?白城連城奧特萊斯全程營銷籌劃方案呈：白城連城房地產(chǎn)開發(fā)第一局部：白城市環(huán)境概述目錄第二局部：白城市房地產(chǎn)的概述第三局部：區(qū)域房產(chǎn)市場分析第四局部：白城市房產(chǎn)市場調(diào)研與分析第六局部：物業(yè)開展建議第十局部：工程的包裝第五局部：市場定位籌劃分析第七局部：本銷售、招商策略分析第八局部：價(jià)格策略及實(shí)施方案第九局部：形象包裝及推廣建議第一局部：白城市環(huán)境概述5一、白城市概述：白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科爾沁草原東部。東經(jīng)121°38’－124°22’，北緯44°13’57"－46°18’。屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年均日照時(shí)數(shù)2919.4小時(shí)，年均氣溫4.9℃，無霜期157天，年均降水量407.9毫米，光熱條件優(yōu)越于全省其他地區(qū)。面積977.5平方千米。1958年9月設(shè)白城市。白城歷史悠久，新石器晚期，境內(nèi)已有人類生活。地理區(qū)位優(yōu)越，是吉林、黑龍江和內(nèi)蒙古自治區(qū)三省〔區(qū)〕交界處和周邊二、三百里內(nèi)一個(gè)較大的區(qū)域中心城市，也是黑龍江西南部和內(nèi)蒙古東北部入關(guān)的必經(jīng)之路。67三、白城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)：白城市位于吉林省西北部邊陲，宛如一棵璀璨的明珠，鑲嵌在舉世聞名、風(fēng)光如畫的科爾沁草原上，絢麗多姿，榮耀奪目。東南部與吉林省白城市相連，西部、北部與內(nèi)蒙古自治區(qū)接壤，東部、東北部與黑龍江省隔江相望。全市南北長230公里，東西寬211公里，轄洮南市、大安市、鎮(zhèn)賚縣、通榆縣和洮北區(qū)，設(shè)有白城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、查干浩特旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全市幅員25767平方公里，人口220多萬。白城地處三省(區(qū))樞紐，地理位置優(yōu)越．交通興旺便捷。白城市是聯(lián)合開發(fā)方案署醞釀設(shè)計(jì)的第四條歐亞大陸橋的主要樞紐城市之一。有長(長春)白(白城)、白(白城)齊(齊齊哈爾)、圖(圖們)烏(烏蘭浩特)等高等級公路交匯通過，鄉(xiāng)鎮(zhèn)通油路率居全省之首。鐵路四通八達(dá)，平齊線、通讓線縱貫?zāi)媳保L白線橫跨東西，可直達(dá)北京、長春、吉林、哈爾濱、沈陽、大連等大城市，白阿線一直通往北疆邊陲伊爾施。水運(yùn)有省內(nèi)最大的內(nèi)河港口----大安港，逆流而上可達(dá)齊齊哈爾，順流而下可達(dá)哈爾濱、佳木斯，還可進(jìn)入第二松花江到達(dá)吉林港，又可進(jìn)入黑龍江和烏蘇里江抵達(dá)俄羅斯的伯力等港口。

8白城特色經(jīng)濟(jì)明顯，農(nóng)業(yè)是國家級大型商品糧基地市，被列為全國農(nóng)業(yè)四大開發(fā)區(qū)之一和國家生態(tài)建設(shè)示范區(qū)。工業(yè)以紡織服裝、汽車配件、機(jī)械建材、食品醫(yī)藥和造紙印刷等行業(yè)為主。白城獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、草原風(fēng)光、蒙古風(fēng)情以及一些古跡，也為開展旅游業(yè)提供了得天獨(dú)厚的條件。市場建設(shè)初具規(guī)模，建成各類市場160多處，集貿(mào)市場、專業(yè)市場、批發(fā)市場和要素市場功能比較齊全，輻射力較強(qiáng)，吸引了大量的人流、物流、信息流和資金流。9

