靈寶工程市場調(diào)研報告

一、靈寶概況靈寶概況高起點規(guī)劃，繪就城市開展藍圖該市實施“北進東擴、開展兩翼〞戰(zhàn)略，沿弘農(nóng)澗河向北開展到函谷關景區(qū)，向東擴展到灞底河，以焦村和川口兩個城鎮(zhèn)為兩翼，效勞城市，大力開展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“天藍、水清、山綠、環(huán)境優(yōu)美，自然和諧、適宜人居、具有厚重文化底蘊〞的現(xiàn)代化城市。2021年，該市城市框架將拉大到33平方公里，建成區(qū)面積22平方公里，城區(qū)人口23萬人；到2021年城市建成區(qū)面積50平方公里，城區(qū)人口30萬人，到達現(xiàn)代化中等城市規(guī)模。二、靈寶城市規(guī)劃靈寶城市規(guī)劃北區(qū)靈寶城市規(guī)劃加快舊城改造，改善城市面貌完成城市西出口、北出口、三仙鶴四周、澗河西岸、城南等區(qū)域拆遷改造，正在實施長安路景觀大道拆遷改造，拆遷房屋面積27萬平方米，形成了舊城區(qū)、新城區(qū)和諧開展的局面。靈寶城市規(guī)劃靈寶城市規(guī)劃靈寶房產(chǎn)市場分析三、靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶市主要房地產(chǎn)工程概況項目名稱項目地址項目規(guī)模建筑結(jié)構/物業(yè)形式銷售均價開發(fā)商帝景翰園五龍路與河濱東路交匯處東南角約4萬平米框剪/高層2900元/㎡靈寶帝景翰園有限公司城市之星長安路與弘農(nóng)路交匯處(原果品市場）約20萬平米小高層/高層2750元/㎡靈寶市鯤鵬置業(yè)金水花園河濱路思平大橋北約2.6萬平米多層/小高層2520元/㎡豫拓嘉苑長安路與解放路交匯處東南角約1.5萬平米高層2600元/㎡靈寶豫拓房地產(chǎn)濱?；▓@尹溪路北段約8萬平米高層2630元/㎡靈寶濱海房地產(chǎn)凱歌家園長安路與函谷路交匯處約3萬平米小高層2460元/㎡河南軒瑞地產(chǎn)西華小區(qū)長安路函谷大酒店對面約2.2萬平米小高層2250元/㎡靈寶越海地產(chǎn)盛源物流長安路西段北側(cè)約1.1萬平米多層1700元/㎡靈寶盛源置業(yè)怡馨年華靈函路與五龍路交匯處約8萬平米多層/小高層2200元/㎡金地置業(yè)帝景翰園 工程地址：五龍路與河濱東路交匯處東南角 工程規(guī)模：約4萬平米 建筑結(jié)構/物業(yè)形式：框剪/高層 住宅銷售均價：2900元/㎡商鋪銷售均價：7500元/㎡〔商鋪上下兩層同時銷售〕靈寶房產(chǎn)市場分析城市之星 工程地址：五龍路與河濱東路交匯處東南角 工程規(guī)模：約20萬平米 建筑結(jié)構/物業(yè)形式：小高層/高層住宅銷售均價：2750元/㎡商鋪銷售均價：約8000元/㎡〔商鋪目前并未開始銷售，該價格是通過銷售人員了解到的預估價格〕靈寶房產(chǎn)市場分析該工程位于靈寶市城中心，建筑風格為簡歐風格，工程體量約20萬平米，是集居住、購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的城市綜合體，工程客戶主要以城市新貴和政府企事業(yè)單位人員為主，住宅現(xiàn)在正在排號階段，商鋪尚未開始銷售，但由于其位于靈寶市的商業(yè)中心，商鋪目前對外報價在8000元左右，根據(jù)其后期市場客戶的積累情況來確定其最終銷售價格。豫拓嘉苑工程地址：長安路與解放路交匯處東南角工程規(guī)模：約1.5萬平米 建筑結(jié)構/物業(yè)形式：高層 住宅銷售均價：2600元/平米商鋪銷售價格：約6500元/平米靈寶房產(chǎn)市場分析該工程有兩棟高層組成，建筑風格為現(xiàn)代簡約建筑風格。