營銷策劃提案江蘇雙虎實(shí)業(yè)有限公司宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)108畝地塊2013.03.10贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送

本提案著重解決的四大問題：

1、如何導(dǎo)演藍(lán)領(lǐng)公寓到高品質(zhì)社區(qū)再到時(shí)尚之都的華麗轉(zhuǎn)型？2、本案作為高貨值、大規(guī)模社區(qū)(16萬平米)，后期產(chǎn)品銷售抗性規(guī)避和客戶群的精確定位？

3、如何最大程度挖掘和渲染項(xiàng)目現(xiàn)代人文地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目品牌個(gè)性？

4、如何有效實(shí)現(xiàn)低投入高回報(bào)的整合營銷傳播戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)？宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析市場篇定位篇推廣篇營銷篇項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目整體定位整體營銷策略營銷執(zhí)行策略產(chǎn)品推廣策略媒體組合策略策劃目錄宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析市場篇PART-01

市場篇——宏觀市場分析

中心城市規(guī)劃范圍1、規(guī)劃區(qū)面積為2108平方公里，包括宿城區(qū)和宿豫區(qū)的全部。2、規(guī)劃用地面積為276平方公里，東至規(guī)劃中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。3、規(guī)劃建設(shè)用地面積為60平方公里，東至環(huán)城東路，西至通湖大道，南至開發(fā)區(qū)大道，北至大運(yùn)河。城區(qū)總體布局通過大運(yùn)河、古黃河、環(huán)城路將城區(qū)分割成六大片區(qū)，形成開敞型，片區(qū)式空間結(jié)構(gòu)形態(tài)：1、老城區(qū)——全市傳統(tǒng)商貿(mào)中心，教育、科研中心。2、市府新區(qū)——全市行政、文化中心，現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)中心。3、宿豫新區(qū)——居住、工業(yè)兼容的綜合性片區(qū)。4、宿城新區(qū)——綜合性生活片區(qū)。5、市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——全市主要的工業(yè)生產(chǎn)基地。6、駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)——生態(tài)旅游、教育科研和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)研發(fā)基地。環(huán)城南路以南地區(qū)——反映現(xiàn)代工業(yè)文明的綠色、高效、科技與人文特征。城市規(guī)劃宏觀市場特征城市屬性：生態(tài)新城！宜居之城！經(jīng)濟(jì)發(fā)展：近幾年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為宿遷房地產(chǎn)市場發(fā)展提供支持，但相較蘇南城市其起點(diǎn)低，人均收入水平較低，雖然居民消費(fèi)能力逐步提高但其消費(fèi)意識(shí)仍需要不斷引導(dǎo)。城市規(guī)劃：城市中心城區(qū)人口基數(shù)相對(duì)較低，預(yù)計(jì)2015年達(dá)到50萬人，在外來人口較少的情況下，如何充分釋放居民住房需求將是本案重點(diǎn)考慮問題之一。當(dāng)然，開發(fā)區(qū)的迅速蓬勃興起，項(xiàng)目周邊大型企業(yè)不斷入駐，使得產(chǎn)業(yè)工人急劇壯大，如何把握這一重要機(jī)遇，更是本案的營銷關(guān)鍵。PART-01

市場篇——房地產(chǎn)市場分析宏觀樓市2013新政—調(diào)控進(jìn)一步收緊（一）完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。（五）加?qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理?！獓鴦?wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知

國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)

2012年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)

價(jià)格方面，二季度以來低價(jià)入市項(xiàng)目高價(jià)加推，中高端項(xiàng)目銷量提升結(jié)構(gòu)性拉高均價(jià)，百城價(jià)格指數(shù)于6月止跌并連續(xù)7個(gè)月上漲，十大城市同比于11月首次上漲，百城同比也于12月首次上漲。

重點(diǎn)城市成交方面，2012年住宅成交量為近三年同期最高，同比增幅達(dá)29%，12月成交創(chuàng)2010年調(diào)控以來單月新高。各類城市成交量均為2008年來第二高位，回暖最快的一線城市同比增長41%，增幅在各類城市中最高，但與2009年相比仍低近40%；三線城市回升最晚、增幅最小，但絕對(duì)水平已接近2009年高點(diǎn)。

重點(diǎn)城市供應(yīng)方面，批準(zhǔn)上市量同比下降3.4%，9月為全年推盤高峰；新增供應(yīng)總體低于同期需求，扭轉(zhuǎn)上年銷供比低于1的局面，庫存持續(xù)高位盤整但出清周期持續(xù)縮短，部分城市供不應(yīng)求。宏觀樓市宏觀樓市2013年中國房地產(chǎn)市場展望(1)宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2012年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向宏觀經(jīng)濟(jì)方面，“穩(wěn)增長”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)2013年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好。貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)，2013年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣供應(yīng)量和貸款略有增長，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好。房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過渡和房價(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投資投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。(2)市場趨勢(shì)：整體市場好于2012年，全年增速前高后低在經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本面向好的背景下，預(yù)計(jì)2013年整體市場好于2012年。成交方面，全國商品房銷售面積同比增長5.6%，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場慣性決定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約15%，下半年增幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，預(yù)計(jì)2013年全國新開工面積增速止跌反彈，同比增長9.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長17.1%，增速與2012年基本持平。重點(diǎn)城市2013年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長較為明顯。價(jià)格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和成交向好支持房價(jià)向上態(tài)勢(shì)，但全國去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷售均價(jià)同比上漲7.8%，漲幅略有擴(kuò)大。(3)關(guān)注點(diǎn)：不同城市、不同企業(yè)分化進(jìn)一步加劇在不同城市和不同企業(yè)分化加劇：一方面，少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市潛在需求強(qiáng)烈但供應(yīng)不足，成交量在2012年高基數(shù)上難以大幅增長，價(jià)格上漲壓力大；多數(shù)二線城市供需基本平衡，推盤加大背景下銷售規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格平穩(wěn)；廣大三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，不具備價(jià)格上漲動(dòng)力，部分城市供應(yīng)嚴(yán)重過剩風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注；另一方面，龍頭企業(yè)繼續(xù)跑贏大市，小企業(yè)被收購、兼并可能性加大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。在此形勢(shì)下，房企需繼續(xù)抓住剛需主流產(chǎn)品做規(guī)模，但中高端產(chǎn)品貢獻(xiàn)度更高，量價(jià)兩手都要抓，同時(shí)踩準(zhǔn)市場和政策節(jié)奏，隨行就市以合理價(jià)格提供適銷產(chǎn)品。1月百城住宅均價(jià)每平方米9812元2013年1月，百城住宅價(jià)格同比2012年1月上漲1.20%，有50個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲。其中，菏澤漲幅最大，是唯一一個(gè)漲幅超過10%的城市;烏魯木齊、連云港等39個(gè)城市漲幅為1%~10%;寧波、武漢等10個(gè)城市漲幅在1%以內(nèi)。2013年1月，有49個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌。其中，溫州下跌18.96%;南寧、海口等36個(gè)城市跌幅為1%~15%;徐州、秦皇島等12個(gè)城市跌幅在1%以內(nèi)。宏觀樓市宏觀樓市百城價(jià)格中位數(shù)：6762元/㎡環(huán)比：-3.59%↓同比：-1.27%↓漲幅最高城市：常熟8394元/㎡環(huán)比：4.05%↑同比：0.24%↓跌幅最高城市：溫州16359元/㎡環(huán)比：3.90%↓同比：19.59%↓環(huán)比上漲城市：74個(gè)環(huán)比下跌城市：26個(gè)百城住宅均價(jià)：9893元/㎡環(huán)比：0.83%↑同比：2.48%↑宿遷樓市解析