白城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)總結(jié)：白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革開放給城市帶來生機(jī)，城市經(jīng)濟(jì)得到開展，城市面貌有了較大改觀，但就歷史和宏觀地緣環(huán)境看，還存在著一些問題。白城市地處吉林省西部遙遠(yuǎn)地區(qū)，現(xiàn)轄一個(gè)區(qū)、二個(gè)縣級市、二個(gè)縣，就吉林省東、西、中部地區(qū)比較，西部地廣人稀，密度76人／平方公里。由于長期處于自然經(jīng)濟(jì)封閉狀態(tài)，許多市鎮(zhèn)小而全，對外的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系較差，外向經(jīng)濟(jì)十分薄弱。10四、白城市整體規(guī)劃：11生態(tài)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)布局根據(jù)我市城鎮(zhèn)的自然分布特點(diǎn)和在生態(tài)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開展中所處的重要位置及發(fā)揮的重要作用，按大型、中型、小型三個(gè)層次進(jìn)行布局，近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段梯次開展?？傮w布局與開展思路是：以白城市大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市為中心，沿東南、西南、東北、西北四條綠色通道，建立以洮南、通榆、大安、鎮(zhèn)賚主要中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市為支點(diǎn)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶，呈放射狀逐步向相鄰的內(nèi)蒙、黑龍江及吉林的中部地區(qū)開展和輻射。在生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶和主要生態(tài)功能區(qū)，培育15個(gè)具有不同生態(tài)功能和產(chǎn)業(yè)特色的重點(diǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)，與大、中型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市相輝映，最終形成一城崛起，縣城爭輝，各具特色，共同開展的區(qū)域生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市圈。

近期，集中開展白城市大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市，建設(shè)通榆中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市，培育5個(gè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)中心示范鎮(zhèn)。啟動(dòng)洮南——白城城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)。中期，建設(shè)大安、洮南中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市，使全市中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市到達(dá)3個(gè)，培育生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)10個(gè)，增強(qiáng)城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶輻射能力。遠(yuǎn)期，建成大型生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市1個(gè)，中等生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市4個(gè)，重點(diǎn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)15個(gè)，形成具有吉林西部特色的白城城鎮(zhèn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)開展體系。1213第二局部：白城市房地產(chǎn)的概述15

總體市場分析：2004—2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入2004—2021年工業(yè)增加值及其增長速度162004—2021年生產(chǎn)總值及其增長速度2021年白城市城鎮(zhèn)單位就業(yè)和平均工資保持穩(wěn)定增長2021年，全市五個(gè)縣〔市、區(qū)〕、加市本級單位從業(yè)人員達(dá)17.75萬人，同比增長6.3%；全市在崗職工年平均工資為16127元，同比增加2219元，增長19.95%。高于全市年平均水平的有鎮(zhèn)賚、大安、洮北分別為1748元、17390元、17342元、洮南16690元。低于全市年平均水平的通榆為14154元。市區(qū)在崗職工年平均工資為16808元。在崗職工年平均工資水平差異顯著。2021年社會消費(fèi)品零售總額首破2000億2021年全年，吉林省社會消費(fèi)品零售總額2484.26億元，首次突破2000億大關(guān)，比上年增長了24.3％，增幅居全國第三位。去年全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額2127.91億元，同比增長23.7％；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額354.67億元，同比增長28.1％。消費(fèi)品零售額增幅較大與物價(jià)有很大關(guān)系。去年消費(fèi)價(jià)格指數(shù)先高后低，累計(jì)上漲5.1％，社會消費(fèi)品零售額累計(jì)增幅扣除物價(jià)因素上漲18.3％，物價(jià)上漲拉動(dòng)零售額增幅6.0個(gè)百分點(diǎn)。171819按行業(yè)分:批發(fā)業(yè)零售額18.9億元；零售業(yè)零售額67.7億元；住宿和餐飲業(yè)零售額8.9億元。

