景鴻春天

水口·廊院式生活藍(lán)本Product/工程定位及產(chǎn)品規(guī)劃方案Preparedby/中原地產(chǎn)鴻景春天工程組Date/2021-02-16景鴻春天水口·廊院式生活藍(lán)本案前致謝：感謝貴公司給予我司操作『鴻景·春天』〔暫定名〕工程的時(shí)機(jī)。我公司通過大量的數(shù)據(jù)收集和市場調(diào)研完成了本工程的市場研究報(bào)告，并對工程定位、產(chǎn)品規(guī)劃及工程營銷作了細(xì)致的闡述。我司認(rèn)為：鴻景·春天工程存在較強(qiáng)的操作空間，但也存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)過較為充分的論證，我司對操作該工程有十足的信心，我們將秉承中原“為您，我做到！〞的一貫宗旨，在今后的工作中竭盡全力，為貴公司提供最好的效勞。此報(bào)告，是以貴公司提供的工程資料為依據(jù)，如工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所變動(dòng)，那么本報(bào)告的數(shù)據(jù)會(huì)有所偏差，盡請諒解。預(yù)祝本工程成功熱銷！謝謝！中原·惠州寫在前面的話工程開發(fā)思路探解對于此工程，我們的初衷在于：□整合和挖掘優(yōu)勢資源，打造先鋒樣板工程。□樹立工程市場品牌，并提升開發(fā)企業(yè)品牌競爭力?！鯇?shí)現(xiàn)工程的利潤最大化?！跬瓿晒こ探?jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和品牌效益的最正確回報(bào)。工程操作思路產(chǎn)品規(guī)劃項(xiàng)目定位市場分析地塊分析營銷策略找出我們的目標(biāo)客戶和競爭對手審視工程自身，提出項(xiàng)目的差異化銷售主張確定做什么樣的產(chǎn)品，并明確產(chǎn)品的具化屬性通過對產(chǎn)品的塑造、市場營銷活動(dòng)及媒體廣告，使工程得到惠州全程的關(guān)注，來實(shí)現(xiàn)工程的快速市場消化第一篇市場展望，我們將要活動(dòng)筋骨的惠城關(guān)于惠州惠州地區(qū)行政地圖惠州人口近年來惠州人口增長不大，但隨著中海石化城的建設(shè)，2005年開始有了較大幅度的提升，總?cè)丝谠鲩L26%，城區(qū)人口增長78%。城區(qū)人口的快速增長說明惠州的人口結(jié)構(gòu)正在不斷完善，人口素質(zhì)逐漸提高。城市化進(jìn)程的提速預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的巨大商機(jī)。近五年惠州人口變化狀況市場宏觀環(huán)境230.39億元140.77億元37.67億元社會(huì)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)年度20012002200320042005國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)476.39525.2590.97685.1803.94第一產(chǎn)業(yè)(億元)69.1673.7873.918382.17第二產(chǎn)業(yè)(億元)273.29302.43347.43391460.76第三產(chǎn)業(yè)(億元)133.94148.99169.63211.2261.01人均國內(nèi)生產(chǎn)（元）1721118641207582364226834惠州經(jīng)濟(jì)近五年綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2006年上半年綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)※經(jīng)濟(jì)總量增長勢頭良好全市06年上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值408.83億元，增長15.5%，增幅比一季度上升6.8個(gè)百分點(diǎn)，增長速度顯著加快。從第三產(chǎn)業(yè)看，第一、第三產(chǎn)業(yè)增長平穩(wěn)，第二產(chǎn)業(yè)提速。第一產(chǎn)業(yè)增加值37.67億元，增長1.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值230.39億元，增長19.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值140.77億元，增長13.6%，分別拉動(dòng)GDP增長0.2、10.7和4.6個(gè)百分點(diǎn)。