北海市場分析報告2021.1報告目錄第二局部：北海市宏觀環(huán)境區(qū)位城市交通格局旅游資源城市產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃城市經(jīng)濟開展現(xiàn)狀區(qū)位地理位置地塊位置北海市的地理位置--北海市位于中國廣西的南部、北部灣東北岸，總面積3337平方公里，總?cè)丝?35萬，其中市區(qū)人口43萬。

北海市背靠大西南，面向東南亞，陸、海上鄰近廣東、海南、港澳和越南，在中國西南和亞太經(jīng)濟區(qū)域中，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。1984年成為中國首批進一步對外開放的沿海港口城市之一工程位于海景大道戲水游樂園旁城市交通格局城內(nèi)東西向干道：北部灣路北海大道新四季大道城內(nèi)南北向干道：南珠大道上海路廣東路四川路等城際主要干線為南北高速

北海市交通興旺。市區(qū)由寬闊平直的主干道構(gòu)成了井然的城市路網(wǎng)體系，構(gòu)筑出恢宏的城市框架。北海港與世界98個國家和地區(qū)的216個港口有貿(mào)易往來；北海機場1987年建成使用，是廣西三大機場之一，目前正在按4E級國際機場進行擴建；欽北鐵路與欽防、南昆、黎湛鐵路相接，溝通了全國鐵路網(wǎng)；南北二級公路1990年建成通車，桂林經(jīng)南寧至北海的高速公路已全線開通。北海至湛江、玉林的高等級公路建設(shè)在籌備中，

立體的海、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)，讓到北海旅游的中外游客倍感快捷、方便。福成機場北海碼頭汽車總站旅游資源

