全國土地估價師資格考試復(fù)習(xí)題及答案一、單項選擇題1.依據(jù)馬克思地租理論，因土地肥沃程度和位置差異產(chǎn)生的地租屬于（）。A.絕對地租B.級差地租ⅠC.級差地租ⅡD.壟斷地租答案：B解析：級差地租Ⅰ是由于土地自然條件（如肥沃程度、位置）的差異產(chǎn)生的；級差地租Ⅱ是由于在同一塊土地上連續(xù)追加投資產(chǎn)生的生產(chǎn)率差異形成的。絕對地租是土地所有權(quán)壟斷下，無論土地優(yōu)劣都需支付的地租；壟斷地租則因特殊土地的稀缺性產(chǎn)生。2.某住宅用地周邊新建地鐵站，導(dǎo)致該區(qū)域土地價格上漲，這主要體現(xiàn)了（）對土地價格的影響。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個別因素D.行政因素答案：B解析：區(qū)域因素指影響某一特定區(qū)域內(nèi)土地價格的因素，如交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等。地鐵站屬于區(qū)域內(nèi)交通條件改善，故為區(qū)域因素。一般因素是宏觀層面（如經(jīng)濟、政策），個別因素是宗地自身條件（如面積、形狀）。3.采用市場比較法評估土地價格時，若可比實例的成交價格為5000元/㎡，交易情況修正系數(shù)為0.95（買方有優(yōu)惠），交易日期修正系數(shù)為1.08（價格上漲），區(qū)域因素修正系數(shù)為1.02（可比實例區(qū)域較優(yōu)），個別因素修正系數(shù)為0.98（評估對象個別條件略差），則修正后的比準(zhǔn)價格為（）元/㎡。A.5000×0.95×1.08×1.02×0.98B.5000×(0.95+1.08+1.02+0.98)/4C.5000×(1/0.95)×1.08×(1/1.02)×0.98D.5000×0.95×1.08×(1/1.02)×0.98答案：A解析：市場比較法修正公式為：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。本題中，交易情況修正系數(shù)為買方優(yōu)惠（需調(diào)增，故用0.95），區(qū)域因素修正系數(shù)因可比實例區(qū)域更優(yōu)（需調(diào)減，故用1.02表示評估對象區(qū)域較可比實例差2%），個別因素修正系數(shù)因評估對象略差（需調(diào)減，故用0.98）。因此直接相乘。二、多項選擇題1.下列屬于土地價格特征的有（）。A.土地價格是權(quán)益價格B.土地價格由生產(chǎn)成本決定C.土地價格具有明顯的地區(qū)性D.土地價格呈總體上升趨勢E.土地價格與用途無關(guān)答案：ACD解析：土地價格是土地權(quán)益的價格（A正確）；土地非勞動產(chǎn)品，價格不由生產(chǎn)成本決定（B錯誤）；土地位置固定，價格地區(qū)差異大（C正確）；土地稀缺性導(dǎo)致價格總體上升（D正確）；用途不同，土地收益差異大，價格與用途密切相關(guān)（E錯誤）。2.收益還原法中，確定土地還原率的方法包括（）。A.土地純收益與價格比率法B.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法C.投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法D.市場比較法E.剩余法答案：ABC解析：收益還原法中，還原率的確定方法主要有三種：通過土地純收益與價格的比率直接計算（A）；以安全利率（如國債利率）為基礎(chǔ)，加上風(fēng)險調(diào)整值（B）；將土地投資與其他投資的風(fēng)險和收益率排序，插入確定（C）。市場比較法和剩余法是估價方法，非還原率確定方法（D、E錯誤）。三、簡答題1.簡述成本逼近法的基本原理及適用范圍。答案：成本逼近法的基本原理是基于“生產(chǎn)費用價值論”，以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為基礎(chǔ)，加上一定的利潤、利息、稅費和土地增值收益，從而確定土地價格。其核心是從成本角度計算土地的客觀成本，反映土地的“投入”價值。適用范圍包括：（1）新開發(fā)土地的估價（如填海造地、農(nóng)地轉(zhuǎn)用）；（2）缺乏交易案例或收益資料的土地（如工業(yè)用地、公共設(shè)施用地）；（3）土地市場不發(fā)達，無法采用市場比較法或收益還原法的區(qū)域；（4）作為驗證其他估價方法結(jié)果的輔助方法。