市場宏觀環(huán)境惠州經(jīng)濟(jì)市場宏觀環(huán)境惠州經(jīng)濟(jì)市場宏觀環(huán)境※城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長居民收入穩(wěn)步增加。1—11月城市居民人均可支配收入11024元，增長7.3%；在崗職工平均工資8407元，增長10.7%。11月末，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額956.6億元，比年初增長16.2%。149.31億元146.79億元53.5億元41.91億元惠州經(jīng)濟(jì)開展預(yù)測市場宏觀環(huán)境城市及區(qū)域開展規(guī)劃及趨勢中海殼牌工程的順利進(jìn)行，惠州市行政區(qū)劃調(diào)整的完成，惠州經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的格局出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，惠州市由沿江城市開展為濱海城市，惠城區(qū)與惠陽區(qū)相隔30公里，其間以惠澳大道和惠淡大道兩邊的數(shù)碼工業(yè)園、民營工業(yè)園、臺(tái)灣高科技工業(yè)園構(gòu)成兩條產(chǎn)業(yè)帶相連，共同組成惠州山水組團(tuán)式城市格局，未來惠州將成為以電子產(chǎn)業(yè)、石油化工能源為主導(dǎo)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)?！蔀槭⑿畔?、電子、紡織工業(yè)產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地※成為銜接粵東、內(nèi)地，連接世界的交通樞紐※成為重要的客貨分流中心和商品集散地※成為獨(dú)具特色的旅游度假區(qū)市場宏觀環(huán)境房地產(chǎn)開展?fàn)顩r總體開展?fàn)顩r房地產(chǎn)開展?fàn)顩r名稱固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重房地產(chǎn)開發(fā)投資同期增長率2001年83.8310.6512.70%15.76%2002年104.7315.8815.16%49.11%2003年187.9023.2212.36%46.22%2004年246.2029.5512.00%27.27%2005年351.6943.7812.45%48.16%2006年1-11月261.9333.4712.78%71.7%房地產(chǎn)開展?fàn)顩r名稱住宅投資比重（%）辦公、商用及其他類用房比重（%）2004年92.697.312005年66.8033.202006年1-7月57.9542.05房地產(chǎn)開展?fàn)顩r名稱惠城區(qū)惠陽區(qū)博羅縣惠東縣龍門縣大亞灣金額（萬元）33447247318157901715059922477比例（%）76.4010.803.613.920.145.13房地產(chǎn)開展?fàn)顩r房地產(chǎn)開展特點(diǎn)1、樓盤類型由單一型向復(fù)合型推進(jìn)

2、商業(yè)地產(chǎn)異軍突起

房地產(chǎn)開展?fàn)顩r房地產(chǎn)開展?fàn)顩r惠城各片區(qū)開展定位■東平片區(qū)占據(jù)資源優(yōu)勢，為惠州新世紀(jì)居住文明和城市建設(shè)質(zhì)量水平的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū)——人居板塊；■江北片區(qū)占據(jù)地段優(yōu)勢，定位為惠州未來的CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑以及娛樂為一體；■惠南片區(qū)同樣占據(jù)地段優(yōu)勢，定位為以居住為主，集休閑、購物、娛樂為一體的健康居住家園——商住板塊；■金山湖片區(qū)在地段及配套等先天資源缺乏的情況下，工程更多的是憑借自身小區(qū)的營造來提升工程的檔次，這其中最典型的樓盤代表就是金山龍庭，打造成環(huán)境絕佳的高檔產(chǎn)品。