工程體量較小，市場競爭優(yōu)勢不明顯。臨街是兩層商業(yè)，商鋪目前報價約6500元/平米，但商鋪目前只進行意向登記不對外銷售。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶市商貿(mào)建材城工程地址：長安路西段 商鋪銷售均價：5000元/㎡左右該市場目前已經(jīng)有大局部客戶開始進駐經(jīng)營，但是由于市場處于初級經(jīng)營階段，市場不成熟，商業(yè)氣氛欠缺。靈寶房產(chǎn)市場分析靈寶市汽車商貿(mào)城工程地址：長安路西段路北 商鋪銷售均價：4500元/㎡左右目前以銷售為主，該工程整體銷售情況不是十分理想，意向登記客戶較多，但真正購置的客戶較少，大局部客戶持觀望等待的態(tài)度，對市場信心缺乏。靈寶房產(chǎn)市場分析盛源物流工程地址：長安路西段路北 商鋪銷售均價：4100元/㎡左右目前以銷售和招商結(jié)合，其銷售情況和靈寶市汽車商貿(mào)城十分相似，客戶在對項目進行觀望。其主要原因還是市場不成熟，客戶信心缺乏。靈寶房產(chǎn)市場分析1、產(chǎn)品形式多以小高層、高層產(chǎn)品為主靈寶市商品房市場主要集中在沿澗河兩側(cè)及東區(qū)新城位置，現(xiàn)在市場上總共有十余個工程，目前房地產(chǎn)市場產(chǎn)品形式多以小高層、高層產(chǎn)品為主占到了總開發(fā)體量的80%以上。市場總結(jié)靈寶房產(chǎn)市場分析2、受到集資建房和新農(nóng)村建設工程的威脅由于集資建房和新農(nóng)村建設工程的存在，大量低價位、低品質(zhì)的產(chǎn)品占據(jù)了相當一局部市場，許多個人也通過各種途徑參加集資建房。因此，目前市場上的商品房都不同程度地受到集資建房和新農(nóng)村建設工程的威脅，此種情況將會影響到現(xiàn)有工程的銷售。靈寶房產(chǎn)市場分析3、產(chǎn)品品質(zhì)整體相對較低縱觀靈寶市的商品房產(chǎn)品大局部仍處于初始階段，產(chǎn)品相應水平比較低，人們目前的情況是僅僅根本滿足居住的需求，還不能夠滿足于人們對生活質(zhì)量的高要求，這樣的住宅品質(zhì)還有待于進一步的提高。目前市場上的工程價格區(qū)間為1700-2900元/平方米，主力戶型和熱銷戶型以130-160平方米的三室戶型為主，戶型面積普遍較大。另外由于目前物業(yè)產(chǎn)品都集中在低端及中檔的形式上，中偏高檔的產(chǎn)品在靈寶是有很大開展空間的。靈寶房產(chǎn)市場分析4、高端客戶置業(yè)出現(xiàn)兩極化通過我們對靈寶市局部高端客戶的了解，目前靈寶市高端客戶群體在本市購置商品房的很少，由于該局部客戶十分注重自己的身份地位，而且對生活品質(zhì)要求較高，但目前靈寶市場上并無真正意義上的豪宅來滿足這局部客戶的置業(yè)需求，從而導致一局部高端客戶自己購置土地建私家院落，另一局部那么到鄭州、西安等鄰近的省會城市置業(yè)。靈寶房產(chǎn)市場分析5、未引入專業(yè)的代理公司產(chǎn)品形式上，主要以小高層和高層為主，操盤水平也很一般，很少有工程引入專業(yè)的代理公司來進行籌劃和銷售，尤其當?shù)亻_發(fā)商。6、工程根本無宣傳廣告靈寶市的現(xiàn)有工程根本沒有廣告宣傳，主要原因可能是地域狹小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時與開發(fā)商的操作水平有很大的關系。當?shù)亻_發(fā)商在操作工程時還不能很好的運用廣告。