武漢萬(wàn)科金色城市整體定位與營(yíng)銷策略報(bào)告中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司07.2010匯報(bào)說(shuō)明百萬(wàn)大盤(pán)，萬(wàn)科力作，重任在肩，豈感懈怠？對(duì)于本案，中原希望通過(guò)扎實(shí)細(xì)致的工作，對(duì)一個(gè)市場(chǎng)都很陌生的區(qū)域提出獨(dú)特的理解，并結(jié)合項(xiàng)目，挖掘、創(chuàng)造更多價(jià)值，以領(lǐng)先的營(yíng)銷理念，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科金色城市的成功，成就萬(wàn)科歷程中的又一經(jīng)典。A.城說(shuō)城//讀城//造城//萬(wàn)科與城//B.悅悅勢(shì)//悅?cè)?/悅意//悅物//C.萬(wàn)千變?nèi)f化//日進(jìn)萬(wàn)金//萬(wàn)法歸宗//D.附件

案例分享//463130180報(bào)告內(nèi)容頁(yè)碼城Part1白沙洲，三環(huán)線內(nèi)，武漢版圖中一個(gè)熟悉而陌生的區(qū)域，除了一座長(zhǎng)江大橋，連老武漢人也沒(méi)有概念。白沙洲大橋白沙洲區(qū)域航拍項(xiàng)目地說(shuō)城PartC.1為獲知白沙洲的詳細(xì)資料，中原選擇深入到目標(biāo)及關(guān)聯(lián)區(qū)域，與目標(biāo)群體面對(duì)面，聽(tīng)他們講述關(guān)于這個(gè)區(qū)域的每一個(gè)細(xì)節(jié)。中原組成了精干高效的工作團(tuán)隊(duì)，確保獲得最新、最詳實(shí)、最直接的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。實(shí)地調(diào)研工作說(shuō)明調(diào)查時(shí)間：6月28日、30日為集中調(diào)研日；調(diào)查人員：湖北中原總經(jīng)理親自審查、修改調(diào)查問(wèn)卷，服務(wù)萬(wàn)科金色城市項(xiàng)目的營(yíng)銷總監(jiān)帶隊(duì)，由策劃人員8名組成了專業(yè)調(diào)研團(tuán)隊(duì)；調(diào)查方式：業(yè)內(nèi)訪談、潛在客戶訪談與問(wèn)卷調(diào)查；調(diào)查區(qū)域：街道口地區(qū)、中南地區(qū)、南湖地區(qū)、武昌老城區(qū)、白沙洲地區(qū)；調(diào)查感言：溫度雖高，“收入”更高。實(shí)地調(diào)研工作地點(diǎn)分布圖項(xiàng)目地問(wèn)卷調(diào)查主要成果摘要（A）本次問(wèn)卷調(diào)查，共發(fā)放問(wèn)卷100份，由于是一對(duì)一溝通，回收率100%，對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行甄別后，有效問(wèn)卷89份，無(wú)效問(wèn)卷11份，有效率89%；本次問(wèn)卷調(diào)查，中原形成了獨(dú)立的問(wèn)卷結(jié)論報(bào)告，限于篇幅，本案僅就關(guān)鍵結(jié)論簡(jiǎn)要說(shuō)明；問(wèn)卷內(nèi)容分為基礎(chǔ)部分、主體部分、指向性部分，分別了解客戶背景特征、客戶購(gòu)房特征、項(xiàng)目指向性測(cè)試。問(wèn)卷樣本與調(diào)查分析報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查工作說(shuō)明問(wèn)卷調(diào)查主要成果摘要（B）區(qū)域遇冷，項(xiàng)目可期受訪者需求特征與項(xiàng)目情況較為契合。19％受訪者意向總價(jià)為40萬(wàn)左右，38％受訪者意向總價(jià)為50萬(wàn)左右；絕大多數(shù)受訪者意向房型為二房、三房。受訪者對(duì)現(xiàn)住房環(huán)境、交通、配套不夠滿意。大多數(shù)受訪者對(duì)現(xiàn)有住房的不滿集中在：噪音粉塵污染和社區(qū)外部環(huán)境方面；同時(shí)對(duì)地鐵交通、教育配套和低碳節(jié)能等概念接受度高。萬(wàn)科品牌知名度高。63%的受訪者“聽(tīng)說(shuō)過(guò)”萬(wàn)科地產(chǎn)，20％的受訪者表示“非常了解”萬(wàn)科地產(chǎn)。同時(shí)，有54％的受訪者明確表示，“會(huì)關(guān)注”和“非常期待”萬(wàn)科地產(chǎn)在白沙洲地區(qū)的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)。受訪者普遍對(duì)白沙洲區(qū)域不甚了解。有超過(guò)50％的受訪者表示“不了解”和“僅聽(tīng)說(shuō)過(guò)”白沙洲區(qū)域，可見(jiàn)該區(qū)域的認(rèn)知度較低。主要單項(xiàng)分析結(jié)論問(wèn)卷調(diào)查主要成果摘要（C）主要交叉分析結(jié)論年輕客戶、公司普通職員對(duì)區(qū)域、萬(wàn)科了解度較高中南、街道口、老城區(qū)客戶較集中。中南街道口受訪者購(gòu)房欲望最強(qiáng)，其次是老城區(qū)；居住工作區(qū)域集中在老城區(qū)和中南街道口附近。公交車人群特質(zhì)顯現(xiàn)。26-40歲中青年人群，公司白領(lǐng)，更能忍受較多的上下班時(shí)間；年輕群體客戶對(duì)萬(wàn)科認(rèn)知度較高。18－40歲受訪者對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)知度較高，其中26－30歲受訪者對(duì)萬(wàn)科較為了解；居住區(qū)域在中南街道口和魯巷光谷的受訪者，對(duì)萬(wàn)科“比較了解”，武昌老城區(qū)較多受訪者“聽(tīng)說(shuō)過(guò)”萬(wàn)科。年輕群體對(duì)白沙洲認(rèn)知較高。18－40歲，工作居住區(qū)域在武昌老城區(qū)、中南街道口和魯巷光谷的受訪者白沙洲認(rèn)知度相對(duì)較高；大專及本科學(xué)歷的受訪者更關(guān)注本項(xiàng)目進(jìn)展；深度訪談對(duì)象構(gòu)成業(yè)內(nèi)人士訪談對(duì)象潛在客戶當(dāng)?shù)匾吮＠恼Z(yǔ)銷售人員站前陽(yáng)光營(yíng)銷主管趙老板段老師周小姐中建三局武咸高架項(xiàng)目人員白沙洲都市工業(yè)園工作人員陳女士余小姐付女士（1）業(yè)內(nèi)深度訪談紀(jì)要之一訪談對(duì)象保利心語(yǔ)銷售人員——陳小姐客戶背景在保利心語(yǔ)項(xiàng)目工作2年多，見(jiàn)證了該項(xiàng)目從2008年的艱難到2009年武漢面積銷冠的輝煌。訪談內(nèi)容1.2009年我們賣了13個(gè)億，具體總面積我也不清楚，20萬(wàn)方是有的，是整個(gè)武漢市的銷冠；2.賣得這么好的原因啊，去年市場(chǎng)都賣得很好啦。3.我們保利是品牌大開(kāi)發(fā)商、保利心語(yǔ)是70萬(wàn)方的大社區(qū)，后期又拿了60萬(wàn)方的地，有公交車，商業(yè)配套也起來(lái)了，再說(shuō)，我們是一線臨湖的住宅，野芷湖目前還保持原生態(tài)，不像南湖已經(jīng)被污染了，戶型方面還有贈(zèng)送面積，價(jià)格在南湖片區(qū)是最低的，客戶當(dāng)然會(huì)買(mǎi)我們這里；4.客戶重點(diǎn)是南湖這塊的，也有很多其他的，輻射面很廣，我有一個(gè)青山的客戶，他覺(jué)得我們這里很方面，坐777到小東門(mén)轉(zhuǎn)一趟就到青山了，也不算遠(yuǎn)，現(xiàn)在武漢哪里不堵啊，關(guān)鍵是要有公交車，再說(shuō)，還不是沖我們這里性價(jià)比很高，現(xiàn)在，武昌中心、好一點(diǎn)的地段，像我們這樣高品質(zhì)的社區(qū)，6000出頭的價(jià)格已經(jīng)很少了，光谷那邊都不止這個(gè)價(jià)了；5.白沙洲那邊的客戶？好像沒(méi)有多少。那個(gè)地方我也不是很熟；6.南湖大道通白沙洲？不通吧，前面過(guò)不去的，什么時(shí)候通不清楚；7.年輕的客戶多，婚房多，我們不帶裝修。（1）業(yè)內(nèi)深度訪談紀(jì)要之二訪談對(duì)象星辰房地產(chǎn)公司（原硚房集團(tuán)）項(xiàng)目經(jīng)理——陳經(jīng)理客戶背景武昌老城區(qū)靜安路“站前陽(yáng)光”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，在武昌老城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多年，熟悉當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣。訪談內(nèi)容1.武昌老城區(qū)的人居住條件普遍較差，對(duì)改善居住的要求比較高，一般收入也有限，對(duì)房?jī)r(jià)比較敏感，也有很有錢(qián)的，沒(méi)漢口那么多，都去東湖或者漢口那邊買(mǎi)房去了，所以站前陽(yáng)光當(dāng)時(shí)定價(jià)的時(shí)候比周邊的027、靜安要明顯便宜，國(guó)有企業(yè)，要帶頭讓利于民；2.外地人在武昌老城區(qū)這一帶比較多，硚房在武昌開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤(pán)，買(mǎi)房的各種外地口音都有，尤其是湖北8+1城市圈的一些人，做生意多，普遍文化素質(zhì)比較低，錢(qián)其實(shí)不多，典型暴發(fā)戶那種，這批人買(mǎi)房一方面是生意在這邊，想在武漢落腳，另一方面是轉(zhuǎn)戶口，武漢的戶口很有吸引力，有些不是做生意的周邊地市的人也是沖轉(zhuǎn)戶口過(guò)來(lái)買(mǎi)房；3.戶型要好，房子質(zhì)量要過(guò)硬，買(mǎi)東西要方便，孩子的教育問(wèn)題也要好，客戶問(wèn)的主要是這些問(wèn)題；4.不是很了解白沙洲，路過(guò)幾次，環(huán)境比較差，聽(tīng)說(shuō)在修高架橋，通了話應(yīng)該會(huì)有很大改觀；有個(gè)長(zhǎng)江紫都在那邊，江景房，賣的一般，價(jià)格沒(méi)起來(lái)，也沒(méi)有火過(guò)，那邊的江灘政府沒(méi)投入，像鄉(xiāng)里；5.白沙洲那邊如果要開(kāi)發(fā)，目前看啊，一定要大開(kāi)發(fā)商，拿地的規(guī)模要大，把配套做好，才比較可行；那個(gè)區(qū)域，遲早要發(fā)展過(guò)去的，只要規(guī)模足夠大，后期還是有機(jī)會(huì)賺區(qū)域升值的錢(qián)，潛力股。（2）當(dāng)?shù)匾松疃仍L談紀(jì)要之一訪談對(duì)象中建三局武咸沙湖項(xiàng)目指揮部——彭經(jīng)理客戶背景熟悉白沙洲片區(qū)當(dāng)?shù)匚磥?lái)發(fā)展前景。訪談內(nèi)容1.武咸公路高架橋白沙洲大道段工程計(jì)劃2011年6月竣工，在過(guò)江隧道、鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋、中環(huán)線處設(shè)有立交，未來(lái)這個(gè)區(qū)域的交通狀況會(huì)大大改善；2.比較看好這個(gè)白沙洲的發(fā)展，也會(huì)關(guān)注這個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，有投資價(jià)值；污染是這個(gè)區(qū)域最大的問(wèn)題，教育配套也比較缺，沒(méi)什么好學(xué)校；3.