房地產(chǎn)開展?fàn)顩r惠州近年開發(fā)樓盤概覽區(qū)域主要樓盤惠城水口合生國際新城、藍(lán)波灣東平東方威尼斯、金城花園、長湖苑、荷蘭水鄉(xiāng)、日升昌、陽光假日、東湖花園、經(jīng)典故事、陽光100等江北帝景灣、金保興業(yè)家園、TCL雅園、華爾富米蘭生活、奧林匹克花園、雅庭院、麗日百合、碧水灣等惠南玉龍山居、山水世家、怡和人家、雍逸園、東江明珠花園、TCL翠園、巴黎廣場、美地花園城、水岸花都、都市新岸、黃金島、南翠花園等金山湖金山湖一號、金山龍庭、山水華府、東江學(xué)府、啟明苑等惠陽半島一號、棕櫚島、錦江國際、尚城世家、熊貓國際新城、中雄廣場明珠、隆基廣場等個(gè)盤賞析樓盤名稱合生國際新城項(xiàng)目地址惠州市水口中心區(qū)占地面積64萬M2建筑面積110萬M2容積率1.72綠化率45%車位配比商業(yè)0.5個(gè)/100㎡，聯(lián)排別墅1個(gè)/戶總戶數(shù)344戶戶型及其比例戶型結(jié)構(gòu)A（二層）B（三層+商鋪）C（三層）D（三層）面積190.02M2299.42M2218.64M2228.03M2戶型比例12.5%24.7%53.5%9.3%開盤時(shí)間一期2006.10.1定金20000元銷售價(jià)格一期6500元/㎡，二期6800元/㎡，最高價(jià)達(dá)8000元/㎡，含裝修費(fèi)1200元/㎡銷售狀況10.1開盤，一期100%銷售，二期199套已基本認(rèn)籌完畢，第一批60套單位11月11日開盤，基本售罄。開發(fā)商合生創(chuàng)展物業(yè)管理廣東康景物業(yè)備注項(xiàng)目總共分為四期開發(fā)，前一二期為純聯(lián)排別墅，遵循現(xiàn)代集約式的城市規(guī)劃原則，沿街為帶商鋪的聯(lián)排別墅，其余聯(lián)排別墅呈排列式布局。個(gè)盤賞析之

——國際新城個(gè)盤賞析個(gè)盤賞析之

——藍(lán)波灣樓盤名稱藍(lán)波灣項(xiàng)目地址惠州市水口大湖溪廣汕公路旁占地面積18.05萬M2建筑面積13.4萬M2容積率0.74綠化率45%車位配比642總戶數(shù)502戶戶型及其比例戶型結(jié)構(gòu)Townhouse花園洋房獨(dú)棟別墅疊加別墅面積200-300M2約150M2360M2200M2戶型比例60%20%5%15%推出時(shí)間2003年年底認(rèn)籌，2004年開始銷售；一期2004年8月入伙，二期2006年7月入伙。銷售價(jià)格一期4000元/㎡，二期4500元/㎡；銷售狀況住宅部分已經(jīng)售罄，目前只剩下商鋪，銷售率約為70%。開發(fā)商惠州業(yè)成集團(tuán)代理公司深圳華彥地產(chǎn)備注項(xiàng)目占地面積18萬，建面13萬，分兩期開發(fā)，少量多層、少量獨(dú)棟別墅，以Townhouse為主。樓盤名稱荷蘭水鄉(xiāng)2期位置惠州東平半島新開河畔占地面積52000M2建筑面積100000M2容積率1.92綠化率43%車位（個(gè)）180總戶數(shù)600戶型比例戶型結(jié)構(gòu)2房2廳3房2廳4房2廳復(fù)式（5房）面積（M2）73—8396—133156—161122和174戶型比例10%45%35%10%開盤時(shí)間2006.8定金5000元實(shí)收均價(jià)一線江景4500-5300元/M2二線江景3800-4500元/M2最高價(jià)5500元/M2銷售率80%管理費(fèi)1.36元/M2·月投資/發(fā)展商深圳眾望/光耀集團(tuán)(惠州)物業(yè)管理（顧問）萬科物管顧問公共配套建行、商業(yè)街、會(huì)所、北師大惠州附小商業(yè)配套荷蘭卡爾風(fēng)情商業(yè)街營銷/推廣特色深圳、惠州兩地房展會(huì)、深圳看樓團(tuán)活動(dòng)、“幸福置業(yè)黃金月”等活動(dòng)，另外鋪天蓋地的戶外廣告。個(gè)盤賞析之

——荷蘭水鄉(xiāng)個(gè)盤賞析樓盤名稱東方威尼斯位置惠州東平半島占地面積150000M2建筑面積260000M2容積率1.59總戶數(shù)345戶（一期）車位1345個(gè)銷售率60%開發(fā)商群星地產(chǎn)銷售代理中原地產(chǎn)戶型及其比例戶型結(jié)構(gòu)3房2和3廳4房2和3廳5房（復(fù)式）面積（M2）140—149182—187167—190182—223304—314戶型比例60%30%10%認(rèn)籌時(shí)間2006.8.27開盤時(shí)間2006.10.14實(shí)收均價(jià)4000元/M2起價(jià)3300元/M2最高價(jià)4500元/M2備注東方威尼斯項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期開發(fā)，其中一期占地4萬多平方米，總建筑面積近8萬平方米，共345戶。由18套獨(dú)院別墅、4棟7—10層的寬景公館和2棟15層的街景洋房住宅組成，設(shè)置有6000多平方米的大型商業(yè)及公共設(shè)施，車位共300多個(gè)。個(gè)盤賞析之

