開(kāi)發(fā)策略中心項(xiàng)目考察報(bào)告2014年7月23日-2014年7月26日考察時(shí)間：2014年7月23日-2014年7月26日

考察人員：陳偉良、劉方波、朱文娟、徐澄

考察項(xiàng)目：綠地21城孝賢坊、上海新天地、親和源老年公寓、保利西塘悅、合悅江南、西溪悅榕莊綠地孝賢坊1.1綠地21城孝賢坊-概況介紹項(xiàng)目位置上海周邊昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)，距上海中心人民廣場(chǎng)35公里開(kāi)發(fā)商上海綠地集團(tuán)（昆山）置業(yè)有限公司占地面積4000余畝（包括孝賢坊、別墅社區(qū)、綠地國(guó)際家園等樓盤(pán)）銷(xiāo)售均價(jià)二手房均價(jià)11000左右2005年開(kāi)盤(pán)均價(jià)5000元左右主力戶(hù)型78-88平米周邊配套綠地東方醫(yī)院（可使用上海醫(yī)?？ǎ?、綠地幼兒園、新鮮果蔬供應(yīng)中心、老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)等。1.2綠地21城孝賢坊-功能分區(qū)綠地東方醫(yī)院綠地幼兒園孝賢坊樓盤(pán)1.3綠地21城孝賢坊-開(kāi)發(fā)時(shí)序配套后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型物業(yè)先期開(kāi)發(fā)1.4綠地21城孝賢坊-優(yōu)勢(shì)分析交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析AB發(fā)展前景D產(chǎn)品與規(guī)劃C項(xiàng)目處于昆山花橋核心地段，昆山連續(xù)多年名列全國(guó)縣級(jí)市第一名，2013年財(cái)政收入達(dá)250多億；花橋國(guó)際商務(wù)城是江蘇省唯一以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體定位的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，上海城市發(fā)展戰(zhàn)略與蘇州城市發(fā)展空間為花橋的發(fā)展提供了難得的歷史機(jī)遇根據(jù)日前公布的《蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃》，蘇州市將建設(shè)地鐵S2號(hào)線，從工業(yè)園區(qū)引出，穿過(guò)昆山城區(qū)，在花橋與上海11號(hào)線接駁，屆時(shí)，花橋地區(qū)將成為滬蘇同城的樞紐，地處上海與昆山交界，緊鄰312國(guó)道，距離上海地鐵11號(hào)線花橋站1公里左右交通在環(huán)上海周邊中獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。在建筑單體內(nèi)部空間內(nèi)，考慮了老人使用習(xí)慣等，比如電梯進(jìn)深，方便輪椅出入；電梯間24小時(shí)亮燈；樓梯扶手處理等等小區(qū)規(guī)劃富有江南園林情調(diào)，水系處理、林木栽植都看得出用心良多；小區(qū)內(nèi)提供多處公共空間，方便老人聚會(huì)活動(dòng)。1.5綠地21城孝賢坊-劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析服務(wù)運(yùn)營(yíng)水平較低房產(chǎn)增值空間較小配套層次較低從考察與住戶(hù)訪談結(jié)果來(lái)看，目前孝賢坊的主要盈利模式還是以出售產(chǎn)品為主，服務(wù)內(nèi)容單一且不足。小區(qū)雖然有指紋識(shí)別等安保措施，但基本棄置不用；小區(qū)內(nèi)也很難見(jiàn)到運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員；整體與普通住宅小區(qū)的差異不是很大。小區(qū)中沒(méi)有跟老年人相關(guān)的如保潔、醫(yī)療等上門(mén)服務(wù)，老年活動(dòng)中心也基本處于閑置狀態(tài)，使用率較低。受區(qū)位條件及配套所限，房產(chǎn)增值緩慢；從05年開(kāi)盤(pán)5000年到14年均價(jià)達(dá)到11000元，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)僅達(dá)到200%，而上海地區(qū)房?jī)r(jià)從05至14年，房?jī)r(jià)上漲至少在500%左右，即使以蘇州地區(qū)為例，蘇州市區(qū)房?jī)r(jià)自05年至14年房?jī)r(jià)增值也達(dá)到360%。如果項(xiàng)目主打吸引上?？蛻?hù)或蘇州客戶(hù)，相對(duì)較低的房產(chǎn)增值對(duì)后期開(kāi)發(fā)顯然有不利影響。小區(qū)內(nèi)雖然有綠地東方醫(yī)院，但該醫(yī)院為民營(yíng)醫(yī)院，雖與上海三甲醫(yī)院合作，但醫(yī)療水平差距較大；查閱?wèn)|方醫(yī)院相關(guān)坐診專(zhuān)家名單，以昆山本地醫(yī)院為主，甚至蘇州市區(qū)的專(zhuān)家也較少，醫(yī)療水平處于較低的層面。小區(qū)內(nèi)有一些商業(yè)店鋪，但幾乎無(wú)一家為品牌店鋪，主要為外地打工者經(jīng)營(yíng)的小型雜貨店鋪。