我們搞工程的都知道，路修通之后，住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)都跟過(guò)來(lái)了，但一定要有文化氛圍，顯得比較高檔，武漢的碼頭文化濃厚，可以在開(kāi)發(fā)中體現(xiàn)；4.這一帶大部分屬青菱鄉(xiāng)地界，批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)園比較多，形象有待改善；5.白沙洲一帶地質(zhì)情況非常復(fù)雜，搞開(kāi)發(fā)建設(shè)要注意。（2）當(dāng)?shù)匾松疃仍L談紀(jì)要之二訪談對(duì)象武漢武昌經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、白沙洲都市工業(yè)園辦公室——朱科長(zhǎng)客戶背景推進(jìn)片區(qū)最為重要的產(chǎn)業(yè)板塊建設(shè)。訪談內(nèi)容1.政府一直比較關(guān)注這個(gè)區(qū)域的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)定期到現(xiàn)場(chǎng)辦公，前不久，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)還到園區(qū)來(lái)視察企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，發(fā)展前景可以看好；武船、武重等企業(yè)都在這邊設(shè)了廠。2.確實(shí)，環(huán)境是個(gè)大問(wèn)題，治安問(wèn)題也存在，武漢各個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部、外來(lái)人口聚集的地區(qū)都存在這個(gè)問(wèn)題，我們也在努力改善，也取得了一些成效；3.這邊產(chǎn)業(yè)調(diào)整有難度，之前也沒(méi)有政府規(guī)劃，主要是各個(gè)區(qū)都在爭(zhēng)取上級(jí)的政策支持，白沙洲這片沒(méi)有特別的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃比較落后；我們最近也在調(diào)整，計(jì)劃引進(jìn)一些科技、信息類的高科技企業(yè)，促進(jìn)園區(qū)逐步轉(zhuǎn)型；4.“兩型社會(huì)”的建設(shè)園區(qū)是領(lǐng)導(dǎo)班子考慮的重點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，我們現(xiàn)在對(duì)環(huán)境的改造投入較多，軟環(huán)境也在改善，巡司河是政府重要的改造工程；5.歡迎到白沙洲來(lái)投資，和有實(shí)力的企業(yè)一起，共同建設(shè)和諧白沙洲。（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之一訪談對(duì)象白沙洲鋼材大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶——趙老板客戶背景大市場(chǎng)E區(qū)、永合物資有限公司，不到30歲，在鋼材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)約3年，其家族在此經(jīng)營(yíng)更久。訪談內(nèi)容1.這里生意做得很大的，一個(gè)單幾十萬(wàn)到幾千萬(wàn)都有，買(mǎi)賣鋼材，這里是武漢最大的，有好幾百個(gè)檔口吧，算算，差不多300-400個(gè)；生意也不錯(cuò)啊，搶著租，空一個(gè)檔出來(lái)幾天就出去了，蠻火的；2.目前在烽火村租房住，有些老板在店里住，有二層的；家家都有車，有些在遠(yuǎn)一點(diǎn)地方買(mǎi)房的，也有看過(guò)長(zhǎng)江紫都的，我最近在看百瑞景的一套房；在附近做私房的比較多，我舅舅就在張家灣做了5棟；3.這一片都是這樣，武漢人少，除了村里的，沒(méi)幾個(gè)，外地人多，我就是嘉魚(yú)的；這里的老板，黃陂、廣水、應(yīng)城比較多；還是想在武漢落戶的，政策說(shuō)要房款70萬(wàn)；4.教育啊，安全啊，還是要讀書(shū)，前幾天，有一家被偷了，正?，F(xiàn)象，這一帶治安不好；5.平時(shí)沒(méi)事就去打麻將，今天是我姐帶外甥看病去了，不然我哪會(huì)守這里；都是老客戶，跑不了；6.這幾年，也有虧的啦，做生意，不可能總是賺嘛；大部分老板都還好，武漢發(fā)展得很快，到處都是工地，哪個(gè)工地不要鋼材？最頭疼就是回款，搞建筑的都?jí)|資，首先從我們供貨商墊起；貨款沒(méi)回手上一分錢(qián)都沒(méi)有，前些天有個(gè)現(xiàn)錢(qián)現(xiàn)貨的客人，為了提款幾夜沒(méi)睡好，客戶到哪跟到哪，現(xiàn)錢(qián)現(xiàn)貨利潤(rùn)低，一賒賬就沒(méi)錢(qián)賺了。7.想在周邊買(mǎi)房，方便照著店里，旁邊都沒(méi)房子賣，只能跑中南、街道口、南湖那邊去看。（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之二訪談對(duì)象湖北財(cái)稅職業(yè)學(xué)院——段老師客戶背景負(fù)責(zé)學(xué)校政工工作的科長(zhǎng)，在校工作多年，30多歲。訪談內(nèi)容1.我們學(xué)校有幾百教職工，年輕老師比較多，百把人是有的；2.老師的收入還可以，穩(wěn)定，剛剛考完試，喜歡玩的老師都訂好了出去玩的票；3.學(xué)校有專門(mén)的單身職工樓，也有家屬區(qū)，居住環(huán)境肯定跟外面的小區(qū)有差距，有些條件好的老師搬到外面去了；只要價(jià)格合適，距離不是太遠(yuǎn)，不影響上班，對(duì)老師還是相當(dāng)有吸引力的；4.交通和污染問(wèn)題是大問(wèn)題，灰塵太大了，幾天不下雨，樹(shù)葉上面都是一層灰，學(xué)校里面還好點(diǎn)；整體上的環(huán)境也比較差，政府這幾年的投入太少了，看高架橋修通了能不能好點(diǎn)；5.萬(wàn)科是大開(kāi)發(fā)商，能在這一片來(lái)開(kāi)發(fā)是好事，一定要把廣告打到我們學(xué)校來(lái)，找我就可以了，保證你們的廣告發(fā)到每個(gè)老師手里，一定要給我們最低的團(tuán)購(gòu)價(jià)。（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之三訪談對(duì)象白沙洲街長(zhǎng)江紫都社區(qū)服務(wù)站（居委會(huì)）——周小姐客戶背景對(duì)白沙洲地區(qū)、武昌老城區(qū)非常了解，不到30歲，熟悉政府工作人員的購(gòu)房習(xí)慣。訪談內(nèi)容1.小區(qū)這里就一個(gè)小中百，買(mǎi)不了菜，早上小區(qū)門(mén)口有賣菜的攤子，居民都是這個(gè)點(diǎn)買(mǎi)菜，要么就坐小區(qū)的班車到武商買(mǎi)，要掐著點(diǎn)等車，也不遠(yuǎn)，習(xí)慣了也還比較方便；平時(shí)吃飯一般都是家里做，確實(shí)要出去吃，過(guò)去一點(diǎn)，鋼材市場(chǎng)那邊就有農(nóng)家小院啊，好幾家餐館；2.武金堤貨車多，路差了點(diǎn)，沒(méi)有出事故就不堵；以后過(guò)江隧道、過(guò)江大橋修通了，這個(gè)區(qū)域會(huì)很快發(fā)展起來(lái)，新修的過(guò)江大橋就在老汽渡口子（解纜正街）那里，拆遷難度大；3.這片現(xiàn)在的環(huán)境比較差，污染比較重，改造起來(lái)要段時(shí)間，但位置還是挺好的，靠著江邊，距離老城區(qū)也比較近；4.武昌區(qū)政府的有一批買(mǎi)在長(zhǎng)江紫都，都是靠江邊的房子；5.三環(huán)線下面，也不算遠(yuǎn)，從這里過(guò)去也就十幾分鐘，肯定會(huì)關(guān)注啦；新開(kāi)發(fā)的小區(qū)，一定要把周邊的環(huán)境搞好，商業(yè)配套要齊全。（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之四訪談對(duì)象華中師范大學(xué)博雅園綜合樓三樓化妝品店店主——陳女士客戶背景對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)比較關(guān)注，經(jīng)常在報(bào)紙上看房地產(chǎn)的相關(guān)信息，有實(shí)際的購(gòu)房需求，48歲左右。訪談內(nèi)容1.我們目前住在華師附近，是幾年前買(mǎi)的一套二手房，外面環(huán)境很好，但是住在8樓，而且沒(méi)有電梯，上下樓梯很不方便。2.我兒子是86年的，已經(jīng)是戀愛(ài)結(jié)婚的年齡了，我也在考慮為他買(mǎi)房，可能還是考慮華師附近的房子，但是附近的房子價(jià)格太高，我的預(yù)算在60萬(wàn)左右，想買(mǎi)個(gè)小一點(diǎn)的三房。3.我們覺(jué)得最好是在學(xué)校集中的地方買(mǎi)房，這樣，我們以后接送小孩子上學(xué)比較方便。4.我比較喜歡萬(wàn)科，我有個(gè)親戚在萬(wàn)科魅力之城買(mǎi)了房，萬(wàn)科的環(huán)境做的好，特別是綠化好；5.我在報(bào)紙上看到萬(wàn)科在白沙洲開(kāi)發(fā)的消息，我個(gè)人覺(jué)得那里還是太偏了，學(xué)校太少了，買(mǎi)東西也不方便，我暫時(shí)不考慮在那里買(mǎi)房。（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之五訪談對(duì)象中南路自營(yíng)店主——余小姐客戶背景對(duì)白沙洲地區(qū)不是太了解，20多歲，目前單身，有一套住房。訪談內(nèi)容1.白沙洲對(duì)我們來(lái)說(shuō)有點(diǎn)陌生，并且不是一般的遠(yuǎn)。2.現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高了，具體還是要看價(jià)位怎么樣，對(duì)我來(lái)說(shuō)，50萬(wàn)左右是我可以接受的。3.樓盤(pán)還是要注重周邊環(huán)境，配套設(shè)施及價(jià)位。白沙洲地區(qū)交通比較不方便，粉塵之類的污染也比較嚴(yán)重，所以我們還是有比較大的顧慮的。4.如果沒(méi)有特別讓我們動(dòng)心的地方，可能不會(huì)過(guò)多考慮那邊，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@邊可以選擇的地區(qū)還是比較多的，比如光谷升值潛力也是很大的，比那邊也近一些。5.到時(shí)候應(yīng)該會(huì)關(guān)注一下吧，要看各方面的狀況，雖然白沙洲地區(qū)我覺(jué)得不是太理想，但是萬(wàn)科畢竟是很有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之六訪談對(duì)象武昌老城區(qū)居民——付女士客戶背景在老城區(qū)居住幾十年，對(duì)該區(qū)域特別了解。40－50歲，熟悉武昌老城區(qū)居民的生活習(xí)慣、購(gòu)房心理。訪談內(nèi)容1.我從小居住在老城區(qū)，現(xiàn)居住在老城區(qū)還建房，小區(qū)環(huán)境普通，外部環(huán)境較差，沒(méi)有大的變動(dòng)，我是不會(huì)離開(kāi)這里的，好多年，都習(xí)慣這里了。2.