2021白城市共有星級賓館14家，旅行社10家，AAAA級景區(qū)2處，AA級景區(qū)4處。22

白城市經(jīng)濟(jì)開展趨勢：23房產(chǎn)市場分析：242003年白城市房地產(chǎn)新開工面積24.32萬平方米棚戶區(qū)改造工程完成拆遷面積102萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)和新開工面積71.7萬平方米。06-08年，白城市共完成拆遷面積290萬平方米，開工建設(shè)面積308萬平方米，使3萬多戶城市居民居住條件得到了徹底改善，5280戶低保家庭享受到住房租金補(bǔ)貼。09年，方案改造棚戶區(qū)(危舊房)150萬平方米以上，建設(shè)城市廉租房6.1萬平方米，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼33802戶。252007年房屋建筑施工面積79.8萬平方米，竣工房屋面積22.2萬平方米。26白城市房產(chǎn)市場開展趨勢：居民住房需求潛力巨大。房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，整體水平較低。棚戶區(qū)改造，增加了商品房的剛性需求。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速開展將帶來房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速擴(kuò)張。城鎮(zhèn)化加快將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開展。房地產(chǎn)市場的開展存在明顯的滯后性。房地產(chǎn)價(jià)格處在較低水平。房地產(chǎn)市場正處于上升的波動(dòng)周期。27開發(fā)商應(yīng)對策略建議：有效整合資源，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力。調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)。立足創(chuàng)新，形成企業(yè)可持續(xù)開展的源泉。第三局部：連城工程商業(yè)模式概念建議29總體策略商業(yè)平臺工程優(yōu)化建議業(yè)態(tài)定位建議市場時(shí)機(jī)本案地下商城客觀條件站前廣場商圈特征優(yōu)勢策略我們需要充分利用工程的地段優(yōu)勢，通過自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費(fèi)者前來消費(fèi)。交通的便利性、通暢性和停車的便利性是本工程商業(yè)開展的關(guān)鍵。30Departmentstore百貨公司Supermarket超市ShoppingMall銷品茂精品購物步行街專業(yè)性市場大賣場

以上模式均有延伸及變化類型、均以特色主力店、主題商業(yè)帶動(dòng)。目前市場上普遍存在的幾種典型商業(yè)模式：31建議，本案商業(yè)局部采用模式：一站式復(fù)合型休閑購物街區(qū)+特色商業(yè)〔奧特萊斯〕32營銷IDEA

“白城·奧特萊斯城市廣場〞特色復(fù)合型休閑購物街區(qū)工程緊鄰站前廣場，地段優(yōu)勢明顯，堪稱白城地王。“一站式復(fù)合型休閑購物街區(qū)〞填補(bǔ)了白城目前商業(yè)模式的空白，有利于形成差異化競爭。33定位：“特色品牌〞消費(fèi)場所。規(guī)模：體量并不算大選址：以品質(zhì)特色支撐模式：管理與經(jīng)營別離效益：以主力主題來帶動(dòng)商業(yè)

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帶租約銷售

產(chǎn)權(quán)式銷售

常規(guī)三種商鋪銷售方式直接銷售多用于獨(dú)立商鋪或街鋪的銷售，法律關(guān)系簡單，易于操作，無后患，缺點(diǎn)是較難控制業(yè)態(tài)品質(zhì)。

一般的租售組合策略：適用于較成熟的商圈，優(yōu)點(diǎn)是有利于在租約內(nèi)控制業(yè)態(tài)品質(zhì)，缺點(diǎn)是開展商要承擔(dān)較為沉重的租金貼補(bǔ)，而且一旦招商不成功將直接影響工程的整體形象。在引入大型商家的前提下將商鋪分割成小單位出售，優(yōu)點(diǎn)是可以將商鋪面積控制在小規(guī)模，有利于銷售，缺點(diǎn)是缺乏必要的法律依據(jù)，雖一度風(fēng)行，現(xiàn)卻成為政府明令禁止的操作模式。35本工程的租售思路——仍以直接銷售為主！商業(yè)采用租售配合方法短期效益與控制經(jīng)營的矛盾！36項(xiàng)目出路輻射區(qū)位（站前廣場商圈、海明東路步行街）引領(lǐng)經(jīng)營新模式（室內(nèi)步行街）倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念（享受生活、擁抱時(shí)尚）挖掘潛在的消費(fèi)需求37點(diǎn)對點(diǎn)招商

