萊蒙城4B組團商業(yè)定位及價格等相關(guān)建議2021.7PART1:商業(yè)定位建議PART2:商業(yè)價格建議PART3:商業(yè)銷售模式建議報告思路PART1:商業(yè)定位建議常州市商業(yè)規(guī)劃區(qū)概況武進區(qū)商業(yè)規(guī)劃區(qū)概況武進武進區(qū)商業(yè)中心范圍東至常武路，西至武宜路南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范圍約150公頃，是目前武進區(qū)最繁華的地區(qū)該商業(yè)副中心將形成以常州南部居多和南部臨近市縣流動顧客為消費對象，集購物、休閑、商務(wù)功能于一體的綜合性商業(yè)中心。在規(guī)劃結(jié)構(gòu)方面，以現(xiàn)有網(wǎng)點為依托，以建設(shè)新天地公園為契機，逐步調(diào)整武進老城商業(yè)業(yè)態(tài)布局，積極完善未來常州南部商業(yè)副中心的功能，以點帶面，構(gòu)造以新天地公園為主節(jié)點，樂購超市、任命商場、人民路與花園街交叉口、定安路以花園街交叉點等處此節(jié)點、定安路、花園街、常武路為商業(yè)開展軸的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。本案位于武進商業(yè)副中心輻射區(qū)域4B經(jīng)濟指標考慮因素本工程位于武進商業(yè)副中心輻射區(qū)域，我們建議開發(fā)工程中必須充分考慮以下幾個因素：本案開展機遇考慮以上因素，我們對擬建工程作為以下分析：何種消費者可能被吸引至本案？消費者有時機采用何種商業(yè)設(shè)施？如何吸引消費者？本案開展機遇及客源機遇——本案所在區(qū)域周邊有大量的待開發(fā)和待建項目，從而將引入新的居民人口，他們將成為最大規(guī)模、最直接的消費群體。使用方/需求周邊住宅區(qū)居民本案開展機遇及客源機遇——本案臨近區(qū)政府及上下游企事業(yè)單位，將帶來一定的商務(wù)需求，并引發(fā)相關(guān)的工作人員、上下班人士和部分私營業(yè)主的消費需求。使用方/需求政府、企事業(yè)單位、上下班人員本案開展機遇及客源機遇——本項目與大學城相距約5分鐘車程，大學城師生規(guī)劃十萬余人，也是不可忽視的龐大消費群體。使用方/需求大學城師生本案開展機遇及客源機遇——本工程位于湖塘鎮(zhèn)區(qū)域是連接常州市中心和西南部洛陽鎮(zhèn)、嘉澤鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樞紐，武進商業(yè)副中心對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地位相對于延陵西路對于常州的地位。使用方/需求南部臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民本案開展機遇及客源機遇——本工程毗鄰新天地公園、淹城動物園、春秋樂園和滆湖，又連接南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有時機吸引中心區(qū)域客戶在周末郊游、農(nóng)家樂等使用方/需求市中心區(qū)域客戶本案開展機遇及客源機遇——武進區(qū)的旅游資源越來越豐富，太湖、滆湖、淹城等旅游景點都吸引著不少國內(nèi)外的游客，但此類需求的重復性很低。使用方/需求旅游散客/團隊潛在的商業(yè)機遇和各局部功能需求潛在的商業(yè)機遇和結(jié)論何種消費者可能被吸引至本案？〔從權(quán)重高到低排列〕周邊住宅居民政府、企事業(yè)單位工作人員、上下班人事大學城師生南部臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民市中心區(qū)域客戶旅游散客/團隊消費者有時機采用何種商業(yè)設(shè)施？悠閑、體驗式消費豐富的餐飲效勞便利、完善的生活效勞文化娛樂設(shè)施零售服飾購物目標消費群體主力消費群體周邊住宅區(qū)及上班人士次主力消費群體大學城師生及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民其他消費消費群體市中心區(qū)域及旅游消費群體消費群體分析綜合前述的目標消費群體定位，包括的主力消費群，次主力消費群和其他消費群體，可以看出作為武進的入口導入?yún)^(qū)，其區(qū)域的消費也逐漸表達出年輕化、家庭化、時尚化的消費趨勢。