2012年1—11月份全市商品房銷售453.67萬㎡，同比上升11.54%，銷售均價(jià)3703元/㎡，上升10.84％，而市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為4285元/㎡，同比上升5.49％。

1—11月份，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售532.5萬㎡，同比下降7.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售427.29萬㎡，同比上升2.12%。11月份，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售82.21萬㎡，環(huán)比下降15.77%，同比上升31.14%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售68.19萬㎡，環(huán)比下降21.80%，同比上升36.65%。僅從市區(qū)來看，商品房銷售情況顯得更為活躍，首先批準(zhǔn)預(yù)售233.75萬㎡，同比上升10.28%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售192.87萬㎡，同比上升15.14%。11月份，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售44.07萬㎡，環(huán)比下降19.12%，同比上升24.99%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售35.08萬㎡，環(huán)比下降28.94%，同比上升9.59%。從銷售面積來看，1—11月份，全市實(shí)現(xiàn)商品房銷售453.67萬㎡，同比上升11.54%，其中住宅銷售390.9萬㎡，同比上升21.56%。另外1-11月份，全市的商品住宅成交價(jià)格也比較平穩(wěn)，成交均價(jià)為3703元/㎡，同比上升10.84％，而市區(qū)1—11月份商品住宅均價(jià)為4285元/㎡，同比上升5.49％。就11月份而言，市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為4095元/㎡，環(huán)比下降6.97%，同比上升1.34%。

微觀數(shù)據(jù)2013年，70天內(nèi)，宿遷市區(qū)一手住宅交易3852宗，交易面積38.66萬平方米，交易金額187289.48元，交易均價(jià)4844元/平方米。交易量基本維持在半年內(nèi)平均水平，但交易價(jià)格明顯上揚(yáng)。微觀市場總結(jié)一年來，我市一手住房基本維持在50套/日的交易記錄，2012年11月份因國慶大批樓盤集中入市（集中訂房和網(wǎng)簽日期有一定滯后），交易量一度井噴。但不可否認(rèn)的是，為爭奪客源的淡季期間以價(jià)格換成交的大幅度折扣在春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)和年終傳統(tǒng)旺季雙重利好下，成交價(jià)明顯上揚(yáng)。從月成交量分析，銷售冠軍一直是幾家優(yōu)質(zhì)樓盤如如老城區(qū)的華潤景城，市府新區(qū)的中豪國際星城、蘭亭御城，宿豫區(qū)的御景龍亭，宿城新區(qū)恒大綠洲在輪流坐莊。在愈加激烈的競爭下，品質(zhì)和適當(dāng)合理的價(jià)位才是王道。作為三四線城市的宿遷，在舒緩的剛需壓力下，無論一線城市如何跌宕起伏、風(fēng)云激蕩，走自己路，慢三般流水的行進(jìn)，將是相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)的主旋律。PART-01

市場篇——區(qū)域樓市分析周邊參考項(xiàng)目在售項(xiàng)目1.馬賽公館2.城市之星3.華輝新城4.康橋酈灣5.金鼎名府未來推案6.泰和祥府7.恒力太湖園8.子悅城9.君悅國際花園項(xiàng)目概況表在選擇周邊同質(zhì)樓盤參與比較中，本案和采集項(xiàng)仍有較多的不可比性，差異化較為明顯。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積（萬㎡）總建面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型在售期數(shù)目前均價(jià)開發(fā)商（元/㎡）馬賽公館人民大道713號(hào)1818.62.27高層住宅三期

4100元/㎡北京東亞新華地產(chǎn)城市之星人民大道711號(hào)3.37.42.27小高層一期

4200元/㎡宿遷隆源地產(chǎn)高層住宅

華輝新城人民大道699號(hào)6.4112.46普通住宅一期期4300元/㎡江蘇華輝地產(chǎn)別墅,商住康橋酈灣發(fā)展大道589號(hào)10171.49多層、小高層、高層二期