靈寶房產(chǎn)市場分析7、住宅商鋪及專業(yè)市場商鋪比照目前靈寶市住宅工程的商業(yè)配套根本以臨街商鋪為主，多為兩層底商，目前報價區(qū)間為4500—8000之間，但目前住宅配套的商鋪根本都未開始對外銷售。主要原因都是想在住宅銷售以后，通過住宅的熱銷帶動商鋪價格的提升，獲取最大市場利潤。專業(yè)市場商鋪主要有靈寶市商貿(mào)建材城、靈寶市汽車商貿(mào)城等，這些目前以銷售為主，局部兼顧招商，其目前報價區(qū)間為4000元—6000元之間。這些工程除商貿(mào)建材城外其他整體銷售情況并不十分理想，意向登記客戶較多，但真正購置的客戶較少，大局部客戶持觀望等待的態(tài)度，表現(xiàn)為對市場信心缺乏。靈寶房產(chǎn)市場分析優(yōu)勢〔S〕1、優(yōu)越的地理位置工程所在位置處于靈寶“北進東擴“城市規(guī)劃的核心位置，伴隨城市〞北進“的加快，工程地理位置優(yōu)勢更加凸顯。2、通達的交通配套宗地周邊交通狀況便捷，交通可達性強。伴隨高速引線的全面貫穿，工程駕車3余分鐘即可抵達縣中心地區(qū)。四、工程SWOT分析北區(qū)工程SWOT分析劣勢(W)1、周邊環(huán)境硬傷明顯該地塊附近無明顯景觀資源，且周邊工廠較多，產(chǎn)生的污染、噪音將嚴重影響客戶對地塊的良好印象。2、地處目前相對偏僻，居住氣氛欠缺該地塊處于北城區(qū)的新開發(fā)區(qū)域，由于此處未開發(fā)前地塊工廠較多，周邊沒有任何運營中的大型商業(yè)及生活配套。另外，由于屬于新近規(guī)劃區(qū)域，比較偏僻，居住氣氛欠缺，當?shù)乜蛻魧Υ说氐恼J同感較差。工程SWOT分析時機(O)1、區(qū)域經(jīng)濟開展狀況良好靈寶市近幾年GDP的持續(xù)提升，在各郊縣中位居前列，為我們的工程提供了開展時機。2、城市規(guī)劃及區(qū)域開展前景良好城市規(guī)劃的核心位置，區(qū)域開展前景良好，優(yōu)越的位置使該地塊有時機成為靈寶未來北部居住區(qū)的“頭羊區(qū)域〞。3、市場針對高端需求缺乏有效供給目前，靈寶工程的產(chǎn)品形式主要為小高層和高層，工程同質(zhì)化嚴重，缺乏多元化產(chǎn)品和市場細分，舒適度高、產(chǎn)品創(chuàng)新大、特色顯著的產(chǎn)品在靈寶市場比較缺乏，從而為本案提供了時機點。工程SWOT分析工程SWOT分析通過本次市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)靈寶房地產(chǎn)市場仍處于初級階段，無論產(chǎn)品還是營銷手段都比較落后和單一，整個市場以高層小高層產(chǎn)品為主，缺乏品質(zhì)感，別墅工程在整個靈寶市場還是空白，這為本案提供了市場時機點，通過我們對客戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)靈寶高端客戶群體并不是不愿意在本地置業(yè)，而是目前靈寶市場上并無真正意義上的高端住宅來滿足這局部客戶的置業(yè)需求。同時由于別墅在傳統(tǒng)的消費觀念中是一種高端住宅，是身份、地位和成功的象征，帶有明顯的標簽意義，對客戶來講要能夠滿足炫耀財富和地位的心理，還要有一種歸屬感。正是這樣的產(chǎn)品缺失，從而導致一局部高端客戶自己購置土地建私家院落，另一局部那么到鄭州、西安等鄰近的省會城市置業(yè)。結(jié)論本案目前所在位置建筑別墅工程的景觀資源優(yōu)勢并不明顯，周邊環(huán)境較差，人們對該區(qū)域的認可度底，市場有待引導。