魅力東方商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)策略方案2011-052

011·淮安市上海筑誠(chéng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司AllRightsReserved一、項(xiàng)目定位（我是誰(shuí)）一、項(xiàng)目定位1、形象定位——高端、領(lǐng)袖商圈“魅力東方商業(yè)城”項(xiàng)目，位于淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)威海東路以北、徐楊中心路以西，占地面積約90畝，建筑面積為17萬(wàn)平方米，是集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、商務(wù)、住宅、觀光為一體的大型商業(yè)綜合體。昊東置業(yè)依托總公司的指導(dǎo)思想和強(qiáng)大實(shí)力及開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和各主管部門(mén)的大力支持，聚集高端人才，以“魅力東方商業(yè)城”項(xiàng)目帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)整體商業(yè)氛圍的提升?！蓍e驛站、娛樂(lè)之都、購(gòu)物天堂——開(kāi)發(fā)區(qū)新地標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域商圈一、項(xiàng)目定位是您的休閑驛站、娛樂(lè)之都、購(gòu)物天堂。2、客源定位——消費(fèi)者客源一、項(xiàng)目定位主要消費(fèi)群：高級(jí)白領(lǐng)以及城市時(shí)尚一族2、客源定位——經(jīng)營(yíng)者客源一、項(xiàng)目定位主要經(jīng)營(yíng)客源：品牌名企、特色經(jīng)營(yíng)者一、項(xiàng)目定位3、價(jià)格定位：建議高標(biāo)價(jià)，低成交價(jià)格定位：建議高標(biāo)價(jià)，低成交。采用高起點(diǎn)、高價(jià)位。低成交，易于被投資客所接受。所以定價(jià)應(yīng)高于同類(lèi)別產(chǎn)品。偉人周恩來(lái)故鄉(xiāng)位于偉人周恩來(lái)故鄉(xiāng)淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，漢代名將韓信、四大名著之一《西游記》的作者吳承恩故居也在淮安。具有厚重的文化內(nèi)涵和旅游投資價(jià)值。周恩來(lái)紀(jì)念館位置好、交通便世界向東淮安向東淮安正與世界發(fā)展同步大勢(shì)所趨領(lǐng)導(dǎo)地位客戶(hù)投資只有倍增回報(bào)基本配套有待完善位于開(kāi)發(fā)區(qū)威海東路以北、徐楊路以西，占地約90畝，建筑面積為17萬(wàn)平方米，集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、商務(wù)、住宅、觀光為一體的大型商業(yè)綜合體。。設(shè)計(jì)效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖是一個(gè)投資性項(xiàng)目項(xiàng)目總結(jié)二、客戶(hù)來(lái)源（賣(mài)給誰(shuí)）————本地客源支撐不了這么大的體量他們游走于世界各地，以中國(guó)為主戰(zhàn)場(chǎng)，江浙一帶為根據(jù)地；他們有充裕的資金，需要更加穩(wěn)定、保值的投資產(chǎn)品；他們是最理性的一批人，卻又是最敢買(mǎi)的一批人。經(jīng)過(guò)8年的悉心培養(yǎng)和發(fā)展，目前上海筑誠(chéng)擁有國(guó)內(nèi)外上百個(gè)代理銷(xiāo)售點(diǎn)，以及一大批忠實(shí)的投資客戶(hù)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)大江南北，無(wú)往不利。