曾經(jīng)也有過(guò)購(gòu)買(mǎi)新房離開(kāi)老城區(qū)的想法，但去實(shí)地考察后，對(duì)考察樓盤(pán)的配套、交通等不滿意；3.有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的下一代大部分已經(jīng)離開(kāi)了老城區(qū)，在工作地點(diǎn)周圍去購(gòu)房了?，F(xiàn)居住小區(qū)內(nèi)，大部分是中年人或者中老年，購(gòu)房需求不強(qiáng)，除非拆遷；4.雖然在老武昌居住了幾十年，但從來(lái)沒(méi)去過(guò)白沙洲，聽(tīng)說(shuō)過(guò)而已。在那里買(mǎi)房？無(wú)法想像，感覺(jué)那里是郊區(qū)，交通啊配套啊肯定都不好。深訪客戶特征：本區(qū)域客戶對(duì)片區(qū)前景較為有信心，周邊區(qū)域客戶對(duì)片區(qū)一知半解。信心型群體共性特征：“本地”屬性非常明顯，受區(qū)域利好信息刺激，對(duì)未來(lái)非常有信心。AB猶豫型群體差異性特征：對(duì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向、區(qū)域特征等沒(méi)有明確統(tǒng)一的概念，知其好而不知其所以好。共性特征：基本沒(méi)有去過(guò)、了解過(guò)白沙洲區(qū)域，屬于信息不對(duì)稱造成的不了解。差異性特征：對(duì)區(qū)域未來(lái)的發(fā)展半信半疑，對(duì)萬(wàn)科改變區(qū)域的態(tài)度不一，年輕客戶信心更強(qiáng)。小結(jié)：區(qū)域需要整理、包裝與推廣，塑造全新的區(qū)域形象并向全城推廣，全面提升區(qū)域認(rèn)知度、標(biāo)識(shí)性。白沙洲的明天？說(shuō)城心得：讀城PartC.2白沙洲位于武漢南部門(mén)戶地段，所處區(qū)域總體環(huán)境雜亂，交通、教育、醫(yī)療、購(gòu)物等居住配套欠缺。>武漢市武昌區(qū)白沙洲街地處武昌區(qū)南部，位于武漢長(zhǎng)江大橋和白沙洲長(zhǎng)江大橋中端，西臨長(zhǎng)江，東倚京廣線和107國(guó)道，北枕巡司河，南與洪山區(qū)接壤，是107國(guó)道、武黃高速公路與市區(qū)內(nèi)、中環(huán)線的匯集點(diǎn)，沿江岸線4.2公里，距武昌火車站1.5公里。轄區(qū)總面積7.1平方公里，常住人口6萬(wàn)余人，共有11個(gè)社區(qū)居委會(huì)，與青菱鄉(xiāng)地界混雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。白沙洲區(qū)域白沙洲區(qū)域簡(jiǎn)介項(xiàng)目地本案對(duì)白沙洲區(qū)域的研究不局限于行政上的區(qū)域限制，會(huì)根據(jù)城市肌理進(jìn)行必要延展，進(jìn)行“泛白沙洲區(qū)域”研究。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃>白沙洲居住組團(tuán)規(guī)劃>軌道交通規(guī)劃>環(huán)線路網(wǎng)規(guī)劃配套>工業(yè)園產(chǎn)業(yè)>專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)>大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè)泛白沙洲>商業(yè)配套>文教衛(wèi)配套>交通配套區(qū)域總體規(guī)劃：本項(xiàng)目處于武昌白沙洲區(qū)域，屬于政府規(guī)劃中的大型居住新區(qū)、市級(jí)商業(yè)副中心，有宏觀規(guī)劃層面的利好。>2009年11月，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局發(fā)布《武漢市主城規(guī)劃》，規(guī)劃中明確提出“……建設(shè)后湖、站北、長(zhǎng)豐、四新、南湖、白沙等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心區(qū)片的居住區(qū)、居住小區(qū)……引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散，促進(jìn)漢口、漢陽(yáng)與武昌居住人口和用地相對(duì)平衡……建立白沙洲、魯巷、……等12個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心……”《武漢市主城規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況組團(tuán)規(guī)劃：舊城改造外流人口承載區(qū)，自身也有舊城改造需求，未來(lái)一線濱江區(qū)域。>根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃（2010-2020）確定的主城區(qū)“兩區(qū)十五組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目用地所處的白沙組團(tuán)為綜合組團(tuán)之一，是主城區(qū)“集中成片規(guī)?；ㄔO(shè)住宅區(qū)，引導(dǎo)舊城居住人口向綜合組團(tuán)疏解”的重點(diǎn)區(qū)域之一。隨著舊城改造的加速推進(jìn)，區(qū)域道路交通、生活配套設(shè)施將得到進(jìn)一步完善，區(qū)域開(kāi)發(fā)潛力將得到進(jìn)一步提高。>白沙洲區(qū)域也位于武漢市大力建設(shè)的兩江四岸地區(qū)，這里將形成具有獨(dú)特標(biāo)志性空間景觀形象和優(yōu)美濱江親水岸線。城市總體規(guī)劃涉及白沙洲的部分區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況>白沙洲規(guī)劃新區(qū)，位于城市二環(huán)線和三環(huán)線之間，屬主城外圍。北起規(guī)劃的八坦路（二環(huán)線部分），南抵中環(huán)線，西起武咸公路，東止京廣鐵路，面積677.8公頃?，F(xiàn)有人口1萬(wàn)人，規(guī)劃居住人口10.5萬(wàn)人。>本區(qū)域?yàn)槲錆h城市總體規(guī)劃中主城外圍10個(gè)綜合組團(tuán)之一，是保持工業(yè)居住相對(duì)平衡的城市組團(tuán)，同時(shí)承擔(dān)武昌舊城外遷人口的職能。區(qū)域內(nèi)目前主要為青菱城市花園、張家灣農(nóng)民新村（項(xiàng)目名：波光霞影）等。法定圖則：項(xiàng)目地以東為“白沙洲10萬(wàn)人居住新城”規(guī)劃區(qū)，目前該區(qū)域主要為經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民新村?！栋咨持薜貐^(qū)法定圖則》（2005年）區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況軌道交通規(guī)劃：短期內(nèi)軌道交通對(duì)本項(xiàng)目的影響較小，根據(jù)中原操作武漢軌道交通經(jīng)驗(yàn)，5年之內(nèi)利好較難體現(xiàn)。>U5、E1兩條地鐵線的具體動(dòng)工建成時(shí)間未定，具體站點(diǎn)未定，屬于遠(yuǎn)景規(guī)劃，短期內(nèi)對(duì)區(qū)域的影響較小。>其中U5線自武漢火車站起，經(jīng)和平大道-穿城大道-紫陽(yáng)東路-中山路-武咸公路至青菱。設(shè)武昌火車站至南湖支線。在青山設(shè)置車輛段，青菱、南湖分設(shè)2處停車場(chǎng)。全長(zhǎng)33公里，共設(shè)置站點(diǎn)28座。本線與城市軌道交通主線——2號(hào)線對(duì)接。>EI號(hào)線起點(diǎn)蔡甸，終點(diǎn)豹澥。它連接了漢陽(yáng)、武昌，經(jīng)過(guò)白沙洲區(qū)域，屬于城際快速軌道交通體系。武漢市軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況環(huán)線路網(wǎng)規(guī)劃：環(huán)線的快速建設(shè)，白沙洲區(qū)域受益明顯，區(qū)域利好因素明顯增多，可想像的空間較大。>一環(huán)線鸚鵡洲長(zhǎng)江大橋?qū)⒂谀陜?nèi)正式動(dòng)工建設(shè)，總投資40億元，建設(shè)工期為30個(gè)月。主橋長(zhǎng)約2.1公里，主橋橋面為雙向8車道，道路設(shè)計(jì)為城市快速路。>二環(huán)線武昌段已于近期動(dòng)工，另外楊泗港過(guò)江通道連通漢陽(yáng)漢新大道與武昌八坦路，目前已進(jìn)入勘測(cè)階段。三環(huán)線東北段已于6月建成通車，整個(gè)三環(huán)線將于年內(nèi)全線通車。>目前武漢環(huán)線建設(shè)瓶頸為白沙洲區(qū)域。武漢市環(huán)線建設(shè)進(jìn)度區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況主路網(wǎng)建設(shè)：白沙洲大道建成后，從武昌火車站到白沙洲大橋僅需8分鐘。>白沙洲大道連接新內(nèi)環(huán)、二環(huán)、三環(huán)線，全長(zhǎng)7.5公里，雙向6車道，全線無(wú)紅綠燈。2009年5月，動(dòng)工建設(shè)，建成后，從武昌火車站經(jīng)白沙洲大道到白沙洲大橋僅需8分鐘。>白沙洲大道是連接武漢南北重要的放射線，是聯(lián)系白沙組團(tuán)與中心城區(qū)的重要通道，是鸚鵡洲過(guò)江通道和楊泗港過(guò)江通道過(guò)長(zhǎng)江交通的集散道路，是聯(lián)系城市二環(huán)線、三環(huán)線的骨干道路，建設(shè)的重要意義體現(xiàn)在：加快武昌老城區(qū)的改造，減緩中山路、武珞路的交通壓力，方便組團(tuán)聯(lián)系，完善城市布局，連接二環(huán)線、三環(huán)線，分流城區(qū)交通。白沙洲大道建設(shè)的積極意義區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況區(qū)域最重要產(chǎn)業(yè)聚集地——白沙洲都市工業(yè)園，為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，內(nèi)有多家知名企業(yè)。

