū)農(nóng)展館工體工程解析——人流工程位于核心地段，交通便利，為工程帶來(lái)了較高的人流量占地面積：13萬(wàn)平方米建筑面積：地上兩層，6萬(wàn)平方米，地下兩層，9萬(wàn)平方米容積率：0.63綠化率：30.72℅工程解析——用地條件工程容積率低且周邊自然景觀豐富以家庭為核心的消費(fèi)對(duì)象SOLANA目標(biāo)客戶(hù)為周邊高檔城市社區(qū)、燕莎商圈、麗都商圈、使館區(qū)、三元橋商務(wù)區(qū)乃至CBD商圈中的消費(fèi)人群,主力消費(fèi)人群是在半徑5公里以?xún)?nèi)生活和工作的高檔消費(fèi)人群，并且將25歲-49歲的人群作為工程的主要客群。家庭消費(fèi)在我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)中所占比例越來(lái)越大，未來(lái)將成為主流，SOLANA迎合這種趨勢(shì)，其豐富的業(yè)態(tài)非常適合一家人前來(lái)消費(fèi)，同時(shí)以?shī)蕵?lè)休閑為引爆點(diǎn)開(kāi)啟了家庭消費(fèi)模式這一嶄新的商業(yè)消費(fèi)模式。到達(dá)SOLANA每一個(gè)家庭的成員們都將在SOLANA找到屬于自己的休閑方式，在商業(yè)業(yè)態(tài)的配置上考慮到了所有家庭成員的愛(ài)好及需求，在享受著豐富的業(yè)態(tài)的同時(shí)，SOLANA還有著漂亮的景觀和眾多的室外空間，讓人們?cè)谙M(fèi)之余亦可進(jìn)行各種休閑娛樂(lè)活動(dòng)。工程解析——主要客戶(hù)根據(jù)工程的整體定位及客戶(hù)定位，同時(shí)防止同周邊成熟商圈產(chǎn)生業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，SOLANA將引入的商戶(hù)定位在中高檔。目前引入的主力店有：美瑞百貨、BHG精品超市、傳奇時(shí)代影城、ZARA和無(wú)印良品等國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌。選擇主力店的標(biāo)準(zhǔn)：希望引入有特色的主力店，選擇一些可以和藍(lán)色港灣整體定位相配合，和國(guó)際接軌的并能給消費(fèi)者帶來(lái)新的體驗(yàn)，和現(xiàn)有店鋪業(yè)態(tài)形成互動(dòng)的品牌。側(cè)重于休閑娛樂(lè)的中高檔消費(fèi)業(yè)態(tài)工程解析——主要商戶(hù)工程規(guī)劃2占地面積：13萬(wàn)平方米建筑面積：地上兩層〔局部三層〕，6萬(wàn)平方米(局部挑高9米)地下兩層，9萬(wàn)平方米

容積率：0.63綠化率：30.72℅物業(yè)類(lèi)型：綜合性商業(yè)車(chē)位：地上1300

地下800

美瑞時(shí)尚百貨SOLANAMALL活力城品牌街西廣場(chǎng)鐘樓廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)亮馬食街水岸街酒吧街美食廣場(chǎng)工程規(guī)劃工程主入口處是表現(xiàn)北京城市特質(zhì)的“都市圍墻〞，由石板、混凝土及玻璃以獨(dú)特的地方式組合而成，圍繞著北側(cè)并向西側(cè)延展。外表位置分層次排列以縮小整體比例及增加整體的趣味性。形態(tài)豐富空間變化豐富地中海式的建筑特色鮮明，充滿(mǎn)異域風(fēng)情建筑風(fēng)格主入口工程規(guī)劃——建筑特色19棟2到3層的地中海式建筑層數(shù)：地下2層，地上3層層高：B1—B2：5米；F1—F3：4.5米〔局部6米〕柱距：8.4米店鋪分割方式：水平分割〔百貨、MALL、活力城〕垂直分割〔食街、品牌街、水岸街、酒吧街〕店鋪面積：水平分割：100—300平米垂直分割：300—1000平米店鋪進(jìn)深：水平分割：10—20米垂直分割：主要為17—25米個(gè)別9—15米或30米左右工程規(guī)劃——建筑單體大型購(gòu)物中心如何保證客流是一個(gè)至關(guān)重要的課題，購(gòu)物中心從選址到定位、建筑規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)等一系列決策都在相當(dāng)大的程度上決定客流，換句話(huà)說(shuō)，客流的聚集不是從購(gòu)物中心開(kāi)始營(yíng)業(yè)起需要考慮的問(wèn)題，而是當(dāng)購(gòu)物中心還在圖紙上時(shí)就應(yīng)該重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。