西安房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀及未來趨勢分析I

I目錄Part1宏觀經(jīng)濟(jì)概況土地市場2021年西安市共掛牌出讓土地270宗，較去年減少177宗，供給面積達(dá)1110萬平方米，同比下滑26.64%；13年西安市共成交土地244宗，較去年減少150宗，成交面積1085萬平方米，同比下滑18.36%，成交總金額269.7億元，同比下滑17.07%。商品房市場13年西安市總共新批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為2057萬平米，同比上升1.33%，供給量連續(xù)兩年穩(wěn)定在2000萬平米以上，供給量充足；2021年，西安市商品房共成交1476萬平米，同比上升24.24%，成交價格為7513元/平米，同比下滑0.9%，價格根本保持穩(wěn)定。今年商品房成交量創(chuàng)近年新高。Part2市場綜述Part3Part4土地市場表現(xiàn)月度——從月度供給走勢來看，13年土地供給量主要集中在下半年，上半年土地供給市場整體低迷，從9月份開始集中爆發(fā)，三個月的供給總量就占到全年總量的50%左右。主要原因是，今年房地產(chǎn)市場持續(xù)走好，而下半年一般又是各房企補(bǔ)庫存的集中期，開發(fā)商拿地意愿明顯強(qiáng)烈。土地供給土地成交Part4土地市場表現(xiàn)住宅、工業(yè)、商辦用地三分市場，占到了總供給量的93%。其中，住宅用地供給量377.59萬平米，占比為34%；商辦用地供給量251.32萬平米，占比為23%；工業(yè)用地供給量406.45萬平米，占比為36%。Part4土地市場表現(xiàn)土地性質(zhì)區(qū)域供給——各區(qū)域具體來看西咸新區(qū)、高新、城東是全市土地的主要供給區(qū)，分別為321萬㎡、200萬㎡、170萬㎡，占據(jù)全市供給的42%，政府引導(dǎo)區(qū)域開展的方向非常明顯；區(qū)域成交——成交來看，城東一枝獨(dú)秀，引領(lǐng)全城，成交達(dá)251萬㎡，港務(wù)區(qū)、紡織城、浐灞為主要成交區(qū)，高新、城南區(qū)域成交次之，其他區(qū)域成交相對平緩。城東近兩年成交一直引領(lǐng)全城，但仍成交板塊來看，成交區(qū)域向進(jìn)郊趨勢表現(xiàn)明顯，仍最早的浐灞三角洲、浐河沿線到紡織城、港務(wù)區(qū)的轉(zhuǎn)發(fā)，政府導(dǎo)向性的土地供給發(fā)化非常明顯，港務(wù)區(qū)作為全市物流的中心，產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化布局非常明顯。板塊表現(xiàn)——港務(wù)區(qū)、紡織城、浐灞、灃東新城、航天城、曲江二期、高新新區(qū)等板塊是引領(lǐng)全市土地供地、成交的主力區(qū)域，城市収展中心外擴(kuò)，城市近郊未來可期?？v觀全市土地放量，無論從土地放量的供給結(jié)極還是相關(guān)強(qiáng)規(guī)挃標(biāo)，都有利于未來完善城市功能型物業(yè)的增加，也有利于本錢的合理性。Part4土地市場表現(xiàn)城區(qū)表現(xiàn)Part5商品房市場表現(xiàn)商品房銷售：2021年西安市商品房共成交1476萬平米，同比上升24.24%，創(chuàng)近年新高，其中普通住宅共成交1196萬平米，同比上升22.92%，低于09年、10年，普通住宅成交占比呈現(xiàn)出下滑趨勢。商品房銷量Part5商品房市場表現(xiàn)商品房成交量從近年各面積段成交情況來看，70-100平米產(chǎn)品占比呈現(xiàn)出增長態(tài)勢，2021年70-100平米產(chǎn)品成交占比為40.28%，是近今最高值，較10年上升了3個百分點(diǎn)；100-140平米產(chǎn)品較2021年下滑了3個百分點(diǎn)；140平米以上各面積段成交占比均為近幾年最低值，140-180平米面積段下滑8個百分點(diǎn)，180平米以上面積段下滑1個百分點(diǎn)。