需注意，成本逼近法未直接考慮土地的收益和市場需求，因此對商業(yè)用地等收益性強的土地，其結(jié)果僅作為參考。2.簡述基準(zhǔn)地價修正法的操作步驟。答案：基準(zhǔn)地價修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，對評估宗地的區(qū)域因素和個別因素進行修正，從而得到宗地價格的方法。操作步驟如下：（1）收集基準(zhǔn)地價資料：包括基準(zhǔn)地價表、修正系數(shù)表、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵（如用途、開發(fā)程度、使用年限等）。（2）確定評估宗地的基本情況：用途、面積、形狀、容積率、開發(fā)程度、使用年限等。（3）修正基準(zhǔn)地價內(nèi)涵：將基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵（如設(shè)定開發(fā)程度、使用年限）與評估宗地實際情況統(tǒng)一。例如，若基準(zhǔn)地價為“五通一平”，而評估宗地為“三通一平”，需調(diào)整開發(fā)程度差異。（4）區(qū)域因素和個別因素修正：根據(jù)修正系數(shù)表，對宗地的區(qū)域因素（如交通、環(huán)境）和個別因素（如容積率、臨街狀況）進行量化修正，計算修正系數(shù)。（5）計算宗地價格：公式為宗地價格=基準(zhǔn)地價×（1+區(qū)域因素修正系數(shù)+個別因素修正系數(shù)）×期日修正系數(shù)×開發(fā)程度修正系數(shù)×使用年限修正系數(shù)。（6）驗證和調(diào)整：結(jié)合市場情況，對計算結(jié)果進行驗證，必要時調(diào)整修正系數(shù)或補充其他方法校核。四、計算題1.某商業(yè)用地，土地面積1000㎡，剩余使用年限40年。經(jīng)調(diào)查，該宗地年總收益（客觀租金）為240萬元，年總費用（包括稅費、維護費、管理費等）為80萬元。土地還原率為6%，建筑物還原率為8%，建筑物現(xiàn)值為500萬元。試用收益還原法評估該宗地的土地價格（假設(shè)收益為年末支付，且每年穩(wěn)定）。答案：（1）計算房地產(chǎn)總純收益：總純收益=年總收益-年總費用=240-80=160萬元/年（2）計算建筑物純收益：建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率=500×8%=40萬元/年（3）計算土地純收益：土地純收益=房地產(chǎn)總純收益-建筑物純收益=160-40=120萬元/年（4）計算土地價格（無限年期公式需調(diào)整為有限年期）：土地價格=土地純收益/土地還原率×[1-1/(1+還原率)^n]其中n=40年，還原率=6%代入得：土地價格=120/6%×[1-1/(1+6%)^40]計算(1+6%)^40≈10.2857，故1/(1+6%)^40≈0.0972則[1-0.0972]=0.9028土地價格=2000×0.9028=1805.6萬元因此，該宗地土地價格為1805.6萬元，單價為18056元/㎡（1805.6萬元÷1000㎡）。2.某工業(yè)用地需評估其價格，采用成本逼近法。已知該宗地為征用集體土地，土地取得費（含安置補償）為80元/㎡（按實際支付的客觀費用計算），土地開發(fā)費為120元/㎡（分兩年投入，第一年投入60%，第二年投入40%），稅費為土地取得費的5%，投資利潤率為10%（以土地取得費+土地開發(fā)費+稅費為基數(shù)），土地增值收益率為20%（以成本價格為基數(shù)），土地還原率為5%，土地使用年限為50年。試計算該宗地的無限年期土地價格和有限年期土地價格（假設(shè)開發(fā)期為2年，年利率為4%）。答案：（1）計算各項成本：①土地取得費：80元/㎡②土地開發(fā)費：120元/㎡③稅費：80×5%=4元/㎡④利息：土地取得費和稅費在開發(fā)期初一次性投入，計息期2年；土地開發(fā)費分兩年投入，第一年投入60%（72元/㎡），計息期1.5年；第二年投入40%（48元/㎡），計息期0.5年。