對(duì)于一個(gè)大型商業(yè)工程而言，商業(yè)動(dòng)線(xiàn)的規(guī)劃是表達(dá)工程設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)理解程度的標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，好的動(dòng)線(xiàn)將使得商業(yè)工程的客流增加15%到20%。工程規(guī)劃——?jiǎng)泳€(xiàn)分析好的動(dòng)線(xiàn)能提高商業(yè)工程的客流量區(qū)別于一般購(gòu)物中心重點(diǎn)關(guān)心的豎向交通問(wèn)題，SOLANA藍(lán)色港灣最大的問(wèn)題不是層高，而是太大的面積?！?〞字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)在商鋪內(nèi)、街道上、公共共享空間都設(shè)置了多個(gè)通道，使顧客可以快速轉(zhuǎn)換購(gòu)物空間，增加可選擇性通過(guò)眾多的連廊、臺(tái)階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連利用地勢(shì)高差，形成更多的沿街面，多首層，讓商鋪擁有了更多的展示空間停車(chē)位設(shè)計(jì)考慮到顧客購(gòu)物的便捷性，顧客可以通過(guò)地下二層車(chē)庫(kù)不出地面而抵達(dá)任何藍(lán)色港灣絕大多數(shù)店鋪如何才能讓消費(fèi)者逛的舒適悠閑？工程規(guī)劃SOLANA的商業(yè)動(dòng)線(xiàn)呈“8〞字形自成回路的內(nèi)部街道系統(tǒng)，打破了將商業(yè)動(dòng)線(xiàn)依照業(yè)態(tài)規(guī)劃的傳統(tǒng)手法。“8〞字形回路形成了大量的沿街商業(yè)，有效防止了死角店鋪的產(chǎn)生，零售、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)既集中在各自的主題區(qū)域，又在動(dòng)線(xiàn)的節(jié)點(diǎn)上互相滲透。工程規(guī)劃——交通分析在街區(qū)的百貨店內(nèi)設(shè)計(jì)有多個(gè)出口，隨便一個(gè)通道便可快速轉(zhuǎn)換的商業(yè)步行街局部。而在特色商業(yè)街內(nèi)，也有多個(gè)臺(tái)階通道，消費(fèi)者可以自由選擇藍(lán)色港灣還在其中央廣場(chǎng)的公共通道設(shè)計(jì)了步行臺(tái)階和滾動(dòng)電梯兩種設(shè)計(jì)，方便消費(fèi)者購(gòu)物。工程規(guī)劃——交通分析多出口，多種垂直交通方式，突出購(gòu)物的方便性與不同形態(tài)的體驗(yàn)感。SOLANA還通過(guò)眾多的連廊、臺(tái)階以及小道的設(shè)計(jì)使內(nèi)外水平和垂直交通相互貫連。SOLANA不僅利用環(huán)形道路引導(dǎo)客流，同時(shí)在道路設(shè)計(jì)上也注重與周邊建筑的尺度照應(yīng)，行走在道路上的消費(fèi)者能夠感覺(jué)到街、巷、廣場(chǎng)、環(huán)路、大道之間的不同體驗(yàn)，逛街的樂(lè)趣油然而生。工程規(guī)劃——交通分析連廊等設(shè)計(jì)，引導(dǎo)客流，更突出購(gòu)物的樂(lè)趣。SOLANA同時(shí)打破了商業(yè)工程在水平面的統(tǒng)一，擁有了下沉的中央廣場(chǎng)，以及東部略微突起的坡地和二層環(huán)路設(shè)計(jì)，這使得整個(gè)工程上下錯(cuò)落，充滿(mǎn)情趣。同時(shí)，廣場(chǎng)層的存在，讓在廣場(chǎng)層周邊的建筑擁有了兩層不同的臨街面，使得商鋪擁有了更多的展示空間工程規(guī)劃——交通分析下沉式廣場(chǎng)，使商鋪擁有更多展示空間。SOLANA工程將商鋪縱向劃分，最大限度的增加了工程的展示面。工程規(guī)劃——交通分析停車(chē)位設(shè)計(jì)合理。整個(gè)商業(yè)共計(jì)擁有5萬(wàn)平方米的地上地下停車(chē)空間，開(kāi)車(chē)過(guò)來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者，可以快速實(shí)現(xiàn)停車(chē)購(gòu)物。另外通過(guò)B2的地下車(chē)庫(kù)，顧客可以不出地面而抵達(dá)絕大多數(shù)藍(lán)色港灣店鋪，這樣做的優(yōu)點(diǎn)在于，讓顧客既能方便購(gòu)物又可以防止挑戰(zhàn)寒風(fēng)刺骨的冬天，增加顧客寒冷冬天出行購(gòu)物的概率，從而保持該商業(yè)人流量。工程規(guī)劃——交通分析停車(chē)位設(shè)計(jì)合理，吸引以私家車(chē)為主要出行交通工具的客戶(hù)。交通分析——垂直交通