4300元/㎡宿遷萬眾地產(chǎn)金鼎名府人民大道深圳路交匯處4.3111.9高層住宅、商鋪一期

4100元/㎡宏利地產(chǎn)泰和祥府世紀(jì)大道汕頭路交匯處19351.7多層、小高層、高層一期

未售，安置價(jià)2700元/㎡嘉豐置業(yè)戶型情況分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積范圍主力戶型主力面積熱銷戶型面積馬賽公館小高層、高層85-118㎡2兩室兩廳三室兩廳85㎡、118㎡118㎡三房城市之星小高層、高層88-132㎡3/2/2、3/2/1108㎡、111㎡、132㎡108㎡三房華輝新城多層、小高層109-139㎡3/2/2、3/2/1109㎡109㎡三房康橋酈灣多層、小高層120-170（頂層加閣樓）㎡3/2/2120㎡120㎡三房金鼎名府高層85-132㎡2/2/1、3/2/2、3/2/185㎡85㎡二房目前市場上主要推出的戶型面積為85-170㎡的兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)；熱銷戶型面積為100-120之間的三房。此外，市場上對(duì)70/90政策執(zhí)行情況較差，各項(xiàng)目90㎡以下戶型普遍不到40%。因而，本項(xiàng)目體量較大的70~80平米兩室戶型差異化競爭優(yōu)勢(shì)明顯。

項(xiàng)目名稱在售期數(shù)推出時(shí)間銷售均價(jià)主力總價(jià)萬/套推出套數(shù)銷售情況馬賽公館三期2010.104100元/㎡47-60萬2487套一期二期已售84.3%，三期即將開盤。城市之星一期2010.44200元/㎡48萬639套一期已銷售85%，二期開盤時(shí)間未定。華輝新城一期2011.6.264200元/㎡70萬200套左右一期已售70%?？禈蜥B灣二期2011.4.164300元/㎡40萬、48萬1300套二期已售79%，三期高層未開盤。金鼎名府一期2011.5.294300元/㎡,35萬700套未開盤銷售情況分析各項(xiàng)目銷售均價(jià)基本都在4100元/㎡左右，價(jià)格區(qū)間不大；據(jù)售樓員講解和售樓處提供的數(shù)據(jù)，各個(gè)樓盤的銷售狀態(tài)都比較好，但從我們的實(shí)際走訪情況看各項(xiàng)目的客戶量普遍不高,下圖為各項(xiàng)目的實(shí)際備案數(shù)據(jù)：項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址預(yù)售證已售套數(shù)未售套數(shù)金鼎名府江蘇宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)人民大道717號(hào)（宿房售）內(nèi)銷準(zhǔn)字第2012058號(hào)41469金鼎名府江蘇宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)人民大道717號(hào)宿房售內(nèi)銷準(zhǔn)字第2012037號(hào)169950東亞嘉苑宿遷東亞信華投資有限公司宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民大道西側(cè)（宿房售）內(nèi)銷準(zhǔn)字第2012號(hào)024259587東亞嘉苑宿遷東亞信華投資有限公司宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民大道西側(cè)（宿房售）銷準(zhǔn)字第2011號(hào)05437482東亞嘉苑宿遷東亞信華投資有限公司宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民大道西側(cè)（宿房售）內(nèi)銷準(zhǔn)字第2011號(hào)04637471康橋麗灣二期二標(biāo)段宿遷市萬眾房地產(chǎn)有限公司發(fā)展大道589號(hào)（宿房售）內(nèi)銷準(zhǔn)字第2012051號(hào)126130康橋麗灣二期宿遷市萬眾房地產(chǎn)有限公司發(fā)展大道589號(hào)(宿房售)內(nèi)銷準(zhǔn)字第2011061號(hào)16129康橋麗灣一期宿遷市萬眾房地產(chǎn)有限公司發(fā)展大道589號(hào)宿房售內(nèi)銷準(zhǔn)字第2010078號(hào)22631華輝新城江蘇華輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民大道宿房售內(nèi)銷準(zhǔn)字第2012029號(hào)80109華輝新城一期江蘇華輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民大道宿房售內(nèi)銷準(zhǔn)字第201104015317隆源城市之星江蘇隆源置業(yè)有限公司宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民大道711號(hào)（宿房售）內(nèi)銷準(zhǔn)字第2013號(hào)00651110隆源城市之星江蘇隆源置業(yè)有限公司宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人民大道711號(hào)（宿房售）內(nèi)銷準(zhǔn)字第2011053號(hào)12292區(qū)域樓市總結(jié)

通過調(diào)研統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前在本案所屬的市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊，正在進(jìn)行銷售或即將上市銷售的樓盤共8個(gè)，但都集中在本案北側(cè)環(huán)城南路北和本案東側(cè)人民大道東，和本案仍具有較多的差異性。

如何精準(zhǔn)的鎖定客戶群體、如何尋找具備市場差異化的營銷手段以適應(yīng)本案，將是本案未來的策劃重點(diǎn)，因此在下一篇我們將對(duì)項(xiàng)目定位和客戶群定位展開策劃。

定位篇項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目整體定位贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送PART-02