白沙洲都市工業(yè)園（省級(jí)）>白沙洲都市工業(yè)園規(guī)劃占地面積502萬(wàn)㎡，2006年，經(jīng)國(guó)家發(fā)展改革委批準(zhǔn)認(rèn)定為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和聚集的主要產(chǎn)業(yè)為鋼材深加工、成套設(shè)備制造和新型建筑材料。>工業(yè)園內(nèi)現(xiàn)入駐的企業(yè)有200余家，多為機(jī)械、制造業(yè)，典型企業(yè)有中國(guó)船舶重工集團(tuán)公司武昌造船廠、武漢南華高速船舶工程股份有限公司、武漢電力設(shè)備廠、武漢龍凈環(huán)?？萍加邢薰尽⑽錆h中鐵工程機(jī)械廠、武漢華電鋼結(jié)構(gòu)有限公司、湖武漢市長(zhǎng)利玻璃有限責(zé)任公司、福漢木業(yè)集團(tuán)等。>據(jù)估計(jì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員約為5萬(wàn)人。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況都市工業(yè)園的明星——武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地，有望帶動(dòng)園區(qū)由制造業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地>武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地是武漢市重大項(xiàng)目和省市科技系統(tǒng)重點(diǎn)跟蹤扶持的高新產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，基地以“國(guó)家‘863’信息安全成果產(chǎn)業(yè)化（湖北）基地”落戶園區(qū)，繼北京、上海、成都之后，成為第四個(gè)國(guó)家級(jí)信息安全技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，有望在較短的時(shí)間內(nèi)把基地建設(shè)成為中部地區(qū)最大的信息安全研發(fā)中心、測(cè)評(píng)中心、信息安全創(chuàng)業(yè)孵化中心和信息安全成果產(chǎn)業(yè)化中心。>該基地將按兩期建設(shè)，據(jù)預(yù)計(jì)，到2012年，該基地的信息安全產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到20億元，在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)占有率達(dá)10%。2010年1月7日，武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工奠基儀式在白沙洲都市工業(yè)園隆重舉行區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“湖北省重點(diǎn)龍頭企業(yè)”——武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)。

武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)>武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)是被中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品交易公司控股的上市企業(yè)。大市場(chǎng)占地74萬(wàn)㎡，是華中地區(qū)名副其實(shí)的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、信息中心、價(jià)格中心、檢測(cè)中心和集散中心。年交易總量40億公斤，銷售總額125億元。>市場(chǎng)有商戶200余家，包括倉(cāng)儲(chǔ)、物流、金融配套、市場(chǎng)管理、市場(chǎng)交易人員在內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)的直接從業(yè)人員逾萬(wàn)人。>2008年被中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部評(píng)為“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”。>2009年被湖北省政府評(píng)為“湖北省重點(diǎn)龍頭企業(yè)”區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況白沙洲區(qū)域粗放型專業(yè)市場(chǎng)龍頭企業(yè)——烽火集團(tuán)旗下的烽火鋼材市場(chǎng)、烽火機(jī)電市場(chǎng)、烽火五金水暖市場(chǎng)。武漢烽火集團(tuán)>武漢烽火機(jī)電大市場(chǎng)占地108畝，經(jīng)營(yíng)面積60000平方米。門(mén)面678套，是集商務(wù)辦公、市場(chǎng)銷售、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多功能為一體的華中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善的專業(yè)機(jī)電市場(chǎng)。>武漢烽火鋼材市場(chǎng)位于武漢市轄區(qū)白沙洲大道，是目前武漢最大的鋼材市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)各種品牌的鋼管和塑料管。>烽火五金水暖市場(chǎng)是武漢極具影響力的水暖建材專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商家眾多。同時(shí)在市場(chǎng)周圍還云集著汽車交易、竹木、廢鋼交易等專業(yè)市場(chǎng)及物流公司，集聚效應(yīng)極為明顯。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況江南最大物流市場(chǎng)——武漢紅霞物流市場(chǎng)。武漢紅霞物流市場(chǎng)>2010年4月1日，江南最大物流市場(chǎng)——武漢紅霞物流市場(chǎng)開(kāi)業(yè)。>武漢紅霞物流市場(chǎng)由洪山區(qū)的紅霞村投資興建，前期總投資3000萬(wàn)元，整個(gè)工程占地130畝。紅霞物流市場(chǎng)集汽車物流、信息服務(wù)、餐飲住宿、倉(cāng)儲(chǔ)、汽車修理、停車等功能于一體。信息服務(wù)、餐飲住宿、倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積達(dá)1.3萬(wàn)平方米，可同時(shí)停放600余輛大型貨車，供600人食宿。是武漢江南片最大的汽車物流市場(chǎng)。>該市場(chǎng)126家店面，已全部入駐商戶。預(yù)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)后，年收益達(dá)到1000萬(wàn)元。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況新興專業(yè)市場(chǎng)——合富金生家居建材生態(tài)城，建成有望成為區(qū)域日常商業(yè)消費(fèi)中心。合富金生家居建材生態(tài)城（招商中）>合富金生建材生態(tài)城總占地面積160畝，建筑面積20萬(wàn)平方米，停車位可達(dá)500多個(gè)，經(jīng)營(yíng)商鋪1500多間。項(xiàng)目主要以經(jīng)營(yíng)陶瓷、燈飾、家具、板材、衛(wèi)浴、布藝飾品、廚具、運(yùn)動(dòng)器材、花木、室內(nèi)家具等家居建材產(chǎn)品為主，配備有特色美食街、景觀照明主題公園、親子樂(lè)園等多個(gè)特色項(xiàng)目。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育產(chǎn)業(yè)——黃家湖大學(xué)城，為武漢主要大學(xué)的二級(jí)學(xué)院、分校重要聚集地。黃家湖大學(xué)城>武漢黃家湖大學(xué)城位于白沙洲大橋南端的洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)黃家湖地區(qū)，規(guī)劃總面積50平方公里，以黃家湖為核心，東至湯遜湖，西至青菱湖，三湖一體，其規(guī)模居全國(guó)前列，具有不可多得的交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)學(xué)研一體化優(yōu)勢(shì)。>中南民族大學(xué)工商學(xué)院、湖北中醫(yī)學(xué)院、武漢科技大學(xué)（黃家湖校區(qū)）、武漢交通職業(yè)學(xué)院已經(jīng)入住黃家湖。大學(xué)城建成后可容納近20所大學(xué)的20萬(wàn)名學(xué)生，成為集教育、科研和居住于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況泛白沙洲區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)（園）分布圖：南北分治，中央空白。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況白沙洲都市工業(yè)園白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)烽火機(jī)電市場(chǎng)五金水暖市場(chǎng)烽火鋼材市場(chǎng)黃家湖大學(xué)城紅霞物流市場(chǎng)本項(xiàng)目合富金生建材生態(tài)城>三環(huán)線以北主要分布在白沙洲的北部片區(qū)，且分布較為集中。>三環(huán)線以南，也有產(chǎn)業(yè)帶分布。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)分布特征泛白沙洲區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群數(shù)量估算：潛力巨大。產(chǎn)業(yè)人群數(shù)量估算產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)I(yè)市場(chǎng)占地規(guī)模（萬(wàn)方）產(chǎn)業(yè)人群群體數(shù)量典型客戶白沙洲都市工業(yè)園50250000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地475000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)748000私營(yíng)業(yè)主武漢烽火集團(tuán)市場(chǎng)10010000私營(yíng)業(yè)主武漢紅霞物流市場(chǎng)9900私營(yíng)業(yè)主合富金生建材生態(tài)城111100私營(yíng)業(yè)主黃家湖大學(xué)城500010000大學(xué)教職工其他市場(chǎng)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)30030000私營(yíng)業(yè)主/產(chǎn)業(yè)工人total6043115000——由于官方數(shù)據(jù)缺失，本表數(shù)據(jù)為中原通過(guò)數(shù)據(jù)調(diào)查、實(shí)地調(diào)查后合理估算而來(lái)。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況商業(yè)配套：低端的基本生活配套為主，主要沿白沙洲大道分布，由北到南，商業(yè)氛圍逐漸減弱，缺少橫向輻射線。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況商業(yè)配套分布>本區(qū)域商業(yè)沿兩條交通干線與武昌老城區(qū)對(duì)接，其中武金堤線商業(yè)配套到長(zhǎng)江紫都沿江盛路與白沙洲連接。>武泰閘的商業(yè)主要為集貿(mào)市場(chǎng)，重點(diǎn)大商家有武商量販、中百倉(cāng)儲(chǔ)等。>張家灣為小型的商業(yè)集中地，小超市、餐飲、銀行、郵政等均有分布，但規(guī)模小、檔次低。>區(qū)域商業(yè)基本沒(méi)有橫線輻射線路，消費(fèi)人群必須通過(guò)交通工具或步行前往商業(yè)帶消費(fèi)。