`扶梯樓梯`電梯客梯共8部，觀光梯1部，客貨梯7部，扶梯34部工程規(guī)劃——交通分析室外開(kāi)放空間——室外廣場(chǎng)水平面寬：約500米垂直進(jìn)深：約200米F1建筑面積：約3萬(wàn)平米室外場(chǎng)地面積：約1.5萬(wàn)平米水平室內(nèi)面積：室外面積=2:1中央廣場(chǎng)：面積：6500平米面寬：180米進(jìn)深：45米鐘樓廣場(chǎng)：面積：1500平米面寬：30米進(jìn)深：50米廣場(chǎng)：面積：2700平米面寬：90米進(jìn)深：30米街道：面積：4300平米寬度：6米、9米、15米廣場(chǎng)工程規(guī)劃——開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間——室外廣場(chǎng)中央廣場(chǎng)面積約5000平方米集休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)等多功能為一體的綜合廣場(chǎng)，可以舉辦商品展示會(huì)、時(shí)裝發(fā)布會(huì)、歌舞晚會(huì)等各類(lèi)活動(dòng)具體功能空間包括音樂(lè)燈光噴泉、露天音樂(lè)廣場(chǎng)、極限運(yùn)動(dòng)區(qū)等工程規(guī)劃——開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間——室外廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)中布置了各種形式的座椅，通過(guò)不同形式的座椅進(jìn)行功能空間的劃分；同時(shí)座椅的布置擺放方式也兼顧到各種顧客的不同使用需求。工程規(guī)劃——開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間——室外街道酒吧街有內(nèi)街和外街之分，引入較高檔酒吧或西餐廳，每日下午9點(diǎn)到11點(diǎn)為人流頂峰期。工程規(guī)劃——開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間——室外街道位于工程北側(cè)的亮馬食街由大量不同的特色餐飲組成，吸引了大量的用餐客戶(hù)，聚集了人氣，同時(shí)帶動(dòng)了零售的開(kāi)展。工程規(guī)劃——開(kāi)放空間分析室外開(kāi)放空間——室外街道水岸街位于用地南側(cè)，酒吧街西側(cè)，是聯(lián)系工程西側(cè)好運(yùn)街食街同酒吧街的重要一環(huán)，將已經(jīng)形成商業(yè)氣氛的老工程同新工程串聯(lián)在一起，面臨朝陽(yáng)公園水體及綠地，景觀資源良好。工程規(guī)劃——開(kāi)放空間分析重視體驗(yàn)性消費(fèi)業(yè)態(tài)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，為了充分滿(mǎn)足人們體驗(yàn)性購(gòu)物的需要，將餐飲、休閑、娛樂(lè)等參與性、體驗(yàn)性消費(fèi)的內(nèi)容比例調(diào)到30%以上的高比例。同時(shí)在引入的參與性消費(fèi)業(yè)態(tài)中，注重業(yè)態(tài)彼此間的互補(bǔ)和互動(dòng)，業(yè)態(tài)之間相互依托，為顧客提供更加全方位的效勞。工程規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃新店與老店在商鋪引入上，除了引入國(guó)際知名品牌入駐，還兼顧到中國(guó)傳統(tǒng)的知名老字號(hào)。工程規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃33別墅酒店面積：8800㎡定位：100間精品客房，自然環(huán)境卓越，由國(guó)際著名的豪華度假村及酒店、SAP管理集團(tuán)—BanyanTree悅榕集團(tuán)管理工程規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街家居館美食廣場(chǎng)SOLANAMALLSAGA傳奇時(shí)代影城地下一層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：根據(jù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及功能等要求，將超市、影城、美食廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)布置于地下一層。在下沉廣場(chǎng)主要且展示面較大的位置作為主要品牌外租區(qū)。將影城、家居、美食廣場(chǎng)等目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)分布于整個(gè)商業(yè)街內(nèi)部位置。