契稅計(jì)算與申報(bào)納稅義務(wù)人和征稅范圍稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算稅收優(yōu)惠010203CONTENTS目錄征收管理04納稅義務(wù)人和征稅范圍3契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向承受權(quán)屬的單位和個(gè)人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收契稅有利于增加地方財(cái)政收入，有利于保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)權(quán)糾紛。契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。境內(nèi)是指中華人民共和國(guó)實(shí)際稅收行政管轄范圍內(nèi)。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他個(gè)人，包括中國(guó)公民和外籍人員。國(guó)有土地使用權(quán)出讓1房屋買賣土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓32房屋贈(zèng)與4房屋互換5以其他方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬6納稅義務(wù)人和征稅范圍土地、房屋典當(dāng)、分拆（分割)、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額計(jì)算契稅實(shí)行3%~5%的幅度稅率。具體適用稅率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照稅法規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。1.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，其計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。3．以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價(jià)方法不同，因而具體計(jì)稅依據(jù)視不同情況而決定。稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額計(jì)算4．先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額計(jì)算5．先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。6.土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。8.房屋附屬設(shè)施（包括停車位、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、頂層閣樓、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。7.土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額計(jì)算9.承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計(jì)入承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。10.土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零;互換價(jià)格不相等的,以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額計(jì)算納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《稅收征收管理法》的規(guī)定核定。契稅計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅，具體情形為:01土地使用權(quán)出售、房屋買賣，承受方計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅;實(shí)際取得增值稅發(fā)票的，成交價(jià)格以發(fā)票上注明的不含稅價(jià)格確定。02土地使用權(quán)互換、房屋互換，契稅計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅價(jià)格的差額。03稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的契稅計(jì)稅價(jià)格為不含增值稅價(jià)格。稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額計(jì)算稅率、計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額計(jì)算80%55%68%40%60%契稅應(yīng)納稅額依照省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收。其計(jì)算公式為:應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率稅收優(yōu)惠1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的。2.非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助。3.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)。4.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。5.外國(guó)銀行分行按照規(guī)定改制為外商獨(dú)資銀行（或其分行），改制后的外商獨(dú)資銀行（或其分行）承受原外國(guó)銀行分行的房屋權(quán)屬。免征契稅有下列情形之一的單位，免征契稅：稅收優(yōu)惠6.金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

7.經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源。

8.棚戶區(qū)改造中，經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源。

9.進(jìn)行股份合作制改革后的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織承受原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地、房屋權(quán)屬。免征契稅稅收優(yōu)惠10.省、自治區(qū)、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或減征：

（1）因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬。

（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

上述規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人大常委會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。免征或減征契稅151納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間征收管理契稅申報(bào)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。161納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間征收管理特殊情形下，契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定如下:1.因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為法律文書等生效當(dāng)日。2．因改變土地、房屋用途等情形應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途等情形的當(dāng)日。3．因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變土地使用條件當(dāng)日。發(fā)生上述情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報(bào)繳納契稅。172納稅期限征收管理3納稅地點(diǎn)納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。契稅在土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機(jī)關(guān)繳納。184納稅申報(bào)資料征收管理契稅納稅人依法納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)填報(bào)相關(guān)表格，并根據(jù)具體情形提交下列資料。1.納稅人身份證件。2.土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證。3.交付經(jīng)濟(jì)利益方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，提交土地