定位篇——項(xiàng)目本體研究區(qū)位與交通項(xiàng)目位于宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)富民大道東，東吳路北側(cè)。地塊緊鄰已投入使用的標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)，北側(cè)蘇州路沿線及項(xiàng)目東側(cè)為本區(qū)域重要的商業(yè)生活區(qū)，藍(lán)領(lǐng)公寓、朱圩安置小區(qū)、朱圩商業(yè)街（菜場、超市等）均集中此處。項(xiàng)目北側(cè)有已建成投入使用的中嘉城市花園小區(qū)數(shù)幢住宅。富民大道集中工業(yè)廠房區(qū)主要道路，南連開發(fā)區(qū)大道（南京路），北接環(huán)城南路。沿路基本無商業(yè)設(shè)施；東吳路項(xiàng)目南側(cè)道路，無商業(yè)等設(shè)施。誠一路項(xiàng)目東側(cè)新建道路，東連朱圩安置小區(qū)，為項(xiàng)目主要出入道路；蘇州路南距本項(xiàng)目500米，北接集中廠房區(qū)，沿路商業(yè)繁榮，為本區(qū)域主要商業(yè)區(qū)。公交線路4路城市公交，本項(xiàng)目周邊站點(diǎn)：標(biāo)準(zhǔn)廠房，淮海技師學(xué)院，三鼎織帶。線路通達(dá)長途車站、霸王巨鼎商業(yè)區(qū)、義烏商貿(mào)城及周邊娃哈哈、蒙牛、金田、匯源等大型企業(yè)。土地現(xiàn)狀：凈地，土地現(xiàn)狀平整。已實(shí)現(xiàn)五通一平，可隨時(shí)進(jìn)入施工階段。自然配套：北側(cè)樹仁河綠化帶，暫未整治商業(yè)配套：蘇州路沿線朱圩商業(yè)街、義烏商貿(mào)城教育配套：古楚幼兒園（緊鄰本案，已規(guī)劃）、古楚小校、青華中學(xué)、開發(fā)區(qū)中學(xué)、淮海技師學(xué)院醫(yī)療配套：鐘吾醫(yī)院交通配套：4路公交線路現(xiàn)狀及配套經(jīng)濟(jì)指標(biāo)16萬平米大盤，集中廠房區(qū)之最項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積：7.1995公頃總建筑面積：163163平方米其中住宅：135160平方米商業(yè)：6362平方米其他：2640平方米容積率：2.0建筑密度：20.85%綠地率：31.7%住宅戶數(shù)：1558戶SWOT分析S:優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位于標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)中心，區(qū)位位置優(yōu)越，對(duì)周邊企業(yè)職工較有吸引力；2、項(xiàng)目屬于進(jìn)區(qū)企業(yè)配套項(xiàng)目，土地成本低，具有較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)；3、本區(qū)域競爭性樓盤開發(fā)量不大，競爭性較弱。W:劣勢(shì)1、本區(qū)域無大規(guī)模拆遷計(jì)劃或拆遷已基本完成，原住民較少，被動(dòng)需求較弱，剛需不強(qiáng)；2、項(xiàng)目位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，客戶群體狹窄，對(duì)周邊輻射性較弱；3、項(xiàng)目周邊居住工作生活群體收入偏低，對(duì)價(jià)格較為敏感；4、本區(qū)域暫無優(yōu)質(zhì)商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套，吸引力不足。如何跳出偏城區(qū)、工廠區(qū)、環(huán)境差的認(rèn)知印象，最大程度弱化劣勢(shì)？0:機(jī)會(huì)1、根據(jù)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，本區(qū)域已形成或?qū)⑿纬芍匾纳套^(qū)，發(fā)展前景樂觀；2、區(qū)域內(nèi)較高品質(zhì)入市樓盤較少，暫無惡性競爭的可能；3、目前本區(qū)域競爭樓盤推廣意識(shí)不強(qiáng)，廣告推廣資源潛力較大；4、本區(qū)域發(fā)展較快，進(jìn)區(qū)企業(yè)逐漸增多，企業(yè)職工對(duì)住房的需求進(jìn)一步加大。T:威脅1、本區(qū)域的原安置項(xiàng)目售價(jià)較低，擠壓了本項(xiàng)目的價(jià)格空間；2、集中廠房區(qū)政策性藍(lán)領(lǐng)公寓租金較為低廉，周邊二手房價(jià)格較低，擠壓了本項(xiàng)目的價(jià)格空間；3、項(xiàng)目北側(cè)中嘉城市花園尚有多幢未開，在本項(xiàng)目啟動(dòng)后，是形成良性還是惡性競爭，目前態(tài)勢(shì)不明；4、隨著中心區(qū)域商住配套建設(shè)力度的加大，本區(qū)域其他地塊在近期是否入市不明；項(xiàng)目思考基于SWOT分析的項(xiàng)目思考：提升區(qū)域價(jià)值將區(qū)域發(fā)展前景帶來的城市面貌變革作為宣傳訴求。強(qiáng)化大盤優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化本案在開發(fā)區(qū)的核心位置，規(guī)模大氣勢(shì)足，指標(biāo)數(shù)據(jù)超越同區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目，離城市不遠(yuǎn)，離單位很近。優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)本案的產(chǎn)品品質(zhì)一定要發(fā)掘內(nèi)涵，以項(xiàng)目內(nèi)部形象弱化周邊現(xiàn)貌的不足，填補(bǔ)區(qū)域市場空白，并利用優(yōu)秀的產(chǎn)品，吸引其他區(qū)域客群。品牌背景：

雙虎集團(tuán)傾力打造，開發(fā)區(qū)安居重點(diǎn)工程。產(chǎn)品背景：開發(fā)區(qū)最具品味的時(shí)尚現(xiàn)代大型居住社區(qū)。區(qū)域背景：

位于市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心區(qū)位，周邊大型企業(yè)林立，發(fā)展前景巨大。規(guī)劃背景：

16萬㎡綜合大盤，產(chǎn)業(yè)區(qū)之最，未來開發(fā)區(qū)重要的商住配套中心。項(xiàng)目綜述總結(jié)PART-02

定位篇——項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目價(jià)值體系提煉：宿遷市產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心居住區(qū)緊鄰核心商業(yè)區(qū)，緊鄰6000平方四星級(jí)幼兒園樹仁河市政級(jí)景觀配套16萬㎡綜合大盤產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)位產(chǎn)業(yè)園區(qū)最具規(guī)模綜合社區(qū)自帶商業(yè)配置購物休閑一站式與城市同步與自然為鄰低密度綜合社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)高層景觀洋房75㎡--111㎡通透戶型滿足不同需求外飄窗、觀景陽臺(tái)、中心景觀帶…大型企業(yè)雙虎集團(tuán)打造項(xiàng)目質(zhì)量品質(zhì)保證項(xiàng)目價(jià)值體系區(qū)域價(jià)值土地價(jià)值項(xiàng)目價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)業(yè)園區(qū)最佳景觀宜居大盤定位訴求：高品位、低消費(fèi)！

城——讓理想成為現(xiàn)實(shí)！定位支撐：現(xiàn)代科技，時(shí)尚之都！產(chǎn)品、品質(zhì)、環(huán)境、價(jià)格、配套……項(xiàng)目客群定位解題：誰是我們的目標(biāo)客戶？客戶在哪里？解題思路：從大街上（商業(yè)區(qū)）來找尋我們的客戶選取目標(biāo)：蘇州路商業(yè)街超市網(wǎng)吧餐館