——東方威尼斯個(gè)盤賞析樓盤名稱東湖花園7號小區(qū)項(xiàng)目推廣名稱花園里的花園占地面積38413M2建筑面積128345M2容積率2.3綠化率39.5%車位600余個(gè)總戶數(shù)685戶戶型及其比例戶型及面積2房2廳：83—90M23房2廳：116—134M24房2廳：125—153M2戶型比例15%55%30%竣工時(shí)間2008年（整個(gè)項(xiàng)目）入伙時(shí)間2007.6付款方式及優(yōu)惠早期一次性9.5折，首期30%，按揭70%，9.7折；目前沒有任何折扣。實(shí)收均價(jià)4000元/M2起價(jià)3500元/M2最高價(jià)4650元/M2管理費(fèi)1.1元/M2·月銷售率65%開發(fā)商隆生地產(chǎn)廣告推廣濤聲廣告?zhèn)渥㈨?xiàng)目主要以多層經(jīng)濟(jì)型住宅為主，另設(shè)計(jì)少量小高層住宅(與總戶數(shù)比例約25%)；小高層為16－18層的高層住宅。目前項(xiàng)目正在建設(shè)八號小區(qū)，將引進(jìn)吉之島進(jìn)駐。個(gè)盤賞析個(gè)盤賞析之

——東湖花園房地產(chǎn)一級市場05年，惠州掛牌出讓用地有42宗，總面積為295.19萬平方米，總成交價(jià)為117258萬元。其中，成交總價(jià)最高的是GJB2005-2號地塊，為3.8億；成交單價(jià)最高的是GXP2005-1號地塊，為3086元/平方米。掛牌轉(zhuǎn)讓土地有13宗，面積為16.68萬平米，成交價(jià)為4124萬元。其中，成交總價(jià)最高的是GHH2005-7號地塊，為1298萬元；成交單價(jià)最高的是GNA2005-4號地塊，為930元/平方米。以上的土地交易都是國有土地的交易，尚無企業(yè)土地的轉(zhuǎn)讓交易。土地交易狀況所屬片區(qū)地塊宗數(shù)用地面積（㎡）東平538209江北51291674火車西站419066潼橋鎮(zhèn)11228989下角4232440仲愷新區(qū)5170920河南岸6129470其他片區(qū)151161132土地用途以商住為主房地產(chǎn)一級市場05年出讓和轉(zhuǎn)讓的土地中，商住用地所占的比例最大，有七成多，到達(dá)227.31萬平方米。可見，惠州市政府在出讓和轉(zhuǎn)讓土地的過程中，注重商業(yè)工程對住宅的配套，同時(shí)，這也反映土地市場的需求狀況。其他一些用地，諸如工業(yè)用地或公共用地所占的份額是最少的，僅占1%。房地產(chǎn)一級市場惠州市國土資源部門采取掛賬收地、調(diào)整置換和限期開發(fā)等方式，按照開展的要求，采取有效的措施，開展對閑置土地的盤整，為全市的重點(diǎn)工程和招商引資工程提供了用地保障，并取得了良好的成效。2006年根據(jù)?惠州市土地收購儲(chǔ)藏及出讓五年方案?，將有20塊用地出讓。其中，河南岸總建筑面積73057平方米的16號小區(qū)用地，江北總建筑面積18211平方米的24號小區(qū)用地、約30萬平方米的25號小區(qū)用地、314946平方米的40號小區(qū)用地，金山湖總建筑面積115731平方米的11號小區(qū)用地和古塘坳總建筑面積約20萬平方米的尖峰山用地?cái)M掛牌出讓。土地儲(chǔ)藏有良好保障房地產(chǎn)二級市場施工與竣工面積逐年升高近四年惠州市房地產(chǎn)竣工面積逐年升高，但升幅很少，而施工面積卻大幅上升。全市施工面積在06年1-7月到達(dá)422.27萬平米，同期增長25.8％，其中，惠城區(qū)252.43萬平米，下降12.1％；惠陽區(qū)145.7萬平米，增長115.1％；大亞灣區(qū)24.14萬平方米，增長225.8％。這顯示惠陽、大亞灣房地產(chǎn)增長突飛猛進(jìn)。全市竣工面積由于各中、大型盤陸續(xù)進(jìn)入市場而上升較快，到達(dá)41.54萬平米，比2004年增長38.9萬平米，增幅為44.85％。房地產(chǎn)二級市場預(yù)售面積有較大幅度提高06年1至3季度，惠州市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)理性開展態(tài)勢，全市新建商品房預(yù)售面積209.57萬平方米，預(yù)售金額達(dá)59.12余億元，預(yù)售均價(jià)約2821元/平方米。06年以來，惠州市新建商品房現(xiàn)售成交面積為124.67萬平方米，成交金額達(dá)26.55余億元，成交均價(jià)2130元/平方米。其中，惠城區(qū)新建商品房預(yù)售159.25萬平方米，預(yù)售金額43.14億元，預(yù)售均價(jià)為2709元/平方米。新建商品房現(xiàn)售成交面積82.22萬平方米，成交金額19.43億元，成交均價(jià)2364元/平方米。