我們擁有的穩(wěn)定投資客戶(hù)他們是淮安本地人，本能的熟悉這個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)有許多根深蒂固的看法；他們的理財(cái)觀念剛剛覺(jué)醒，卻對(duì)這個(gè)紛繁的市場(chǎng)無(wú)所適從；他們總是慢別人一拍，但是也不會(huì)甘心放棄到手的絕好機(jī)會(huì)。項(xiàng)目在外地客戶(hù)的帶動(dòng)下，本地客戶(hù)陸續(xù)的相信項(xiàng)目的投資價(jià)值，將聞風(fēng)而上。聞風(fēng)而上的本地客群他們不是純粹的投資客戶(hù)，也許是在淮安的生意人，或者是工作在淮安的外企高管，投資性的產(chǎn)品對(duì)他們而言，是通脹壓力下最好的保值產(chǎn)品。在項(xiàng)目熱銷(xiāo)的情況下，必將吸引其他投資客戶(hù)以及自住客戶(hù)的關(guān)注。其他客戶(hù)淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（城市副中心）淮安城市規(guī)劃其他外地客戶(hù)以筑誠(chéng)為資源核心的外地客戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)客戶(hù)來(lái)源：由筑誠(chéng)各分銷(xiāo)單位帶來(lái)的外地投資客戶(hù)各地區(qū)代理機(jī)構(gòu)帶來(lái)的投資客戶(hù)由于項(xiàng)目熱銷(xiāo)而帶來(lái)的淮安地區(qū)投資客戶(hù)其他外地投資客戶(hù)客戶(hù)特征：認(rèn)同本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃認(rèn)同本項(xiàng)目未來(lái)升值潛力有投資意愿，喜歡跟風(fēng)投資客戶(hù)背景：經(jīng)常在全國(guó)各地進(jìn)行房地產(chǎn)投資，有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，專(zhuān)業(yè)的購(gòu)房客戶(hù)，通常來(lái)自江浙地區(qū)投資客客戶(hù)定位淮安客戶(hù)三、市場(chǎng)部份（他們是誰(shuí)）三、市場(chǎng)部份1、面積和地理位置2、他們市場(chǎng)定位3、定價(jià)策略4、返租政策5、客源渠道比較：周邊其它同類(lèi)項(xiàng)目的案例三、市場(chǎng)部份比較：周邊其它同類(lèi)產(chǎn)品的案例同類(lèi)產(chǎn)品名主推面積日租價(jià)M2平均售價(jià)主營(yíng)項(xiàng)目項(xiàng)目定位投資客源返租政策地理位置魅力東方商業(yè)城30-1001.3/1.89000.00商業(yè)綜合商務(wù)高端本地及長(zhǎng)三角包租三年投資總回報(bào)率21%深圳東鴻海北東城富景商業(yè)街30-901.2/1.57400.00商業(yè)綜合商務(wù)中端本地及長(zhǎng)三角三年返租優(yōu)惠1年免租2/3年1元安瀾路深圳東仕泰隆國(guó)際工業(yè)城40-801.3/69150.00機(jī)電機(jī)電工業(yè)本地及長(zhǎng)三角/安瀾路迎賓路紅豆國(guó)際商業(yè)城30-701.5/78200.00商務(wù)綜合商務(wù)高端本地及長(zhǎng)三角三年返租優(yōu)惠1年免租2/3年1元鴻海路集賢路東城歐尚風(fēng)情街38-2701.1/89000.00酒巴街低密度本地及長(zhǎng)三角三年返租優(yōu)惠投資回報(bào)率18%魅力東方西邊弘康興旺角30-1001.6/88800.00商業(yè)綜合商務(wù)中端本地及長(zhǎng)三角包租三年投資總回報(bào)率21%富淮路鴻海路開(kāi)發(fā)區(qū)域商業(yè)盤(pán)熱銷(xiāo)期白熱化競(jìng)爭(zhēng)四、具體計(jì)劃（怎樣賣(mài)）四、具體推廣計(jì)劃1、具體房源的推廣計(jì)劃筑誠(chéng)自身整合投資資源。直接對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)態(tài)勢(shì)。