旅游資源-自然風(fēng)光潿洲島海底珊瑚紅樹林珍珠旅游資源-人文景觀北海老街白龍珍珠城漢墓天主教堂城市開展現(xiàn)狀海灣新城新城中心西部開展軸東部開展軸線本案海景大道屬性：行政中心現(xiàn)狀：市政設(shè)施完善、商業(yè)配套較完善、人居品質(zhì)較高屬性：城郊開展帶現(xiàn)狀：環(huán)境較好、配套缺乏、距城區(qū)最近的待開發(fā)區(qū)域海灣新城的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與合浦產(chǎn)業(yè)園區(qū)的接壤，會帶動城區(qū)地產(chǎn)的熱潮。交通：南珠大道、G209、南北高速屬性：商業(yè)金融中心現(xiàn)狀：餐飲、酒店、金融業(yè)繁榮交通：北部灣路、南珠大道、北海大道、西南大道、四川路等舊城中心北海城區(qū)目前市政配套及商業(yè)金融配套主要集中在老城區(qū)、新中心區(qū)兩大區(qū)域；舊區(qū)人居環(huán)境較好，但未來開展?jié)摿ο鄬^弱；大冠沙新區(qū)和新城中心，屬于開展?jié)摿Φ貛?。大冠沙新區(qū)北海市區(qū)目前市政配套及商業(yè)金融配套主要集中在老城區(qū)、新中心區(qū)兩大區(qū)域；北海的“一帶兩灣〞其中“一帶〞是以海景大道為紐帶的重點開展地區(qū)，最終形成一個帶狀的濱海新區(qū)；“兩灣〞那么是鐵山灣、廉州灣，隨著港口的開展和環(huán)廉州灣陸水域綜合整治，鐵山灣、廉州灣將成為北海近中期工業(yè)化和城鎮(zhèn)化重要建設(shè)區(qū)域?！け焙Ｊ薪?jīng)過改革開放20多年尤其是“十一五〞規(guī)劃，形成了自己的特殊和優(yōu)勢。初步形成電子石化制藥制糖食品海產(chǎn)品加工冶金飼料等優(yōu)勢和特殊產(chǎn)品?！け焙Ｒ劳械鼐墐?yōu)勢大力開展旅游業(yè)，且取得較大的經(jīng)濟帶動效果?！け焙＝谖迥暌?guī)劃，努力把北海建設(shè)成為區(qū)域性國際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開放合作重要平臺和生態(tài)宜居文明城市。城市規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)開展海景大道北海工業(yè)園老城中心北岸板塊城市經(jīng)濟開展現(xiàn)狀北海市2007-2021年人均可支配收入以大于10%數(shù)度增長；GDP、財政及固定資產(chǎn)都呈現(xiàn)樂觀的趨勢上漲。第三局部：北海市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析板塊及樓盤分布各大板塊分析板塊細分：主要有6大板塊板塊及樓盤分布藍海銀灣迪亞小城南地海江南東郡北部灣1號海逸豪園新力海景花園北岸名座海楓和苑金灣花園東珠華庭新力廣廈海韻假日家園止泊園百豐花園君林西海岸一品灣藍海國際海灣名苑萬泉城森林豪庭恒宇海岸華府序號項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面（㎡）在售預(yù)售均價（元／㎡）賣點熱銷情況1海風(fēng)和苑北海嘉禾嘉房地產(chǎn)有限公司綜合80000在售4800園林綠化精裝戶型09年12月4開始預(yù)訂900套2東峰新城東峰房地產(chǎn)有限公司綜合住宅500000在售4800地段價值社區(qū)規(guī)模步梯房已售完高層公寓售50%3藍海銀灣佳澤房地產(chǎn)有限公司高層住宅21000在售4700品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃公攤率高10樓售完2,3號樓未推出4千百度嘉睿房地產(chǎn)有限公司高層住宅-在售4800地段建筑設(shè)計第一期銷售結(jié)束現(xiàn)在屬于捂盤階段5東尚領(lǐng)域大圓房地產(chǎn)有限公司高層住宅3000預(yù)售平層4700-5000復(fù)試6700-6800地段低供攤率預(yù)約定金3萬城東板塊序號項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面（㎡）在售預(yù)售均價（元／㎡）賣點熱銷情況1東郡嘉豐房地產(chǎn)有限公司住宅56000在售4300二線海景高層2#開始預(yù)訂2香檳俊億同合力房地產(chǎn)有限公司住宅230000在售5000法式風(fēng)情社區(qū)售罄3俊杰華府俊杰房地產(chǎn)有限公司綜合444517.25預(yù)售不詳北海道一線海景VIP預(yù)約階段交1萬優(yōu)惠2萬4北國之春礦務(wù)局房地產(chǎn)有限公司高層住宅40278在售4400建筑戶型設(shè)計震撼系數(shù)高已售85%5迪亞小城眾信達房地產(chǎn)有限公司別墅高層-預(yù)售不詳西班牙風(fēng)情現(xiàn)可交2萬預(yù)約金城東板塊小結(jié)：賣點地段、海景、配套，以高層和小盤為主，均價4800元／㎡。樓盤名稱香檳郡樓盤地址北部灣路60號基本情況占地面積：130畝總建筑面積：約23萬平米項目類型:多層高層（歐式風(fēng)情）項目一期規(guī)模3棟108套銷售情況2009年二區(qū)15#16#精品小戶型公寓開盤客戶區(qū)域:本地周邊區(qū)域30%全國占70%主力戶型2衛(wèi)2房2廳70-90㎡優(yōu)勢1.大盤優(yōu)勢2.景觀資源豐富3.會所和市政配套完善4.高檔物管服務(wù)劣勢距離城中心較遠城東板塊——香檳郡——本案競爭序號項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面（㎡）在售預(yù)售均價（元／㎡）賣點熱銷情況1國際新城南寧寧會集團商住電梯公寓230693.7在售5200社區(qū)規(guī)劃建筑戶型設(shè)計等待四期2嘉褶文化苑光郡房地產(chǎn)有限公司住宅230000在售6200地段周邊配套60%3萬家興苑萬家興房地產(chǎn)有限公司商住電梯公寓100821.7在售5500地段周邊配套70%4穗豐金灣穗豐房地產(chǎn)有限公司高層住宅200000在售5300復(fù)試6500品質(zhì)戶型設(shè)計不詳5春天海景華華房地產(chǎn)有限公司高層住宅86427.27在售4800成熟地段二線海景90%6九州家園小高層高層180000預(yù)售不詳80畝大盤地段預(yù)約排號3萬7北海大廈普通房地產(chǎn)有限公司商住30838在售4900地段周邊配套70%8天賜碧園越亞房地產(chǎn)有限公司一期步梯房221036.95在售5500復(fù)試6900地段周邊配套等待三期城區(qū)板塊小結(jié)：賣點地段、成熟的市政配套，以高層、公寓和小盤為主，均價5342元／㎡復(fù)試6800元／㎡。樓盤名稱天賜碧園樓盤地址四川北路30號基本情況占地面積：72509.25㎡

