九洲遠景商業(yè)管理機構(gòu)簡介

九洲遠景商業(yè)管理機構(gòu)深圳綠景梅林項目商業(yè)規(guī)劃

二期報告會

深圳綠景集團

深圳2010年09月1深圳綠景項目第二階段報告第二階段報告匯報的內(nèi)容主要集中于租戶訪談、概念調(diào)整及細化和財務(wù)匡算三大模塊商業(yè)概念調(diào)整及細化初步商業(yè)概念設(shè)計租戶訪談財務(wù)匡算項目匯報會進程第一次匯報今天的匯報初步建議租戶訪談概念調(diào)整及細化財務(wù)匡算資料來源：九洲遠景分析2深圳綠景項目第二階段報告租戶訪談4商業(yè)概念調(diào)整及細化58項目運營策略111財務(wù)匡算149附件：深圳服裝行業(yè)研究162

主題影院研究169

梅林項目商業(yè)設(shè)計關(guān)鍵建議174目錄頁碼

本文件是專門為我們的客戶書寫的。除非得到后續(xù)的詳細分析和口頭報告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機構(gòu)，例外情況是事先得到九洲遠景商業(yè)管理機構(gòu)的書面同意3深圳綠景項目第二階段報告A.租戶訪談4深圳綠景項目第二階段報告整體來看租戶對本項目商業(yè)概念表示認同，租戶可得性相對較高，目標租戶主要采用直營的模式，大多數(shù)固定與扣點租金形式都可接受，但根據(jù)自身定位對面積有著不同的需求資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析租戶訪談對項目概念細化的影響:項目組充分考慮市場未來發(fā)展趨勢，通過租戶訪談驗證項目概念的市場認可度，根據(jù)租戶進駐偏好結(jié)合項目自身特點對第一階段初設(shè)的租戶功能行業(yè)、檔次等占比進行調(diào)整，同時驗證了快速時尚、食品雜貨及家庭娛樂（兒童驅(qū)動）業(yè)態(tài)的可操作性租戶對本項目的理解:在訪談成功的51個品牌中有35個品牌對商業(yè)概念進行評價，大部分租戶認同本項目商業(yè)概念，占比近60%，另29%是由于自身適應(yīng)性強對項目概念不關(guān)心租戶對本項目的進駐意向:所有租戶中，愿意進駐項目的租戶占比為35%，租戶可得性相對較高，觀望的租戶占比為51%，招商時可爭取。有意向進駐的租戶主要是在梅林片區(qū)有開店計劃或認可本項目商業(yè)概念，觀望的租戶多數(shù)希望實地調(diào)研考查后再做決定，而無意向的租戶大多都在該區(qū)域無拓展計劃或市場已飽和不再開店租戶對本項目的進駐需求：

-經(jīng)營模式：為確定商業(yè)布局和制定招商策略提供依據(jù)。有意向與觀望的44家租戶中，各業(yè)態(tài)租戶都是以直營的經(jīng)營模式為主，占比達79%，采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%-租金形式：絕大部分租戶固定與扣點兩種租金形式都可以接受，另外13%的租戶只接受扣點這類租戶以購物類居多，只有7%租戶只接受固定租金

-面積需求：不同租戶對面積的需求不同，中式正餐、影院、健身房的面積需求最大，而甜品店、珠寶及手表專柜和食品雜貨專業(yè)店需求面積很小核心結(jié)論-租戶訪談5深圳綠景項目第二階段報告A.租戶訪談

A1.租戶訪談目的和方法

A2.租戶訪談結(jié)果

A3.主要租戶訪談紀要6深圳綠景項目第二階段報告通過租戶訪談進行租戶可得性測試，了解租戶的進駐意向和需求，對原概念進行驗證及調(diào)整，并為收益預(yù)測和招商實施提供參考概念驗證及調(diào)整租戶對本項目進駐意向租戶招商指導(dǎo)經(jīng)濟收益預(yù)測對于本項目的理解租戶需求訪談目的資料來源：九洲遠景分析7深圳綠景項目第二階段報告基于九洲遠景租戶數(shù)據(jù)庫，項目組篩選出來53個租戶的短名單因地制宜：結(jié)合項目地特點選取合理檔次的租戶項目組研討會租戶數(shù)據(jù)庫短名單（53個）結(jié)合概念：結(jié)合概念初步確定的方向調(diào)整各種功能租戶的選取比例，對初步概念進行驗證和深化縱覽深圳：選擇在深圳本地深受深圳人民喜愛的地方品牌放眼全國：選擇具有品牌號召力的世界品牌和全國品牌目標租戶篩選原則：目標租戶篩選篩選原則1篩選原則2篩選原則3篩選原則4訪談方法資料來源：九洲遠景分析8深圳綠景項目第二階段報告九洲遠景針對第一階段制定的項目方向，成功對短名單中51個租戶品牌進行深入訪談（1/3）支持資料來源：九洲遠景分析序號類別行業(yè)子行業(yè)業(yè)態(tài)首選品牌1購物食品雜貨食品雜貨精品超市BLT2購物個人時尚購物服裝服飾快速時尚ZARA3購物個人時尚購物服裝服飾快速時尚C&A4購物個人時尚購物服裝服飾快速時尚UNIQLO5購物個人時尚購物服裝服飾快速時尚歐時力6購物個人時尚購物服裝服飾快速時尚MANGO7購物個人時尚購物服裝服飾基礎(chǔ)時尚G20008購物個人時尚購物珠寶/手表品牌店follifollie9購物個人時尚購物珠寶/手表品牌店周生生10購物個人時尚購物珠寶/手表多品牌組合店亨得利11購物個人時尚購物3C數(shù)碼品類殺手店順電12文化娛樂家庭娛樂（兒童驅(qū)動）影院影院太平洋電影城13文化娛樂家庭娛樂（兒童驅(qū)動）影院影院新南國電影院14文化娛樂健康與運動健身健身中航健身會16餐飲正餐商務(wù)餐飲粵菜丹桂軒17餐飲正餐商務(wù)餐飲川家俏江南9深圳綠景項目第二階段報告支持資料來源：九洲遠景分析九洲遠景針對第一階段制定的項目方向，成功對短名單中51個租戶品牌進行深入訪談（2/3）序號類別行業(yè)子行業(yè)業(yè)態(tài)首選品牌18餐飲正餐西式快餐品牌店和民居食屋19餐飲休閑餐飲西式快餐品牌店西提牛扒20餐飲正餐家庭餐飲火鍋及自助餐海底撈火鍋21餐飲快餐西式快餐西式快餐麥當勞22餐飲快餐西式快餐西式快餐Pizzahut必勝客23餐飲快餐西式快餐西式快餐棒約翰24餐飲休閑餐飲甜品店甜品店滿記25餐飲休閑餐飲甜品店甜品店許留山26餐飲休閑餐飲咖啡廳咖啡廳星巴克27餐飲正餐商務(wù)餐飲品牌店麥廣帆餐飲集團（大飽口福，廚房制造，超級牛扒，德米火鍋，王子飯店，王子廚房，海港選1-2家）28餐飲正餐商務(wù)餐飲粵菜新荔枝灣29文化及娛樂健身與運動SPA足療品牌店瑪花纖體30文化及娛樂健身與運動美容美發(fā)品牌店思妍麗31購物個人時尚購物化妝品多品牌組合店絲芙蘭32文化及娛樂家庭娛樂（兒童驅(qū)動）課外教育品牌店楊梅紅教育33文化及娛樂家庭娛樂（兒童驅(qū)動）兒童早教品牌店天線寶寶34文化及娛樂家庭娛樂（兒童驅(qū)動）兒童早教品牌店金寶貝10深圳綠景項目第二階段報告支持資料來源：九洲遠景分析九洲遠景針對第一階段制定的項目方向，成功對短名單中51個租戶品牌進行深入訪談（3/3）序號類別行業(yè)子行業(yè)業(yè)態(tài)首選品牌35文化及娛樂家庭娛樂（兒童驅(qū)動）兒童娛樂品牌店反斗樂園36購物個人時尚購物服裝服飾Nichefashion瑪絲菲爾37購物個人時尚購物服裝服飾Nichefashion影兒38購物個人時尚購物服裝服飾Nichefashion歌力思39購物個人時尚購物服裝服飾Nichefashion淑女屋40購物個人時尚購物3C數(shù)碼品類殺手蘇寧elite41購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專業(yè)店面包新語42購物食品雜貨HBA藥妝店萬寧43購物食品雜貨HBA藥妝店屈臣氏44餐飲休閑餐飲中式餐吧品牌店一茶一坐45購物個人時尚購物珠寶/手表多品牌組合店亨吉利46餐飲正餐商務(wù)餐飲粵菜勝記47餐飲快餐中式快餐品牌店味千拉面48餐飲美食廣場美食廣場多品牌組合店美樂匯49餐飲休閑餐飲中式餐吧品牌店仙蹤林50餐飲休閑餐飲西式餐吧品牌店哈根達斯51餐飲正餐主題餐飲主題餐飲hooters11深圳綠景項目第二階段報告A.租戶訪談