整合其它社會(huì)資源：如，邀請(qǐng)相關(guān)部門(mén)，解讀城市規(guī)劃，整合媒體資源：邀請(qǐng)?zhí)丶s記者，跟蹤發(fā)布主動(dòng)正面報(bào)道，鼓勵(lì)媒體積極介入項(xiàng)目宣傳?，F(xiàn)場(chǎng)售樓處及市區(qū)形象店聯(lián)合發(fā)力：項(xiàng)目位置偏離市中心，不利于客戶(hù)主動(dòng)到訪，項(xiàng)目推廣初期即開(kāi)通社區(qū)巴士，往來(lái)市區(qū)形象店及現(xiàn)場(chǎng)，增加項(xiàng)目曝光率。大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)：在企事業(yè)單位中開(kāi)展項(xiàng)目巡展，鼓勵(lì)集團(tuán)消費(fèi)。人際關(guān)系傳播：舉辦活動(dòng)，鼓勵(lì)客戶(hù)邀約親友到訪，實(shí)施老帶新成交獎(jiǎng)勵(lì)；戶(hù)外攔截：在各城區(qū)必經(jīng)之路、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手周邊、項(xiàng)目沿線占領(lǐng)廣告陣地,建立長(zhǎng)期影響力。市場(chǎng)形象鋪墊：項(xiàng)目提早高調(diào)入市，不斷加深市場(chǎng)印象。成立“魅力東方”置業(yè)會(huì)：與客戶(hù)互動(dòng)、發(fā)放優(yōu)惠的載體，同時(shí)舉辦各種活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目保鮮，為實(shí)現(xiàn)客戶(hù)攔截百萬(wàn)重獎(jiǎng)營(yíng)銷(xiāo)：打造高級(jí)文化購(gòu)物天堂社區(qū)，以厚重文化素質(zhì)打動(dòng)客戶(hù)投資；因地制宜完善自我配套：便于舉行活動(dòng)吸納人氣，同時(shí)建立投資者信心。免費(fèi)引入知名經(jīng)營(yíng)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)先行進(jìn)駐：兼收并蓄，資源整合多方準(zhǔn)備，立體營(yíng)銷(xiāo)捷足先登，客戶(hù)攔截?cái)S地有聲，文化炒作四、具體推廣計(jì)劃2、分銷(xiāo)渠道資源——大致分三類(lèi)分銷(xiāo)渠道資源筑誠(chéng)穩(wěn)健客戶(hù)資源其他外地客戶(hù)資源本地客戶(hù)資源通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電視、短信、電話(huà)、博客等現(xiàn)代化商務(wù)營(yíng)銷(xiāo)手段，以直接銷(xiāo)售、代理銷(xiāo)售、分銷(xiāo)等多種方式進(jìn)行渠道銷(xiāo)售。通過(guò)廣告招商，宣傳推廣告等營(yíng)銷(xiāo)手段，直接網(wǎng)羅本地大量有意向的有效投資客戶(hù)筑誠(chéng)通過(guò)資源整合積累了大量的投資客戶(hù)資源。他們游走于世界各地，具有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和投資意向。直接形成對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)力筑誠(chéng)穩(wěn)定購(gòu)買(mǎi)力資源組成海外華僑上海地區(qū)投資客浙江等地投資客通過(guò)法國(guó)華商會(huì)、海外代理機(jī)構(gòu)等資源與期望葉落歸根、押注人民幣升值的海外華僑直接對(duì)接通過(guò)溫州商會(huì)、各地分銷(xiāo)點(diǎn)等渠道，利用房產(chǎn)投資“羊群效應(yīng)”直接網(wǎng)羅大量有效投資客戶(hù)通過(guò)上海實(shí)操樓盤(pán)積累的客戶(hù)資源、上海分銷(xiāo)點(diǎn)以及外圍投資客的帶動(dòng)效應(yīng)，引導(dǎo)上海投資客的投資意向客戶(hù)資源四、具體推廣計(jì)劃四、具體推廣計(jì)劃3、設(shè)計(jì)的SHOW稿1幾萬(wàn)元就能做黃金旺鋪的老板？開(kāi)盤(pán)時(shí)您可能買(mǎi)不到了...7月18火爆開(kāi)盤(pán)...白金會(huì)員火熱內(nèi)定中...30萬(wàn)人氣旺鋪，5分鐘綜合商圈，2.4億每年的消費(fèi)量；休閑的驛站、娛樂(lè)的都市、購(gòu)物的天堂。集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、商務(wù)、住宅、觀光為一體，匯聚各類(lèi)高端人才，帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)整體商業(yè)氛圍的提升。四、具體推廣計(jì)劃3、設(shè)計(jì)的SHOW稿2世界向東淮安向東淮安正與世界發(fā)展同步大勢(shì)所趨領(lǐng)導(dǎo)地位您的投資只有倍增回報(bào)“魅力東方商業(yè)城”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，得到了淮安各主管領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)及開(kāi)發(fā)區(qū)管理委會(huì)的大力支持。地理位置優(yōu)越，定位獨(dú)特高端。位置決定商機(jī)，商機(jī)決定回報(bào)?！镑攘|方商業(yè)城”的高端定位，決定了她獨(dú)有商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位，有內(nèi)涵的商業(yè)城，才是您的投資首選，高地位的商業(yè)城，才讓您投資無(wú)后顧之憂(yōu)。四、具體推廣計(jì)劃3、設(shè)計(jì)的SHOW稿3開(kāi)發(fā)區(qū)新地標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域商圈“魅力東方商業(yè)城”項(xiàng)目，位于淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)威海東路以北、徐楊中心路以西，占地面積約90畝，建筑面積為17萬(wàn)平方米，是集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、商務(wù)、住宅、觀光為一體的大型商業(yè)綜合體。昊東置業(yè)依托總公司的指導(dǎo)思想和強(qiáng)大實(shí)力及開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和各主管部門(mén)的大力支持，聚集高端人才，以“魅力東方商業(yè)城”項(xiàng)目帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)整體商業(yè)氛圍的提升。是您的休閑驛站、娛樂(lè)之都、購(gòu)物天堂。四、具體推廣計(jì)劃4、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)挖掘一▲1、賣(mài)點(diǎn)——數(shù)據(jù)羅列：

