房地產(chǎn)項(xiàng)目收購曰勺法律分析

建緯律師事務(wù)所深圳分所林旭加

伴隨經(jīng)濟(jì)日勺發(fā)展，企業(yè)間日勺并購重組已成為一種常態(tài)，并成為優(yōu)化資源配置的一

種有效方式。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)日勺重要構(gòu)成部分，伴隨經(jīng)濟(jì)周期的輪轉(zhuǎn),也

上演著收購與被收購、重組與被重組日勺劇幕“本文試就房地產(chǎn)項(xiàng)目收購波及日勺有

關(guān)法律問題,進(jìn)行簡介和分析。

一.房地產(chǎn)項(xiàng)目收購日勺模式

本文所指日勺房地產(chǎn)項(xiàng)目收購,泛指波及房產(chǎn)、土地使用權(quán)日勺交易，既包括對房地

產(chǎn)公司的房地產(chǎn)和開發(fā)項(xiàng)目日勺收購，也包括對一般企業(yè)的）已建房屋建筑物、土地使

用權(quán)、在建工程的收購;既包括整體收購，也包括部分收購。

從大體上來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目日勺收購模式重要有詼種，一種是股權(quán)收購，一種是資產(chǎn)

收購。股權(quán)收購模式，重要是收購方購置持有該房地產(chǎn)項(xiàng)目日勺企業(yè)（如下簡稱“目的

企業(yè)''的股權(quán).通過持有目日勺企業(yè)股權(quán)間接持有該房地產(chǎn)項(xiàng)目；資產(chǎn)收購模式,重要

是指收購方直接購置該房地產(chǎn)項(xiàng)目,購置后收購方直接持有該房地產(chǎn)項(xiàng)目。

兩種收購模式雖然波及的直接交易標(biāo)的）不一樣，但目的同樣是持有和控制該房

地產(chǎn)項(xiàng)目。兩種收購模式波及日勺法律關(guān)系和交易成本各不相似,這就需要在房地產(chǎn)

項(xiàng)目收購日勺實(shí)際操作過程中,根據(jù)擬收購房地產(chǎn)項(xiàng)目日勺詳細(xì)狀況,采用合適的收購

模式，使得收購的風(fēng)險(xiǎn)可控和交易成本盡量減少。下文擬以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收購

為基礎(chǔ)藍(lán)本,對房地產(chǎn)項(xiàng)目收購展開簡介和分析。

二.股權(quán)收購模式日勺法律分析

實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項(xiàng)目企業(yè)日勺形式進(jìn)行，即在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

前，投資方先設(shè)置一家企業(yè)實(shí)體,然后再以該企業(yè)的名義去拿地和進(jìn)行開發(fā)。該企

業(yè)除了持有該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目外，一般不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn),在項(xiàng)目開發(fā)完畢

并銷售完畢后，該項(xiàng)目企業(yè)將予以注銷。在以項(xiàng)目企業(yè)作為開發(fā)載體的模式下，對

房地產(chǎn)項(xiàng)目日勺收購,多數(shù)以股權(quán)收購的模式進(jìn)行。

股權(quán)收購,既包括全資和絕對控股型日勺收購，又包括非控股日勺參股型收購。基于

此，股權(quán)收購模式又可細(xì)分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購和增資擴(kuò)股方式收購。

（一股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下進(jìn)行的股權(quán)收購，應(yīng)著重關(guān)注如下幾點(diǎn)：

1.收購前日勺資產(chǎn)剝離

如目日勺企業(yè)僅持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，而不持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)，一般狀況下，收購

這樣的日的企業(yè)不需在收購前進(jìn)行資產(chǎn)剝離、重組。但假如目的企業(yè)除持有房地

產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)外,還經(jīng)營其他實(shí)業(yè)和持有其他經(jīng)營性資產(chǎn),假如收購方的目的僅是想獲

得目日勺企業(yè)日勺房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn),在這種狀況下如要采用股權(quán)收購的模式,則需在收