A1.租戶訪談目的和方法

A2.租戶訪談結(jié)果

A3.主要租戶訪談紀要12深圳綠景項目第二階段報告租戶訪談的結(jié)果從租戶對項目的理解、進駐意向和需求三方面進行分析對本項目的理解對本項目的進駐意向?qū)Ρ卷椖康倪M駐需求123資料來源：九洲遠景分析13深圳綠景項目第二階段報告在35個對商業(yè)概念進行評價的租戶中，21個認同本項目商業(yè)概念占60%樣本總量:35個租戶對本項目商業(yè)概念的態(tài)度租戶對本項目態(tài)度分析認可的原因認為項目商業(yè)定位清晰，符合周邊的住宅人群定位周邊商業(yè)檔次相對較低，中高檔市場相對空白項目的目標客群與租戶的目標消費者相匹配不關(guān)心的原因租戶自身的適應(yīng)性較強，對于項目商業(yè)定位無所謂部分租戶由于自身品牌號召力較強，并不關(guān)注商業(yè)概念租戶暫無拓展計劃，所以不關(guān)心認為目前定位尚早的原因深圳發(fā)展速度較快，未來發(fā)展情況無法預(yù)料，做為遠期項目現(xiàn)在定項目概念尚早租戶對本項目的理解1對本項目的態(tài)度資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析14深圳綠景項目第二階段報告租戶對本項目的進駐意向2所有樣本中，愿意進駐項目的租戶占比為35%，租戶可得性相對較高，觀望的租戶占比為51%，實際招商時有望爭取評估結(jié)果：愿意進駐本項目租戶的比例為35%，租戶可得性相對較高租戶進駐意向占比樣本總量:51個資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析進駐意向購物餐飲文化娛樂總計有意向58518觀望1311226無意向3227租戶進駐意向分布對本項目的進駐意向15深圳綠景項目第二階段報告有意向進駐的租戶主要是在該區(qū)域有拓展計劃并符合其選址條件，觀望的租戶多數(shù)考慮項目未來周邊發(fā)展狀況及招商時進駐條件，而無意向的租戶大多認為市場飽和不再開店該區(qū)域無拓展計劃區(qū)域市場已飽和不再開店不符和其選址條件，不考慮租戶對本項目的進駐意向2租戶有意向和觀望進駐的原因租戶無意向進駐的原因a)b)c)資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析在此區(qū)域有開店計劃項目區(qū)位符合其選址條件有意向原因：要進行實地調(diào)研考查看招商時公司拓展計劃高層看過后決定觀望原因：認可本項目商業(yè)概念看招商時品牌進駐情況未來周邊規(guī)劃與發(fā)展情況16深圳綠景項目第二階段報告有意向與觀望的44家租戶中，各業(yè)態(tài)租戶都是以直營的經(jīng)營模式為主，占比達79%；采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%有意向與觀望的44家租戶中，只接受固定租金的租戶占比7%，主要是餐飲和健身會所同時有80%的租戶對于租金和聯(lián)營扣點都可接受13%的租戶接受扣點，以購物類居多面積需求不同租戶對面積的需求不同，中式正餐、影院、健身房對面積需求最大，需要1000~3000平方米；而甜品店、珠寶/手表專柜和食品專業(yè)店需求面積很小，僅需50~200平方米經(jīng)營模式租金形式租戶對本項目的進駐需求3通過目標租戶訪談了解租戶對于本項目的經(jīng)營模式、租金形式、樓層要求和面積需求，為確定商業(yè)布局和制定招商策略提供依據(jù)資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析17深圳綠景項目第二階段報告樣本量：44個總體分布有意向與觀望的租戶的經(jīng)營模式以直營為主，同時購物類租戶采用代理模式的也較多，娛樂和服務(wù)類租戶采用加盟模式也較多直營加盟直營/聯(lián)營購物餐飲文化及娛樂樣本量：18個樣本量：19個直營/加盟直營加盟樣本量：7個資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析租戶經(jīng)營模式支持注：樣本取有意向與觀望的租戶直營/加盟18深圳綠景項目第二階段報告樣本量：44個總體分布目標租戶租金模式以租金和聯(lián)營扣點都可接受居多，同時有少部分租戶只接受聯(lián)營扣點，也有及少部分租戶只接受固定租金聯(lián)營扣點固定租金兩者均可購物餐飲文化及娛樂樣本量：18個樣本量：19個樣本量：7個資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析租戶租金模式兩者都可聯(lián)營扣點聯(lián)營扣點兩者都可固定租金聯(lián)營扣點兩者都可固定租金注：樣本取有意向與觀望的租戶支持固定租金19深圳綠景項目第二階段報告不同租戶對面積的需求不同，正餐、影院、健身會所對面積需求最大，而甜品店和食品雜貨專業(yè)店需求面積較小租戶面積需求情況300-500平方米服裝服飾西式快餐主題餐飲……31000-3000平方米3C數(shù)碼美食廣場主題餐飲商務(wù)餐飲家庭餐飲影院健身會所……540-100平方米珠寶及手表甜品店食品雜貨專業(yè)店……1500-1000平方米家庭餐飲兒童娛樂兒童早教……4100-300平方米服裝服飾品牌店咖啡廳藥妝店中式餐吧……2注：樣本取有意向與觀望的租戶資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析支持20深圳綠景項目第二階段報告A.租戶訪談