通過人脈關(guān)系招商

工程洽談會廣告招商

招商流程：市場調(diào)研本案定位業(yè)態(tài)定位功能分區(qū)招商準(zhǔn)備階段主力店招商階段全面招商階段招商調(diào)整階段招商手段：點(diǎn)對點(diǎn)招商通過人脈關(guān)系招商工程洽談會形式招商廣告推廣招商第四局部：奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹奧特萊斯是英文OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。在歐美當(dāng)代商業(yè)社會中，奧特萊斯是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過100多年的開展，奧特萊斯業(yè)態(tài)已由過去單純的工廠直銷購物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購物中心。這種零售業(yè)形式是讓品牌消費(fèi)者能夠花低價(jià)去購置那些從高檔專賣店或商場轉(zhuǎn)出的名牌商品的下架商品、過季商品和斷碼商品。 目前，奧特萊斯在美國約有200家，由于適合消費(fèi)實(shí)際，經(jīng)營狀況普遍良好。在亞洲地區(qū)，日本已有6家大型奧特萊斯和不少于30家的小型奧特萊斯，在韓國有1家位于首爾遠(yuǎn)郊的大型奧特萊斯于2007年開業(yè)。生意都十分興隆。何謂“奧特萊斯奧特萊斯在中國的開展現(xiàn)狀?yuàn)W特萊斯這種商業(yè)模式進(jìn)入中國應(yīng)該說正當(dāng)其時(shí)。奧特萊斯模式把品牌、知識產(chǎn)權(quán)和低價(jià)有效、合理地整合起來，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)，提供一種中等價(jià)位——高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿足目前中國消費(fèi)者特別是長三角地區(qū)消費(fèi)者的需要。目前，越來越多的國際知名品牌進(jìn)入這個(gè)地區(qū)，品牌和業(yè)態(tài)的輻射效應(yīng)日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。目前，奧特萊斯在中國開設(shè)最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián)奧特萊斯〔青浦趙巷〕。招商試運(yùn)營中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。還有待開發(fā)或正在開發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的工程。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年至今，全國各地涌現(xiàn)300多家號稱奧特萊斯的商場或購物中心，但真正符合奧特萊斯標(biāo)準(zhǔn)的寥寥，成功運(yùn)營者更微。開展前景中國的品牌消費(fèi)從開展前景來看還屬于初期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，這種消費(fèi)根底至少在十多年里不會有很大的改變，使得奧特萊斯在未來的20年之內(nèi)在中國具有良好的開展前景。為了適合中國消費(fèi)的現(xiàn)狀，境內(nèi)外大局部品牌拓展中國市場采用了專賣店發(fā)布信息，奧特萊斯開店實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤支持專賣店的經(jīng)營策略，這種經(jīng)營策略使奧特萊斯在中國的開展出現(xiàn)良好的市場前景，據(jù)專家預(yù)測，在未來五年內(nèi)，奧特萊斯將有近千億的高檔商品消費(fèi)銷售額，并逐年遞增，奧特萊斯在中國的開展前景被廣泛看好。奧特萊特的靈魂名牌+折扣奧特萊斯有三大特點(diǎn)知名的品牌較低的價(jià)格舒適的購物環(huán)境

消費(fèi)群分析中產(chǎn)階級和青年一族，這局部人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌觀念，但尚不能稱為富有，對于商場里的頂級品牌雖有需求經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。奧特萊斯的興起實(shí)際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習(xí)慣于在市中心逛街購物，而現(xiàn)在的白領(lǐng)因?yàn)槿粘９ぷ鲏毫^大，越發(fā)傾向于希望在雙休日能逃離嘈雜的市區(qū)，到郊外享受一種集合了休閑、旅游、購物的生活方式。