保利西塘越2.1保利西塘越——項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置嘉興市嘉善縣西塘鎮(zhèn)宏福路開(kāi)發(fā)商上海保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積99671平方米（包括小高層、高層、類(lèi)獨(dú)棟及聯(lián)排等多種戶(hù)型）銷(xiāo)售均價(jià)小高層均價(jià)6000元/平米，聯(lián)排別墅10000元/平米，類(lèi)獨(dú)棟（四棟合院）12000元/平米。主力戶(hù)型公寓120-130平米；聯(lián)排150-220平米；類(lèi)獨(dú)棟（合院）300平左右。周邊配套西塘古鎮(zhèn)旅游景區(qū)、古鎮(zhèn)旅游區(qū)的相關(guān)商業(yè)店鋪、康復(fù)理療中心客群構(gòu)成上海客群占比在百分之五十左右，浙江江蘇客群大約30%,還有其他區(qū)域的投資客2.2保利西塘越——功能分區(qū)護(hù)理中心別墅區(qū)小高層2.3保利西塘越——開(kāi)發(fā)時(shí)序小高層與聯(lián)排先期開(kāi)發(fā)護(hù)理中心尚在建設(shè)過(guò)程中2.4項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1234區(qū)位距離申嘉湖高速較近，距離江南古鎮(zhèn)西塘僅十五分鐘步行路程。享有較好的旅游度假資源。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)采用海派風(fēng)格，立面采用青磚紅瓦等具有老上海記憶的石庫(kù)門(mén)風(fēng)格，有利于吸引上海顧客。低總價(jià)