A1.租戶訪談目的和方法

A2.租戶訪談結(jié)果

A3.主要租戶訪談紀要21深圳綠景項目第二階段報告A3.1有意向租戶訪談紀要22深圳綠景項目第二階段報告作為華潤高端超市Olé的副品牌，blt認為目前項目周邊居民消費意識較保守，但認為位置較為優(yōu)越，看好未來周邊發(fā)展，對本項目有意向blt公司簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J為項目位置可以進駐意向：有意向有意向原因：位置可以，看好未來發(fā)展，但也要考慮未來周邊居民消費情況進駐需求面積需求：2000-4000平方米傾向位置：-1或者1層租金方式：扣點(5%左右)聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：熊小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析品牌介紹：作為華潤高端超市Olé的副牌，blt超級市場定位略低于Olé，主要針對中端客戶領(lǐng)域。首家blt超級市場于今年1月29日在香港佐敦薈開業(yè)。華潤希望以新的blt超市業(yè)態(tài)繼續(xù)擴大市場覆蓋面，進一步提升品牌知名度經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有blt23深圳綠景項目第二階段報告做為深受全球時尚青年的喜愛品牌ZARA，對本項目商業(yè)概念認可，要考慮未來開業(yè)時品牌進駐情況，對本項目較有意向品牌介紹：品牌誕生于1975年,設(shè)立于西班牙，隸屬于西班牙服裝巨頭Inditex集團(Inditex集團為全球排名第三、西班牙排名第一的服裝商)，ZARA深受全球時尚青年的喜愛，有設(shè)計師品牌的優(yōu)異設(shè)計，價格卻相對低廉經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有ZARA簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可本項目商業(yè)概念進駐意向：有意向有意向原因：對項目認可，具體看商家進駐情況，與品類組合情況進駐需求面積需求：1500-2000平方米傾向樓層：1層或1+2層租金方式：固定租金或扣點均可聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：黃總聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析ZARA24深圳綠景項目第二階段報告亞洲最大美容產(chǎn)品零售集團屈臣氏對本項目概念表示認可，并有意向進駐本項目，對本項目表示關(guān)注品牌介紹：屈臣氏是目前亞洲區(qū)最具規(guī)模的保健及美容產(chǎn)品零售連鎖店，也是中國目前最大規(guī)模的保健及美容產(chǎn)品零售連鎖店品牌定位：“健康、美態(tài)、快樂”三大理念，協(xié)助熱愛生活、注重品質(zhì)的人們塑造自己內(nèi)在美與外在美的統(tǒng)一經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有屈臣氏簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：有意向有意向原因：項目區(qū)位和定位很好，輻射梅林片區(qū)和景田片區(qū)進駐需求面積需求：280-320平方米傾向樓層：和服裝精品店同一樓層租金方式：傾向扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：戚小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析屈臣氏25深圳綠景項目第二階段報告絲芙蘭是全球知名化妝品商店，負責(zé)人表示需項目詳細資料進行了解，對本項目有進駐的意向品牌介紹：全球化妝品零售大亨，1969年創(chuàng)立于法國里摩日，目前在全球24個國家擁有近1500家店鋪，匯聚諸多世界知名化妝品品牌，主要經(jīng)營護膚品、彩妝、香水三個品類經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有絲芙蘭簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ簠^(qū)域不錯，但需詳細資料做深入了解進駐意向：有意向有意向原因：認為項目區(qū)域位置不錯，希望正式招商時再詳談進駐需求面積需求：380平方米傾向樓層：一層，優(yōu)選中庭租金方式：固定/扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：金小姐（中國區(qū)拓展負責(zé)人）聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析絲芙蘭26深圳綠景項目第二階段報告蘇寧電器作為行業(yè)領(lǐng)跑者，認可本項目的商業(yè)概念，對本項目有意向品牌介紹：蘇寧elite是蘇寧電器旗下精品專營店瞄準了一線市場的中高端花費群，蘇寧希望另為中高端消費群體量身定做一個家電購買天堂經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有蘇寧elite簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：有意向有意向原因：認可商業(yè)概念，具體需要實地考察進駐需求面積需求：1000+平米傾向樓層：1F、2F；3F以上基本不考慮租金方式：固定/扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：黃先生聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析蘇寧27深圳綠景項目第二階段報告太平洋影城，做為全國十強電影院線之一，一直希望有機會進駐梅林片區(qū)，對本項目意向較強太平洋影城對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J為本項目地段很好進駐意向：有意向有意向原因：該區(qū)域影院市場還是空白，且一直希望有機會進駐梅林進駐需求面積需求：3000平方米傾向位置：地上樓層租金方式：固定扣點均可聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：張經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析品牌介紹：

太平洋電影院線目前在全國一級市場擁有影院36家、銀幕230張，二級市場有100余家影院，100多張銀幕，是全國十強電影院線之一，09年電影票房2.3億

經(jīng)營模式：聯(lián)營拓展計劃：有太平洋電影城28深圳綠景項目第二階段報告楊梅紅教育是中國著名的藝術(shù)教育品牌，目前已發(fā)展深圳及長三角地區(qū)，對本項目有意向品牌介紹：楊梅紅教育隸屬于中國香港著名的文化創(chuàng)意企業(yè)—楊梅紅文化國際集團，其教育使命是：讓中國孩子獲得最好的藝術(shù)教育，整體提升未來中國人的審美能力！因研發(fā)出具有自主知識產(chǎn)權(quán)的GE美術(shù)教學(xué)理論體系、建立永久的學(xué)生藝術(shù)履歷檔案庫、首創(chuàng)學(xué)院自選式的教學(xué)管理模式、發(fā)展強大的網(wǎng)絡(luò)教學(xué)互動平臺而被譽為“中國少兒美術(shù)教育的領(lǐng)軍者”經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有楊梅紅教育簡介對本項目的看法進駐意向進駐意向：有意向有意向原因：有開店計劃，作為遠期發(fā)展項目，需考慮未來周邊發(fā)展情況進駐需求面積需求：一般300-400平米，也會考慮1000平米傾向樓層：3F以下，最佳1F街鋪租金方式：租賃裝修期：3-6個月聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：馮小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析楊梅紅教育29深圳綠景項目第二階段報告天線寶寶作為兒童早期教育領(lǐng)域的經(jīng)典品牌，對本項目有意向品牌介紹：“天線寶寶早教”致力于為嬰幼兒及其家庭提供卓越的英式早教專業(yè)服務(wù)，至今在全國已擁有6家中心，成為英式早教的領(lǐng)導(dǎo)品牌，主要面向0到6歲的嬰幼兒，首次將自然語言、互動交往、日常經(jīng)驗等社交型教學(xué)目標引入早教，填補了中國早教市場“社交型早教機構(gòu)”的空白經(jīng)營模式：加盟拓展計劃：有天線寶寶簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ何恢貌诲e，但要實地考察進駐意向：有意向有意向原因：有開店計劃，會到實地考查進駐需求面積需求：1000-2000平米傾向樓層：不超過2樓租金方式：固定/扣點裝修期：2個月聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：李小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析天線寶寶30深圳綠景項目第二階段報告反斗樂園是深圳反斗樂園玩具公司自有品牌，以兒童和青少年為主要客群，對本項目有意向品牌介紹：深圳市反斗樂園玩具有限公司成立于一九九七年，總部位于深圳福田區(qū)，公司通過引入國際先進的游樂新概念，成為國內(nèi)大型、連鎖經(jīng)營游樂場的專業(yè)化公司；公司自有品牌“反斗樂園”。經(jīng)過十年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，已在中國建立了數(shù)十家連鎖經(jīng)營網(wǎng)點，目前在深圳、廣州、上海、北京、長沙、昆明、重慶、成都、無錫、蕪湖等大中城市均有分店

經(jīng)營模式：直營/合作/加盟拓展計劃：有反斗樂園簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ何恢貌诲e進駐意向：有意向有意向原因：有開店計劃，認為項目位置不錯，會實地考察進駐需求面積需求：500-2000平米傾向樓層：不超過3樓租金方式：固定/扣點裝修期：3個月聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：謝俊聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析反斗樂園31深圳綠景項目第二階段報告全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)必勝客，對商業(yè)概念表示認可，并有意向進駐本項目品牌介紹：必勝客是全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)，在遍布世界90多個國家和地區(qū)，擁有12300多間餐廳。必勝客、肯德基、塔科鐘(一種墨西哥風(fēng)味餅)同屬于百勝餐飲集團，而百勝則于1997年從百事分離出去單獨上市經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有必勝客簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：有意向有意向原因：對商業(yè)概念認可，對周邊區(qū)域了解，有意向進駐進駐需求面積需求：300平方米傾向位置：有良好展示面租金方式：租金扣點皆可聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：劉小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析必勝客Pizzahut32深圳綠景項目第二階段報告棒約翰是全球第三大比薩品牌，對商業(yè)概念表示認可，對本項目有意向品牌介紹：棒約翰自1984年開設(shè)第一家比薩店以來，許下了我們的承諾："更好的餡料，更好的比薩"，現(xiàn)今，棒約翰已經(jīng)被大眾認可為高品質(zhì)比薩的代表，并在全球范圍內(nèi)擁有超過3000家比薩加盟店經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有棒約翰簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：有意向有意向原因：對本項目商業(yè)概念認可，會對本項目進行進一步了解進駐需求面積需求：200-300平方米傾向位置：人流量大的位置租金方式：租金扣點皆可聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：杜勇聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析棒約翰33深圳綠景項目第二階段報告具四川火鍋特色、融匯巴蜀餐飲文化“蜀地，蜀風(fēng)”濃郁的優(yōu)質(zhì)火鍋品牌海底撈火鍋，認為本項目符合其選址區(qū)位條件，有進駐意向品牌介紹：四川海底撈餐飲股份有限公司始創(chuàng)于1994年，是一家以經(jīng)營川味火鍋為主，融匯各地火鍋特色于一體的大型跨省直營餐飲民營企業(yè)