同時靈寶市貧富差距較大，真正意義上的高端客戶仍比較有限，客戶能否接受靈寶市場的高端別墅工程，這將由工程產(chǎn)品的規(guī)劃設計和市場定位以及營銷推廣策略等綜合因素所決定。就本案的swot分析我們的結(jié)論是：工程體量較小，如果做高端別墅產(chǎn)品如獨棟別墅，勢必會增加資金投入加大工程風險，同時也降低工程的利潤。如果做中高端別墅產(chǎn)品如聯(lián)排、雙拼別墅可操控性強，將會降低工程風險。因此我司建議工程如果做別墅應以中高端別墅產(chǎn)品如聯(lián)排、雙拼別墅為主導方向，以高品質(zhì)的產(chǎn)品和差異化、精準化的營銷手段來實現(xiàn)工程的成功。結(jié)論產(chǎn)品開發(fā)建議開發(fā)策略：根據(jù)靈寶房地產(chǎn)市場狀況，并結(jié)合本工程實際情況，建議工程分兩期進行開發(fā)。一期開發(fā)體量為30畝左右，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，結(jié)合少量雙拼別墅。通過一期開發(fā)進行市場試探，一期以短、平、快的營銷策略為主，實現(xiàn)資金快速回籠，并建立工程良好的品牌形象和市場認知度，最大程度躲避市場風險。二期開發(fā)體量為40畝左右，產(chǎn)品根據(jù)一期的市場反響情況進行調(diào)整。二期通過一期工程品牌形象的建立和更加成熟的產(chǎn)品設計及精準化營銷策略來實現(xiàn)工程整體利潤最大化。工程定價房地產(chǎn)市場定價方法主要包括本錢導向定價法、競爭導向定價法和顧客需求導向定價法三種類型。本錢導向定價法：是以產(chǎn)品單位本錢為根本依據(jù)，再加上預期利潤來確定價格的本錢導向定價法，是最根本的定價方法。主要從靜態(tài)出發(fā)，立足于房地產(chǎn)銷售前與銷售中發(fā)生的一切本錢費用，再加上預期盈利作為銷售價格。此種定價帶有明顯的賣方市場色彩，由于它是以預測的銷售量為參數(shù)，而銷售量又是價格的函數(shù)，互動的兩種變量很難把握，以此制定的價格也難以與顧客的要求相適應。競爭導向定價法：通過研究競爭對手的生產(chǎn)條件、效勞狀況、價格水平等因素，依據(jù)自身的競爭實力，參考本錢和供求狀況來確定商品價格。這種定價方法就是通常所說的競爭導向定價法。其特點是：價格與商品本錢和需求不發(fā)生直接關系；商品本錢或市場需求變化了，但競爭者的價格未變，就應維持原價；反之，雖然本錢或需求都沒有變動，但競爭者的價格變動了，那么相應地調(diào)整其商品價格。當然，為實現(xiàn)企業(yè)的定價目標和總體經(jīng)營戰(zhàn)略目標，謀求企業(yè)的生存或開展，企業(yè)可以在其他營銷手段的配合下，將價格定得高于或低于競爭者的價格。并不一定要求和競爭對手的產(chǎn)品價格完全保持一致。顧客需求導向定價法：需求導向定價是以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據(jù)，以市場占有率、品牌形象和最終利潤為目標，真正按照有效需求來籌劃房地產(chǎn)價格。在實際運用中又有認知價值和差異需求兩種不同的形式。該方法可為制定工程全盤價格策略和多層次價格體系提供決策依據(jù)，同時此種定價方法也能行之有效地激發(fā)潛在需求。

根據(jù)本工程實際情況，并結(jié)合靈寶市房地產(chǎn)市場狀況，我司建議本工程應以顧客需求導向定價法為主要定價依據(jù)。整體價格策略以“平開高走〞為主，后期根據(jù)市場情況并結(jié)合工程不同節(jié)點進行價格穩(wěn)步提升。分期開發(fā)體量容積率總建筑面積預計均價一期約30畝約0.8約16008平米6200元/㎡二期約50畝約0.8