業(yè)主大會議事規(guī)則制訂與實施細則第一章總則第一條目的依據(jù)為規(guī)范業(yè)主大會議事活動，保障業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制定本細則。第二條適用范圍本細則適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的設(shè)立、議事及實施，以及業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）的運作與監(jiān)督。第三條基本原則1.合法性：符合法律法規(guī)及政策要求，不得損害國家、社會公共利益或他人合法權(quán)益；2.民主性：保障業(yè)主參與權(quán)、表達權(quán)、表決權(quán)，決策體現(xiàn)多數(shù)業(yè)主意愿；3.效率性：優(yōu)化流程，避免議而不決；4.可操作性：條款具體明確，便于執(zhí)行與監(jiān)督。第二章議事規(guī)則的制訂流程第四條籌備組設(shè)立1.物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件的，由街道辦事處/鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱“街鎮(zhèn)”）組織成立籌備組；2.籌備組由業(yè)主代表（占比≥50%）、建設(shè)單位代表、街鎮(zhèn)代表、居民委員會（以下簡稱“居委會”）代表組成，組長由街鎮(zhèn)代表擔任；3.業(yè)主代表由街鎮(zhèn)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，需具備完全民事行為能力且熱心公益。第五條草案擬訂1.籌備組應(yīng)結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》（以下簡稱“草案”）；2.草案應(yīng)涵蓋業(yè)主大會組成與職責、召開形式、表決規(guī)則、業(yè)委會運作等內(nèi)容（具體框架見第三章）；3.可邀請律師、物業(yè)管理專家參與，提升草案合法性與專業(yè)性。第六條征求意見1.草案完成后，在小區(qū)公告欄、電梯間、業(yè)主微信群等顯著位置公示≥30日，書面送達無法電子聯(lián)系的業(yè)主；2.業(yè)主可在公示期內(nèi)以書面形式提出異議，籌備組應(yīng)整理研究合理意見并修改草案；3.修改后的草案再次公示≥7日，告知修改內(nèi)容及理由。第七條審議通過1.籌備組組織首次業(yè)主大會會議審議草案，需滿足“雙三分之二參與”（專有部分面積占比≥2/3且人數(shù)占比≥2/3的業(yè)主參與表決）及“雙過半同意”（參與表決專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）；2.會議可采用現(xiàn)場、書面或電子方式（電子方式需確保身份真實、表決有效）；3.表決結(jié)果公示≥7日，內(nèi)容包括事項、參與人數(shù)、同意/反對/棄權(quán)情況。第八條備案與生效1.首次業(yè)主大會通過草案后，業(yè)委會應(yīng)自成立之日起30日內(nèi)向街鎮(zhèn)備案，提交材料包括：（1）業(yè)主大會成立情況說明；（2）《業(yè)主大會議事規(guī)則》（以下簡稱“議事規(guī)則”）；（3）業(yè)委會成員名單及基本情況；（4）其他需提交材料。2.街鎮(zhèn)10日內(nèi)審核，符合規(guī)定的出具《業(yè)主大會備案證明》；3.議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，對全體業(yè)主具有約束力。第三章議事規(guī)則的具體內(nèi)容框架第九條業(yè)主大會的組成與職責1.業(yè)主大會由本區(qū)域全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理最高決策機構(gòu)；2.行使職權(quán)包括：（1）制定/修改議事規(guī)則、管理規(guī)約；（2）選舉/罷免業(yè)委會成員；（3）選聘/解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（4）決定維修資金籌集與使用；（5）決定建筑物改建/重建；（6）決定共有部分用途變更或經(jīng)營；（7）決定業(yè)主大會/業(yè)委會工作經(jīng)費及成員報酬；（8）法律法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。第十條業(yè)主大會的召開形式1.定期會議：每年至少1次，由業(yè)委會組織，時間提前告知業(yè)主；2.臨時會議：有下列情形之一的，應(yīng)當召開：（1）20%以上業(yè)主提議；（2）業(yè)委會認為必要；（3）街鎮(zhèn)/居委會要求；（4）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。3.召開方式：可采用現(xiàn)場、書面或電子方式（電子方式需經(jīng)業(yè)主大會同意，如使用政府指定投票系統(tǒng)）。第十一條業(yè)委會的產(chǎn)生與運作1.組成：由5-11名委員組成（具體人數(shù)由議事規(guī)則約定），設(shè)主任1名、副主任1-2名，由委員選舉產(chǎn)生；2.任職條件：（1）本區(qū)域業(yè)主；（2）完全民事行為能力；（3）遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則及管理規(guī)約；（4）熱心公益、責任心強，具備組織溝通能力；（5）未被列為失信被執(zhí)行人；（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.