武漢高端寫字樓發(fā)展趨勢(shì)演講嘉賓：黃廣平華中區(qū)高級(jí)助理董事2012年3月9日創(chuàng)立于1784年超過10,000名雇員服務(wù)于全球42個(gè)國家140個(gè)城市覆蓋亞太地區(qū),10個(gè)國家45個(gè)城市管理超過2.5億平方尺物業(yè)

每年為超過700億美元的物業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估過去五年為完成超過115億美元的物業(yè)交易

全球頂尖的國際級(jí)房地產(chǎn)顧問公司中國內(nèi)地首家獨(dú)資的境外房地產(chǎn)服務(wù)公司DTZ戴德梁行2武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展中央文化區(qū)——漢街總部國際寫字樓租售市場(chǎng)北京、上海、廣州索引一線城市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀2011年，北京市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)可租賃面積供應(yīng)緊張，市場(chǎng)上出現(xiàn)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目被整棟買斷，留作業(yè)主自用。同時(shí)新增項(xiàng)目屈指可數(shù)，使得可租賃面積嚴(yán)重短缺。至2011年第4季度，北京市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格較去年同期同比增長44.0%，達(dá)每月每平方米246.43元，全市甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到歷史最低值3.83%。2011年，燕莎商圈的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了再發(fā)展的過程，全年新增甲級(jí)寫字樓面積87,173平方米，占全市本年度新增供應(yīng)量的62.3%，租金漲幅在所有區(qū)域中也是位列頭籌，較2010年第4季度同比增加了63.5%。北京寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀——寫字樓市場(chǎng)租金持續(xù)走高2011年底，上海寫字樓市場(chǎng)又迎來一個(gè)新落成的甲級(jí)寫字樓，坐落于長寧區(qū)的雅仕企業(yè)大廈，使上海的甲級(jí)寫字樓存量超過500萬平方米的里程碑。2011年底，全市范圍內(nèi)的平均租上升至每月每平方米255.3元，然而，國際超甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的租金水平發(fā)展強(qiáng)勁，達(dá)到每月每平方米339元。上海寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀——寫字樓需求持續(xù)興旺 截止2011年底，全市甲級(jí)寫字樓存量為237.35萬平方米。截止2011年底，全市甲級(jí)寫字樓吸納量約121,000平方米，全年吸納量更達(dá)至304,000平方米,僅次于2007年313,700平方米的最高水平。其中，珠江新城因大量物業(yè)上市，吸納了約58%的需求，吸引了市場(chǎng)的普遍關(guān)注。截止2011年底，全市甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米144.4元，其中新物業(yè)的入市令珠江新城平均租金大幅增長15%，達(dá)每月每平方米187.8元。廣州寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀——寫字樓市場(chǎng)租金持續(xù)攀升武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展中央文化區(qū)——漢街總部國際寫字樓租售市場(chǎng)索引一線城市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀商務(wù)區(qū)概況市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來發(fā)展武漢商務(wù)區(qū)分布漢口漢陽12354武昌4武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展核心商務(wù)區(qū)：1.建設(shè)大道商務(wù)區(qū)2.武廣商務(wù)區(qū)3.中南中北路商務(wù)區(qū)4.光谷魯巷商務(wù)區(qū)中央文化區(qū)介紹：位于武漢市武昌區(qū)東湖和沙湖之間，項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域約1.8平方公里，總建筑面積340萬平方米，是一個(gè)以文化為核心、兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能為一體的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目。商務(wù)區(qū)概況規(guī)劃商務(wù)區(qū)：5.中央文化區(qū)武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展中央文化區(qū)——漢街總部國際寫字樓租售市場(chǎng)索引一線城市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀商務(wù)區(qū)概況市場(chǎng)現(xiàn)狀與未來發(fā)展發(fā)展歷程2000集中放量緩慢發(fā)展市場(chǎng)回暖1993-1996泰合廣場(chǎng)起步1997-2000建設(shè)銀行大廈2001-2006新世界國貿(mào)2011民生銀行大廈市場(chǎng)回暖加速發(fā)展2007-2010新世界中心武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展市場(chǎng)現(xiàn)狀甲級(jí)(高檔)寫字樓分布購物中心建設(shè)大道金融街武廣商務(wù)區(qū)中南商務(wù)區(qū)7493625光谷魯巷商務(wù)區(qū)甲級(jí)(高檔)寫字樓基本集中分布在核心商務(wù)區(qū)內(nèi)；隨著武漢城市規(guī)劃與發(fā)展，武昌片區(qū)尤其是新規(guī)劃商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓存在較大發(fā)展空間。