超市那么布置于商業(yè)街入口位置，以便于商業(yè)街周邊及內(nèi)部消費(fèi)人群購(gòu)物需要。將卸貨區(qū)布置于該層居于美食廣場(chǎng)、家居館、mall中間的位置，即利于各功能分區(qū)卸貨需要，同時(shí)由于靠近盡端位置，也防止影響美觀。工程規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街SOLANAMALL亮馬食街美瑞百貨飾品、家居館全明星滑冰俱樂(lè)部/運(yùn)動(dòng)品牌店品牌街水岸街首層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：飾品館布置在商業(yè)街入口位置，增強(qiáng)整個(gè)商業(yè)街整體檔次。在首層主要且展示面較大的位置作為主要品牌位置。運(yùn)動(dòng)品牌系列與滑冰俱樂(lè)部布置在一起，同時(shí)由于屬消費(fèi)目的較強(qiáng)業(yè)態(tài)，因此布置在商業(yè)街內(nèi)部位置。在靠近好運(yùn)街各餐廳較近且從好運(yùn)街視角可以看到的位置設(shè)置食街，從而使美食消費(fèi)從好運(yùn)街順延至solana。工程規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃酒吧街亮馬食街美瑞百貨服裝城活力活待租區(qū)品牌街水岸街二層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：美瑞百貨由于和開(kāi)發(fā)商的合作關(guān)系，布置在二層〔租金最低位置〕，將租金較高，且零散不成規(guī)模的業(yè)態(tài)放置于首層及M層。其次，美瑞百貨的檔次較其他業(yè)態(tài)較低，故將其放置于二層，同時(shí)也滿(mǎn)足了不同層次購(gòu)置力。活力活待租區(qū)工程規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃空間形態(tài)：空間高效合理利用；摒棄簡(jiǎn)單劃一的街道空間形態(tài)，充分表達(dá)街區(qū)的趣味性；共享空間：令人愉悅的空間尺度；與自然環(huán)境的有機(jī)融合；短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街〞與“坊〞的感覺(jué)，表達(dá)“逛〞的樂(lè)趣；交通組織：停車(chē)場(chǎng)，易于到達(dá)，易于排空；人車(chē)分流：一方面便利，另一方面還給步行者平安放松的空間；小結(jié)商業(yè)經(jīng)營(yíng)3藍(lán)色港灣開(kāi)業(yè)之初不僅吸引了京城眾多時(shí)尚購(gòu)物人群的熱捧，其獨(dú)特的商業(yè)概念，也讓京城商界為之一震。開(kāi)業(yè)初期工程業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，占比達(dá)，餐飲及酒吧等娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比較小。經(jīng)過(guò)一年半營(yíng)業(yè)之后，藍(lán)色港灣概念仍然停留在概念，找不到喜愛(ài)商品的時(shí)尚人群逐漸淡去，只留下一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)給曾經(jīng)無(wú)限憧憬的消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者。天時(shí)+地利≠一炮走紅商業(yè)經(jīng)營(yíng)沒(méi)有適合全家人，朋友聚餐的地方；餐飲、酒吧等娛樂(lè)場(chǎng)所較少藍(lán)色港灣多數(shù)品牌不具有獨(dú)一無(wú)二性，與其他商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也就減弱了群眾流行品牌的折扣力度更沒(méi)有北京其它一些商場(chǎng)的力度大。〞商業(yè)經(jīng)營(yíng)為什么會(huì)失??？商業(yè)經(jīng)營(yíng)—業(yè)態(tài)比照經(jīng)過(guò)一年半的市場(chǎng)嘗試，在面對(duì)商業(yè)無(wú)法盈利的狀況下；藍(lán)色港灣開(kāi)始進(jìn)行資源整合和業(yè)態(tài)調(diào)整；開(kāi)始調(diào)整餐飲在整體業(yè)態(tài)中的比例。開(kāi)發(fā)商在整體工程業(yè)態(tài)上劃分出30%以上的餐飲、酒吧，通過(guò)加重餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)的比例來(lái)吸引人們?cè)诖诉M(jìn)行全天候的消費(fèi)，聚集客流，從而帶動(dòng)零售業(yè)