任期：3-5年（具體期限由議事規(guī)則約定），可連選連任；任期屆滿前3個月，業(yè)委會應(yīng)組織換屆選舉，未組織的由街鎮(zhèn)督促或指導；4.職權(quán)：（1）執(zhí)行業(yè)主大會決議；（2）召集業(yè)主大會會議并報告工作；（3）代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同；（5）協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系；（6）管理共有部分經(jīng)營收益；（7）法律法規(guī)規(guī)定的其他職權(quán)。5.會議規(guī)則：每季度至少召開1次，特殊情況可臨時召開；由主任召集（主任不能履職的由副主任召集）；需過半數(shù)委員出席，決議經(jīng)全體委員過半數(shù)同意；會議記錄由出席委員簽字并存檔。第十二條表決規(guī)則1.事項分類：（1）一般事項：制定/修改管理規(guī)約、選舉/罷免業(yè)委會成員、選聘/解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、決定工作經(jīng)費及成員報酬等；需“雙三分之二參與+雙過半同意”；（2）特殊事項：籌集/使用維修資金、改建/重建建筑物、改變共有部分用途或經(jīng)營等；需“雙三分之二參與+雙四分之三同意”（參與表決專有部分面積≥3/4且人數(shù)≥3/4的業(yè)主同意）。2.表決方式：書面或電子方式，表決票應(yīng)載明事項、業(yè)主姓名、專有部分面積、表決意見（同意/反對/棄權(quán)）；3.委托代理：業(yè)主可委托代理人參加，需提交書面委托書（明確事項、權(quán)限、期限），代理人不得同時代理多個業(yè)主；4.計算方式：（1）專有部分面積：按不動產(chǎn)登記簿記載計算；未記載的按實測面積；未實測的按合同記載面積；（2）業(yè)主人數(shù)：按專有部分數(shù)量計算（1個專有部分=1人）；建設(shè)單位未出售/未交付的部分及同一買受人擁有多個專有部分的，按1人計算。第四章議事規(guī)則的實施程序第十三條會議籌備1.業(yè)委會應(yīng)在會議召開前15日通知全體業(yè)主，內(nèi)容包括：（1）時間、地點；（2）議題；（3）表決方式；（4）委托代理說明；（5）其他事項。2.通知方式：（1）書面送達：直接送達業(yè)主或其同住成年家屬；（2）電子送達：通過業(yè)主微信群、短信、電子郵件等（需業(yè)主確認接收方式）；（3）公告送達：無法上述方式送達的，在小區(qū)顯著位置公告≥7日。第十四條會議召開1.現(xiàn)場會議：（1）業(yè)主/代理人簽到（簽到表載明姓名、專有部分面積、委托事項）；（2）主任/副主任主持，宣讀議題、規(guī)則及注意事項；（3）業(yè)主/代理人討論、提出意見；（4）表決；（5）業(yè)委會成員或業(yè)主代表計票、監(jiān)票，當場宣布結(jié)果。2.書面征求意見：（1）發(fā)放加蓋業(yè)委會公章的表決票；（2）業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)交回表決票；（3）表決截止后3日內(nèi)計票、監(jiān)票，統(tǒng)計結(jié)果；（4）結(jié)果公示≥7日。3.電子方式：（1）通過政府指定系統(tǒng)或業(yè)主大會同意的平臺發(fā)起投票；（2）業(yè)主實名認證（身份證、房產(chǎn)證驗證）后投票；（3）系統(tǒng)自動統(tǒng)計結(jié)果；（4）結(jié)果在系統(tǒng)及小區(qū)公示≥7日。第十五條決議執(zhí)行1.業(yè)主大會決議應(yīng)自作出之日起10日內(nèi)公示≥7日；2.業(yè)委會應(yīng)及時組織實施決議（如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集維修資金）；3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行決議約定的義務(wù)；4.業(yè)主應(yīng)遵守決議，不得阻礙實施。第五章監(jiān)督與保障第十六條監(jiān)督主體與內(nèi)容1.業(yè)主監(jiān)督：有權(quán)監(jiān)督業(yè)委會工作，提出意見；有權(quán)查閱業(yè)主大會會議記錄、表決票、業(yè)委會會議記錄等檔案；2.街鎮(zhèn)監(jiān)督：指導、監(jiān)督業(yè)主大會/業(yè)委會工作，發(fā)現(xiàn)違反議事規(guī)則的責令改正，情節(jié)嚴重的撤銷決議；3.居委會監(jiān)督：協(xié)助街鎮(zhèn)指導、監(jiān)督，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛；4.物業(yè)主管部門監(jiān)督：查處違反物業(yè)管理法律法規(guī)的行為。第十七條檔案管理1.業(yè)委會應(yīng)建立檔案管理制度，指定專人負責；2.檔案包括：（1）業(yè)主大會會議記錄、表決票；（2）業(yè)委會會議記錄、決議；（3）議事規(guī)則、管理規(guī)約；（4）物業(yè)服務(wù)合同；（5）維修資金使用情況；（6）共有部分經(jīng)營收益賬目；（7）其他需保存材料。3.檔案保存期限≥5年，業(yè)主查閱應(yīng)提供便利，不得拒絕。第十八條責任追究1.業(yè)委會成員違反議事規(guī)則擅自決策，給業(yè)主造成損失的，承擔賠償責任；情節(jié)嚴重的，業(yè)主可通過業(yè)主大會罷免其職務(wù)；2.建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻礙業(yè)主大會/業(yè)委會履職的，由物業(yè)主管部門責令改正、給予警告；情節(jié)嚴重的處以罰款；3.業(yè)主違反決議阻礙實施的，業(yè)委會可要求停止違法行為；造成損失的，承擔賠償責任。第六章