利息=（80+4）×[(1+4%)^2-1]+72×[(1+4%)^1.5-1]+48×[(1+4%)^0.5-1]計算各部分：(1+4%)^2≈1.0816，利息=84×0.0816≈6.85元/㎡(1+4%)^1.5≈1.0606，利息=72×0.0606≈4.36元/㎡(1+4%)^0.5≈1.0198，利息=48×0.0198≈0.95元/㎡總利息≈6.85+4.36+0.95=12.16元/㎡⑤利潤：（80+120+4）×10%=204×10%=20.4元/㎡⑥成本價格=土地取得費+開發(fā)費+稅費+利息+利潤=80+120+4+12.16+20.4=236.56元/㎡⑦土地增值收益=成本價格×20%=236.56×20%=47.31元/㎡⑧無限年期土地價格=成本價格+增值收益=236.56+47.31=283.87元/㎡（2）有限年期（50年）土地價格：有限年期價格=無限年期價格×[1-1/(1+還原率)^n]代入數(shù)據(jù)：還原率=5%，n=50年(1+5%)^50≈11.4674，1/(1+5%)^50≈0.0872[1-0.0872]=0.9128有限年期價格=283.87×0.9128≈259.23元/㎡五、案例分析題某城市擬出讓一宗住宅用地，面積20000㎡，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，土地使用年限70年。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域類似住宅用地近期成交案例如下：案例A：面積15000㎡，容積率2.5，成交價格12000元/㎡（地面價），交易日期為6個月前，區(qū)域因素比評估宗地優(yōu)5%，個別因素（形狀規(guī)則度）比評估宗地差3%。案例B：面積22000㎡，容積率2.8，成交價格11500元/㎡（地面價），交易日期為3個月前，區(qū)域因素比評估宗地差2%，個別因素（臨街狀況）比評估宗地優(yōu)2%。案例C：面積18000㎡，容積率2.4，成交價格12500元/㎡（地面價），交易日期為1年前，區(qū)域因素與評估宗地一致，個別因素（基礎(chǔ)設(shè)施配套）比評估宗地優(yōu)4%。已知該城市住宅用地價格月環(huán)比上漲0.5%，容積率修正系數(shù)為：容積率2.4時1.02，2.5時1.00，2.8時0.95（以2.5為基準(zhǔn)）。試采用市場比較法評估該宗地的地面單價（要求列出詳細計算步驟，結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：（1）統(tǒng)一比較基礎(chǔ)：各案例均為地面價，無需修正；使用年限均為70年，無需修正；面積差異對住宅用地影響較小，暫不修正（或假設(shè)面積因素已包含在個別因素中）。（2）交易日期修正：案例A：6個月前，修正系數(shù)=(1+0.5%)^6≈1.0304案例B：3個月前，修正系數(shù)=(1+0.5%)^3≈1.0151案例C：1年前（12個月前），修正系數(shù)=(1+0.5%)^12≈1.0617（3）區(qū)域因素修正（以評估宗地為100）：案例A區(qū)域優(yōu)5%，修正系數(shù)=100/(100+5)=100/105≈0.9524案例B區(qū)域差2%，修正系數(shù)=100/(100-2)=100/98≈1.0204案例C區(qū)域一致，修正系數(shù)=100/100=1.0000（4）個別因素修正（以評估宗地為100）：案例A個別因素差3%（即案例A比評估宗地差3%，需調(diào)增），修正系數(shù)=100/(100-3)=100/97≈1.0309案例B個別因素優(yōu)2%（即案例B比評估宗地優(yōu)2%，需調(diào)減），修正系數(shù)=100/(100+2)=100/102≈0.9804案例C個別因素優(yōu)4%（需調(diào)減），修正系數(shù)=100/(100+4)=100/104≈0.9615（5）容積率修正：案例A容積率2.5（基準(zhǔn)），修正系數(shù)=1.00案例B容積率2.8（修正系數(shù)0.95），需修正為基準(zhǔn)容積率2.5的價格，修正系數(shù)=1.00/0.95≈1.0526（因案例B容積率高于基準(zhǔn)，其價格需調(diào)增）案例C容積率2.4（修正系數(shù)1.02），修正系數(shù)=1.00/1.02≈0.9804（因案例C容積率低于基準(zhǔn)，其價格需調(diào)減）（6）計算各案例修正后價格：案例A修正后價格=12000×1.0304×0.9524×1.0309×1.00≈12000×1.0304×0.9524×1.0309≈12000×1.0135≈12162.00元/㎡案例B修正后價格=11500×1.0151×1.0204×0.9804×1.0526≈11500×1.01