購前對目日勺企業(yè)持有的其他經(jīng)營性資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離、重組，使得目的企業(yè)在資

產(chǎn)剝離和重組后，僅持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)。例如要L攵購一家同步從事工業(yè)品生產(chǎn)和

房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，收購方日勺目日勺僅是想獲得目日勺企業(yè)日勺房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而不想目

日勺企業(yè)被收購后仍從事工業(yè)品生產(chǎn)業(yè)務(wù)。在這種狀況下,如要采用股權(quán)收購的模式,

則需對目的）企業(yè)從事工業(yè)品生產(chǎn)的經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行剝離,可

考慮由目的企業(yè)的股東或其關(guān)聯(lián)方或其他故意收購的第三方,收購該經(jīng)營性資

產(chǎn)。在目日勺公司轉(zhuǎn)讓該經(jīng)營性資產(chǎn)后,收購方再收購目的企業(yè)的股權(quán),這樣收購后

目日勺企業(yè)除持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)外，不再持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)。

2.交易主體

在不一樣的收購模式下，交易主體即協(xié)議日勺簽約主體是不一樣的。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓

日勺交易模式下,交易日勺雙方應(yīng)是收購方和目日勺企業(yè)日勺原股東,而非目的企業(yè)。在收

購時(shí),收購方也許基于某種考慮,不想或不能直接以自己的名義去收購,而是先設(shè)置

一家殼企業(yè),然后再以殼公司的名義去收購項(xiàng)目企業(yè)。

例如目日勺企業(yè)是中外合資經(jīng)營企業(yè)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，境內(nèi)自然人不能成為中

外合資經(jīng)營企業(yè)日勺股東，假如收購方是境內(nèi)自然人,且收購僅是部分收購而非全資

收購，則不能直接以該境內(nèi)自然人的名義去收購,這將違反法律的有關(guān)規(guī)定。在這

種狀況下,就需要通過一種變通的措施,來規(guī)避法律日勺這個(gè)限制性規(guī)定,可考慮由該

境內(nèi)自然人先設(shè)置一家殼企業(yè),然后再以該殼企業(yè)日勺名義，收購目的企業(yè)的）股權(quán),從

而實(shí)現(xiàn)該境內(nèi)自然人對目口勺企業(yè)的間接控股或參股。

此外，以殼企業(yè)來運(yùn)作收購項(xiàng)目，既以便經(jīng)營管理,又有助于風(fēng)險(xiǎn)控制。國際上諸

多大型日勺專業(yè)投資機(jī)構(gòu)所進(jìn)行日勺收購,一般都是采用杠桿收購,即其用很少的自有

資金去收購很大標(biāo)日勺額日勺資產(chǎn),差額部分通過對外舉債融資來處理，像這種收購一

般都會以殼企業(yè)來運(yùn)作。由于企業(yè)是獨(dú)立法人，企業(yè)對于自身日勺債務(wù),獨(dú)立承擔(dān)法律

責(zé)任,而企業(yè)的股東只在出資額內(nèi)承擔(dān)責(zé)任,即假如企業(yè)的股東已足額繳納其所認(rèn)

繳日勺出資,則股東對企業(yè)日勺債務(wù)不需承擔(dān)任何法律責(zé)任?；诖?在收購時(shí)以殼企

業(yè)作為收購主體,并以殼企業(yè)的名義對外舉債，

假如未來發(fā)生殼企業(yè)不能償還債務(wù)或殼企業(yè)破產(chǎn)的狀況,其背后日勺股東一般也

不需承擔(dān)太大日勺法律風(fēng)險(xiǎn)。

因此,在進(jìn)行收購時(shí)，要因應(yīng)不一樣的）狀況，來確定以哪個(gè)主體作為收購主體.作為

合同日勺簽約方，以盡量控制潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。

3.目日勺企業(yè)股權(quán)日勺權(quán)屬狀況

股權(quán)收購很重要的一點(diǎn)，就是收購后收購方要保證能獲得目的企業(yè)的股權(quán)，這就

需要在收購前對目日勺企業(yè)股權(quán)日勺權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查，查明目日勺企業(yè)股權(quán)與否存在質(zhì)