現(xiàn)狀①-行業(yè)趨勢前景：隨著中國中產(chǎn)消費(fèi)群的膨脹，奧特萊特在中國的開展前景是很好的。

趨勢：國內(nèi)一線城市的帶動(dòng)作用很強(qiáng)，奧特萊斯首先是出現(xiàn)北京、上海等一線城市，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，消費(fèi)需求的提升，這一模式將逐漸蔓延到二三線城市，這是開展的必然趨勢。由于受到貨品來源的限制，在近兩三年的時(shí)間內(nèi)，不會出現(xiàn)大規(guī)模開展的情況。

現(xiàn)狀②-貨源及價(jià)格國內(nèi)品牌的知名度與影響力以及能夠提供的庫存產(chǎn)品還缺乏以支撐大量奧特萊斯的運(yùn)營。另一方面，國內(nèi)奧特萊斯的國際品牌貨源同樣有限，而且它們受關(guān)稅等方面的影響，即使打折，其價(jià)格可能還要高于其在本國的價(jià)格。

現(xiàn)狀③- 品牌意識奧特萊斯的開展在一定程度上也取決于消費(fèi)者的品牌意識。受經(jīng)濟(jì)開展、收入分配情況、假冒商品沖擊及文化因素等多方面的影響，中國品牌商品的市場秩序不如人意，在一定程度上影響了消費(fèi)者品牌意識的培育，這也制約了國內(nèi)奧特萊斯的開展。

第五局部：連城奧特萊斯業(yè)態(tài)分析優(yōu)勢1、當(dāng)前歐美最為流行的零售業(yè)態(tài)2、名牌+折扣模式吸引力3、具有強(qiáng)大的企業(yè)實(shí)力與企業(yè)形象4、以連鎖方式多城啟動(dòng)劣勢斯特萊斯在中國正處在起步初級階段，品牌的認(rèn)知度及知名度還需大力培育前期運(yùn)作遺留的負(fù)面效應(yīng)尚未消除機(jī)會1、白城地區(qū)OUTLETS模式為空白2、白城作為吉林省地級市消費(fèi)潛力巨大3、中國特色的購物模式：購物+休閑+娛樂復(fù)合體模式將會成為未來的趨勢威脅1、招商及貨源不夠穩(wěn)定導(dǎo)致輿論質(zhì)疑3、競爭者在市場上推出市場宣傳活動(dòng)4、網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊連城奧特萊斯業(yè)態(tài)SWOT分析體驗(yàn)認(rèn)知享受連城奧特萊斯業(yè)態(tài)受眾分析一站式名牌特色商業(yè)折扣OUTLETS連城奧特萊斯業(yè)態(tài)特征分析SP活動(dòng)新聞導(dǎo)向主題營銷網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)PR活動(dòng)廣告創(chuàng)意媒體組合顧客互動(dòng)整合營銷連城奧特萊斯業(yè)態(tài)運(yùn)營分析“名牌+實(shí)惠=奧特萊斯〞——連城奧特萊斯的經(jīng)營理念“現(xiàn)代、簡潔、舒適、方便〞——連城奧特萊斯的經(jīng)營風(fēng)格“自然、自在、自我〞——連城奧特萊斯給顧客的三大體驗(yàn)方便舒適的氣氛——城市中心區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適。連城奧萊經(jīng)營理念OUTLETS吸引顧客有三樣法寶：著名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純粹，質(zhì)量上乘難以想象的低價(jià)——一般以低至1-6折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之假設(shè)婺方便舒適的氣氛——交通方便，賣場簡潔、購物舒適奧特萊斯吸引客戶的理由第六局部：奧特萊斯業(yè)態(tài)中的品牌奧特萊斯業(yè)態(tài)中的常見品牌奧特萊斯業(yè)態(tài)中的可選品牌GAP、TOMMYHILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic&Fitch、TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、ONLINE、NORTON、Dockers、FUBU