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有海底撈簡介對本項目的看法進駐意向進駐意向：有意向有意向原因：區(qū)位符合開店選址條件進駐需求面積需求：2000平方米傾向樓層：頂層租金方式：扣點、固定租金均可裝修期：5個月聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：傅先生聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析海底撈火鍋34深圳綠景項目第二階段報告深圳餐飲業(yè)知名粵菜品牌勝記，認為該區(qū)域餐飲市場空間大，有意向進駐本項目品牌介紹：深圳市勝記餐飲集團成立于1989年，是深圳餐飲業(yè)粵菜系中的知名品牌

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有勝記簡介對本項目的看法進駐意向進駐意向：有意向有意向原因：認為該區(qū)域餐飲市場空間很大進駐需求面積需求：2500平方米傾向樓層：2-3樓租金方式：扣點、固定租金均可裝修期：示情況而定聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：楊先生聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析勝記35深圳綠景項目第二階段報告仙蹤林是在東南亞地區(qū)頗受歡迎的休閑餐飲品牌，認可本項目具備發(fā)展?jié)摿?，對本項目有意向品牌介紹：仙蹤林于1996年踏足香港，在休閑餐飲行業(yè)獨豎一幟，在短短幾年間在東南亞地區(qū)開設(shè)一百多家分店，頗受好評經(jīng)營模式：加盟/直營拓展計劃：有仙蹤林簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：有意向有意向原因：認可商業(yè)概念看好未來發(fā)展，具體需考慮已有店面之間的距離情況進駐需求面積需求：200-250平方米傾向樓層：不超過三層租金方式：固定/扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：龍先生聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析仙蹤林36深圳綠景項目第二階段報告A3.2觀望租戶訪談紀要37深圳綠景項目第二階段報告順電在該區(qū)域有一家門店，要看招商品牌進駐情況，決定是否可以在此開店品牌介紹：深圳市順電連鎖股份有限公司，是一家專門銷售家用電器(包括手機、電腦、數(shù)碼相機)的零售商

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有順電簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ何恢每梢赃M駐意向：觀望觀望原因：看品牌進駐情況，與已有門店距離進駐需求·面積需求：數(shù)碼店：300-500平主米家電店：2000平方米家居類店：600-1000平方米傾向樓層：1層或-1層租金方式：固定和扣點都可以聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：羅經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析順電38深圳綠景項目第二階段報告品牌介紹：萬寧是亞洲最大的零售集團牛奶公司國際控股有限公司的成員，致力于為顧客提供專業(yè)全面的健與美產(chǎn)品和服務(wù)，產(chǎn)品范圍廣泛，包括護膚品、化妝品、個人護理用品、保健品、食品等經(jīng)營模式：直營拓展計劃：準備在天津開設(shè)更多門店萬寧是亞洲最大的零售集團牛奶公司旗下品牌，是目前最大的藥妝店之一，對本項目表示觀望萬寧簡介對本項目的看法進駐意向進駐意向：觀望原因：看未來周邊發(fā)展情況決定是否進駐進駐需求面積需求：200-300平方米傾向樓層：1層租金方式：固定租金工程需求：詳細的工程標準，包括層高、空調(diào)、消防等裝修期：45天聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：鄧經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析萬寧39深圳綠景項目第二階段報告時尚女性喜愛的西班牙的快速時尚品牌MANGO，因?qū)椖恳M行實地調(diào)研，目前對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：MNG(Mango)是西班牙一家國際化的時裝設(shè)計公司，一直被定位為憑借最新的潮流，自身個性化的設(shè)計和可接受的價格，來裝飾現(xiàn)代都市女性經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有MANGO簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ翰涣私忭椖恐苓吘唧w情況，無法發(fā)表看法進駐意向：觀望觀望原因：要進行實地調(diào)研了解進駐需求面積需求：150平方米傾向樓層：希望靠近地鐵口，與同品類商家在一層租金方式：扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：王經(jīng)理聯(lián)系電話822資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析MANGO40深圳綠景項目第二階段報告赫基國際集團旗下時的時尚品牌歐時力，認可本項目商業(yè)概念，但同樣也要看招商時進駐品牌情況，對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：始創(chuàng)于1999年的ochirly，品牌名稱源自中文歐時力，寓意來自歐洲的時尚魅力——希望將歐洲時尚帶入中國市場，為消費者打造一個風(fēng)格突出、與眾不同的時尚品牌，用合理的價格為中國中產(chǎn)階級時尚人士提供豐富、精致的時尚產(chǎn)品經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有歐時力對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：觀望觀望原因：看招商時進駐品牌情況進駐需求面積需求：1500平方米租金方式：新項目扣點裝修期：30天聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：吳經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析OCHIRLY41深圳綠景項目第二階段報告UNIQLO是日本著名的休閑品牌，對本項目要進行實地調(diào)研，故目前對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：UNIQLO是日本著名的休閑品牌，是排名全球服飾零售業(yè)前列的日本迅銷(FASTRETAILING)集團旗下的實力核心品牌。堅持將現(xiàn)代、簡約自然、高品質(zhì)且易于搭配的商品提供給全世界的消費者。而所倡導(dǎo)的“百搭“理念，也為世人所熟知經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有UNIQLO簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ夯菊J可本項目商業(yè)概念進駐意向：觀望觀望原因：要對項目進行實地調(diào)研后再做決定進駐需求面積需求：1200-2000平方米租金方式：固定租金與扣點均可聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：陳經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析UNIQLO42深圳綠景項目第二階段報告品牌介紹：FolliFollie是一家設(shè)計、制作和銷售首飾、手表及時尚配飾的希臘公司。FolliFollie在全世界25個國家通過390多家銷售網(wǎng)點為人們創(chuàng)造時尚經(jīng)營模式：直營拓展計劃：2012年有首飾、手表及時尚配飾品牌follifollie，認可本項目商業(yè)概念，要看項目開業(yè)時的開店計劃情況，對本項目持觀望態(tài)度follifollie簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可本項目商業(yè)概念進駐意向：觀望原因：看到時開店計劃情況而定進駐需求面積需求：50-100平方米傾向樓層：不限租金方式：固定租金扣點均可聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：王小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析follifollie43深圳綠景項目第二階段報告做為世界明表經(jīng)銷和服務(wù)的連鎖集團亨吉利，要看項目開業(yè)時周邊發(fā)展情況，對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：

亨吉利世界名表中心是專業(yè)從事世界名表經(jīng)銷和服務(wù)的連鎖集團，擁有雄厚的資金優(yōu)勢和良好的經(jīng)營能力。歷經(jīng)十余年的發(fā)展，至今已建成遍布全國20多個省市，擁有百余家連鎖店的名表銷售連鎖集團經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有亨吉利簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ簩嵉厍闆r不了解，無法發(fā)表看法進駐意向：觀望觀望原因：看未來開業(yè)時周邊發(fā)展狀況進駐需求面積需求：100-800平方米傾向樓層：1樓租金方式：固定/扣點（傾向扣點不超過5%）聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：陳經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析