押和權(quán)屬糾紛。假如股權(quán)已被質(zhì)押或存在權(quán)屬糾紛,則在收購該等股權(quán)后,收購方

也許會喪失該等股權(quán)或會引起權(quán)屬糾紛,從而蒙受損失。因此，在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方

式收購時(shí),應(yīng)關(guān)注目日勺企業(yè)股權(quán)日勺權(quán)屬狀況,以保證L攵購后日勺股權(quán)權(quán)屬不發(fā)生爭議。

4.目日勺企業(yè)債權(quán)債務(wù)狀況

股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行口勺收購,僅波及目日勺企業(yè)股東層面的變更，目日勺企業(yè)原有的債

權(quán)債務(wù)關(guān)系,并不會因目的企業(yè)股東的變更而發(fā)生轉(zhuǎn)移,該等債權(quán)債務(wù)仍由目的企

業(yè)享有或承擔(dān)，而目的）企業(yè)的）該等債權(quán)債務(wù),最終會影響收購方在收購后對目的企業(yè)

享有日勺利益。雖然目日勺企業(yè)一般除持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)外,不再持有其他經(jīng)營性資

產(chǎn)業(yè)務(wù)，但為控制風(fēng)險(xiǎn),亦需對目日勺企業(yè)日勺現(xiàn)存?zhèn)鶛?quán)債務(wù)進(jìn)行盡職調(diào)查，以明確目日勺

企業(yè)與否存在數(shù)額較大口勺對外擔(dān)保、對外借款或其他債務(wù)和糾紛。只有完全查明

目B勺企業(yè)日勺債權(quán)債務(wù)狀況,才能防止?jié)撛谌丈棕?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，以免掉進(jìn)收購陷

阱。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)口勺權(quán)屬狀況

收購目的企業(yè)股權(quán),最終目日勺是通過控制目日勺企業(yè)而間接持有房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)，

并通過持有和經(jīng)營該等資產(chǎn)而獲得收益,而不僅僅是為收購而收購。因此,房地產(chǎn)

項(xiàng)目資產(chǎn)日勺權(quán)屬狀況怎樣,將影響目的企業(yè)日勺經(jīng)營狀況和盈利能力，從而影響收購方

后來的收益。因此，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)R勺權(quán)屬狀況,如是已建成的房地產(chǎn)，則應(yīng)

查明該等房產(chǎn)和土地使用權(quán)與否已抵押、土地出讓金與否已足額繳納：如是在建

工程,則應(yīng)查明該等在建工程與否已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可

證、建設(shè)工程施工許可證,建設(shè)工程與否已驗(yàn)收,后來辦理產(chǎn)權(quán)證書與否存在障礙

寸o

基于收購目日勺的不一樣，對房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬狀況的關(guān)注點(diǎn)也不盡相似，例如

收購目日勺是為持有已建房地產(chǎn)自用，則除上述關(guān)注點(diǎn)外,還應(yīng)關(guān)注該等房地產(chǎn)與否

已租賃給第三方、租期多長、提前解除租約日勺成本是多少等。只有進(jìn)行全面口勺盡

職調(diào)查后,才能做出對內(nèi)的收購決策。

6.目日勺企業(yè)其他股東的優(yōu)先購置權(quán)

在全資收購或目日勺企業(yè)股東只有一人的情形下,不存在目日勺企業(yè)其他股東對轉(zhuǎn)

讓方所轉(zhuǎn)讓股權(quán)日勺優(yōu)先購置權(quán)問題。在部分收購目日勺企業(yè)股權(quán)的狀況下,假如目的）

企業(yè)日勺股東有兩個(gè)或兩個(gè)以上,則此時(shí)應(yīng)注意目的企業(yè)其他股東享有日勺優(yōu)先購置權(quán),

也許會對收購行為導(dǎo)致影響。根據(jù)《企業(yè)法》日勺有關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任企業(yè)股東在對

外轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，在同等條件下,企業(yè)其他股東有優(yōu)先購置權(quán)。假如損害目的企業(yè)其他

股東日勺該等優(yōu)先購置權(quán),也許會導(dǎo)致收購行為被法院撤銷。

因此,為防止目日勺企業(yè)日勺其他股東后來對收購行為日勺有效性提出異議，在進(jìn)行股

權(quán)收購時(shí),應(yīng)由目的）企業(yè)股東會對該等股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出決策,并由其他股東出具放棄

優(yōu)先購置權(quán)的申明，以保證股權(quán)轉(zhuǎn)讓R勺合法有效性，防止后來發(fā)生糾紛。

7.收購后對目B勺企業(yè)的控制和管理

全資收購或控股型收購，收購后收購方在目日勺企業(yè)處在絕對控股的地位.收購方

應(yīng)及時(shí)通過改選目日勺企業(yè)董事會和高管人員,并修訂目日勺企業(yè)章程,規(guī)定目的企業(yè)

日勺所有重大事項(xiàng)，須經(jīng)董事會或股東會決策通過,以實(shí)現(xiàn)對目的企業(yè)的有效控制和管

理。

參股型收購,由于收購后收購方不處在控股地位，為維護(hù)收購方在目日勺企業(yè)的利

益,需要在收購時(shí),與目口勺企業(yè)的原股東就收購后目的企業(yè)的董事會組員人數(shù)和委

任、目日勺企業(yè)重大事務(wù)的管理等，作出明確約定。實(shí)際操作中，一般都會與目日勺企

業(yè)原股東明確約定，收購后收購方在目日勺企業(yè)董事會占一定席位，收購方或其委派董

事對目的企業(yè)的某些重大事項(xiàng)具有一票否決權(quán)等。通過該等制度安排,盡量防止目

日勺企業(yè)原股東作出有損甘的企業(yè)利益的行為，從而保護(hù)收購方在目日勺企業(yè)中日勺利

益。

8.收購后的手續(xù)辦理

除外商投資企業(yè)及其他有關(guān)法律另有規(guī)定外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般不需有關(guān)政府機(jī)構(gòu)

日勺同意,雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后即可發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓日勺效力。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效

后,雙方還應(yīng)及時(shí)到工商部門辦理工商變更登記,如不及時(shí)辦理工商變更登記或不

辦理工商變更登記,則也許會對收購方的利益也許會導(dǎo)致?lián)p害。

根據(jù)《企業(yè)法》日勺有關(guān)規(guī)定，企業(yè)股東名稱屬于工商登記事項(xiàng)，工商登記事項(xiàng)發(fā)

生變更時(shí),應(yīng)向工商登記部門辦理變更登記手續(xù),未經(jīng)變更登記的）,不得對抗第三

人。根據(jù)該規(guī)定，在目口勺企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后,雙方不及時(shí)辦理工商變更登記或不辦理

工商變更登記，假如轉(zhuǎn)讓方再次將目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他第三方,并辦理了工商變更

登記,則第三人獲得目的企業(yè)的）股權(quán),原收購方由于未辦理工商變更登記,不得對抗

該第三人,只能追究轉(zhuǎn)讓方的法律責(zé)任,而不能對該第三人提出任何抗辯和權(quán)利主

張。因此,在收購日的企業(yè)股權(quán)后,應(yīng)及時(shí)辦理工商變更登記手續(xù)。

此外，在全資收購目日勺企業(yè)股權(quán)后，還應(yīng)及時(shí)作出股東會決策，對目的企業(yè)日勺法定

代表人、董事、企業(yè)章程等做出變更、改選、修改，并及時(shí)辦理工商變更登記或立

案手續(xù)，以防止目的企業(yè)日勺原法定代表人、董事等在收購后，作出有損目日勺企業(yè)利益

日勺行為。

9.收購環(huán)節(jié)所波及口勺稅費(fèi)