在一周時(shí)間里，我們走訪了方圓2公里范圍內(nèi)的超市、網(wǎng)吧、餐館，得到以下的數(shù)據(jù)：周邊1公里內(nèi)，有12家以上中型企業(yè)（自有廠房），員工超過5000人；標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)內(nèi)，有中小型企業(yè)364家，員工近40000人；周邊2公里內(nèi)，有企業(yè)超過400家，員工近60000人；其中80%以上，他們?cè)?公里內(nèi)都沒有住房。

在崗產(chǎn)業(yè)工人周邊企業(yè)管理階層及私營業(yè)主周邊企業(yè)

周邊改善需求居民周邊政府事業(yè)單位員工周邊商業(yè)經(jīng)營戶及員工老城區(qū)遷出居民區(qū)域客戶定位：項(xiàng)目客群定位江蘇大洋木業(yè)有限公司江蘇豪建鋁業(yè)有限公司金瑞企業(yè)宿遷凱迪綠色能源發(fā)展有限公司科美新材料有限公司宿遷俊杰新材料有限公司江蘇康奈爾防火保溫材料有限公司宿遷宇輝新材料有限公司宿遷中科君達(dá)電子科技有限公司宿遷嘉士利食品有限公司三鼎織造有限公司宿遷三開電子實(shí)業(yè)有限公司愛麗舍皮件有限公司江蘇柒味食品有限公司江蘇永麗新材料有限公司江蘇元奧公交站臺(tái)制造有限公司宿遷千百美超市有限公司宿遷淮海技師學(xué)院……重要客戶引導(dǎo)客戶

周邊原住民改善居住型客群產(chǎn)業(yè)園區(qū)公職人員及企事業(yè)單位群體周邊企事業(yè)單位配套居住客群核心客戶——周邊企事業(yè)單位員工

需求特征：前期剛需為主，后期以追求符合其身份標(biāo)簽的產(chǎn)品，顯示一種有品味的生活方式的需求為主。為產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)醫(yī)療教育服務(wù)群體重要客戶——長期在開發(fā)區(qū)工作興業(yè)人群

需求特征：追求生活便捷，關(guān)注社區(qū)整體品質(zhì)及總價(jià)。

區(qū)域外追求城市邊緣生活的階層養(yǎng)老、養(yǎng)生投資型客戶引導(dǎo)客戶——區(qū)域外客戶及投資客

需求特征：為產(chǎn)品所吸引，認(rèn)同區(qū)域價(jià)值，對(duì)口碑感知度高。項(xiàng)目目標(biāo)客戶細(xì)分直擊核心客戶、鎖定重要客戶核心客戶權(quán)力頂層財(cái)富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層新資產(chǎn)層富裕市民階層中等收入階層赤貧階層

社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。他們前期來自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中等收入階層。（農(nóng)村向城市遷居群體、園區(qū)工作群體、城市穩(wěn)定收入群體、老城區(qū)外遷群體）。后期來自于追求生活品質(zhì)的中上收入階層。

目標(biāo)客戶鎖定

1）地緣客群

（產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊）—區(qū)域內(nèi)改善居住者、企事業(yè)單位、私營企業(yè)主等2）產(chǎn)業(yè)客群（周邊）—投資客商及工廠職工

3）輻射客群

（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）——周邊如三樹、埠子、雙莊進(jìn)城群體

4）特殊客群

（市區(qū)）——青年婚房、老年養(yǎng)老以及尋求城邊靜謐生活的人群

5）其他客群

（全市）——投資客戶、城區(qū)外遷及務(wù)工回鄉(xiāng)置業(yè)的人群目標(biāo)客戶定位按客戶的產(chǎn)品價(jià)值取向細(xì)分目標(biāo)客戶時(shí)尚型：20多歲的年輕人，時(shí)尚前衛(wèi)，家庭結(jié)構(gòu)較為簡單，樂于接受創(chuàng)新的產(chǎn)品，對(duì)于居室要求不高，對(duì)采光要求高，需求戶型較?。粚?shí)用型：喜歡方正經(jīng)典的戶型，非常注重實(shí)用性，不在意設(shè)計(jì)創(chuàng)新，對(duì)于區(qū)域配套敏感度高，關(guān)注商業(yè)和教育配套以及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，需求中小戶型；實(shí)力型：對(duì)于區(qū)域配套并不敏感，關(guān)注區(qū)域快速交通，對(duì)于業(yè)主人群素質(zhì)、車位配比和物業(yè)管理的安全性非常敏感，需求多為大戶型；生活型：對(duì)房屋的通風(fēng)、采光具有較高要求，對(duì)于區(qū)域配套敏感，尤其是教育配套，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)和社區(qū)環(huán)境要求高，需求為中大戶型。時(shí)尚型：兩口之家價(jià)格敏感講究生活格調(diào)與品位，喜歡流行與時(shí)尚實(shí)力型：多在40歲以上，三口之家追求生活品質(zhì)及帶來的身份感社會(huì)活動(dòng)范圍大

實(shí)用型：兩口之家或小三口之家價(jià)格敏感在進(jìn)行消費(fèi)時(shí)注重實(shí)用消費(fèi)需求相對(duì)傳統(tǒng)保守注重空間實(shí)用性與生活配套生活型：

30-40歲，三口之家關(guān)注細(xì)節(jié)重視家庭和子女的成長對(duì)價(jià)格有所考慮精神需求支付能力弱強(qiáng)低中小戶型高中大戶型目標(biāo)客戶特征中大戶型中小戶型現(xiàn)代新城時(shí)尚之都

項(xiàng)目整體定位贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送項(xiàng)目整體定位城市文化區(qū)域文化產(chǎn)品文化現(xiàn)代之城，宜居之城。匯聚區(qū)域核心資源，景觀、配套一脈相承。16萬方品質(zhì)大盤，產(chǎn)業(yè)園區(qū)巔峰之作。