家庭化——住宅區(qū)居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的目標群體，很大局部比例是家庭式消費，因此家庭化是未來的主要消費模式之一。年輕化——與居住群體不同，上班人士和學生群體的的年輕化特征較為突出，大局部的年齡構(gòu)成在18-35歲之間，這局部年輕化的群體最容易接受新事物，對消費的時尚化趨勢更敏感的群體，并具備很強的消費意愿和潛在的消費能力。時尚休閑化——與上海、蘇州等城市相比，常州的生活節(jié)奏相比照慢些，生活方式也跟家輕松和休閑，這是吸引周邊城市游客的重要因素之一，因此在工程中營造休閑、享受的氣氛，既符合區(qū)域特點，也能表達與其他工程的差異化。市場定位區(qū)域定位：打造最具特色的社區(qū)商業(yè)中心，同時具備多種效勞功能：高品質(zhì)的購物功能、高品位的休閑功能，綜合化的效勞功能，公共性的活動功能。本工程定位：提供消費者一站式的中檔為主，局部高檔的商業(yè)效勞空間，將餐飲、購物、娛樂、效勞等有機結(jié)合起來，有效的延長消費者逗留時間。本工程特色：一層以簡餐、零售購物為主，二層商鋪引進主題酒店、特色SPA等休閑類業(yè)態(tài)為主，充分適應(yīng)和表達現(xiàn)代綜合消費，滿足和提升消費者生活質(zhì)量。PART2:商業(yè)價格建議整體市場格局大學城商業(yè)圈一軸兩片花園街板塊劃分新天地不夜城商業(yè)圈、新城上街商業(yè)圈、大學城商業(yè)圈；一軸兩片格局一軸為花園街中心路，兩片為東西兩側(cè)，整體形成花園街商業(yè)圈層；本案所屬本案目前處于大學城商業(yè)圈層，周邊尚未成熟；周邊工程周邊在售商業(yè)工程7個，整體處于前期建設(shè)中，尚未經(jīng)營，本案澳洲風情街弘建一品凱爾鋒度又一城大城小愛摩爾上品新天地不夜城商業(yè)圈代表工程：新天地不夜城新城上街商業(yè)圈代表工程：新城上街競爭工程分析結(jié)合周邊競品來看，商業(yè)體量到達36萬平米，整體區(qū)域商業(yè)市場較為分散，目前多數(shù)尚未營業(yè)；競品分析7#6#5#4#3#2#1#A區(qū)B區(qū)面積范圍70-250㎡、1.8-3萬元/㎡、5年返租10%、銷售很差面積范圍40-600㎡、萬元/㎡、不包租銷售、目前空置率40%競品分析?新城上街第五代商業(yè)模式、包租13年銷售、中高檔商業(yè)、主力面積80-300㎡競品分析?新天地不夜城常州第二人民醫(yī)院分院對面、主力面積100㎡、業(yè)態(tài)自由選擇、中低檔商業(yè)競品分析?大城小愛競品分析?摩爾上品萬象街、主力面積以純一層小面積、業(yè)態(tài)自由選擇，中低檔商業(yè)價格定位分析——采取市場比較法比較一：摩爾上品市場比較價格一：14875元/㎡市場比較價格二：16400元/㎡比較三：大城小愛市場比較價格三：14273元/㎡價格定位分析——采取市場比較法〔14875元/㎡+16400元/㎡+14273元/㎡〕/3=15182三個工程的平均價格相加平均得出本案的參考價格建議商鋪成交價：15000元/㎡一層商鋪價格成交價為18000元/㎡二層商鋪成交價為11000元/㎡PART3:銷售模式建議銷售模式/售后返租策略分析銷售模式/先租后售策略分析目前開展商也多采用這種模式，即通過先期將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)態(tài)引進來，引導社區(qū)商業(yè)走上合理化開展軌道后再出售社區(qū)商鋪；先租后售模式策略對開展商資金回籠難于控制；銷售模式/整體出租策略分析整體出租模式策略，出租給商家，開展商每年向商家收取租金，租金一般在第三或第四年，開始遞增，前幾年主要是幫助商家企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)工程的可持續(xù)開展；本案體量遠遠超出整體出租商業(yè)體量，其模式收益較低，難以實現(xiàn)商業(yè)價值最