序號(hào)甲級(jí)(高檔)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積(㎡)總面積(㎡)入市年份1招商銀行大廈1,32055,00019962建設(shè)銀行大廈1,34070,61919983中商廣場(chǎng)寫字樓A座1,200B座900112,11419984世貿(mào)大廈1,70070,00019995瑞通廣場(chǎng)1,16454,00019996新世界國貿(mào)大廈2,300116,10020047新世界中心A座1,900B座1,100C座56073,00020078民生銀行大廈1,99311,000020119企業(yè)中心5號(hào)2,10059,05420121⑩武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展市場(chǎng)現(xiàn)狀8甲級(jí)(高檔)寫字樓供應(yīng)情況招銀大廈泰合廣場(chǎng)中商廣場(chǎng)建銀大廈世貿(mào)大廈瑞通廣場(chǎng)禧邦可廣場(chǎng)新世界國貿(mào)新世界中心民生銀行大廈與武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)及甲級(jí)(高檔)寫字樓需求連續(xù)性高增長形成對(duì)比，甲級(jí)(高檔)寫字樓供應(yīng)呈供應(yīng)體量少、間隔周期長的特點(diǎn)。2007年至今僅有少量甲級(jí)(高檔)寫字樓供應(yīng)，三年內(nèi)無新增供應(yīng)。武漢甲級(jí)(高檔)寫字樓的發(fā)展嚴(yán)重滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)取得的成就，甲級(jí)(高檔)寫字樓供需缺口逐漸擴(kuò)大。(萬平方米）武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展市場(chǎng)現(xiàn)狀商務(wù)區(qū)布局武漢兩江交匯、三鎮(zhèn)鼎立的格局，造就了多個(gè)商務(wù)區(qū)并存，商務(wù)區(qū)多以線性或組團(tuán)形式發(fā)展，成多中心分布。核心商務(wù)區(qū)基本上囊括了武漢所有甲級(jí)(高檔)寫字樓，因此新規(guī)劃商務(wù)區(qū)的寫字樓市場(chǎng)在后續(xù)發(fā)展中存在較大的發(fā)展空間。寫字樓分布甲級(jí)(高檔)寫字樓總體數(shù)量少，難以滿足市場(chǎng)需求，有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。分布較集中，基本位于4個(gè)核心商務(wù)區(qū)，新規(guī)劃商務(wù)區(qū)有較大發(fā)展機(jī)會(huì)。小結(jié)武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展中央文化區(qū)——漢街總部國際索引一線城市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展寫字樓租售市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租賃寫字樓分售(元/平方米/月）甲級(jí)(高檔)寫字樓租金持續(xù)上漲，高水平的入住率和有限的市場(chǎng)選擇為高品質(zhì)寫字樓物業(yè)帶來租金持續(xù)增長的空間。武漢新進(jìn)入市的甲級(jí)(高檔)寫字樓的租金已超100元/平米，進(jìn)一步抬升了武漢甲級(jí)(高檔)寫字樓的租金水平。甲級(jí)(高檔)寫字樓租金變化情況武廣商務(wù)區(qū)中南商務(wù)區(qū)建設(shè)大道商務(wù)區(qū)2011.Q4甲級(jí)(高檔)寫字樓租金叫價(jià)636585寫字樓租售市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租賃甲級(jí)(高檔)寫字樓供求情況武漢高品質(zhì)寫字樓需求非常強(qiáng)勁，很多項(xiàng)目一直處于滿租狀態(tài)。甲級(jí)(高檔)寫字樓入駐水平非常高，整體空置率12.69%，除旺盛的市場(chǎng)需求支撐外，有限的供應(yīng)也是主因。甲級(jí)寫字樓供需及空置率走勢(shì)（2005.-2011.Q4）寫字樓租售市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租賃甲級(jí)寫字樓需求情況全國性企業(yè)和外資企業(yè)占據(jù)絕大部分，外資企業(yè)和全國性企業(yè)比較關(guān)注企業(yè)形象，物業(yè)租金承受能力比較強(qiáng)。行業(yè)排名前四名的分別是：加工制造業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)&裝飾工程公司和金融機(jī)構(gòu)。寫字樓租售市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租賃甲級(jí)寫字樓租戶性質(zhì)vs行業(yè)特征租賃情況一方面，甲級(jí)(高檔)寫字樓基本滿租但市場(chǎng)租賃需求仍然旺盛，另一方面，在高入住率的支撐下，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)開始調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，以提升物業(yè)檔次和形象。