張家灣武泰閘武金堤線白沙洲線長(zhǎng)江紫都中山小學(xué)堤前街小學(xué)長(zhǎng)江小學(xué)武漢白沙洲中學(xué)交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院中專部張家灣中學(xué)張家灣小學(xué)青菱中學(xué)武漢市青菱中學(xué)洪山區(qū)長(zhǎng)江小學(xué)陸家街中學(xué)長(zhǎng)江紫都馬榮幼兒園學(xué)校數(shù)量小學(xué)4中學(xué)4合計(jì)8備注主要分布在白沙洲大道附近教育資源：區(qū)域中小學(xué)配套數(shù)量較少，且密度布局整體偏移于武昌及南湖方向，教育檔次普遍較差。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育配套分布青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院三橋社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站東方醫(yī)院武漢市青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院武漢市東方醫(yī)院武昌白沙洲醫(yī)院?武船職工醫(yī)院第二衛(wèi)生所醫(yī)院數(shù)量衛(wèi)生所2綜合醫(yī)院3合計(jì)5備注主要分布在白沙洲大道附近醫(yī)療資源：項(xiàng)目附近醫(yī)院配套數(shù)量較少，檔次、條件較差，主要以基本的社區(qū)服務(wù)為主。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況醫(yī)療配套分布交通配套：公交線路少，主要沿主干道安排站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的居民出行非常不變。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況起564路32路910路起34路539路起907路交通配套分布>564路、539路為城市公交，分別通往東湖與武昌老城區(qū)，經(jīng)過(guò)紫陽(yáng)路、武珞路等武昌主干道，覆蓋區(qū)域較廣。>32、910、907、34等均為近郊區(qū)連接主城區(qū)的公交，運(yùn)行條件較差，運(yùn)營(yíng)規(guī)范程度較低。>區(qū)域內(nèi)的公交站臺(tái)較少、較差。>通達(dá)性、可達(dá)性均較差，區(qū)域公共交通體系嚴(yán)重滯后。區(qū)域現(xiàn)狀點(diǎn)評(píng)：“自由主義”發(fā)展思路，產(chǎn)業(yè)、配套都較為原始，政府規(guī)劃有潛在利好。研究層面研究結(jié)論規(guī)劃1產(chǎn)業(yè)2配套3重點(diǎn)不突出，亮點(diǎn)不明顯，規(guī)劃不明確，前景不明朗；交通規(guī)劃是區(qū)域發(fā)展?jié)撛谥卮罄茫粎^(qū)域產(chǎn)業(yè)有轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。配套欠缺且低端，難以便利的滿足基本生活所需；交通配套特別是公共交通設(shè)施較少，路網(wǎng)的通達(dá)性不佳。產(chǎn)業(yè)單體規(guī)模大，沒(méi)有形成集群疊加效應(yīng)，發(fā)展自然依托區(qū)域優(yōu)勢(shì)，與區(qū)域總體規(guī)劃相脫節(jié)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要整合包裝；相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，積聚了一大批有著實(shí)際置業(yè)需求的潛在購(gòu)房群體。小結(jié)：白沙洲屬于典型的城鄉(xiāng)二元化發(fā)展模式，缺少城市化思想進(jìn)行統(tǒng)籌與規(guī)劃，是武漢三環(huán)線內(nèi)少有的“生地”。被城市遺忘的世界？讀城心得：造城PartC.3區(qū)域規(guī)劃定位：依托政府總體規(guī)劃、交通體系、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市關(guān)系等，提出區(qū)域規(guī)劃定位。政府居住組團(tuán)的總體規(guī)劃，兩條待建的過(guò)江通道，區(qū)域具備成為將總體規(guī)劃細(xì)化的政策基礎(chǔ)。A部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已趨于成型，亟待規(guī)劃的整合，產(chǎn)生全新的區(qū)域發(fā)展動(dòng)力。區(qū)域也已經(jīng)出現(xiàn)了一定的功能分區(qū)特征。與武昌老城區(qū)、漢陽(yáng)四新區(qū)、光谷等地理空間已經(jīng)結(jié)合，但區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展卻差別較大。BC武漢新南城總體規(guī)劃區(qū)域基礎(chǔ)城市關(guān)系總體規(guī)劃概念：兩型試點(diǎn)、生態(tài)新城。兩型試點(diǎn)生態(tài)新城武漢獲批成為全國(guó)兩型社會(huì)試點(diǎn)城市之后，在武漢沒(méi)有哪一個(gè)區(qū)域具體承接試點(diǎn)，本區(qū)域作為典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，具有典型性意義。兩型試點(diǎn)區(qū)具有政策支持的可能性較大，區(qū)域發(fā)展可獲得更大、更好的發(fā)展空間。生態(tài)是目前全球關(guān)注的重點(diǎn)，符合國(guó)家倡導(dǎo)的低碳、節(jié)能政策。區(qū)域整體環(huán)境較差，對(duì)生態(tài)的改變需求強(qiáng)烈。片區(qū)的農(nóng)科院、生態(tài)蔬菜基地、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)等，以及新近引進(jìn)的信息產(chǎn)業(yè)，均符合生態(tài)的特征，區(qū)域具有生態(tài)化的基礎(chǔ)與發(fā)展趨勢(shì)。生態(tài)對(duì)居住環(huán)境的美化意義重大。規(guī)劃組團(tuán)分區(qū)：一區(qū)、兩帶、三園。武漢新南城功能分區(qū)規(guī)劃圖組團(tuán)功能闡述一區(qū)：中央生態(tài)居住區(qū)。主要區(qū)域?yàn)槿h(huán)線以北、白沙三路以南，長(zhǎng)江以西，京廣鐵路以東，發(fā)展生態(tài)、低碳居住社區(qū)，并與商業(yè)結(jié)合，形成區(qū)域中心，打造真正意義的白沙洲居住組團(tuán)。兩帶：濱江景觀休閑帶與商業(yè)消費(fèi)休閑帶。分別沿武金堤與白沙洲大道規(guī)劃商業(yè)與濱江休閑帶，其中，白沙五路作為地理中心形成橫向主商業(yè)街（帶），全面提高區(qū)域的生活品質(zhì)，樹(shù)立全新的區(qū)域形象。三園：高新產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、教育產(chǎn)業(yè)園。分別為都市工業(yè)園、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、黃家湖大學(xué)城為基礎(chǔ)，全面升級(jí)區(qū)域產(chǎn)業(yè)，發(fā)展符合社會(huì)發(fā)展潮流的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)。中央生態(tài)居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)園濱江景觀休閑帶商業(yè)消費(fèi)休閑帶各功能區(qū)（帶）的特色、互補(bǔ)關(guān)系：全面提升區(qū)域的生活品質(zhì)，是政府兩江四岸規(guī)劃的重要組成部分。區(qū)域公共活動(dòng)中心，體現(xiàn)環(huán)境友好。濱江休閑商業(yè)消費(fèi)生態(tài)農(nóng)貿(mào)高新產(chǎn)業(yè)引入大型商家，解決片區(qū)配套問(wèn)題，形成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。豐富片區(qū)的生活內(nèi)容，基本商業(yè)、娛樂(lè)、休閑消費(fèi)片區(qū)內(nèi)解決。發(fā)展休閑、互動(dòng)的生態(tài)消費(fèi)，提供全新的原生態(tài)消費(fèi)模式，具有商業(yè)價(jià)值。倡導(dǎo)綠色生活。區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)定增值點(diǎn)；與教育產(chǎn)業(yè)等形成互補(bǔ)、互動(dòng)，發(fā)展具有高成長(zhǎng)潛力的產(chǎn)業(yè)模式。承載區(qū)域生活功能，根據(jù)需要發(fā)展各種類型的居住產(chǎn)品，滿足區(qū)域以及以外人群的需要。處于中央地位，片區(qū)平均交通成本較低，體現(xiàn)資源節(jié)約。居住教育產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，提升整個(gè)區(qū)域的品味與文化內(nèi)涵，打造高素質(zhì)人群區(qū)。與居住結(jié)合，有利于解決區(qū)域的教育配套不全問(wèn)題、教育品質(zhì)較低問(wèn)題。泛白沙洲區(qū)域規(guī)劃的重要意義：改變區(qū)域模糊印象，加快區(qū)域發(fā)展，全面升級(jí)區(qū)域價(jià)值，向市場(chǎng)明確萬(wàn)科金色城市價(jià)值底線。締造區(qū)域新價(jià)值造城心得：萬(wàn)科與城PartC.4項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——超大規(guī)模、高容積率項(xiàng)目，預(yù)計(jì)后期拿地后，總建筑面積將接近或超過(guò)100萬(wàn)方。2010年2月5日萬(wàn)科出資6.4億元購(gòu)買(mǎi)了P(2009)137號(hào)地塊（90萬(wàn)建面）中的13、16、17、18地塊，總建筑面積約47萬(wàn)平米。地塊占地建面容積率成交價(jià)樓面地價(jià)13、16、17、1813.56萬(wàn)47萬(wàn)3.276.4億1343元/㎡萬(wàn)科金色城市產(chǎn)品以高層為主，參考魅力之城產(chǎn)品。主力戶型為80—88平米兩房、107平米三房（34層產(chǎn)品）；72-81平米兩房、96平米三房（18層產(chǎn)品）。兩房和三房的比例大約為3：1。項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)萬(wàn)科之前大盤(pán)模式：以武漢萬(wàn)科為例，跟隨政府規(guī)劃，與城市一同增值。武漢萬(wàn)科四季花城開(kāi)工時(shí)間：2001年區(qū)域規(guī)劃：1999年，金銀湖生態(tài)園建園1武漢萬(wàn)科城市花園開(kāi)工時(shí)間：2003年區(qū)域規(guī)劃：2001國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地獲批，“光谷”面市。