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其施行細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,書立、領(lǐng)

受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和權(quán)利、許可證照的單位和個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。股權(quán)轉(zhuǎn)

讓協(xié)議屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),據(jù)此,采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來收購,收購方和被收購方應(yīng)分

別按股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格日勺萬分之五繳納印花稅。

此外，假如股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為個(gè)人，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》、《國家

稅務(wù)總局有關(guān)加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的告知》（國稅函［2O23J285

號及其他有關(guān)規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓者應(yīng)按應(yīng)納稅所得額（轉(zhuǎn)讓收入額減除原值和合理費(fèi)

用后的余額的20%繳納個(gè)人所得稅。

(-增資擴(kuò)股方式

如非全資收購目日勺企業(yè)口勺股權(quán)，則除上述口勺股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式外，還可以考慮以增資

擴(kuò)股的方式進(jìn)行,即收購方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)對目的企業(yè)進(jìn)行增資，增資后收購方

持有目日勺企業(yè)日勺一定比例日勺股權(quán)。詳細(xì)來說,由收購方即增資方與目的企業(yè)原股東

簽訂增資協(xié)議,對增資額和增資后各方所占股權(quán)比例作出約定,然后由會計(jì)師出具

《驗(yàn)資匯報(bào)》，并到工商部門辦理工商變更登記。如目的I企業(yè)是外商投資企業(yè),或

增資后目日勺企業(yè)由內(nèi)資企業(yè)變更為外商投資企業(yè)，則該等增資需經(jīng)有關(guān)商務(wù)部門同

意,然后再辦理工商變更登記。

以增資擴(kuò)股日勺方式進(jìn)行收購，亦需如上文所述的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式那樣,對目日勺企業(yè)

日勺債權(quán)債務(wù)狀況、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)日勺權(quán)屬狀況、L攵購后目的企業(yè)日勺管理和控制等,

進(jìn)行盡職調(diào)查和作出有關(guān)約定,在此不再進(jìn)行贅述。

某些狀況下日勺股權(quán)收購，也許會是股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股相結(jié)合，此種情形相對復(fù)

雜一些，但基本的操作和關(guān)注點(diǎn)與上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股基本一致。

三.資產(chǎn)收購模式日勺法律分析

與股權(quán)收購模式不一樣，資產(chǎn)收購模式是收購方直接與持有房地產(chǎn)項(xiàng)目即目的

資產(chǎn)的公司簽訂資產(chǎn)收購協(xié)議，收購后直接持有目的資產(chǎn)。與股權(quán)收購模式相比，

資產(chǎn)收購模式日勺法律關(guān)系相對直接、簡樸,沒有波及項(xiàng)目企業(yè)股權(quán)日勺變更。房地產(chǎn)

項(xiàng)目中日勺資產(chǎn)收購模式,又可分為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日勺整體收購、在建工程日勺收購、

已建房地產(chǎn)日勺收購等三種。

（-房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體收購

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,一般是指已經(jīng)同意立項(xiàng)，獲得完備日勺國有土地使用權(quán)證，并三進(jìn)

行一定投資,完畢了土地的“三通一平''和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作,已獲得施工許可

證,具有動工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體收購，應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：

1.收購時(shí)應(yīng)具有的條件

基于房地產(chǎn)開發(fā)日勺特殊性，根據(jù)《都市房地產(chǎn)管理法》（2023年修訂及有關(guān)法

律規(guī)定,從事房地產(chǎn)開發(fā)須具有對應(yīng)的資質(zhì)。因此,作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的）收購方,在進(jìn)

行房地產(chǎn)項(xiàng)目整體收購時(shí)，亦須具有有關(guān)日勺房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

此外，根據(jù)《都市房地產(chǎn)管理法》和《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院

1998年頒布的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)具有如下條件：（1已支付所有土

地使用權(quán)出讓金,并已獲得土地使用權(quán)證書;（2按照出讓協(xié)議約定進(jìn)行投資開發(fā),屬

于房屋建設(shè)工程日勺,完些開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的.