租金變化截止2011.Q4，甲級(jí)(高檔)寫字樓的租金連續(xù)7個(gè)季度大幅上漲。租戶構(gòu)成世界500強(qiáng)、金融投資業(yè)已經(jīng)成為武漢甲級(jí)(高檔)寫字樓租戶中的最大生力軍；銀行持有類甲級(jí)(高檔)寫字樓因業(yè)務(wù)擴(kuò)張需要不斷增加自用比例，且還具備相當(dāng)大租賃需求。未來展望鑒于武漢在華中地區(qū)的中心地位日益凸顯，武漢高品質(zhì)寫字樓正進(jìn)入價(jià)值重塑階段；未來3-5年，隨著大量的新增供應(yīng)和更多的國內(nèi)和國際知名企業(yè)入駐，武漢甲級(jí)(高檔)寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入繁榮期。小結(jié)寫字樓租售市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租賃中央文化區(qū)——漢街總部國際索引一線城市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展寫字樓租售市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租賃寫字樓分售自1996年以來，市場(chǎng)上推出的銷售型高端寫字樓物業(yè)相當(dāng)有限，武漢整體供應(yīng)量小；2006年為高端寫字樓一手銷售市場(chǎng)斷檔期，存量樓宇已基本售罄，又無新增樓宇推出市場(chǎng)；2008年后無高端寫字樓推出銷售，新增供應(yīng)主要集中在個(gè)別的年份，并不平穩(wěn)。高端寫字樓歷年供應(yīng)（平方米）高端寫字樓寫字樓面積泰合廣場(chǎng)62,000世貿(mào)大廈60,080瑞通廣場(chǎng)54,000新世界中心C座12,000新時(shí)代商務(wù)中心78,000浦發(fā)銀行大廈50,075合計(jì)315,355寫字樓租售市場(chǎng)寫字樓分售分售型寫字樓購買者主要以自用為主，尤其是600平方米以上的；相反，小面積購買者多考慮投資；因考慮自用，甲級(jí)寫字樓分售以大面積居多。高端寫字樓需求情況寫字樓租售市場(chǎng)寫字樓分售高端寫字樓平均入住率在95%以上，入住水平非常高，多個(gè)高端寫字樓項(xiàng)目的入住率均達(dá)到100%；極低的空置率顯示出高端寫字樓市場(chǎng)活躍程度，從另一方面則反映出當(dāng)前辦公空間的緊缺。高端寫字樓入住情況寫字樓租售市場(chǎng)寫字樓分售市場(chǎng)存量目前市場(chǎng)上的分售型甲級(jí)(高檔)寫字樓相當(dāng)有限，新增供應(yīng)量集中在個(gè)別年份，在06年甚至出現(xiàn)過供應(yīng)斷檔期，09年起無新甲級(jí)(高檔)寫字樓推入銷售市場(chǎng)，始終維持在12萬方左右的供應(yīng)量。銷售情況甲級(jí)(高檔)寫字樓市場(chǎng)銷售情況整體良好，每年銷售量保持穩(wěn)定增長。需求情況市場(chǎng)供應(yīng)有限，購買者多為公司自用，各甲級(jí)(高檔)寫字樓銷售多為半層或整層起售，面積集中在600~800平方米。小結(jié)寫字樓租售市場(chǎng)寫字樓分售索引一線城市寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀武漢寫字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展武漢中央文化區(qū)——漢街總部國際寫字樓租售市場(chǎng)中南中北路商務(wù)區(qū)以中南路—中北路金融街為重點(diǎn)，商務(wù)區(qū)中核心區(qū)域的企業(yè)總數(shù)達(dá)8800余家，已占全區(qū)稅收總量的一半。其中1129家金融企業(yè)，居全市城區(qū)第一位。中南中北路商務(wù)區(qū)聚集了74家世界500強(qiáng)投資企業(yè)、300多家跨國公司辦事處。數(shù)十家世界500強(qiáng)企業(yè)在此建立區(qū)域總部，近100家全國500強(qiáng)企業(yè)在漢設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。武漢中央文化區(qū)——漢街總部國際片區(qū)概況武漢中央文化區(qū)位于武漢市核心地段，武昌區(qū)東湖和沙湖之間，地理位置相當(dāng)于武漢市的幾何中心。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域約1.8平方公里，總建筑面積340萬平方米，是萬達(dá)集團(tuán)投資500億元人民幣，傾力打造的以文化為核心、兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能為一體的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目。武漢中央文化區(qū)——漢街總部國際片區(qū)概況Vacancy樓宇基本情況產(chǎn)品名稱漢街總部國際開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)顧問戴德梁行總棟數(shù)8棟總建筑面積約50萬平方米電梯配置8-12部電梯配置三菱品牌電梯中央空調(diào)采用國際知名品牌的開利離心式制冷機(jī)組及空調(diào)末端設(shè)備幕墻LOW-E玻璃幕墻智能化系統(tǒng)按照5A標(biāo)準(zhǔn)配置武漢中央文化區(qū)——漢街總部國際寫字樓市場(chǎng)漢街總部國際的入市，大大緩解了目前武漢市高端寫字樓供不應(yīng)求的局面，為投資者提供了一個(gè)優(yōu)質(zhì)的投資目標(biāo)。根據(jù)中南中北路商務(wù)區(qū)寫字樓產(chǎn)品的租金發(fā)展趨勢(shì)來看，漢街總部國際入駐使用后，預(yù)計(jì)其市場(chǎng)租金水平將會(huì)成為區(qū)內(nèi)的標(biāo)桿。市場(chǎng)發(fā)展中南中北路片區(qū)寫字樓發(fā)展呈現(xiàn)不均衡特征，總體量雖大但樓宇品質(zhì)不高、物業(yè)管理水平較低，加之部分年份高端寫字樓的供應(yīng)斷檔，