小高層均價(jià)6000元/平米，聯(lián)排均價(jià)10000元/平米，更有特色戶(hù)型，150平的聯(lián)排別墅，如此總價(jià)才150萬(wàn)元，品牌保利在住宅開(kāi)發(fā)中屬于一線品牌，又具有央企身份2.5項(xiàng)目劣勢(shì)周邊配套交通區(qū)域能級(jí)較低周邊配套極不完善，道路修葺工期拖延，且周邊的商業(yè)配套僅僅是古鎮(zhèn)的旅游配套，缺乏相關(guān)的中高端配套；樓盤(pán)內(nèi)部配套也不足，目前能看到的就是康復(fù)理療中心，尚未開(kāi)始運(yùn)營(yíng)?！c嘉善南站相距較遠(yuǎn)，將近20公里，且遠(yuǎn)離城區(qū)，距嘉興城區(qū)26公里左右，相對(duì)偏僻。去往上海方向除高速公路外無(wú)更便捷交通。桐鄉(xiāng)屬嘉興，為縣級(jí)市，嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在長(zhǎng)三角各城市中本屬低下。經(jīng)濟(jì)總量、區(qū)域能級(jí)以及人口數(shù)量都制約了本地的消費(fèi)能力，也減弱了對(duì)外來(lái)投資者的吸引力。2.6項(xiàng)目借鑒定位基準(zhǔn)考慮到項(xiàng)目的位置、周邊配套以及其他樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，進(jìn)行較合理的定價(jià)，有助于加強(qiáng)去化速度?！ㄟ^(guò)考察來(lái)看，保利西塘越準(zhǔn)確的定位應(yīng)當(dāng)是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，保利官網(wǎng)對(duì)西塘越的定位是“長(zhǎng)三角首席人文養(yǎng)生社區(qū)。”從客戶(hù)群體來(lái)看，既有老年人也有中青年作為旅游休閑度假養(yǎng)生產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)。本身項(xiàng)目就坐擁江南一流古鎮(zhèn)西塘無(wú)限風(fēng)光，作為旅游度假產(chǎn)品的核心來(lái)打造也有利于實(shí)現(xiàn)資源最大化。定價(jià)策略建筑設(shè)計(jì)150平米通過(guò)精心設(shè)計(jì)，構(gòu)建成聯(lián)排別墅的效果，這對(duì)經(jīng)濟(jì)能力一般的購(gòu)買(mǎi)群體能夠產(chǎn)生一定的吸引力。雖然室內(nèi)空間略顯狹仄，但總體而言整體環(huán)境比較舒適，有許多亮點(diǎn)。桐鄉(xiāng)合悅江南3.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置桐鄉(xiāng)市高橋新區(qū)高鐵站正對(duì)面開(kāi)發(fā)商桐鄉(xiāng)市安欣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積132632平方米（銷(xiāo)售型物業(yè)）銷(xiāo)售均價(jià)均價(jià)11500元/平米左右（精裝修交付）主力戶(hù)型90平、115平和127平三房、以及145平四房，電梯住宅、適老型設(shè)計(jì)；另有140-221平左右別墅周邊配套耀華國(guó)際學(xué)校（洽談中）、瑞金醫(yī)院（洽談中）、站前商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）、生態(tài)農(nóng)莊（已簽約）、南日中心小學(xué)、高橋鎮(zhèn)中心小學(xué)、好又好購(gòu)物廣場(chǎng)、南日郵政儲(chǔ)蓄所客群構(gòu)成目前來(lái)自上海的客戶(hù)占到百分之八十以上，其余主要為杭州及浙江其他地區(qū)3.2合悅江南——功能分區(qū)合悅坊生態(tài)農(nóng)莊站前商業(yè)廣場(chǎng)銷(xiāo)售型物業(yè)3.2合悅江南——功能分區(qū)（合悅坊）3.3合悅江南——開(kāi)發(fā)時(shí)序配套第三期開(kāi)發(fā)生態(tài)農(nóng)莊商業(yè)廣場(chǎng)第二期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型物業(yè)第一期開(kāi)發(fā)3.4合悅江南——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交通處于桐鄉(xiāng)高鐵站正對(duì)面，距離上海高鐵車(chē)程僅半小時(shí)。且臨近滬杭高速，交通便捷。規(guī)劃整體產(chǎn)品的規(guī)劃比較完善，充分考慮了老年群體除居住之外的其他需求，盡可能地放大了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，以合悅坊為例，包含了老年大學(xué)、圖書(shū)館、生態(tài)農(nóng)莊、醫(yī)院、學(xué)校等多種功能業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)目前運(yùn)營(yíng)服務(wù)都還處在規(guī)劃階段，但從介紹來(lái)看，充分考慮了老年人一天二十四個(gè)小時(shí)的所有活動(dòng)內(nèi)容，并且積極引入智能化手段，這些都是很有創(chuàng)意的。3.5合悅江南——項(xiàng)目劣勢(shì)目前看來(lái)，雖然以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付，但11500的單價(jià)依然偏高，桐鄉(xiāng)高鐵站屬于桐鄉(xiāng)郊區(qū)，周邊配套極不完善，目前桐鄉(xiāng)市區(qū)的均價(jià)僅7000左右；包括醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施中，目前真正簽約的僅僅是生態(tài)農(nóng)莊，已經(jīng)與百歲山農(nóng)莊簽約，其他如瑞金醫(yī)院、耀華國(guó)際等僅僅處于洽談階段，后期這些設(shè)施能不能落實(shí)，還存在疑問(wèn)。桐鄉(xiāng)為一縣級(jí)市，且本案區(qū)位并不在桐鄉(xiāng)市區(qū)，高鐵站周邊開(kāi)發(fā)比較落后，周邊僅有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)配套。定價(jià)偏高服務(wù)落實(shí)周邊配套上海親和源4.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置上海浦東康橋秀沿路3101號(hào)建筑面積100000平方米物業(yè)構(gòu)成12幢多層電梯住宅樓公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享用；居室分為小套、中套、大套三種類(lèi)型，實(shí)用面積由四十五到九十平方米不等周邊配套護(hù)理醫(yī)院和頤養(yǎng)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書(shū)館、文體活動(dòng)室、茶憩棧、咖啡廳、門(mén)球場(chǎng)、迷你高爾夫客群構(gòu)成百分之八十以上以上海本地老人為主4.2項(xiàng)目功能分區(qū)4.