與2005年相比，各預(yù)售指標(biāo)均有較大幅度的提高，這顯示前兩年以大盤開發(fā)為主的樓盤正進(jìn)入銷售階段，市場供給量的增幅較大，其市場吸納力良好，前景普遍被看好。名稱2004年2005年同比增長預(yù)售面積（萬㎡）178.2206.115.6%預(yù)售套數(shù)（套）146981904929.6%房地產(chǎn)二級市場銷售呈穩(wěn)步上升態(tài)勢近六年惠州一手商品房交易面積呈穩(wěn)步上升勢態(tài)，年均增長率23.3%。2005年，全市商品房銷售面積到達(dá)136.76萬平方米，比去年上漲35.23%。其中，惠城區(qū)有102萬平方米，占74.58%；惠陽區(qū)9萬平方米，占6.58%；大亞灣區(qū)12.1萬平方米，占8.85%；博羅縣10.4萬平方米，占7.6%。在所有區(qū)〔縣〕中，惠城區(qū)商品房交易增長最快，較去年上升53%。至2006年1-11月，全市商品房銷售面積到達(dá)177.17萬平方米，同期增長82.7%。房地產(chǎn)二級市場空置率將繼續(xù)小幅上升2005年商品房空置面積94.70萬平方米，空置率約24.0％，比2004年增長近20萬平米，增長26.7％。至2006年1-11月，全市商品房空置面積62.30萬平方米，空置率24.0%，空置率根本持平，保持不變。房地產(chǎn)三級市場惠州二手房的交易主要集中在惠城區(qū)。05年，惠城區(qū)二手房的交易面積和交易金額分別為84.31萬平方米和9.51億元，均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。但交易均價(jià)上漲的幅度不大，只有1.6%，這主要是受一手房供給量充足的制約，使二手房的上漲空間非常有限。同時(shí)，二手房的交易均價(jià)相對于一手房的交易均價(jià)來說是較低的，其均價(jià)缺乏一手房交易均價(jià)的1/2，這說明當(dāng)一手房的交易均價(jià)上漲后，二手房的交易均價(jià)還是有充分的上漲空間。二手房交易活潑，價(jià)格有很大上漲空間名稱交易面積（萬㎡）交易金額（億元）交易均價(jià)（元/㎡）2004年74.438.2611102005年84.319.511128惠州房地產(chǎn)價(jià)格走勢從圖表上相關(guān)數(shù)據(jù)看，近年惠州房價(jià)走勢略有起伏，02住宅均價(jià)2394元/平方米，比01的2486元/平方米下降了3.7%，03年均價(jià)1965元/平方米，比02年下降18％，04年均價(jià)2424元/平方米，比03年上漲23.36%，05年均價(jià)2614元/平方米，比04年上漲7.8％，到06年1-11月，商品房均價(jià)達(dá)到2879元/平方米，同比增長10.4%，2003年之后根本上呈現(xiàn)上漲趨勢。經(jīng)過房產(chǎn)泡沫后，惠州房價(jià)一路攀升惠州樓盤主要特征分析物業(yè)及產(chǎn)品類型多樣物業(yè)類別均價(jià)分布區(qū)域代表性樓盤所占比例一類4000-7800元江北、東平、金山湖、水口鎮(zhèn)合生·帝景灣、奧林匹克花園、藍(lán)波灣、合生國際新城、東方威尼斯、金山龍庭（別墅）10%二類3000-4000元江北、東平、河南岸、金山湖金裕·碧水灣、麗日·百合家園、雅庭院、荷蘭水鄉(xiāng)、東湖花園、金山龍庭（小高層）25%三類2000-3000元；江北、東平、河南岸、演達(dá)、金山湖華爾富米蘭生活、金城花園、嘉和名苑、經(jīng)典故事、陽光假日花園、雍逸園、美地·花園城、山水華府47%四類2000元以下江北、麥地、演達(dá)潤宇·旺江樓、都市新岸、惠澤南苑18%從惠州房地產(chǎn)市場價(jià)格來看，一類頂尖豪宅產(chǎn)品均價(jià)集中在5000—8000元/平米之間，性價(jià)比較高，還具相當(dāng)?shù)纳仙臻g，同時(shí)這類高端住宅工程也占據(jù)大量優(yōu)質(zhì)土地資源，必然會(huì)帶動(dòng)惠州樓市房價(jià)的上漲。而從市場消化量來看，市場上以二類產(chǎn)品居多。戶型產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）主要面積區(qū)間（㎡）別墅（Townhouse）190-365220-310復(fù)式160.88-253.85180-220四房137-183150-170三房83.77-138.3110-125二房51.91-8770-85一房30.2-57.7635-45從物業(yè)類型看，惠州樓盤涵蓋了別墅、Townhouse、小高層、高層、多層等多種產(chǎn)品。