亨吉利44深圳綠景項目第二階段報告美樂匯美食廣場要看正式招商時項目周邊發(fā)展情況而定，對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：美樂匯(DELICITY)美食廣場借鑒現(xiàn)代超市、連鎖經(jīng)營的商業(yè)模式，結(jié)合現(xiàn)代專業(yè)的餐飲管理理念，施行“品牌多元化，管理統(tǒng)一化”的運營方式，為消費者創(chuàng)造一個食品衛(wèi)生健康、口味豐富多樣、選擇自主隨意、環(huán)境時尚舒適、就餐快捷方便、價格公道實惠的美食天堂經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有美樂匯簡介對本項目的看法進駐意向進駐意向：觀望觀望原因：看正式招商時周邊發(fā)展狀況、交通情況、停車是否方便進駐需求面積需求：1500-2500平方米傾向樓層：不限租金方式：扣點、固定租金均可裝修期：1個月聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：陳經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析美樂匯45深圳綠景項目第二階段報告品牌介紹：俏江南集團創(chuàng)始于2000年，總部位于北京，是中國最具發(fā)展?jié)摿Α⒅档眯刨嚨膰H餐飲服務(wù)管理集團之一品牌定位：針對高端商務(wù)餐市場，將菜品、服務(wù)、環(huán)境和理念推向極致經(jīng)營模式：直營+加盟拓展計劃：準備在天津、深圳開設(shè)更多門店享譽全國的高端商務(wù)餐廳俏江南，對該區(qū)域還不了解，目前持觀望態(tài)度俏江南簡介對本項目的看法進駐意向進駐意向：觀望原因：對該區(qū)域還不了解要對項目進行實地調(diào)研后決定進駐需求面積需求：1500-2000平方米傾向樓層：1層租金方式：扣點，可承受10個點裝修期：4-6個月聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：楊小姐（開發(fā)部助理）聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析俏江南46深圳綠景項目第二階段報告日本和民集團的飲食品牌和民居食屋，因要看項目建成后的建筑形式與規(guī)模情況，所以對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：和民居食屋是日本和民集團下屬飲食企業(yè)之一，和民集團的飲食業(yè)務(wù)，由1984年[以備有美味食物、一流服務(wù)、優(yōu)良環(huán)境、和喜愛的人一起等條件]作宗旨，以[開心快樂的用餐地方]作為概念及[店舖為客人而設(shè)]的基本理念從而展開

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有和民居食屋簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：觀望觀望原因：看建成后的建筑類型、規(guī)模及招商時條件而定進駐需求面積需求：300-350平方米傾向樓層：都可以租金方式：固定/扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：朱經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析

和民居食屋47深圳綠景項目第二階段報告Hooters是世界著名的主題西餐廳，以美味西餐和熱情洋溢的餐廳拉拉隊員為最大特色，對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：世界著名主題餐飲連鎖品牌，以美食、啤酒和熱情洋溢的餐廳拉拉隊員組合創(chuàng)造輕松歡樂的用餐環(huán)境，目前在24個國家擁有約500家門店經(jīng)營模式：直營品牌所在地：美國拓展計劃：近2年時間內(nèi)沒有拓展計劃Hooters簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可進駐意向：觀望觀望原因：看正式招商時公司是否在深圳有拓展計劃進駐需求面積需求：400平方米傾向樓層：1樓租金方式：固定/扣點裝修期：2-3個月聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：徐先生（市場部負責(zé)人）聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析Hooters48深圳綠景項目第二階段報告日本第二大拉面連鎖企業(yè)味千拉面，需實地考察，對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：日本知名快速休閑餐飲連鎖企業(yè)，定位于中檔消費，以經(jīng)營面食為主，目前在中國主要城市擁有超過350家分店經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有味千拉面簡介對本項目的看法進駐意向進駐意向：觀望觀望原因：需實地考察進駐需求面積需求：200平方米，具體根據(jù)項目可做調(diào)整傾向樓層：1樓，出入口，人流主動線上租金方式：6-7%扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：Steven聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析味千拉面49深圳綠景項目第二階段報告香港著名的甜品店許留山，要看該區(qū)域未來發(fā)展情況及招商條件而定是否進駐，目前持觀望態(tài)度品牌介紹：許留山（HuiLauShan），是一間香港連鎖式甜品店，專門售賣甜湯、甜品和小食，以芒果為主要材料

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：無許留山簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J為本項目位置略偏進駐意向：觀望觀望原因：看該區(qū)域未來發(fā)展情況及招商時條件進駐需求面積需求：80-100平方米傾向樓層：不限租金方式：固定/扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：徐經(jīng)理聯(lián)系電話803資料來源：租戶訪談，九洲遠景分析

許留山50深圳綠景項目第二階段報告全球都是極受歡迎的冰激凌品牌哈根達斯，要看2012年地鐵開通后周邊發(fā)展情況而定是否進駐，對本項目持觀望態(tài)度品牌介紹：

作為美國冰激凌品牌，1921年由魯本·馬特斯(ReubenMattus)研制成功，并于1961在美國紐約布朗克斯命名并上市。它亦成立了連鎖雪糕專門店，在世界各國銷售其品牌雪糕，在54個國家或地區(qū)共開設(shè)超過700間分店

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有哈根達斯簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ褐苓吷虡I(yè)檔次相對較低可以嘗試，但建議加大餐飲占比以吸引人流進駐意向：觀望觀望原因：目前無意向在該區(qū)域拓展，看2012年地鐵建成后周邊發(fā)展情況進駐需求面積需求：150平方米傾向樓層：1樓租金方式：固定/扣點（扣點10-15%）聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：王經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析

哈根達斯51深圳綠景項目第二階段報告A3.3無意向租戶訪談紀要52深圳綠景項目第二階段報告深圳知名粵菜品牌丹桂軒，目前深圳不再考慮開店，對本項目無意向品牌介紹：飲服務(wù)公司，公司始建于1995年，憑著“挑戰(zhàn)自我，精益求精”的精神，“崇尚自然，追求真味”的理念，現(xiàn)已在深圳、上海、廣州及澳門等地擁有了10家分店

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：無丹桂軒簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J為項目位置略偏進駐意向：無無意向原因：深圳已有店，不考慮再開店進駐需求面積需求：3000-4000平方米租金方式：固定/扣點其他需求：單獨的排煙口,獨立的上下水系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：李總聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析丹桂軒53深圳綠景項目第二階段報告著名時裝零售品牌C&A，因公司在華南區(qū)沒有拓展計劃，故對本項目無意向品牌介紹：C&A作為全球著名的時裝零售品牌，以其適合多種場合，并為全家?guī)眍I(lǐng)先的時尚潮流產(chǎn)品而享譽全球經(jīng)營模式：直營拓展計劃：無C&A簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ翰魂P(guān)注，沒看法進駐意向：無無意向原因：公司在該區(qū)域無拓展計劃進駐需求面積需求：1700平方米租金方式：扣點不超過10%其他需求：無聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：TONY聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析C&A54深圳綠景項目第二階段報告中國本土?xí)r裝品牌瑪絲菲爾，認可本項目商業(yè)概念，但認為深圳市場已飽和，對本項目無意向品牌介紹：深圳瑪絲菲爾時裝有限公司是恩情投資發(fā)展有限公司旗下負責(zé)時裝品牌營運管理的機構(gòu)，公司管理的女裝品牌有Marisfrolg和Masfer.su經(jīng)營模式：直營拓展計劃：無瑪絲菲爾簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ赫J可本項目商業(yè)概念進駐意向：無無意向原因：深圳市場已經(jīng)飽和，不再開店進駐需求面積需求：300平方米傾向樓層：與同品類品牌在一層租金方式：固定/扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：熊小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析

瑪絲菲爾55深圳綠景項目第二階段報告淑女屋是深圳本土知名服裝品牌，對項目要進行實地調(diào)研，拓展計劃目前只至2011年，故暫時對本項目無意向淑女屋簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ翰涣私忭椖恐苓吘唧w情況，無法發(fā)表看法進駐意向：觀望觀望原因：1、要進行實地調(diào)研了解；2、2012年拓展計劃還沒安排進駐需求面積需求：100平方米傾向樓層：與同品類商家在一層租金方式：扣點聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：張小姐聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析淑女屋品牌介紹：深圳市淑女屋服飾有限公司秉承“美好女人的一生”的經(jīng)營理念，主營“淑女屋”品牌系列服飾及床上用品，集設(shè)計、制造、營銷為一體，其中“淑女屋“是一個風(fēng)格化、品質(zhì)優(yōu)良的女裝品牌，以16-36歲少、淑女裝為主線，生動地用服飾語言演繹著少女心中的浪漫經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有56深圳綠景項目第二階段報告瑪花纖體是國際知名的纖體權(quán)威，公司根據(jù)目標客群定位目前以市中心為主，故對本項目無意向品牌介紹：瑪花纖體于1986年在瑞士蘇黎世創(chuàng)立，主要經(jīng)營瑪花纖體之減肥、纖體及修身業(yè)務(wù)，成功為全球數(shù)百萬女性重塑身材曲線，是國際知名的纖體權(quán)威與行業(yè)中的領(lǐng)先者