2萬(wàn)科郊區(qū)大盤(pán)與政府規(guī)劃的關(guān)系萬(wàn)科比較親睞城市新區(qū)，以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)，進(jìn)行大規(guī)模土地運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)，有效降低開(kāi)發(fā)中的土地成本。萬(wàn)科與政府，項(xiàng)目與區(qū)域，在博弈中，萬(wàn)科更多時(shí)候采取跟隨政府、引領(lǐng)市場(chǎng)策略，憑借獨(dú)到的眼光賺取城市成長(zhǎng)的利潤(rùn)。萬(wàn)科之前的模式可稱為“被動(dòng)規(guī)劃”。萬(wàn)科金色城市開(kāi)創(chuàng)新模式：在陌生或模糊區(qū)域，主動(dòng)參與區(qū)域規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)招拍掛時(shí)代的全新土地低成本模式。萬(wàn)科金色城市模式模糊區(qū)域低價(jià)獲取大規(guī)模土地確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)獲取區(qū)域成長(zhǎng)價(jià)值當(dāng)萬(wàn)科之前模式被市場(chǎng)廣泛復(fù)制的年代，必須要有新的模式保持萬(wàn)科在成本上的領(lǐng)先。政府對(duì)區(qū)域進(jìn)行深度規(guī)劃項(xiàng)目按萬(wàn)科常規(guī)模式開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)可規(guī)避。政府規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科金色城市模式運(yùn)營(yíng)關(guān)系圖：萬(wàn)科市場(chǎng)政府運(yùn)營(yíng)關(guān)系>萬(wàn)科引導(dǎo)并協(xié)助政府實(shí)施規(guī)劃；>萬(wàn)科與市場(chǎng)互動(dòng)，在市場(chǎng)中獲取利潤(rùn)；>政府通過(guò)規(guī)劃教育市場(chǎng)，確認(rèn)區(qū)域價(jià)值；>萬(wàn)科與政府實(shí)現(xiàn)利益共享；區(qū)域：古田片區(qū)區(qū)域：中心城區(qū)軌道沿線區(qū)域：四新片區(qū)2007年，地鐵集團(tuán)在1號(hào)線沿線總體規(guī)劃中，提出“漢江新城”的概念，對(duì)整體區(qū)域進(jìn)行了全新定義，并推動(dòng)區(qū)域“兩價(jià)”上漲，實(shí)現(xiàn)地鐵集團(tuán)主要土地資產(chǎn)的大幅度升值。2008年，地鐵集團(tuán)在2號(hào)線沿線總體規(guī)劃中，提出了2號(hào)線沿線為“城市主軸”概念，隨后，在《武漢城市總體規(guī)劃(2009～2020年)》中，政府提出了“一核”“一軸”“三區(qū)”的近期重大規(guī)劃，其中，“一核”為兩江四岸地區(qū);“一軸”指沿地鐵2號(hào)線現(xiàn)代服務(wù)軸線。武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不斷與政府溝通，使區(qū)域規(guī)劃逐漸級(jí)別逐漸提升，在最近出臺(tái)的規(guī)劃中，四新片區(qū)成為了與后湖、楊春湖相提并論的“三區(qū)”——作為武漢重點(diǎn)規(guī)劃的大型居住區(qū)而迅速成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

案例借鑒：主動(dòng)參與區(qū)域規(guī)劃，可以讓項(xiàng)目在規(guī)劃中獲得更大、更多收益，與政府實(shí)現(xiàn)利益有條件共享。項(xiàng)目：軌道1號(hào)線項(xiàng)目：軌道2號(hào)線項(xiàng)目：國(guó)際博覽中心萬(wàn)科“悅”系，全新的陌生區(qū)域超級(jí)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)成熟土地市場(chǎng)下的低成本運(yùn)作。開(kāi)創(chuàng)企業(yè)發(fā)展新模式成就區(qū)域價(jià)值新高度萬(wàn)科與城：第一部分小結(jié)：經(jīng)過(guò)梳理之后，原本平淡無(wú)奇的白沙洲，頓時(shí)熠熠生輝，構(gòu)成了萬(wàn)科金色城市價(jià)值基石。實(shí)現(xiàn)白沙洲片區(qū)的價(jià)值深度梳理；1區(qū)域重新定義可以作為項(xiàng)目基石；2對(duì)萬(wàn)科的大盤(pán)運(yùn)營(yíng)提出全新的思路；3客戶調(diào)研、區(qū)域分析將指導(dǎo)本案的后續(xù)工作。4悅Part2悅勢(shì)PartC.1中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題實(shí)際上三分之一是房地產(chǎn)自身的問(wèn)題，三分之一是金融的問(wèn)題，三分之一是宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。研究方法：選取具有類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景的國(guó)家進(jìn)行分析類似國(guó)家的選擇：國(guó)家經(jīng)濟(jì)地位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景/房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)可比性要求國(guó)家經(jīng)濟(jì)地位當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列，但同樣與美國(guó)有較大差距經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速上漲/GDP年均增長(zhǎng)近10%/貿(mào)易順差/外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)/匯率升值壓力/通貨膨脹壓力/美元貶值房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng)/土地價(jià)格飆升我們選取與中國(guó)目前較為相似的日元升值三個(gè)階段（1971年-1995年）——進(jìn)行比對(duì)分析宏觀調(diào)控的根本目的是在于避免出現(xiàn)類似于日本在20世紀(jì)80年代所出現(xiàn)的因房地產(chǎn)而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫。經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)第一階段（1971-1972）國(guó)際：美國(guó)放棄美元兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰國(guó)內(nèi)：近20年GDP年均增長(zhǎng)近10%；貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)極度擴(kuò)張的財(cái)政和貨幣政策經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)不到半年的衰退之后開(kāi)始回升；同時(shí)造成資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和2位數(shù)的膨脹；土地價(jià)格上漲25%第二階段（1973-1984）國(guó)際：美元再次貶值10%；石油危機(jī)國(guó)內(nèi)：近20年GDP年均增長(zhǎng)近10%；貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩高達(dá)2位數(shù)的通脹，土地價(jià)格大幅上漲前期為抑制通貨膨脹采取緊縮性財(cái)政、貨幣政策，后期為刺激經(jīng)濟(jì)采取擴(kuò)張型財(cái)政政策加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高出口產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力建立“終身雇傭制”，建立政治和社會(huì)高效機(jī)制一度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-1%--2%）以及高通貨膨脹率（26%）的危局。但最終走出困境，并一躍成為“世界第一汽車出口大國(guó)”，實(shí)現(xiàn)大國(guó)崛起第三階段（1985-1995）國(guó)際：美元再次貶值30%國(guó)內(nèi)：希望從經(jīng)濟(jì)大國(guó)走向政治大國(guó)雖然經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)率10%下降到4%左右；貿(mào)易順差和外匯儲(chǔ)備持續(xù)增長(zhǎng)寬松的貨幣政策，如低利率為維持匯率放出大量貨幣后期為抑制泡沫出現(xiàn)采取緊縮型貨幣政策出口最先受到?jīng)_擊，物價(jià)暴漲、勞動(dòng)力成本急劇攀升，產(chǎn)業(yè)外移熱錢(qián)大量進(jìn)入，市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，資金流向房地產(chǎn)和股市，產(chǎn)生大量泡沫；在采取緊縮政策后泡沫破滅，外資出逃，國(guó)內(nèi)財(cái)富被攫取房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有助于流動(dòng)性貨幣在外貿(mào)出口持續(xù)性增長(zhǎng)的過(guò)程中向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流。為刺激經(jīng)濟(jì)，新增信貸一直處于高位房地產(chǎn)投機(jī)氛圍過(guò)濃導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資下降為刺激經(jīng)濟(jì)，新增信貸一直處于高位房地產(chǎn)投機(jī)氛圍過(guò)濃導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資下降廣義貨幣增長(zhǎng)刺激股市上揚(yáng)房地產(chǎn)投機(jī)成為流動(dòng)性貨幣的蹺蹺板本次宏觀調(diào)控實(shí)際上是2007-2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的延續(xù)，從中原對(duì)房地產(chǎn)周期性研究來(lái)看，房地產(chǎn)未來(lái)將面臨2-3年的調(diào)整。香港房地差周期性研究房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)圍繞房產(chǎn)的價(jià)值，以周期波動(dòng)的形態(tài)運(yùn)行，過(guò)份偏離會(huì)自我調(diào)整，周期價(jià)格的形態(tài)呈尖頂圓底。中原地產(chǎn)“周期理論”新政前后全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)：一線城市受影響較大，反應(yīng)較大；二線城市影響較小，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但仍處于低谷期。數(shù)據(jù)來(lái)源：中原住宅監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原地產(chǎn)研究中心2010年4-6月全國(guó)9大城市一手住宅周成交面積7月，新季度的開(kāi)始，各界對(duì)調(diào)控的猜測(cè)言論漸多，中原判斷，下半年出現(xiàn)重大政策變化的可能性不大。