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)成功的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)親和源是眾多項(xiàng)目中運(yùn)營(yíng)服務(wù)最好的一個(gè)，社區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)人員，給老人的生活提供保障；動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，且轉(zhuǎn)折點(diǎn)都有路標(biāo)指示；安保措施完善；為老人提供包括清洗衣物、護(hù)理、康復(fù)理療多全方位服務(wù)。完善的配套硬件方面。無(wú)障礙化設(shè)計(jì)，老人需要的配套設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)全配置，護(hù)理醫(yī)院和頤養(yǎng)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書(shū)館、文體活動(dòng)室、茶憩棧、咖啡廳、門(mén)球場(chǎng)、迷你高爾夫一應(yīng)俱全；專(zhuān)業(yè)軟件方面，則有專(zhuān)業(yè)對(duì)口、訓(xùn)練有素的管家“代子女盡孝”商業(yè)模式設(shè)計(jì)親和源是地產(chǎn)+服務(wù)+生產(chǎn)的模式。親和源的收入主要來(lái)自?xún)蓧K，一塊是每年的會(huì)費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)用，即養(yǎng)老服務(wù)；另一塊則是房屋的循環(huán)銷(xiāo)售，持續(xù)增值，即養(yǎng)老地產(chǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)親和源為了降低拿地成本，與政府合作，所拿地塊為不可分割銷(xiāo)售的地塊，這樣就決定了親和源無(wú)法出售產(chǎn)權(quán)，因此親和源采用了變通的手法，出售使用權(quán)的方式。實(shí)際上，這就相當(dāng)于長(zhǎng)租50年。但是實(shí)際上，從法律來(lái)看，超過(guò)20年的租約并不受到法律保護(hù)，一旦親和源倒閉，房屋使用權(quán)如何保證？4.4對(duì)親和源商業(yè)模式的疑問(wèn)許多專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)親和源是否產(chǎn)生盈利表示懷疑實(shí)際上，在2009年之前，親和源的運(yùn)營(yíng)一直處于虧損狀態(tài)，一直到2008年，親和源統(tǒng)共銷(xiāo)售出去年卡僅十幾張。直到09年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)南匯區(qū)與浦東新區(qū)合并，南匯區(qū)的房?jī)r(jià)飆升，親和源周邊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元飆升至2萬(wàn)元，因此，親和源提供的較便宜的房屋價(jià)格才產(chǎn)生了優(yōu)勢(shì)，而從09-14年以來(lái)，浦東房?jī)r(jià)一直以15%左右的速度增加，而親和源的價(jià)格優(yōu)勢(shì)一直得以體現(xiàn)，一旦浦東房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行，對(duì)親和源的銷(xiāo)售可能產(chǎn)生極大的不確定性影響從我們考察來(lái)看，親和源日常的運(yùn)營(yíng)，主要是靠源源不斷的發(fā)展會(huì)員以及房產(chǎn)循環(huán)銷(xiāo)售收益產(chǎn)生，所以就出現(xiàn)了先買(mǎi)卡的人所交年費(fèi)較少，而后買(mǎi)卡的交年費(fèi)較多，實(shí)際上是后來(lái)者變相補(bǔ)貼之前的入駐者，但是這些都是以浦東康橋地區(qū)的房?jī)r(jià)在上海市整體房?jī)r(jià)升值的背景下帶動(dòng)的。一旦房?jī)r(jià)下行，后續(xù)會(huì)員發(fā)展乏力，親和源的現(xiàn)金流很可能出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題、杭州西溪悅榕莊5.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置西溪濕地內(nèi)，距離杭州城站：20公里、距離杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)：30公里，距離西湖：5公里建筑面積15萬(wàn)平方米占地面積22公頃客房單價(jià)套房2000元左右，別墅3000元客房情況36間套房，36間別墅，皆大于120平米星級(jí)：超五星建筑風(fēng)格江南園林酒店配套宴會(huì)廳、酒店內(nèi)餐廳、會(huì)議室、美容美發(fā)、送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、禮賓司服務(wù)、旅游服務(wù)、擦鞋服務(wù)、外幣兌換、提供泊車(chē)位、大巴或轎車(chē)租賃服務(wù)、室內(nèi)泳池、SPA、洗浴桑拿中心5.2項(xiàng)目評(píng)價(jià)1234區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯處于國(guó)家級(jí)濕地保護(hù)區(qū)內(nèi)，且距離西湖景區(qū)僅5公里之遙。設(shè)計(jì)匠心獨(dú)運(yùn)將江南傳統(tǒng)造園技法融入酒店整個(gè)的設(shè)計(jì)之中，小橋流水、粉墻黛瓦，讓人能夠領(lǐng)略江南風(fēng)情，為之心醉。獨(dú)院的設(shè)計(jì)，既保護(hù)高端客戶(hù)隱私，又原汁原味的還原了江南古代建筑的風(fēng)格。另外作為酒店的大堂，設(shè)計(jì)依然延續(xù)江南風(fēng)，裝修材料都是木制，也顯得與整個(gè)酒店相得益彰。出售物業(yè)配比在悅榕莊內(nèi)部，還有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)用于出售，這大大緩釋了悅榕莊經(jīng)營(yíng)集團(tuán)的現(xiàn)金流壓力服務(wù)創(chuàng)新不足雖然內(nèi)部的服務(wù)比較完善，但一些相關(guān)性服務(wù)，比如與周邊旅游資源的結(jié)合方面仍然不足，這方面安縵做的比較好。項(xiàng)目評(píng)價(jià)上海新天地6.1項(xiàng)目區(qū)位