總建筑面積：221036.95㎡項目類型:多層高層小高層公寓項目規(guī)模22棟多層4棟10-11層小高層9棟26-31高層及部分臨街商鋪銷售情況2009年9月29二期開盤客戶區(qū)域:本地周邊區(qū)域35%全國占65%主力戶型2房3房77-212㎡優(yōu)勢1.地理位置優(yōu)越市政配套好2.文體商貿(mào)核心3.大盤優(yōu)勢明顯劣勢距離城中心較遠城區(qū)板塊——天賜碧園序號項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面（㎡）在售預(yù)售均價（元／㎡）賣點熱銷情況1西岸美地智力房地產(chǎn)有限公司高層住宅25000在售5500地理位置居住價值40%2君臨西海岸鑫來房地產(chǎn)有限公司高層住宅31000在售5700居住價值2#已售完1#僅剩19層以上3一品灣金誠房地產(chǎn)有限公司住宅120000在售4300低公攤東南亞風(fēng)情一期步梯售完二期高層預(yù)約1-3萬4赫爾馨居華杰房地產(chǎn)有限公司住宅60000在售5700品質(zhì)精裝50%5百豐花園中立房地產(chǎn)有限公司綜合160000預(yù)售不詳雙公園坡地海岸社區(qū)不詳城西板塊小結(jié)：賣點地段、成熟的市政配套，以高層、公寓和小盤為主，均價5300元／㎡。樓盤名稱棕櫚泉樓盤地址云南南路基本情況占地面積：250畝

總建筑面積：235606.4㎡項目類型:風(fēng)情別墅排層高層海景公寓高級商住綜合樓項目規(guī)模：163套（164套別墅）銷售情況2010年2月7二期開盤客戶區(qū)域:本地周邊區(qū)域30%全國占70%主力戶型2房3房77-212㎡優(yōu)勢1.地理位置（距離海邊1.5公里）2.東南亞風(fēng)情園林3.大盤優(yōu)勢明顯劣勢距離城中心較遠周邊市政配套不足序號項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面（㎡）在售預(yù)售均價（元／㎡）賣點熱銷情況1北部灣1號馨平廣洋房地產(chǎn)有限公司住宅商鋪500000在售17000品質(zhì)一線海景廣西地標1-3號樓售罄準備下期2海逸豪園明業(yè)房地產(chǎn)有限公司高層住宅102710不詳不詳一線海景成熟高端住宅區(qū)域不詳3海岸國際恒昌房地產(chǎn)有限公司高層住宅3385在售不詳一線海景成熟高端住宅區(qū)域擬5月開盤4香?；▓@華潤房地產(chǎn)有限公司高層海景住宅39000售完5000一線海景成熟高端住宅區(qū)域不詳5富麗華富麗華大酒店鵬輝集團商住酒店寫字樓360000不詳不詳海景資源豐富不詳北岸板塊小結(jié)：賣點海景，以高層、公寓和酒店為主，占地面積較大根本是大盤。樓盤名稱北部灣1號樓盤地址海景大道與上海路交匯處東南側(cè)基本情況占地面積：80000