新華社7月7日專題報(bào)道：中國(guó)下階段宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向何去何從？主要標(biāo)題如下：中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)“過(guò)熱”更不會(huì)“滯脹”；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作仍需高度重視“穩(wěn)增長(zhǎng)”；重點(diǎn)防范各種現(xiàn)實(shí)和潛在風(fēng)險(xiǎn)；下階段再推出大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃可能性不大。新華社7月7日專題報(bào)道主標(biāo)題摘錄其他典型言論資訊摘錄7月3日、4日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上表態(tài)，讓輿論認(rèn)為新一輪調(diào)控臨近；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林7月6日稱，并不存在“又一輪”、“新一輪”、“第二輪”調(diào)控的說(shuō)法，因?yàn)檎攥F(xiàn)在還沒(méi)有落實(shí)到位，后階段的主要任務(wù)是政策落實(shí)；7月8日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開(kāi)2010年第二季度例會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，下半年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。中原認(rèn)為，下半年出現(xiàn)重大政策調(diào)控的可能性不大，市場(chǎng)還是處于對(duì)上半年政策的消化期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在小幅波動(dòng)中企穩(wěn)。對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有足夠的預(yù)期1全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要穩(wěn)中調(diào)結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)業(yè)的重要地位3中原觀點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造空間。政策表現(xiàn)：以調(diào)整、促進(jìn)總體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展為主，短期或階段性可能會(huì)對(duì)某些行業(yè)有所影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)被調(diào)控教育，不會(huì)出現(xiàn)大起大落，總體會(huì)保持穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。武漢市近一年銷售價(jià)格走勢(shì)情況武漢市場(chǎng)：從成交價(jià)格分析，受新政影響較小，總體處于小幅上升通道中。中原評(píng)點(diǎn)銷售均價(jià)全面超過(guò)2009年；銷售價(jià)格趨勢(shì)線平穩(wěn)向上。（數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心）中原評(píng)點(diǎn)武漢市近一年銷售備案走勢(shì)情況成交量連續(xù)兩個(gè)月下降了30%，屬于較大服務(wù)的跌幅；成交量趨勢(shì)的處于下降通道中。武漢市場(chǎng)：從成交量看，受新政影響較為明顯，同比、環(huán)比都出現(xiàn)了較為明顯的連續(xù)下降。（數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心）中原評(píng)點(diǎn)武漢市近一年住宅套平均面積/供銷比（數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心）供求關(guān)系：供銷比在本階段出現(xiàn)掉頭向上的趨勢(shì)，銷售套均面積處于下降通道。商品房銷售主力戶型依舊都在100㎡左右，但總體表現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明以中小戶型為主的首置需求在市場(chǎng)中的力量加大；供銷比從2009年下半年底開(kāi)始出現(xiàn)向上趨勢(shì)，2010年初有所反復(fù)，但新政后，供銷比向上的趨勢(shì)進(jìn)一步確認(rèn)，供大于求成為市場(chǎng)下半年的主流。武漢下階段市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)：量?jī)r(jià)尋求平衡，市場(chǎng)逐步走向平穩(wěn)。價(jià)跌量平階段價(jià)穩(wěn)量升階段量?jī)r(jià)齊穩(wěn)階段4-6月的數(shù)據(jù)，明顯的量?jī)r(jià)背離，價(jià)格下跌是必然，但下跌幅度不大，不會(huì)出現(xiàn)恐慌性的下跌；此階段為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，即使有價(jià)格調(diào)整或促銷，銷售量很難有較大提升。市場(chǎng)進(jìn)入旺季，也進(jìn)入各公司沖擊銷售目標(biāo)的關(guān)鍵階段，各項(xiàng)目以走量為主，價(jià)格也經(jīng)過(guò)調(diào)整之后回歸理性，量?jī)r(jià)進(jìn)入良性的發(fā)展階段。銷售量正?；芈洌瑑r(jià)格預(yù)計(jì)在本階段也不會(huì)出現(xiàn)非理性大漲，量?jī)r(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，此時(shí)類似2009年中的狀況，市場(chǎng)各方都認(rèn)為滿意。2010年7-8月2010年9-11月2010年12-2011年2月悅?cè)薖artC.2競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域界定：①客戶調(diào)研數(shù)據(jù)：18－25歲受訪者傾向于南湖、中南街道口和光谷片區(qū)；26－30歲受訪者傾向于中南街道口和光谷片區(qū)；30歲以上受訪者大多傾向于武昌老城區(qū)。②產(chǎn)品契合程度：本項(xiàng)目主力產(chǎn)品為實(shí)用緊湊的兩房、三房為主（模板為魅力之城戶型）。③客戶流線：客戶流動(dòng)路線、交通到達(dá)流線與本項(xiàng)目有重疊或相似之處。④項(xiàng)目自然輻射區(qū)域：以本項(xiàng)目為中心，從時(shí)間成本考慮，存在自然輻射區(qū)域。⑤區(qū)域價(jià)格水平：價(jià)格較為接近的區(qū)域更容易成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)界定依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域選擇區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)選擇南湖①②③④⑤重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)白沙洲地區(qū)①②③④⑤重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)武昌老城區(qū)①③④個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)考慮中南、街道口①③④個(gè)別競(jìng)爭(zhēng)考慮徐東、積玉橋③不考慮光谷①③⑤不考慮沌口四新片區(qū)④不考慮金地·西岸故事保利·心語(yǔ)南湖公園世家水域天際中大·長(zhǎng)江紫都金鑫·御江名苑本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定：武昌府競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)選擇保利心語(yǔ)規(guī)模、產(chǎn)品等較相似，重點(diǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)江紫都距本案最近的項(xiàng)目，一二期已售完，重點(diǎn)參考御將名苑片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，規(guī)模有限，有競(jìng)爭(zhēng)、可參考西岸故事南湖首置典型項(xiàng)目，有競(jìng)爭(zhēng)、可參考公園世家南湖大盤(pán)，產(chǎn)品類似，有競(jìng)爭(zhēng)、可參考水域天際南湖大盤(pán)，產(chǎn)品類似，有競(jìng)爭(zhēng)、可參考武昌府產(chǎn)品類似，距離老城很近，有競(jìng)爭(zhēng)天久云門(mén)區(qū)位近，僅參考南湖玫瑰灣南湖景觀大盤(pán)，僅參考樓盤(pán)名稱建筑面積（㎡）總戶數(shù)主力戶型（㎡）實(shí)收價(jià)格（元/㎡）建筑形態(tài)銷售率中大長(zhǎng)江紫都一二期2142112283戶98-1305400小高層、高層95%保利心語(yǔ)637126.314767戶90-1206300小高層、高層、別墅76%御江名苑36847.89357戶85-90——高層未開(kāi)盤(pán)大華南湖公園世家7300007000戶90-1206500多層、小高層、高層、別墅93%金地西岸故事1700001516戶80-956800高層11%武昌府6108503744戶78-1076100高層——水域天際5607915000戶66-1156600多層、小高層、高層73%主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本情況列表：（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)研究中心）A、中大·長(zhǎng)江紫都（最靠近項(xiàng)目所在地樓盤(pán)，最重要參考，未來(lái)項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）開(kāi)發(fā)商：中大房地產(chǎn)集團(tuán)建筑形態(tài)：小高層11+1、高層18+1、17+1交通情況：564、33、32、541至涂家巷站配套情況：小區(qū)內(nèi)部健身會(huì)所、長(zhǎng)江紫都中山小學(xué)、小區(qū)幼兒園、小區(qū)商業(yè)街目前已經(jīng)開(kāi)街，有郵局、小型超市、洗衣店、社區(qū)辦事處、派出所等。三期推盤(pán)時(shí)間：暫定于2010年下半年，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)計(jì)在2011年上半年，其面積區(qū)間為98.23㎡兩房到205.86㎡復(fù)式，主力戶型面積為98-113平米兩房、131-140平米三房。