形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

2.收購后的手續(xù)辦理

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人即收購方應(yīng)當(dāng)自土地使用

權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議到房地產(chǎn)開

發(fā)主管部門備案；同步要辦理項(xiàng)目土地使用權(quán)日勺變更登記手續(xù)及建設(shè)工程規(guī)劃許可

證和建設(shè)工程施工許可證等日勺更名等有關(guān)手續(xù)。

3.收購環(huán)節(jié)所波及H勺稅費(fèi)

在資產(chǎn)收購環(huán)節(jié)波及的稅費(fèi)，重要有營業(yè)稅、都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、

土地增值稅、契稅、印花稅等。根據(jù)有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定,收購方和被收購方,

需要繳納不相同日勺稅費(fèi)。

（1收購方需繳納的）稅費(fèi)

①契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其實(shí)行細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定,在中華

人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受日勺單位和個(gè)人應(yīng)繳納契稅;契稅的稅率為

3%?5%,具體比例由省級人民政府在規(guī)定范圍內(nèi)確定。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收

購波及到土地使用權(quán)日勺轉(zhuǎn)移，因此收購方應(yīng)按收購價(jià)格日勺3%?5%繳納契稅

②印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其施行細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定，書

立、領(lǐng)受產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)日勺單位和個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。整體收購房地產(chǎn)開發(fā)

項(xiàng)目，波及到土地使用權(quán)等產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，買方即收購方應(yīng)按收購協(xié)議金額的萬

分之五繳納印花稅。（2被收購方需繳納的稅費(fèi)

①營業(yè)稅

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務(wù)院頒布,2023年修訂及其實(shí)行

細(xì)則日勺有關(guān)規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)日勺單位和個(gè)

人,應(yīng)按轉(zhuǎn)讓額、銷售額的5%繳納營業(yè)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購.重要是波及土地使用權(quán)日勺收購。未在地面上建造房

屋日勺土地使用權(quán)，屬于無形資產(chǎn)，已在地面上建成房屋日勺土地使用權(quán)，則與房屋一起

統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購日勺被收購方即轉(zhuǎn)讓方,需按轉(zhuǎn)讓價(jià)格

日勺5%繳納營業(yè)稅。②都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

根據(jù)《中華人民共和國都市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》、《征收教育費(fèi)附加的暫行

規(guī)定》及具他有關(guān)規(guī)定，凡繳納增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅日勺單位和個(gè)人，應(yīng)按實(shí)際繳

納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額的一定比例（市區(qū)稅率為7%,縣城、鎮(zhèn)稅率為

5%,其他地區(qū)稅率為1%繳納都市維護(hù)建設(shè)稅，按際繳納的增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅

日勺稅額的3%繳納教育費(fèi)附加。③土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其他有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地

使用權(quán)、地上日勺建筑物及其附著物并獲得收入日勺單位和個(gè)人,應(yīng)就其獲得日勺增值額,

按四級超率累進(jìn)稅率繳納土地增值稅。

增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入.減除按規(guī)定容許扣除的獲得土地使

用權(quán)所支付日勺金額、開發(fā)土地日勺成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施日勺成本和費(fèi)用及

規(guī)定的其他容許扣除項(xiàng)目金額后日勺余額。因此,假如轉(zhuǎn)讓方因整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)