從惠州房地產(chǎn)市場戶型產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)來看，三房及四房是惠州市場的主力產(chǎn)品，二房的面積一般偏大，在70—80平米之間，且優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品很少，而復(fù)式與一房那么是市場供給量最小的產(chǎn)品。從產(chǎn)品面積來看，Townhouse主要面積區(qū)間在220至310平米，獨(dú)棟別墅面積那么可到達(dá)350平米以上。四房面積多數(shù)在140平方米以上，面積較大，而三房那么涵括了從80—140平方米的區(qū)間，120—160的比較常見，80-100平方米的精致小三房很少，高質(zhì)量的產(chǎn)品在市場上幾乎是個(gè)空白。物業(yè)及產(chǎn)品類型多樣惠州樓盤主要特征分析惠州樓盤主要特征分析樓盤工程差異性分析1、樓盤工程定位各異從工程定位來說，普通住宅、洋房、別墅、Townhouse、高端工程是惠州樓盤的主要類型?；葜荽缶植繕潜P均價(jià)還處在3000-3500元/平方米左右，像金迪新苑、東江學(xué)府、東湖花園、碧水灣、雍逸園等，值得注意的是，從價(jià)格說，惠州為數(shù)不多的洋房可以列在普通住宅范圍內(nèi)，因?yàn)槠鋬r(jià)格也在3000-3500元/平方米之間，僅比一般的社區(qū)住宅高出幾百元，但這些洋房分布在別墅、Townhouse社區(qū)內(nèi)，比一般住宅更有競爭優(yōu)勢。別墅、Townhouse是近年惠州涌現(xiàn)出來的一批樓盤，藍(lán)波灣、合生國際新城、半島一號、御龍山、白鷺湖別墅等代表著惠州房地產(chǎn)目前最高的開發(fā)檔次?；葜萑鄙倌芘c別墅、Townhouse相抗衡的豪宅，高端工程并不多，但少數(shù)擁有江景、湖景、山景資源的小高層、多層住宅在惠州應(yīng)該屬于高端工程，像荷蘭水鄉(xiāng)、全部精裝修的帝景灣、金山龍庭里的小高層等，帝景灣均價(jià)到達(dá)6000元/平方米，與Townhouse均價(jià)不相上下?；葜輼潜P主要特征分析2、工程先天資源差異從惠州各樓盤具備的先天資源來說，地段、景觀、規(guī)模及品牌是首先考慮的幾大要素。擁有核心地段的樓盤自然受群眾關(guān)注，價(jià)格也理想，最典型的就是處在惠城中心地段的高層樓盤麗日百合局部物業(yè)到達(dá)4500元/平方米的均價(jià)。有江景、湖景、山景資源的樓盤在惠州同樣受市民青睞，帝景灣、荷蘭水鄉(xiāng)、金山龍庭、萬科大辣甲島工程、御龍山別墅等都具代表性。惠州講究客家文化，大盤、大社區(qū)往往受到人們歡送，像東湖花園、金山龍庭、東江學(xué)府、奧園工程、合生國際新城等樓盤都被人們看好?；葜萑藢ν忄l(xiāng)品牌開展商較認(rèn)可，像惠州本地的國華、隆生、金迪、金寶等開發(fā)企業(yè)就享有較好的口碑，客戶對其工程的認(rèn)同感較強(qiáng)。3、工程風(fēng)格與文化迥異現(xiàn)代式風(fēng)格：麗日百合、東湖花園、東江學(xué)府、金迪新苑等，現(xiàn)代風(fēng)格是目前中國人比較容易接受的住宅風(fēng)格，建筑形態(tài)比較簡潔、明朗。東湖花園惠州樓盤主要特征分析西班牙風(fēng)格：半島1號、雅庭院較為典型。半島1號別墅講究細(xì)節(jié)，其外墻選用裝飾性的乳膠漆，門窗選用西班牙古典風(fēng)格的木紋窗，兩旁有裝飾性板葉。而雅庭院規(guī)整的建筑空間，渾圓厚樸的地中海式白色圍墻，深香繽色的大凸窗，紅色為主色調(diào)的拱形瓦面，顯示西班牙建筑的奔放個(gè)性。麗日百合雅庭院惠州樓盤主要特征分析歐式風(fēng)格：荷蘭水鄉(xiāng)、帝景灣、東方威尼斯等樓盤比較典型，這些樓盤處于東江邊上，自然景觀比較好，它們以水景文化為主題，建筑形態(tài)追求歐式風(fēng)格，局部樓盤甚至名稱都帶有歐式烙印。帝景灣荷蘭水鄉(xiāng)惠州樓盤主要特征分析歐式風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格兼而有之：像藍(lán)波灣、金山龍庭，它們都有歐式別墅、Townhouse，藍(lán)波灣Townhouse門前還有羅馬立柱裝飾，但這些樓盤也有多層洋房，建筑簡潔、明快，現(xiàn)代感強(qiáng)，金山龍庭還有現(xiàn)代風(fēng)格的小高層。金山龍庭藍(lán)波灣惠州樓盤主要特征分析中式風(fēng)格：也許是起步較晚的原因，惠州目前純粹的中式風(fēng)格住宅小區(qū)還未興起，不過2006年正填補(bǔ)這一空白，已經(jīng)有工程在醞釀開工，如金山湖一號、山水江南工程。