上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。6.2項(xiàng)目概況占地面積52萬(wàn)平米主要業(yè)態(tài)零售、餐飲及休閑娛樂(lè)，業(yè)態(tài)比例38%、42%及20%。建筑風(fēng)格海派，舊上海石庫(kù)門(mén)風(fēng)格周邊配套日本料理、法國(guó)餐廳、中餐館等中外美食，美容會(huì)館、健身會(huì)所等休閑場(chǎng)所，畫(huà)廊、花藝等藝術(shù)門(mén)面6.3上海新天地——總體規(guī)劃新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項(xiàng)目總占地：52公頃總建筑面積：116.3萬(wàn)平方米總體規(guī)劃顧問(wèn)：Skidmore,OwingsandMerrill,LLP(SOM)開(kāi)發(fā)商：香港瑞安集團(tuán)前期投資：前期總投資14億元，動(dòng)遷費(fèi)6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個(gè)，原居住人口7萬(wàn)人6.4上海新天地——功能結(jié)構(gòu)分析圖6.5上海新天地——功能分區(qū)A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑D企業(yè)天地，甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)C翠湖天地，高級(jí)住宅小區(qū)，總建面68萬(wàn)6.6上海新天地——開(kāi)發(fā)理念地段改造采用了“存表去里”的方式，即對(duì)保留建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、修繕，保留建筑外觀和外部環(huán)境，對(duì)內(nèi)部進(jìn)行全面更新，以適應(yīng)新的使用功能。把原來(lái)的居住功能變成了經(jīng)營(yíng)功能，把整片居住區(qū)變成了商業(yè)、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物的場(chǎng)所。拆除一部分老房子，開(kāi)辟綠地和水塘，美化環(huán)境。為了配合外表“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門(mén)弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門(mén)等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。6.7上海新天地——商業(yè)業(yè)態(tài)組合餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂(lè)22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4萬(wàn)1.2－1.4萬(wàn)0.7－0.88萬(wàn)平米北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂(lè)，3.5萬(wàn)平。南里以一座總建面為2.5萬(wàn)平米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國(guó)際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂(lè)部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當(dāng)勞餐廳、哈根達(dá)斯、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂(lè)37％45％18％0.82萬(wàn)平1萬(wàn)平0.4萬(wàn)平6.8上海新天地——盈利模式

上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，對(duì)瑞安而言，改造石庫(kù)門(mén)只不過(guò)是一樁生意。投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊區(qū)域價(jià)值的提升：地價(jià)提升：從1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。房?jī)r(jià)攀升：上海新天地未建之前，周邊房?jī)r(jià)只有7000元；新天地在建之際，房?jī)r(jià)升至15000元；新天地建成，周邊房?jī)r(jià)已升至20000元；而到新天地商圈成熟之后，周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升至40000元。短短幾年，從建設(shè)初期到最終商圈成熟，上海新天地的房?jī)r(jià)盡升5倍以上。

以翠湖天地為例：

2002年翠湖天地一期雅苑推向市場(chǎng)時(shí)，售價(jià)僅16000元/平方米左右。

2006年二期御苑推出時(shí)，售價(jià)已達(dá)60000元/平方米左右，其中有三幢樓房以40000元/平方米左右的價(jià)格被整體收購(gòu)。