經(jīng)營模式：直營拓展計劃：有瑪花纖體簡介對本項目的看法進駐意向?qū)Ρ卷椖康目捶ǎ耗壳皩υ搮^(qū)域不關(guān)注進駐意向：無無意向原因：目前公司以市中心拓展為主進駐需求面積需求：200-平方米租金方式：固定租金傾向位置和樓層：市中心商圈，和餐飲同區(qū)域聯(lián)絡(luò)信息聯(lián)系人：葉經(jīng)理聯(lián)系電話料來源：租戶訪談，九洲遠景分析瑪花纖體57深圳綠景項目第二階段報告B.商業(yè)概念調(diào)整及細化58深圳綠景項目第二階段報告B.商業(yè)概念調(diào)整及細化

B1.商業(yè)概念調(diào)整

B2.落位原則

B3.布局落位59深圳綠景項目第二階段報告主推案名為“尚巢S-nest”，意為“時尚基地”、“時尚之家”，與概念契合且朗朗上口資料來源：九洲遠景分析案名釋意“尚”，突顯項目時尚核心“巢”，意指安逸的處所，動靜皆宜，和我們倡導(dǎo)的“家庭”概念相吻合，同時與“潮”同音，呼應(yīng)快速時尚引爆點“尚巢”，突出項目時尚基地的個性，兼具風(fēng)尚魅力，同時，“尚巢”諧音“上朝”，生動趣致、朗朗上口“S-nest“

，S為尚（shang）縮寫，nest：巢，安樂窩主推案名尚巢』『s-nest60深圳綠景項目第二階段報告輔推案名上尚』『資料來源：九洲遠景分析輔推案名為“上尚

Songsong”，象征“向上、時尚的生活”，簡潔有活力，同時還待選幾個案名Songsong上地』『上域』『61深圳綠景項目第二階段報告本項目購物中心類型定位為生活時尚中心，生活時尚中心在情感訴求定位中是以生活方式為導(dǎo)向九洲遠景購物中心定位矩陣資料來源：九洲遠景分析功能訴求情感訴求一次性購足(=品種齊全)專業(yè)化(=有限品種)城市中心超級地區(qū)中心休閑娛樂中心鄰里中心生活時尚中心購物公園能量中心專業(yè)購物中心區(qū)域中心工廠直銷中心美食中心獨特性導(dǎo)向價值/生活方式導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向價格導(dǎo)向主題購物中心62深圳綠景項目第二階段報告打造以享受品味生活為驅(qū)動，以“新的生活方式”為情感訴求的中高端生活時尚中心，在滿足區(qū)域客群日常生活需求的同時吸引時尚客群綠景梅林項目購物中心類型：生活時尚中心資料來源:九洲遠景分析商業(yè)概念調(diào)整備注：HBC指藥妝店、藥店、保健品、bodyshop、化妝品專賣等子行業(yè)情感性描述這里提供新的生活方式，是您購物、休閑、與朋友小聚的時尚場所這里是時尚的地標這里是美食天堂、娛樂空間這里是精致購物的理想去處這里詮釋的是家庭新的生活方式功能性描述以快速時尚（fastfashion）為核心品類，以家庭娛樂主要模塊，增強項目影響力及商圈輻射范圍

聚焦品類：快速時尚、家庭娛樂（兒童教育、課外教育、兒童娛樂、兒童攝影、影院）、精品超市、主題餐飲、休閑餐飲業(yè)態(tài)比例-購物：餐飲：文化娛樂=54%：32%：14%價值導(dǎo)向：價值/生活方式導(dǎo)向：生活方式導(dǎo)向=29%：56%：15%主題價值：提供的新的生活方式“場所”，滿足項目區(qū)域客群對品質(zhì)生活、趨優(yōu)選擇的時尚消費需求63深圳綠景項目第二階段報告綠景梅林項目1、行業(yè)組合購物：54%，以快速時尚、精品超市為主，滿足項目周邊家庭消費需求餐飲：32%，以主題餐飲、家庭餐飲為主，滿足家庭時尚聚餐需求文化娛樂：14%，以影視娛樂、兒童娛樂為主，滿足家庭娛樂消費需求，同時配以健康與運動品類3、次主力店組團次主力店組團占比：50%-次主力店：快速時尚、精品超市、兒童教育、兒童娛樂、電影院、家庭娛樂、主題餐飲小型商鋪面積占比：50%-以貼近消費者生活方式的業(yè)態(tài)和品牌為主4、消費者溝通提供時尚、舒適輕松的購物環(huán)境，但不夸張、奢侈或壓抑設(shè)置休閑餐飲及3C數(shù)碼購物等，營造時尚品質(zhì)生活氛圍強化導(dǎo)示系統(tǒng)，營造便利消費空間2、檔次組合價值導(dǎo)向：價值/生活方式導(dǎo)向：生活方式導(dǎo)向=29%：56%：15%強調(diào)餐飲及文化娛樂的中高檔和多樣化選擇本項目在滿足核心商圈家庭基本消費功能外，將致力于成為區(qū)域內(nèi)引領(lǐng)品質(zhì)生活的，集購物、餐飲、娛樂于一體的生活時尚中心資料來源：九洲遠景分析64深圳綠景項目第二階段報告九洲遠景從主題聚焦、行業(yè)、次力店、建筑與布局等維度闡述本項目生活時尚中心定位的USP行業(yè)及業(yè)態(tài)購物上選擇了以個人時尚（快速時尚）及食品雜貨（精品超市）為核心行業(yè)，充分滿足了商圈內(nèi)家庭的需求休閑娛樂以家庭娛樂（兒童驅(qū)動）為核心，滿足區(qū)域家庭休閑娛樂需求餐飲突出“穩(wěn)定、新穎、創(chuàng)新”元素，在依托全國或區(qū)域連鎖餐飲品牌穩(wěn)定項目租金收益基礎(chǔ)上，尋求新穎及創(chuàng)新菜系或餐廳次主力店組團采用次主力店組團的方式次主力店快速時尚、精品超市、兒童教育、兒童娛樂、電影院、主題餐飲組合增強項目影響力主題聚焦突出“時尚”元素，營造深圳首席以快速時尚為核心理念的時尚購物中心，通過時尚起義、家庭時光、美食天地、健康美麗四大主題模塊相互驅(qū)動，強調(diào)獨具個性詮釋的快速時尚生活方式建筑與布局大型玻璃幕墻，增加建筑本身的時尚感及舒適概念下沉廣場增強建筑層次感，同時營造多首層概念建筑東西兩端設(shè)置次主力店，在中部營造小型中庭氛圍，增強項目內(nèi)部消費凝聚力，同時促使人流在內(nèi)部形成不斷流動資料來源：九洲遠景分析備注：USP意為獨特賣點65深圳綠景項目第二階段報告生活時尚中心定位以快速時尚為商業(yè)核心理念，將兒童導(dǎo)向的家庭娛樂、品類趨優(yōu)食品雜貨概念有機組合驅(qū)動，以營造新的趨優(yōu)型時尚生活方式資料來源：九洲遠景分析快速時尚兒童導(dǎo)向的家庭娛樂品類趨優(yōu)的食品雜貨趨優(yōu)+時尚商業(yè)概念闡述66深圳綠景項目第二階段報告潛在客群梅林片區(qū)、景田、地鐵吸引而至的追逐時尚一族等定位說明通過將ZARA、H&M、UNIQLO等組團，形成特色集約式快速時尚影院、以兒童驅(qū)動的兒童早教、課外教育、兒童娛樂等元素構(gòu)建項目特有的家庭娛樂時光含精品超市、食品雜貨專業(yè)店、HBA等子行業(yè)充分利用地鐵交通，將快速時尚、家庭娛樂、食品雜貨組合驅(qū)動，將項目有機串聯(lián)，網(wǎng)絡(luò)周邊居民及地鐵承載吸引而至的時尚潮流人士商業(yè)概念定位業(yè)態(tài)分解說明適宜規(guī)模6000m2左右5000m2左右5000m2左右趨優(yōu)的時尚生活方式兒童導(dǎo)向的家庭娛樂品類趨優(yōu)食品雜貨快速時尚資料來源：九洲遠景分析67深圳綠景項目第二階段報告地鐵的開通使以快速時尚組團作為引爆機會點具備實操性，屆時可與周邊競爭項目具有差異化，存在較大的市場機會快速時尚：新品上貨周期僅需2~4周，把大眾平價和奢華多變的時尚結(jié)合起來，以新穎、流行、稀缺為關(guān)鍵詞，準確拿捏年輕女性轉(zhuǎn)瞬即變的時尚偏好，為時尚女性所鐘愛-品牌代表：ZARA,、H&M、