項(xiàng)目而獲得增值額,則應(yīng)按四級超率累進(jìn)稅率繳納土地增值稅，即增值額未超過扣除

項(xiàng)目金額50%日勺部分,稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目

金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目

金額200%日勺部分,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%日勺部分,稅率為

60%o

④印花稅

如上文所述，被收購方應(yīng)按按收購協(xié)議金額日勺萬分之五繳納印花稅。

(-在建工程收購

在建工程收購，重要是指在房屋建設(shè)工程竣工前，建設(shè)方將正在建設(shè)日勺建筑工程

和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給收購方。對于在建工程日勺收購或轉(zhuǎn)讓,缺乏國家層面一級的法

律法規(guī)日勺統(tǒng)一規(guī)定,只有某些地措施規(guī)對此作出了規(guī)定。從實(shí)務(wù)操作來看,在建工

程收購與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購日勺條件和手續(xù)辦理差異不大，雙方需要繳納的稅

費(fèi)亦基本相似，本文限于篇幅,在此不再贅述。

(三已建房地產(chǎn)的收購

相對于上述日勺房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購、在建工程收購來說，已建房地產(chǎn)的收

購簡樸許多。收購已建房地產(chǎn),需要關(guān)注該等房地產(chǎn)與否已獲得產(chǎn)權(quán)證書，與否設(shè)

置抵押，與否存在工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，收購后辦理過戶手續(xù)與否存在法律障礙等。比外,

收購已建房地產(chǎn)所，交易雙方所波及日勺稅費(fèi)，亦跟上述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體收購基本

相似，在此不再贅述。四.股權(quán)收購模式與資產(chǎn)收購模式日勺對比分析

通過上文日勺分析可以看出，股權(quán)收購模式和資產(chǎn)收購模式各有長處和缺陷，這就

需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購日勺實(shí)踐中,注意比較甄別，選擇最優(yōu)的收購模式。

(一股權(quán)收購模式的長處與缺陷

股權(quán)收購模式的長處重要有:(1手續(xù)相對簡樸，收購方和被收購方簽訂股權(quán)收購

合同，如不波及外商投資企業(yè),則雙方辦理股權(quán)日勺工商變更登記手續(xù)即可,如波及外

商投資企業(yè),則須先經(jīng)有權(quán)的商務(wù)部門審批后,雙方再辦理股權(quán)的工商變更登記手

續(xù);股權(quán)收購模式下不波及土地使用權(quán)和房屋建筑物的過戶問題;(2交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)

較低，交易雙方只需分別按交易金額的萬分之五繳納印花稅即可。

股權(quán)收購模式的缺陷重要是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不易控制，股權(quán)收購僅波及目的企業(yè)股東

層面口勺變更，目的企業(yè)的債權(quán)債務(wù)并沒有發(fā)生變化，仍需由目日勺企業(yè)承擔(dān)。因此，目

日勺企業(yè)未經(jīng)披露日勺負(fù)債和或有負(fù)債，也許會在收購方收購控制目的)企業(yè)后顯現(xiàn)出來,

由此陷入財(cái)務(wù)黑洞,從而對收購后日勺目日勺企業(yè)和收購方日勺利益導(dǎo)致極大日勺損害。

(-資產(chǎn)收購模式的長處與缺陷

資產(chǎn)收購模式時(shí)長處重要有:(1風(fēng)險(xiǎn)相對輕易控制,收購?fù)恋厥褂脵?quán)和房屋建筑

物,對收購方來說,其風(fēng)險(xiǎn)僅限于所收購的土地使用權(quán)和房屋建筑物自身，即該等土

地使用權(quán)和房屋建筑物與否均已獲得所有權(quán)證書,與否存在所有權(quán)受到限制日勺狀況,

辦理過戶手續(xù)與否存在法律障礙,而不會波及目的企業(yè)的其他債務(wù);(2具有抵稅作

用,根據(jù)有關(guān)稅收法律規(guī)定,企業(yè)持有日勺土地和房產(chǎn),可以每年按比例攤銷或計(jì)提折

舊，該等攤銷額和折舊額可以在企業(yè)繳納企業(yè)所得稅前扣除，客觀上起到了抵減企業(yè)