——5家世界500強(qiáng)企業(yè)：富士康集團(tuán)、明基集團(tuán)、韓泰輪胎、威靈電機(jī)、美的科技——200多家年外資企業(yè)，2000多家中外名企——50萬(wàn)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人員——40000多企業(yè)高管層——30億元年消費(fèi)潛力——17萬(wàn)平米CITYMALL——500億開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)大開(kāi)發(fā)——10大統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)管理模式——2.4億每年的消費(fèi)量——5分鐘綜合商圈宣傳廣告詞

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社區(qū)配套類(lèi):干洗店、面包坊、兒童培訓(xùn)中心...

金融配套類(lèi)：保險(xiǎn)、證券、銀行、郵政...

休閑配套類(lèi)：影院、美容美發(fā)、酒吧、咖啡館、棋牌室、足浴、桑拿...

餐飲配套類(lèi)：大型餐飲、特色餐飲、主題餐飲、風(fēng)味小吃、西餐西點(diǎn)...

其它補(bǔ)充類(lèi)：快遞公司、物流公司、保健用品、廣告制作、夜市經(jīng)營(yíng)...十大運(yùn)作體系,確保永續(xù)經(jīng)營(yíng)魅力東方商業(yè)城,引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式,憑借專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),實(shí)行:統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、統(tǒng)一形象。四、具體推廣計(jì)劃（1）要求貴司項(xiàng)目招商工作要大力迅速執(zhí)行6、對(duì)開(kāi)發(fā)商的工作配合具體要求1四、具體推廣計(jì)劃6、對(duì)開(kāi)發(fā)商的工作配合具體要求2（2）要求貴司大力提供各種媒介廣告支持媒介廣告預(yù)算-——項(xiàng)目總和的0.5%-1%。以用于達(dá)到產(chǎn)品深入人心達(dá)到本地家喻戶(hù)曉、外地慕名而來(lái)的效果。資產(chǎn)保障——資源保障——銀行保障——經(jīng)營(yíng)保障規(guī)劃保障——地段保障——人氣保障——管理保障四、具體推廣計(jì)劃6、對(duì)開(kāi)發(fā)商的工作配合具體要求3（3）要求貴司大力提供以下八大保障四、具體推廣計(jì)劃四、具體推廣計(jì)劃6、對(duì)開(kāi)發(fā)商的工作配合具體要求4（4）要求貴司大力加快施工工程進(jìn)度四、具體推廣計(jì)劃9、媒體預(yù)算-——總量的0.8%-1%項(xiàng)目總投資22億美元——由于樓盤(pán)本身分幾期推出，故可以再細(xì)化媒體開(kāi)支。大致可分三期投入銷(xiāo)售前勢(shì)期：強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期：中后銷(xiāo)售期：2、3、4、5、6號(hào)樓盤(pán)的銷(xiāo)售成績(jī)，直接影響后期樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。應(yīng)重點(diǎn)在各種媒體加以推廣。戶(hù)外高炮五、定價(jià)策略原銷(xiāo)售方案評(píng)價(jià)五、定價(jià)策略等大家討論后再?zèng)Q定價(jià)格結(jié)合施政的定位方案細(xì)化價(jià)值項(xiàng)目重新評(píng)估五、定價(jià)策略等大家討論后再?zèng)Q定價(jià)格結(jié)合施政的定位方案細(xì)化兩種評(píng)價(jià)方案對(duì)比五、定價(jià)策略等大家討論后再?zèng)Q定價(jià)格結(jié)合施政的定位方案細(xì)化六、商務(wù)條件六、商務(wù)條件渠道：以筑誠(chéng)客戶(hù)為主要核心的客戶(hù)資源導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額及速度最大化。形象：穩(wěn)定的高品質(zhì)的廣告投放，建立并維持項(xiàng)目的良好形象以及口碑。筑城渠道：世界各地上百個(gè)銷(xiāo)售代理點(diǎn)，以及大批跟隨筑誠(chéng)進(jìn)行投資的客戶(hù)廣告通路：外地客戶(hù)必經(jīng)之路的高炮、以及定期的淮安市內(nèi)外其他廣告，對(duì)項(xiàng)目本身形象以及項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行宣傳。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：固定0.5%—1%的形象廣告投入，以保證項(xiàng)目的高品質(zhì)形象。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：總銷(xiāo)售金額12%的銷(xiāo)售代理費(fèi)用媒介工具營(yíng)銷(xiāo)手段七、筑