UNIQLO、C&A資料來源：九洲遠景分析快速時尚68深圳綠景項目第二階段報告以兒童驅(qū)動的家庭娛樂為項目創(chuàng)新點，營造新鮮、安全、舒適的環(huán)境，增長消費者留駐時間，進一步觸發(fā)購物欲望家庭娛樂：指盡量滿足家庭消費者的娛樂場所以影院作為次主力店，填補梅林片區(qū)家庭娛樂組合空白影院：主題影院兒童驅(qū)動：兒童娛樂及兒童教育等類別體現(xiàn)家庭價值，締造滿足家庭消費者的娛樂場所

-兒童早教/課外教育：金寶貝/天線寶寶/楊梅紅教育

-兒童娛樂：反斗樂園資料來源：九洲遠景分析家庭娛樂69深圳綠景項目第二階段報告將趨優(yōu)食品雜貨與家庭娛樂組合，新穎且成功率高，體現(xiàn)“多元群聚”的共振效應(yīng)，挖掘消費者潛在需求HBAHBA：Health&BeautyAids的簡稱，主要以個人護理用品為主-品牌代表：SEPHORA、萬寧食品雜貨（精品超市）食品雜貨：以趨優(yōu)型食品雜貨包括精品超市BLT與其他精致食品專賣店為機會點，輔以屈臣氏等HBA元素，增加差異化的同時提高項目形象-品牌代表：BLT、面包新語、Godiva+資料來源：九洲遠景分析+食品雜貨（專業(yè)店）食品雜貨70深圳綠景項目第二階段報告在原有規(guī)劃基礎(chǔ)上，餐飲功能占比基本維持平衡，降低文化娛樂功能占比，購物功能占比則有所提高，在有效詮釋模塊互動的同時提升項目的租金收益水平資料來源：租戶訪談、實地調(diào)研，九洲遠景分析調(diào)整項目各功能租戶面積占比初定項目各功能租戶面積占比業(yè)態(tài)及品類占比調(diào)整購物餐飲文化娛樂44%30%26%購物餐飲文化娛樂54%32%14%71深圳綠景項目第二階段報告購物功能整體面積增加了約3600m2，主要為個人時尚行業(yè)面積有所提高，相對占比提高了6個百分點最終購物面積約19848m2，占54%資料來源：租戶訪談、實地調(diào)研，九洲遠景分析初步購物面積約16220m2，占44%業(yè)態(tài)及品類占比調(diào)整個人時尚家庭耐用品食品雜貨兒童(母嬰)用品文化用品個人時尚家庭耐用品食品雜貨兒童（母嬰）用品文化用品72深圳綠景項目第二階段報告餐飲功能整體面積調(diào)整較小，僅增加了近900m2，美食廣場被取消，正餐面積及占比則均有提升最終餐飲面積約11924m2，占32%資料來源：租戶訪談、實地調(diào)研，九洲遠景分析初步餐飲面積約11059m2，占30%業(yè)態(tài)及品類占比調(diào)整73深圳綠景項目第二階段報告文化娛樂功能總面積縮減了約4500m2，家庭娛樂、健身與運動類租戶面積均有減少最終文化娛樂面積約5091m2，占14%資料來源：租戶訪談、實地調(diào)研，九洲遠景分析業(yè)態(tài)及品類占比調(diào)整初步文化娛樂面積約9584m2，占26%74深圳綠景項目第二階段報告整體規(guī)劃仍以價值/生活方式導(dǎo)向為主，價值/生活方式導(dǎo)向占比過半，達56%項目調(diào)整檔次占比資料來源：租戶訪談、實地調(diào)研，九洲遠景分析業(yè)態(tài)及品類占比調(diào)整項目初步檔次占比價值/生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向60%30%生活方式導(dǎo)向10%價值/生活方式導(dǎo)向生活方式導(dǎo)向價值導(dǎo)向75深圳綠景項目第二階段報告次主力租戶與其他品牌租戶占比基本維持平衡，在確保項目影響力及消費客群驅(qū)動力的基礎(chǔ)上，通過品牌租戶的調(diào)整增加項目特色資料來源：租戶訪談、實地調(diào)研，九洲遠景分析項目調(diào)整次主力和品牌租戶面積占比項目初步次主力和品牌租戶面積占比次主力店占比調(diào)整其他品牌店次主力店51%49%50%50%其他品牌店次主力店76深圳綠景項目第二階段報告B.商業(yè)概念調(diào)整及細化

B1.商業(yè)概念調(diào)整

B2.落位原則

B3.布局落位77深圳綠景項目第二階段報告本項目以快速時尚為引爆點，強調(diào)家庭娛樂、食品雜貨、基礎(chǔ)時尚等概念，在業(yè)態(tài)及品牌選擇上尋求與周邊商業(yè)差異化方向，此外，餐飲租戶的引入則強調(diào)“穩(wěn)定、新穎、創(chuàng)新”原則突出快速時尚、家庭娛樂、食品雜貨等主題，輔以新穎美食，打造項目獨特的核心競爭力，吸引目標消費者1強調(diào)感性時尚生活方式與理性消費行為的契合，結(jié)合租戶訪談在項目各樓層中合理布局落位品牌，同時在業(yè)態(tài)選擇上尋求與周邊商業(yè)差異化及創(chuàng)新方向，各業(yè)態(tài)代表品牌分散而又相對集中布局，遵循雜而有章落位原則2遵循建筑條件，如地下一層利用下沉廣場布局食品雜貨及休閑餐飲，同時在項目兩端設(shè)置大型餐飲，餐飲租戶的引入以穩(wěn)定、獨特、創(chuàng)新、休閑為基本原則，鎖定國際、國內(nèi)、本地知名連鎖品牌租戶，提高本項目經(jīng)營的穩(wěn)定性、影響力，同時增設(shè)主題餐飲，以達創(chuàng)新效果3資料來源：九洲遠景分析商業(yè)概念細化-落位原則78深圳綠景項目第二階段報告商戶生活時尚中心消費者致力于塑造深圳首席以快速時尚為核心理念的商業(yè)地標項目愿景經(jīng)營特色1、快速時尚：匯集ZARA、UNIQLO、H&M等著名快速時尚品牌2、業(yè)態(tài)趨優(yōu)：在服裝、食品雜貨、餐飲等品類的選擇上均遵循趨優(yōu)原則3、聯(lián)營扣點：與商戶共贏，亦可使項目靈活分享經(jīng)營利潤，實現(xiàn)雙贏項目愿景經(jīng)營特色以消費者為導(dǎo)向，與商戶雙贏，打造深圳首個以快速時尚為核心理念的生活時尚中心，致力于成就深圳新的商業(yè)地標——全新的時尚業(yè)態(tài)