現(xiàn)代之城時(shí)尚之都營銷篇整體營銷策略營銷執(zhí)行策略PART-03營銷篇——整體營銷策略策略核心：精神&物質(zhì)的有機(jī)結(jié)合體驗(yàn)式營銷模式情感營銷模式策略實(shí)現(xiàn)精神內(nèi)涵

物質(zhì)基礎(chǔ)

【本案物質(zhì)基礎(chǔ)的驅(qū)動(dòng)力】16萬㎡時(shí)尚大盤現(xiàn)代新城時(shí)尚之都策略提煉：物質(zhì)表現(xiàn)體驗(yàn)式銷售先體驗(yàn)再購房市產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來核心居住區(qū)雙水系低容積現(xiàn)代化配套稀缺多層景觀高層核心商業(yè)配套6000㎡私屬幼兒園20000㎡循環(huán)水景50米超寬樓間距物質(zhì)表現(xiàn)：人工湖幼兒園物質(zhì)內(nèi)核解讀：體驗(yàn)式營銷

未來新家提前體驗(yàn)體驗(yàn)壹：建立現(xiàn)代、時(shí)尚的樣板房激發(fā)家概念贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送體驗(yàn)式營銷

未來新家提前體驗(yàn)體驗(yàn)貳：售樓部設(shè)置建筑用料展示區(qū)觸摸高品質(zhì)的居住細(xì)節(jié)體驗(yàn)式營銷

影音展示體驗(yàn)叁：售樓部設(shè)置小型影音視聽區(qū)全身心的體驗(yàn)未來的家售樓處——影音體驗(yàn)廳通過大屏幕投影以及相關(guān)的３Ｄ技術(shù)，將本案未來的居住環(huán)境生動(dòng)的展現(xiàn)在客戶面前，其殺傷力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)場沙盤的講解，通過影音的展示可以將本項(xiàng)目小區(qū)的特點(diǎn)與核心價(jià)值全面的展示，全方位的表現(xiàn)16萬㎡恢宏大盤的一草一木。項(xiàng)目資源戶型室內(nèi)公建配套園林建筑ABCEVIP菜單式的影音效果【本案精神內(nèi)涵的驅(qū)動(dòng)力】感染—群體文化的認(rèn)同情感營銷具備精神感染的“認(rèn)同”將更具號(hào)召力針對(duì)本案主力---年輕產(chǎn)業(yè)工人群體著重渲染對(duì)于青春、激揚(yáng)的認(rèn)同，和項(xiàng)目現(xiàn)代時(shí)尚的訴求點(diǎn)，讓交流溝通充滿時(shí)尚的樂趣。推崇現(xiàn)代時(shí)尚新文化，讓本案價(jià)值升華，后期客群將被更為強(qiáng)烈的引導(dǎo)力量吸引而來，讓后來者感受到“神行合一”后的契合。策略執(zhí)行：策略執(zhí)行：在銷售接待中更多采用各種時(shí)尚溝通手段、交流方式方法:企業(yè)QQ，主流網(wǎng)媒，威信、微博。。。迎來裱板介紹遞送名片模型介紹坐姿電話接聽并記錄售后服務(wù)站姿PART-03營銷篇——營銷執(zhí)行策略從總體來看，略低于市場價(jià)格，根據(jù)銷量逐漸高走策略是最符合本項(xiàng)目的，首先可有效的避免一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)確保任何時(shí)候的價(jià)格定位都具有相當(dāng)?shù)氖袌鼋邮芰?。根?jù)銷售進(jìn)度確定漲價(jià)節(jié)點(diǎn)，“以量定價(jià)”保證了項(xiàng)目快速收益，在增強(qiáng)已購客戶對(duì)本案的信心，迅速建立人脈銷售鏈的同時(shí)，促進(jìn)后期房源的銷售，利用客戶“買漲不買跌”的心理達(dá)到“羊群效應(yīng)”。采用“低開高走，以量定價(jià)”的價(jià)格策略價(jià)格策略：市場比較法（以下為主要競品項(xiàng)目銷售均價(jià)）金鼎名府：均價(jià)4200元/㎡馬賽公館：均價(jià)4100元/㎡華輝新城：均價(jià)4300元/㎡

泰和祥府：均價(jià)3300元/㎡（非安置價(jià)）以上均價(jià)不包含各個(gè)樓盤的優(yōu)惠，據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)每個(gè)樓盤均有購房折扣及優(yōu)惠，最高峰優(yōu)惠后房價(jià)減少約150元--500元/㎡。定價(jià)原則：產(chǎn)品定價(jià)前的思考：項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)——房地產(chǎn)整體大環(huán)境的調(diào)整期。區(qū)域內(nèi)其他競爭對(duì)手：雖然本案具有區(qū)位的特殊性，但從某種程度上說本案同樣不具備產(chǎn)品的唯一性。本案16萬平米的體量，以及2~3年的消化期，我們要為未來價(jià)格走勢(shì)留下余地。未來不確定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和地產(chǎn)市場的變數(shù)，要有相應(yīng)調(diào)整的操作性。本案的特殊身份：藍(lán)領(lǐng)公寓房，產(chǎn)業(yè)園區(qū)居住環(huán)境及品質(zhì)的市場抗性。定價(jià)因素分析：影響本項(xiàng)目定價(jià)的因素（以馬賽公館4100元/㎡為基礎(chǔ)）：1、項(xiàng)目區(qū)位：－400元/㎡（兩項(xiàng)目相距約5000米，東西方向，西方居住環(huán)境尚有較大差距。）2、感觀品質(zhì)：－100元/㎡（兩種產(chǎn)品采取不同建筑風(fēng)格，而馬賽公館外立面更具品質(zhì)感。）3、定位形象：－150元/㎡（本案屬于藍(lán)領(lǐng)公寓，故而形象遠(yuǎn)弱于馬賽公館。）4、項(xiàng)目規(guī)模：+0元/㎡（項(xiàng)目規(guī)模上與馬賽公館相同。）5、交通便利：－200元/㎡（項(xiàng)目周邊公共交通配套與設(shè)施單調(diào)）6、生活配套：－150元/㎡（項(xiàng)目周邊暫無高品質(zhì)生活配套設(shè)置，但后期可以自建提升）7、項(xiàng)目現(xiàn)狀：－100元/㎡（馬賽公館第三期4100元均價(jià)，而本項(xiàng)目屬啟動(dòng)階段）綜上內(nèi)容分析，項(xiàng)目目前產(chǎn)品適宜定位于3000－3300元左右。