金山湖一號惠州樓盤主要特征分析4、樓盤客戶群差異水口處在惠州市區(qū)東出口，是惠州的東大門，與市區(qū)規(guī)劃融為一體，接受來自香港、深圳、廣州、東莞、大亞灣等地的輻射，是參與港深產(chǎn)業(yè)分工和承接周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)。作為惠州市區(qū)的東大門，水口成為惠州東部崛起的戰(zhàn)略支點(diǎn)。除了優(yōu)越區(qū)位之外，水口還擁有充足的土地資源，便于連片集中開發(fā)。流經(jīng)水口的東江及數(shù)量眾多的湖泊、山塘、水庫為水口的工業(yè)和生活用水提供了充足的水源。在位置和資源的支撐下，水口開展根底扎實(shí)。目前，水口有外資企業(yè)約300多家，現(xiàn)已形成紡織、電子、化工、食品、服裝為支柱的外向型工業(yè)體系。水口的農(nóng)業(yè)也正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，“三高〞農(nóng)業(yè)蓬勃興起并已成為農(nóng)業(yè)開展的主導(dǎo)力量。第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)、酒店、旅游休閑、商貿(mào)以及飲食的開展勢頭不減，成為水口經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。連續(xù)幾年，水口的國內(nèi)生產(chǎn)總值、三大產(chǎn)業(yè)總值都呈現(xiàn)出快速增長勢頭。隨著惠城區(qū)幅員的進(jìn)一步擴(kuò)大，水口由鎮(zhèn)級行政編制改為街道辦事處，作為市區(qū)通往惠東、潮州、汕頭、福建等地的門戶，其行政編制的改變是一次歷史性機(jī)遇，更是水口開展史上一次質(zhì)的飛躍。片區(qū)宏觀環(huán)境調(diào)查分析水口片區(qū)分析水口片區(qū)分析片區(qū)城市開展規(guī)劃魅力新水口八方有來客水口是新家作為惠州市區(qū)的東大門，水口，正在打造惠州市區(qū)東部區(qū)域性城市中心。水口片區(qū)分析片區(qū)房地產(chǎn)開展及預(yù)測有市場，就看筋斗怎么翻！第二篇工程地塊價(jià)值塑造，地塊SWOT分析地塊區(qū)位地塊位于惠州市水口鎮(zhèn)三環(huán)路以西，與水口文體中心、湖濱公園隔路相望。文體中心作為水口鎮(zhèn)中心區(qū)文化、體育、休閑、生活中心，使水口生活質(zhì)量、生活氣氛得到提升，具有不可替代的重要地位，隨著城鎮(zhèn)生活配套的日螓完善，工程地塊潛在價(jià)值將逐漸凸現(xiàn)。本案藍(lán)波灣國際新城水口文體中心湖濱公園地塊分析本案市區(qū)圖水口規(guī)劃圖地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊東北兩面臨路，西面為人民南二路，路面上空懸有高壓線。地塊呈規(guī)那么長方形，南北長，東西窄，地勢平坦；地塊內(nèi)無任何待遷建筑物。地塊四至北北面隔路與正興建的制衣廠相望。東面目前為空地，是待開發(fā)用地。南面緊臨一空調(diào)廠，廠附近空氣遭到污染，有難聞氣味發(fā)出。西面緊挨著農(nóng)民房。工程地塊四至環(huán)境較差，沒有任何景觀資源。地塊分析工程周邊配套地塊分析區(qū)域交通工程地塊處于三環(huán)路以西、龍湖大道以東，三環(huán)路和龍湖大道縱貫水口鎮(zhèn)區(qū)南北，其中三環(huán)路往北可通河源，向南可達(dá)深圳、大亞灣，交通便利；而龍湖大道那么是水口鎮(zhèn)主干道，有13、27、318、388、398以及399路等多條路線來往于水口鎮(zhèn)政府和惠州市之間，與市區(qū)緊密相聯(lián)。龍湖大道人民南二路三環(huán)路地塊分析區(qū)域環(huán)境水口湖濱公園水口文化體育中心地塊區(qū)域內(nèi)配套較為完善，區(qū)域內(nèi)有龍湖商業(yè)街〔約200米〕、天天百貨〔約100米〕、新佳購物廣場〔約150米〕、中國農(nóng)業(yè)銀行〔約100米〕、水口醫(yī)院龍湖門診〔約120米〕、大湖學(xué)校等配套，足夠滿足市民生活需要，但目前地塊周邊人氣稀薄，沒有有效的商業(yè)配套支持。此外工程地塊南北兩面均為工廠，影響工程后期形象，南面的空調(diào)廠還伴有難聞的氣味，如不治理，將會(huì)成為本工程的障礙點(diǎn)之一。周邊配套地塊分析南面空調(diào)廠天天百貨地塊分析北項(xiàng)目地塊工程規(guī)劃控制要點(diǎn)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)用地面積32110平方米總建筑面積105963平方米其中住宅94763平方米商業(yè)11200平方米容積率3.3綠化率30%按照工程地塊的資料及建筑參數(shù)可以得知，在做足容積率的情況下，工程將是以住宅為主的高層建筑，因此，樓棟排布要充分考慮朝向、光照、通風(fēng)以及噪音等各因素。