——全新的生活方式資料來源：九洲遠景分析79深圳綠景項目第二階段報告商業(yè)概念細化強調(diào)“以人為本”，圍繞消費者需求，打造時尚主題商業(yè)，同時借助主題概念傳達更豐富的內(nèi)涵，體現(xiàn)項目差異化娛樂時尚美食…購物人消費者滿足基本生活采購需求的同時，對趨優(yōu)選擇業(yè)態(tài)商品要求不斷增高消費者認為時尚的本質(zhì)是一種樂觀生活態(tài)度，注重生活品質(zhì)的提高，要求性價比消費者關(guān)注餐飲，并對餐飲質(zhì)量及環(huán)境要求越來越高，關(guān)注其包含的家庭機會及商務(wù)社交因素消費者注重家庭娛樂，追求豐富有意義的家庭業(yè)余生活資料來源：九洲遠景分析消費者80深圳綠景項目第二階段報告123購物5美容時尚娛樂4家庭6美食人圍繞家庭聚會、朋友社交、商務(wù)公關(guān)、修身養(yǎng)性等現(xiàn)代品質(zhì)生活組成要素，將本項目概念滲透至消費者每一個生活細節(jié)資料來源：九洲遠景分析消費者81深圳綠景項目第二階段報告聯(lián)營扣點的靈活合作模式是本項目及租戶雙贏的基礎(chǔ)，也是項目穩(wěn)定發(fā)展的前提要素，互動合作使雙方價值最大化最終達到共贏效應(yīng)綠景與商戶發(fā)展關(guān)系分析商戶資源綠景資源租戶可選擇扣點及租金雙向選擇本項目規(guī)劃設(shè)計扣點租戶占比多數(shù)，租戶可選擇扣點經(jīng)營方式與項目共同發(fā)展實現(xiàn)共贏，增強租戶穩(wěn)定性及其對綠景商業(yè)地產(chǎn)品牌的誠信度項目將租戶和諧合理布局，使消費者可能的關(guān)聯(lián)消費最大化，為租戶經(jīng)營提高最大的保障支持，從而增加項目的租金收益項目可形成配套完善、資源共享的交易平臺以及先進的運營管理模式，在軟硬件上保障商戶利益最大化資源共生聚合升值1+1＞2相互支持、相互要求資料來源：九洲遠景分析商戶82深圳綠景項目第二階段報告B.商業(yè)概念調(diào)整及細化

B1.商業(yè)概念調(diào)整

B2.落位原則

B3.布局落位83深圳綠景項目第二階段報告本項目以快速時尚為核心商業(yè)理念，引領(lǐng)驅(qū)動家庭時光、美食天地、健康美麗三個主題模塊發(fā)展，各模塊布局落位遵循雜而有章原則資料來源：九洲遠景分析備注：HBC指藥妝店、藥店、保健品、bodyshop、化妝品專賣等子行業(yè)Family-entertainment（家庭時光）FoodWorld（美食天地）FashionUprising（時尚起義）HBC（健康美麗）84深圳綠景項目第二階段報告食品雜貨西式快餐中式快餐服裝服飾/美容美發(fā)家居/HBA精品超市休閑餐飲中式快餐基礎(chǔ)時尚中/西式快餐、休閑餐飲休閑餐飲/食品雜貨專業(yè)店便利店地下一層布局食品雜貨、休閑餐飲及基礎(chǔ)時尚業(yè)態(tài)，地下二層利用與地鐵連接優(yōu)勢設(shè)置生活便利性購物及中西式快餐B2B1資料來源：九洲遠景分析家庭時光時尚起義美食天地HBC布局示意圖85深圳綠景項目第二階段報告L3L2L1資料來源：九洲遠景分析地面一層以快速時尚為核心，二層以nichefashion及高端時尚為核心，三層以家庭娛樂為核心，二層及三層餐飲分散布局家庭時光時尚起義美食天地HBC布局示意圖快速時尚快速時尚服裝服飾/珠寶手表藥妝商務(wù)餐飲/西式快餐3C數(shù)碼主題餐飲家庭餐飲美容美發(fā)SPA服裝服飾文化用品化妝品休閑餐飲/西餐電影院家庭餐飲/主題餐飲兒童主題（兒童娛樂/教育/服裝/家居）休閑餐飲86深圳綠景項目第二階段報告負二層主要設(shè)置食品雜貨類租戶，包括便利店、HBA、食品雜貨專業(yè)店B2資料來源：九洲遠景分析麥當勞萬店通一品軒優(yōu)之良品美珍香牛廚零食韓國美甲韓國銀飾NiCE曼谷銀大家樂康是美幾米ColdStone

榮華食品吉野家一致藥業(yè)眼鏡8887深圳綠景項目第二階段報告B2租戶落位表樓層鋪位功能行業(yè)子行業(yè)業(yè)態(tài)品牌營業(yè)面積（m2）品牌檔次B2B2001餐飲快餐西式快餐品牌店麥當勞4183B2B2002餐飲快餐中式快餐品牌店吉野家1663B2B2003購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專業(yè)店榮華食品/奇華餅家1213B2B2004購物食品雜貨食品雜貨便利店萬店通/百里臣1083B2B2005購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專業(yè)店一品軒383B2B2006購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專業(yè)店優(yōu)之良品403B2B2007購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專業(yè)店美珍香433B2B2008購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專業(yè)店牛廚零食353B2B2009購物個人時尚購物服裝服飾nichefashion韓國銀飾593B2B2010文化娛樂健康與運動美容美發(fā)品牌店韓國美甲（如GK）1423B2B2011購物個人時尚購物服裝服飾nichefashionNiCE/NICI603B2B2012購物個人時尚購物服裝服飾nichefashion曼谷銀1103B2B2013購物食品雜貨HBA藥妝店康是美2873B2B2014餐飲休閑餐飲甜品店品牌店COLDSTONE653B2B2015購物家庭耐用品家居品牌店幾米品牌形象店983B2B2016購物個人時尚購物服裝服飾nichefashion眼鏡88753B2B2017購物食品雜貨HBA藥店一致藥業(yè)1723B2B2018餐飲快餐中式快餐品牌店大家樂/真功夫3923資料來源：九洲遠景分析備注：1：生活方式導(dǎo)向；2：價值/生活方式導(dǎo)向；3、價值導(dǎo)向88深圳綠景項目第二階段報告負一層以BLT精品超市為次主力店，結(jié)合其他食品雜貨專業(yè)店及多家休閑餐飲，輔以基礎(chǔ)時尚品牌，營造時尚購物環(huán)境一茶一坐EtamONLYJACKJONESVEROMODA賽百味許留山MisocoolPizzaHutKOSMODunkin'Donuts面包新語ben&jerry'sDQ水果撈貝兒多爸爸的泡芙工房自然派me&city金燕莊FivePlus滿記甜品JUICYGIRLGodiva

查理布朗咖啡專門店B1資料來源：九洲遠景分析BLT天使簡約2%YESELF大叻越式料理AROPA7-ElevenStarbucks

89深圳綠景項目第二階段報告B1租戶落位表(1/2)樓層鋪位功能行業(yè)子行業(yè)業(yè)態(tài)品牌營業(yè)面積（m2）品牌檔次B1B1001購物食品雜貨食品雜貨精品超市BLT31002B1B1002購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專業(yè)店金燕莊/金燕棧502B1B1003餐飲休閑餐飲中式餐吧品牌店一茶一坐5953B1B1004購物食品雜貨食品雜貨食品雜貨專賣店天使簡約503B1B1005購物個人時尚購物服裝服飾基礎(chǔ)時尚FivePlus2362B1B1006購物個人時尚購物服裝服飾基礎(chǔ)時尚JUICYGIRL/bossini5503B1B1007購物個人時尚購物服裝服飾基礎(chǔ)時尚2%/E-base2523B1B1008購物個人時尚購物服裝服飾基礎(chǔ)時尚YESELF/Hotwind2473B1B1009購物個人時尚購物服裝服飾基礎(chǔ)