總建筑面積：500000㎡項目類型:高層公寓五星級酒店平層豪宅項目規(guī)模：8棟建筑大型商業(yè)街銷售情況2010年2月7二期開盤客戶全球高端旅游客戶投資客戶主力戶型海怡閣開盤起步7500元／㎡優(yōu)勢1.地理位置一線海景資源2.北部灣第一個高端產(chǎn)品3.大盤優(yōu)勢明顯獨特山水設(shè)計劣勢價格較高海景資源遜色于南岸北岸板塊——北部灣1號——本案競爭序號項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面（㎡）在售預(yù)售均價（元／㎡）賣點熱銷情況1閆和水岸香堤閆和房地產(chǎn)有限公司住宅250000在售520025萬地中海風(fēng)情社區(qū)品質(zhì)塔希堤組團僅剩6套2圣美陽光圣美房地產(chǎn)有限公司住宅143921.92預(yù)售4500一期園林戶型設(shè)計價格優(yōu)惠一期售完二期待售3幸福海岸楚盛房地產(chǎn)有限公司住宅23997.6在售5080區(qū)域價值步梯已售完5#開始預(yù)約4翰林鑫苑東輝房地產(chǎn)有限公司公寓97689在售4800戶型區(qū)域規(guī)劃一期預(yù)訂基本售完5香梓公寓錦江房地產(chǎn)有限公司公寓140000預(yù)售不詳法蘭西風(fēng)情園林高層6海岸華府恒宇置業(yè)房地產(chǎn)有限公司高層住宅168765.44在售4800-5200地段社區(qū)規(guī)模不詳7天宇新城天寧房地產(chǎn)有限公司綜合90000在售4800區(qū)域規(guī)劃中式園林二期400套房已售65%廣東路及馮家江新區(qū)小結(jié)：賣點自身配套，以高層、公寓和小盤為主，均價4863元／㎡。樓盤名稱同合水岸香堤樓盤地址廣東南路213路基本情況占地面積：115163㎡總建筑面積：248128㎡項目類型:高層公寓小高層公寓商鋪項目規(guī)模：1800套銷售情況9月26號萊茵河組團和國王湖組團27#28#30#等5棟樓開盤客戶本地30%其它外地主力戶型二三房85-90㎡優(yōu)勢1.地中海園林風(fēng)情環(huán)境優(yōu)雅2.規(guī)模優(yōu)勢3.鄰近公務(wù)員小區(qū)占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢劣勢周邊配套尚未成熟離市中心較遠廣東路及馮家江板塊——同合水岸香堤序號項目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型總建筑面（㎡）在售預(yù)售均價（元／㎡）賣點熱銷情況1銀灘假山公寓凱旭房地產(chǎn)有限公司高層住宅14353在售6200海景資源高層板樓僅剩15%高層7000元／㎡以上2銀灘融鑫苑融鑫房地產(chǎn)有限公司高層住宅42228在售5800入戶花園2房變3房低公攤低密度一線海景共3棟1號2號（80%）3號預(yù)售3海灣茗苑正五房地產(chǎn)股份有限公司高層住宅104519在售5600地段戶型設(shè)計入會2萬優(yōu)惠5888在6月份開盤4岳麓海岸金蘭谷實業(yè)有限公司高層住宅160000在售5400觀山賞海雙景3月2號開盤之前內(nèi)部認購90%5假日海岸安建房地產(chǎn)有限公司住宅70000在售5500澳洲風(fēng)情園林一期售罄城區(qū)板塊小結(jié)：賣點地段、成熟的市政配套，以高層、公寓和小盤為主，均價5700元／㎡。樓盤名稱森海豪庭樓盤地址銀灘國家旅游度假區(qū)基本情況占地面積：約640畝總建筑面積：45萬㎡項目類型:風(fēng)情別墅排屋高層海景公寓準五星級酒店和商業(yè)街項目規(guī)模：800（164套）銷售情況09年10月梧桐苑二期開盤客戶本地20%及其他客戶組成主力戶型316-4347500㎡（5-6房）51-89（1-2房）優(yōu)勢1.規(guī)模優(yōu)勢2.歐陸風(fēng)情園林3.大盤優(yōu)勢明顯獨特山水設(shè)計劣勢周邊市政配套不完善樓盤名稱三千海樓盤地址銀灘西區(qū)美景路88號基本情況占地面積：2001783平方米總建筑面積：1681700平米項目類型:板樓多層小高層高層銷售情況待售客戶區(qū)域:本地40%周邊區(qū)域全國占60%主力戶型3房2廳2衛(wèi)2房2廳1房2廳5房6房優(yōu)勢1.項目可利用資源多銀灘和一線江景等3.現(xiàn)代會所配套歐式園林景觀，高科技電子設(shè)備和素材及智能安防系統(tǒng)。2.大盤之作顯示出雍容華貴的氣息。3.配套奢華，戶型設(shè)計獨特海景盡收眼底。劣勢1.大盤開發(fā)不靈活，資金耗費大，資金回籠難度大。2.開發(fā)周期長大盤的配套難以跟進?！景父偁幷_發(fā)項目名稱開發(fā)公司規(guī)模首期開發(fā)時間已開發(fā)規(guī)模估算天賜碧園天賜房地產(chǎn)108畝200750%星海名城永高地產(chǎn)200畝200730%香檳郡海儒集團153畝200760%悅發(fā)花園商都房地產(chǎn)300畝200390%圣美陽光圣美房地產(chǎn)108畝200860%同合水岸香堤同合地產(chǎn)173畝200850%森海豪庭金昌地產(chǎn)485畝200660%未來項目地塊位置項目名稱規(guī)模轉(zhuǎn)讓時間北部灣北側(cè)西藏路以西300米-108畝2006北部灣東路-120畝2006廣東南路原銀海工業(yè)區(qū)銀海綠淵120畝2006金海岸南側(cè)-1485畝2008南珠大道東側(cè)臺灣路以北-450畝2008占地100畝以上的工程市場有時機，也有風(fēng)險。提升產(chǎn)品力；尋求需求點和熱點是創(chuàng)造時機，躲避風(fēng)險的重要途徑

住宅市場-總結(jié)第四局部：北海市房地產(chǎn)預(yù)測北海市宏觀經(jīng)濟預(yù)測北海市房地產(chǎn)市場預(yù)測城市開展現(xiàn)狀北海市宏觀經(jīng)濟預(yù)測北海市房地產(chǎn)市場預(yù)測●●●汽車度假營地第五局部：訴求點一、我國的汽車營地概念

，我國的汽車營地主要是在自駕車旅游路線上，依托旅游交通干線和風(fēng)景優(yōu)美之地或開設(shè)在旅游景區(qū)，有一定場地和設(shè)施條件，可以為自駕車愛好者提供自主或者半自助式的效