綜合以上因素及項(xiàng)目特性，智坤建議項(xiàng)目商品房（以9月底為假定開盤期）以2880元/㎡低價(jià)策略入市，均價(jià)定位于3100－3300元/㎡，后期加推時(shí)價(jià)格按照5%的比例上調(diào)，確保項(xiàng)目正常去化速度和利潤最大化。商鋪部分因其商業(yè)氛圍還未形成，需要謹(jǐn)慎定價(jià)，建議售價(jià)4000元/㎡起（以住房價(jià)值的1.3~1.4倍暫定，或暫不定價(jià)）。定價(jià)建議：推盤策略建議：根據(jù)本案的實(shí)際體量，建議將項(xiàng)目分為4~6個(gè)組團(tuán)，多批次（6批次）銷售，計(jì)劃最長銷售周期三年。從東大門處先開，盡快形成主景觀區(qū)，展現(xiàn)項(xiàng)目高端形象，再向南北兩側(cè)分散組團(tuán)，項(xiàng)目核心景觀區(qū)最后銷售。商業(yè)及其他產(chǎn)品建議后期銷售，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。推盤策略：將項(xiàng)目東側(cè)主入口處作為開盤第一期，配合較早施工的迎門景觀形成開盤高潮；二期三期結(jié)合項(xiàng)目北側(cè)的樹仁河景觀帶和緊鄰幼兒園等概念盡快消化大體量的高層住宅；四期主要結(jié)合項(xiàng)目沿東吳路的立體景觀帶概念消化多層；五期六期圍繞項(xiàng)目的核心景觀區(qū)概念實(shí)現(xiàn)利潤最大化。商鋪和會(huì)所在前期住宅未消化交付前不建議銷售，可出租經(jīng)營等到最后價(jià)格最高峰再售。一期施工前，項(xiàng)目未出形象，建議先施工東吳路綠化帶，售樓部設(shè)置在接近富民大道的綠化帶中間。施工通道設(shè)置在西側(cè)富民大道，嚴(yán)禁施工車輛從誠一路出入。推盤計(jì)劃5月，施工東吳路綠化帶；現(xiàn)場接待中心；6月，一期施工；接待中心公開；7月，蓄水，接受預(yù)定；9月，一期開盤；10月，完成一期銷售計(jì)劃，二期蓄水；元月，二期開盤；2月，完成二期銷售計(jì)劃；三期蓄水；5月，三期開盤；推盤策略：10月，完成三期銷售計(jì)劃，四期開盤；12月，五期六期開盤；元月，尾盤銷售，商鋪銷售。5月，清盤，全面交付。銷售周期：2013年6月~2015年5月，全程預(yù)計(jì)24月為小區(qū)所有居民免費(fèi)提供WIFI上網(wǎng)。年費(fèi)用需50000元，前兩年100000元，相當(dāng)于每平方增加成本0.8元。后期產(chǎn)權(quán)管理轉(zhuǎn)物業(yè)，通過廣告費(fèi)消化。公建創(chuàng)新戶型分析戶型分析銷售執(zhí)行：階段時(shí)間目的主要工作內(nèi)容銷售進(jìn)度籌備認(rèn)購2013年6月人際傳播、醞釀確立項(xiàng)目廣告方案細(xì)部內(nèi)容完成銷售準(zhǔn)備完成各項(xiàng)現(xiàn)場準(zhǔn)備工作完備銷售手續(xù)傳播本案進(jìn)場前期銷售訊息先期試探了解市場反應(yīng)程度廣告宣傳作業(yè)程度確定區(qū)域性布置戶外廣告工地圍墻及看板制作銷售文件準(zhǔn)備，（銷售問答、銷售面積、房號(hào)表、認(rèn)購登記卡、付款方式、客戶登記表等）現(xiàn)場指示牌、旗幟等張掛完成銷售人員已上崗培訓(xùn)完成工作人員到位開盤期2013年7月-9月完善銷售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作掌握公司先期客戶先期成交擴(kuò)大宣傳面、開發(fā)潛在客源掌握來人來電之成交銷售方案及銷售現(xiàn)場控制不斷制造銷售熱點(diǎn)話題排定媒體發(fā)布計(jì)劃現(xiàn)場氣氛營造，樣板房標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實(shí)價(jià)格表及付款方式確認(rèn)以電話拜訪方式通知公司先期積累的客戶，選房銷售當(dāng)日來人來電統(tǒng)計(jì)及追蹤報(bào)紙廣告廣告跟進(jìn)實(shí)施銷售控制，售樓現(xiàn)場人員促銷各種主題營銷活動(dòng)的舉辦合同簽定及客戶售后服務(wù)跟進(jìn)開盤期完成總?cè)蝿?wù)40%強(qiáng)銷及持續(xù)期2013年9~12月根據(jù)銷售進(jìn)行推出保留景觀單元通過前期的鋪墊，通過運(yùn)作樹立本案的形象擴(kuò)大銷售戰(zhàn)績及客戶渠道實(shí)施嚴(yán)格的銷售現(xiàn)場控制，包括價(jià)格、產(chǎn)品推出等根據(jù)前期推出產(chǎn)品特點(diǎn)，排定媒體發(fā)布計(jì)劃根據(jù)市場環(huán)境狀況及時(shí)調(diào)整銷售方案客戶按揭貸款辦理及通知產(chǎn)品推出及銷售價(jià)格的調(diào)整銷售人員再培訓(xùn)業(yè)主售后服務(wù)的持續(xù)跟進(jìn)銷售當(dāng)日來人來電統(tǒng)計(jì)及追蹤舉辦各種主題的營銷活動(dòng)強(qiáng)銷及持續(xù)期完成總?cè)蝿?wù)的40%銷售服務(wù)銷售員吧臺(tái)模型展示區(qū)整潔得體的相貌有品質(zhì)感的服裝卓越的銷售服務(wù)提供多種免費(fèi)飲品服務(wù)生的形象氣質(zhì)有品質(zhì)感的服裝規(guī)范的服務(wù)案場執(zhí)行規(guī)范推廣篇產(chǎn)品推廣策略媒體組合策略PART-04