所得稅的作用。

資產(chǎn)收購模式的缺陷重要有：(1收購環(huán)節(jié)日勺稅負(fù)相對重某些，如上文所述，根據(jù)相

關(guān)稅收法律法規(guī)口勺規(guī)定，收購方應(yīng)繳納印花稅和契稅,被收購方即轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納營業(yè)

稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等,收購環(huán)節(jié)的)稅負(fù)較

股權(quán)收購相對重一些;(2手續(xù)也許相對繁瑣某些,要辦理土地使用權(quán)和房屋建筑物

日勺過戶手續(xù),如是房地產(chǎn)

項(xiàng)目整體收購或在建工程收購,則需辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃

許可證、建設(shè)工程施工許可證等日勺變更手續(xù)。

綜上所述，在詳細(xì)實(shí)務(wù)中,要根據(jù)詳細(xì)狀況和實(shí)際需要，從不一樣角度出發(fā)，考慮是

以股權(quán)收購模式還是資產(chǎn)收購模式來進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目日勺收購，以到達(dá)收購效果日勺最

優(yōu)化和收購成本日勺最小化。

企業(yè)并購中日勺資產(chǎn)收購與股權(quán)收購

企業(yè)并購是企業(yè)吞并與企業(yè)并購的簡稱，廣義上包括企業(yè)合并、資產(chǎn)收購和股

權(quán)收購。企業(yè)合并是指一種企業(yè)購置另一種企業(yè)日勺所有和大部分財(cái)產(chǎn)。其效力之

一是債務(wù)承繼，為了防止轉(zhuǎn)嫁債務(wù),實(shí)踐中不常常采用企業(yè)合并而常常采用資產(chǎn)收購

與股權(quán)收購。

一、資產(chǎn)收購與股權(quán)收購異同點(diǎn)。

資產(chǎn)收購和股權(quán)收購時(shí)相似點(diǎn)為兩者的）目的J均在于憑借財(cái)產(chǎn)權(quán)及股權(quán)的）控制，

掌握公司日勺經(jīng)營權(quán)，并以此實(shí)現(xiàn)獲利。不一樣點(diǎn)有：

1、定義不一樣

資產(chǎn)收購是指收購方以現(xiàn)金或其他有價(jià)證券為對價(jià),收購賣方企業(yè)所有有形

或無形資產(chǎn)而接管賣方企業(yè)營業(yè)的行為。股權(quán)收購是指收購方通過一定方式購

置目日勺企業(yè)日勺股權(quán)，當(dāng)其獲取日勺股權(quán)到達(dá)一定比例后，獲得該企業(yè)控制權(quán)日勺一種市

場交易行為。

2、主體不一樣

股權(quán)收購的主體為收購方和目的企業(yè)的股東，資產(chǎn)收購日勺主體是收購方和

享有該資產(chǎn)日勺目日勺企業(yè)。

3、收購標(biāo)的不一樣

股權(quán)收購的標(biāo)的為股東對企業(yè)所享有的股權(quán)，資產(chǎn)收購的）標(biāo)的是企業(yè)日勺有形

或無形資產(chǎn)。

4、價(jià)金支付不一樣

股權(quán)收購，收購方的價(jià)金支付給企業(yè)的股東,資產(chǎn)收購中，收購方所支付的價(jià)

金支付給享有該財(cái)產(chǎn)權(quán)日勺企業(yè)。

5、對目的企業(yè)的影響不一樣。

股權(quán)收購對企業(yè)日勺影響體現(xiàn)為企業(yè)日勺股東發(fā)生了變化，而對企業(yè)的資產(chǎn)無任何

影響,資產(chǎn)收購則會使企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)發(fā)生變化。

二、股權(quán)收購的重要特點(diǎn)

L不需要獲得目的企業(yè)的同意。股權(quán)收購的主體是收購企業(yè)和被收購企業(yè)日勺

股東，因此收購不需要獲得目日勺企業(yè)日勺同意，也不需要征得