地塊分析工程SWOT分析優(yōu)勢Strength地塊自身：地形方正，地勢平坦，易于工程產(chǎn)品規(guī)劃；區(qū)域環(huán)境：與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富；周邊社區(qū)：片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國際新城等工程均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與城市未來高檔居住區(qū)為鄰。地理位置較好，有豐富的生活休閑資源。地塊分析工程SWOT分析劣勢Weakness容積率：工程容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了工程的品質(zhì)和規(guī)劃；四至環(huán)境：地塊所處地段較差，工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對工程近期造成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，對工程后期銷售帶來制約；生活配套：工程周邊目前人氣稀薄，居住氣氛差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會(huì)有明顯的改善。容積率高，現(xiàn)有環(huán)境差，生活配套設(shè)施不完善。地塊分析工程SWOT分析時(shí)機(jī)Opportunity市場運(yùn)行良好，外地客戶成交看好，價(jià)格升值潛力大。地塊分析工程SWOT分析威脅Threat去哪里尋找這片土地的點(diǎn)金魔杖？做細(xì)市場做精產(chǎn)品第三篇工程定位主張，水口新區(qū)廊院式生活藍(lán)本表達(dá)工程價(jià)值最大化，是我們對本工程的思考原點(diǎn)【工程價(jià)值=經(jīng)濟(jì)價(jià)格+社會(huì)價(jià)值】經(jīng)濟(jì)價(jià)值：工程利潤最大化、回款最化社會(huì)價(jià)值：奠定公司及樓盤在惠州的市場地位，提升公司品牌根據(jù)市場其它工程的常規(guī)操作模式是先做產(chǎn)品再找客戶，但對于本工程來判斷，這樣操作風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，建議工程先預(yù)期找到我們預(yù)定的客戶群體，然后針對工程的目標(biāo)客戶群做產(chǎn)品定位，這樣工程的風(fēng)險(xiǎn)相對會(huì)更小，也就是為工程的客戶量身定做最適合的產(chǎn)品。房子，為客戶量身定做！工程定位群分時(shí)代，認(rèn)識(shí)我們的上帝根據(jù)中原對惠州專項(xiàng)市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)分析來看，在線階段的市場上，惠州置業(yè)群體中活潑著以下幾類人群，他們是惠州地產(chǎn)市場的絕對主力，他們也將是我們的上帝。工程定位群分時(shí)代，認(rèn)識(shí)我們的上帝惠州本地人工程定位群分時(shí)代，認(rèn)識(shí)我們的上帝私營企業(yè)主□他們以辦廠為主，經(jīng)商意識(shí)較強(qiáng)，有自己的產(chǎn)業(yè)及可觀的積蓄，購置力強(qiáng)；□他們注重產(chǎn)品的綜合素質(zhì)和品質(zhì)感，注重與自己身份、地位相匹配的高檔物業(yè)；□他們關(guān)注自然景觀資源，注重小區(qū)環(huán)境及家庭居住氣氛，追求休閑舒適的生活享受；□他們大多與家人一起居住生活，兩至三代同堂，注重生活品質(zhì)和溫馨感；□他們的需求主要為三、四房的中大面積戶型，以二次以上置業(yè)為主。工程定位群分時(shí)代，認(rèn)識(shí)我們的上帝個(gè)體商戶□他們大多在惠州經(jīng)商居住有五年以上，大局部是潮汕籍早期移民，一般經(jīng)營餐管、雜貨店、貨運(yùn)等生意，收入來源較為穩(wěn)定，積蓄較為豐厚；□他們注重產(chǎn)品的性價(jià)比和戶型的使用型，注重風(fēng)水及朝向；□他們會(huì)選擇與原居住范圍較近的樓盤，或其經(jīng)商的片區(qū)范圍內(nèi)；□他們關(guān)注周邊配套，特別是交通、教育、醫(yī)療等；□他們的需求主要以中大戶型為主，方便幾代人居住。工程定位群分時(shí)代，認(rèn)識(shí)我