推廣篇——產(chǎn)品推廣策略預(yù)熱期7月－9月節(jié)點(diǎn)：1、儲(chǔ)客內(nèi)購開始

2、8月戶外媒體亮相

3、現(xiàn)場引導(dǎo)系統(tǒng)到位核心攻擊點(diǎn)：業(yè)內(nèi)渠道戶外媒體9月—新聞發(fā)布強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)10－11月節(jié)點(diǎn)：1、一期正式開盤

2、樣板間落成

3、銷售環(huán)境到位核心攻擊點(diǎn)：強(qiáng)勢(shì)入市多渠道攻勢(shì)持續(xù)強(qiáng)銷12月－14年3月節(jié)點(diǎn)：1、二期開盤

2、工程進(jìn)度實(shí)景核心攻擊點(diǎn)：公關(guān)活動(dòng)促銷計(jì)劃節(jié)點(diǎn)：內(nèi)部認(rèn)購攻擊點(diǎn)：形象引入開盤日—10月節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)銷準(zhǔn)備到位攻擊點(diǎn)：開盤活動(dòng)四期強(qiáng)銷4－12月節(jié)點(diǎn)：三至五期開盤核心攻擊點(diǎn)：新一輪的銷售攻勢(shì)第一階段第二階段第三階段第四階段保養(yǎng)活動(dòng)—12月節(jié)點(diǎn)：二期開盤。節(jié)日客戶保養(yǎng)／促銷攻擊點(diǎn)：活動(dòng)開盤活動(dòng)—5月節(jié)點(diǎn)：三至五期開盤攻擊點(diǎn)：開盤活動(dòng)推廣計(jì)劃：廣告推廣大體上分四個(gè)步驟進(jìn)行：導(dǎo)入期從項(xiàng)目形象入手，重點(diǎn)突出項(xiàng)目整體形象；強(qiáng)銷期進(jìn)入形象的強(qiáng)力塑造期，挖掘項(xiàng)目眾多有力賣點(diǎn)；持銷期進(jìn)入樓盤綜合賣點(diǎn)的訴求，以“從點(diǎn)到面”的方式進(jìn)一步促進(jìn)樓盤的快速銷售；尾盤期以促銷點(diǎn)為主，促進(jìn)樓盤剩余部分的全面銷售。導(dǎo)入期強(qiáng)銷期持銷期尾盤期戶外形象媒體形象形象與賣點(diǎn)同步開展SP活動(dòng)賣點(diǎn)為主口碑形象活動(dòng)持續(xù)贈(zèng)品促銷業(yè)主老帶新推廣策略：推廣步驟：（導(dǎo)入期）2013年6月“啟動(dòng)戰(zhàn)”推廣步驟：（導(dǎo)入期）戶外看板報(bào)紙電視項(xiàng)目外圍網(wǎng)絡(luò)短信、DM4月2012年一期期開盤媒體形象引入內(nèi)部認(rèn)籌工程進(jìn)度5月6月7月8月9月10月配合節(jié)點(diǎn)投放富民大道和環(huán)城南路、開發(fā)區(qū)大道交匯處6月制作CF片，7月選擇在宿遷電視臺(tái)投放配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)、開盤前一周,宿遷日?qǐng)?bào)跨版投放地方重要網(wǎng)站，項(xiàng)目網(wǎng)站、微博路旗項(xiàng)目周邊1公里全覆蓋導(dǎo)入期所需媒體

東吳路景觀帶，富民大道圍墻廣告項(xiàng)目進(jìn)駐推廣步驟：（強(qiáng)銷期）2013年10月“物質(zhì)內(nèi)核”（略）贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送客戶循環(huán)導(dǎo)入策略活動(dòng)策略獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制客戶維護(hù)策略+客戶維系策略

建筑是有形的如硬件，管理服務(wù)是無形的如軟件。如何將產(chǎn)品的價(jià)值提升至極致，管理和服務(wù)不可或缺。隨著時(shí)代的發(fā)展，物業(yè)管理已從傳統(tǒng)的安保和保潔內(nèi)容上升為經(jīng)營物業(yè)理念！即通過物業(yè)管理在產(chǎn)品保有期內(nèi)實(shí)現(xiàn)更多的回報(bào)率，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。在項(xiàng)目的營銷階段，項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)理念、品質(zhì)、內(nèi)容也將直接影響本案的購買力，即管理也是一種營銷。如何打破傳統(tǒng)的藍(lán)領(lǐng)公寓物業(yè)形象，營造項(xiàng)目高品質(zhì)的物業(yè)經(jīng)營管理模式，下節(jié)方案也將做重點(diǎn)策劃；

物業(yè)服務(wù)策略建議

管家式服務(wù)方案特色服務(wù)——5S服務(wù)

1、Smile微笑積極2、Warm溫暖舒適3、Initiative主動(dòng)創(chuàng)新4、Special個(gè)性化5、Suggest咨詢建議4A+4C級(jí)服務(wù)理念

4AAnyone任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項(xiàng)目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會(huì)地位……都給予最真誠的服務(wù)。Anytime任何時(shí)間：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，提供服務(wù)的時(shí)間是每年365天×24小時(shí)，無論晝夜、無論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。Anywhere任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會(huì)竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。Anything任何事情：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務(wù)?！?C”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

誠信（credit）：發(fā)乎心（誠），出乎言（信），完美服務(wù)，誠信為本；體貼（considerate）：將心比心，以心換心，換位思考，相互尊重；安心（carefree）：根絕傷害，預(yù)防意外；讓顧客消費(fèi)時(shí)放心，消費(fèi)后安心；適度（correct）：既不過分，也無不足；舉手投足，恰到好處。