Part5商品房市場表現(xiàn)住宅面積區(qū)間占比2021年，西安市商品房成交價格為7513元/平米，同比下滑0.9%；2021年，西安市普通住宅成交價格為6695元/平米，同比上升1.64%；總體來看，13年西安房地產(chǎn)市場，呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的態(tài)勢，成交量創(chuàng)歷史新高，價格變動應(yīng)該是近年最小的一次。Part5商品房市場表現(xiàn)住宅價格2021年，西安市商品房整體供需比在1.19，銷售壓力較低；從全市來看，城北，高新商品房市場供不應(yīng)求，其他城區(qū)都是供大于求，曲江商品房市場競爭劇烈，供需比最高，到達(dá)1.97。區(qū)域走勢變化——城南、城東、城北強(qiáng)勢局面仍未變發(fā)，但城北、城南占比下滑，城東、城西成交占比逐年上漲。我們認(rèn)為，在政府城鎮(zhèn)化布局的引導(dǎo)下，局部品牌開發(fā)商入駐城東、城西〔西咸〕，區(qū)域市場逐漸被客戶接受，開展迅速。產(chǎn)業(yè)布局促進(jìn)區(qū)域開展——隨著城市骨架拉大，局部市場特征表現(xiàn)明顯，板塊間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差異影響著區(qū)域市場的供求關(guān)系，隨著韓國三星城的入駐，高新二期、灃東新城區(qū)域収展將提速。Part5商品房市場表現(xiàn)各城區(qū)表現(xiàn)2021年，西安市商業(yè)物業(yè)共成交134萬平米，同比上升26.42%，成交面積呈現(xiàn)出連連攀升的態(tài)勢，近年西安市商業(yè)物業(yè)成交量年平均增長率在20%；成交價格，13年西安市商業(yè)物業(yè)成交價格首次出現(xiàn)下滑，最終成交價格為13177元/平米，同比下滑10.58%。Part5商品房市場表現(xiàn)商業(yè)物業(yè)Part5商品房市場表現(xiàn)從各個區(qū)域成交情況來看，各個城區(qū)商業(yè)物業(yè)都存在供大于求的現(xiàn)象，全市總體供需比在2.24；其中城東、城北銷售壓力最為突出，供需比都在4以上。13年，商業(yè)物業(yè)成交主要集中在浐灞、經(jīng)開和曲江三個新興區(qū)域，成交面積占比都在10%以上，浐灞一個區(qū)域全年成交量在37萬平米，占到全市成交量的28%。各城區(qū)表現(xiàn)2021年，西安市辦公物業(yè)共成交86萬平米，同比上升34.38%，辦公物業(yè)成交量也是近年最高值；成交價格，2021年西安市辦公物業(yè)成交價格為8554元/平米，較12年根本保持不變，辦公物業(yè)成交價格整體趨穩(wěn)。辦公物業(yè)Part5商品房市場表現(xiàn)2021年，西安市辦公物業(yè)總體供需比為1.81，銷售壓力相對較高；從各個城區(qū)來看，城南和城西辦公物業(yè)銷售壓力較小，供不應(yīng)求，其他區(qū)域都是供大于求，其中城東供需比突破14，銷售壓力最大。Part5商品房市場表現(xiàn)各城區(qū)表現(xiàn)Part5商品房市場表現(xiàn)銷售排行從成交金額排行榜來看，銷售金額前十名的工程以品牌開發(fā)商為主，萬科、金地、中海及外鄉(xiāng)一線品牌天朗集團(tuán)均有工程上榜，萬科就有3個工程上榜，成為最大的贏家；從工程分布來看，各個區(qū)域均有工程上榜，而占據(jù)榜單前兩名的工程均位于曲江。1.輻射能力強(qiáng)——區(qū)域大盤，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，多元化的產(chǎn)品構(gòu)成提升工程的綜合競爭能力和輻射能力；2.高周轉(zhuǎn)工程——綜合業(yè)態(tài)戒首置首改為主的高周轉(zhuǎn)工程，滿足現(xiàn)金流要求；3.滿足客戶配套需求——配套豐富，商業(yè)、教育、生活配套齊全，滿