項(xiàng)目總評(píng)：知名開(kāi)發(fā)商，江景盤(pán)，建筑、園林頗有品質(zhì)，自身配套較齊全，主要為武昌老城區(qū)客戶。項(xiàng)目介紹：目前長(zhǎng)江紫都前期房源基本已經(jīng)售罄，只剩下少量面積在200㎡左右房源，該項(xiàng)目位于武昌南外灘，鸚鵡洲大橋以及楊泗港過(guò)江隧道附近，由于入駐時(shí)間較長(zhǎng)，社區(qū)配套相對(duì)成熟，且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺自然景觀資源、項(xiàng)目自身景觀配套、區(qū)域獨(dú)特性、戶型覆蓋面廣客群情況：來(lái)源區(qū)域：區(qū)域?yàn)橹苓呉约吧倭课洳铣菂^(qū)客戶，紫陽(yáng)路、胭脂路、大東門(mén)區(qū)域；客群結(jié)構(gòu)：自住型客群居多，多為改善型客戶，投資客比例較少，且多集中在項(xiàng)目1期，客群年齡多集中在28-45歲之間。競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：社區(qū)成熟，近城優(yōu)勢(shì)明顯，有長(zhǎng)江資源優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)實(shí)惠。A、中大·長(zhǎng)江紫都（最靠近項(xiàng)目所在地樓盤(pán)，最重要參考，未來(lái)項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）B、保利心語(yǔ)（南湖板塊內(nèi)知名大盤(pán)，輻射區(qū)域較廣，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）開(kāi)發(fā)商:保利（武漢）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑形態(tài)：小高層、高層、別墅交通配套：777公交至項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目周邊配套設(shè)置齊全，周邊配套與南湖區(qū)域共享，小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、幼兒園齊全，并配備有商業(yè)街。三期推盤(pán)時(shí)間：目前在售為尾貨，主力為90多平兩房變?nèi)糠吭?，新的一期預(yù)計(jì)2010年下半年推出，產(chǎn)品前期類似；另外，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目對(duì)面新增了70萬(wàn)方用地，項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)到130萬(wàn)方。項(xiàng)目總評(píng)：品牌開(kāi)發(fā)商，大盤(pán)，湖景，產(chǎn)品線豐富，泛武昌區(qū)域客戶，輻射面廣。項(xiàng)目介紹：保利心語(yǔ)為南湖板塊內(nèi)知名大盤(pán)，以稀缺的自然景觀資源、豐富的產(chǎn)品線、快速的消化速度以及開(kāi)發(fā)商品牌的美譽(yù)度，贏得了市場(chǎng)的重視。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺景觀資源（野芷湖）、豐富產(chǎn)品線、開(kāi)發(fā)商品牌、戶型設(shè)計(jì)?？腿呵闆r：來(lái)源區(qū)域：以南湖附近區(qū)域?yàn)橹?，覆蓋武昌區(qū)域，大東門(mén)、紫陽(yáng)路、甚至青山?？腿航Y(jié)構(gòu)：目前在售的產(chǎn)品主要為自住型客群，剛性需求居多，其次為改善型客群，投資客占比較小。競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：品牌開(kāi)發(fā)商，知名項(xiàng)目，產(chǎn)品有特色，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟。B、保利心語(yǔ)（南湖板塊內(nèi)知名大盤(pán)，輻射區(qū)域較廣，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）C、御江名苑（區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，規(guī)模、品質(zhì)、品牌有限，有一定競(jìng)爭(zhēng)力）開(kāi)發(fā)商:湖北金鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司配套情況：較靠近武太閘片區(qū)，配套在白沙洲片區(qū)相對(duì)成熟；項(xiàng)目介紹：該公司在武漢開(kāi)發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)部除5棟底商該小區(qū)由3棟17層、1棟18層、1棟19層高層組成，其戶型區(qū)間在45-110平米之間，其中，5號(hào)樓規(guī)劃設(shè)計(jì)為一棟復(fù)式小戶型公寓。銷售情況：項(xiàng)目目前尚未開(kāi)盤(pán)，無(wú)成交價(jià)格項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)生活配套優(yōu)勢(shì)、區(qū)位相對(duì)優(yōu)勢(shì)；客群情況：來(lái)源區(qū)域：以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)橹?，武太閘、梅家山區(qū)域客群結(jié)構(gòu)：預(yù)計(jì)客戶結(jié)構(gòu)基本為自住型客群，以剛性需求為主，兼顧部分投資客群。競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：臨近諸多工業(yè)園區(qū)，適合投資。D、大華南湖公園世家（南湖板塊成熟配套居住型大盤(pán)，有一定競(jìng)爭(zhēng)力）開(kāi)發(fā)商:大華集團(tuán)（武漢）房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目配套：項(xiàng)目共享南湖片區(qū)配套，小區(qū)內(nèi)會(huì)所、商業(yè)街等生活配套，商業(yè)街已經(jīng)入駐，包括餐館、小型超市、洗衣店、茶樓等，入住率不高，約為30%左右。銷售情況：在售90、120平米兩種戶型，新的一期推出時(shí)間不明。項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目為南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的樓盤(pán)，居住氛圍比較濃厚，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，銷售情況一直不溫不火。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺自然景觀資源，南湖中心大盤(pán)，成熟居住氛圍，大華品牌優(yōu)勢(shì)客群情況：來(lái)源區(qū)域：南湖及周邊區(qū)域?yàn)橹?，輻射街道口、圖書(shū)城商圈?？腿航Y(jié)構(gòu)：自住型客群居多，剛性需求為主，改善型居住其次、少數(shù)投資客競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：成熟大盤(pán)，南湖新城中心，產(chǎn)品有特色。E、金地西岸故事（南湖板塊時(shí)尚青年公寓，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感強(qiáng)，有一定競(jìng)爭(zhēng)力）開(kāi)發(fā)商:金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售情況：目前項(xiàng)目在售3號(hào)樓、8號(hào)樓，面積區(qū)間為80-95平米，兩房變?nèi)繎粜?。配套情況：小區(qū)內(nèi)部設(shè)置商業(yè)街配套，并通過(guò)前期包裝，體驗(yàn)感足。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：項(xiàng)目形象包裝、社區(qū)內(nèi)部特色配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)客群情況：來(lái)源區(qū)域：南湖周邊區(qū)域?yàn)橹鳎椛湮洳齾^(qū)域、街道口商圈、光谷商圈客群結(jié)構(gòu)：自住型客群為主，客群年齡偏年輕，剛性需求明顯，部分投資客群競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商品牌，產(chǎn)品、展示與項(xiàng)目營(yíng)銷概念。F、武昌府（南湖板塊鄰出版城居住型大盤(pán)，性價(jià)比高）開(kāi)發(fā)商:武漢維佳置業(yè)有限責(zé)任公司配套情況：鄰近出版城，武漢理工大學(xué)，與街道口、出版城區(qū)域配套共享，社區(qū)內(nèi)部會(huì)所、8萬(wàn)平米商業(yè)設(shè)施，600米特色步行街、2個(gè)主力商業(yè)中心，銷售情況：售戶型為78平米和101平米兩種，下期房源年內(nèi)推售；項(xiàng)目介紹：因?yàn)橥恋厥褂眯再|(zhì)等問(wèn)題，該樓盤(pán)定價(jià)較低，為南湖區(qū)域同質(zhì)價(jià)格較低的樓盤(pán)；項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套、價(jià)格優(yōu)勢(shì)；客群情況：來(lái)源區(qū)域：南湖及街道口、出版城區(qū)域?yàn)橹鳌？腿航Y(jié)構(gòu)：自住型客群為主，客群年齡跨度較大，剛性需求明顯，部分還建客戶，少數(shù)投資客群。競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：以性價(jià)比取勝，吸引周邊群體。G、水域天際（南湖板塊最靠近武昌老城區(qū)成熟大盤(pán)）開(kāi)發(fā)商:武漢恒基投資有限公司配套情況：南湖區(qū)域內(nèi)共享，項(xiàng)目?jī)?nèi)部有武商量販，1750平米可得龍國(guó)際幼兒園、泳池、商業(yè)街等生活配套設(shè)施銷售情況：目前在售緹香郡組團(tuán)，有多層、小高層、高層，戶型區(qū)間在69-110㎡之間；項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目屬于南湖板塊，但是比較靠近雄楚大街、丁字橋方向，對(duì)老城區(qū)的輻射力較強(qiáng)。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、社區(qū)內(nèi)外成熟生活配套、居住氛圍客群情況：來(lái)源區(qū)域：南湖區(qū)域?yàn)橹?，輻射雄楚大街、丁字橋區(qū)域客群結(jié)構(gòu)：自住型客群，改善型客群、剛性需求為主，年齡結(jié)構(gòu)在25-55歲之間，學(xué)校老師、企業(yè)職工、私營(yíng)業(yè)主，少量投資客競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成熟、成片的配套。開(kāi)發(fā)商:武漢天久房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目以61-120平米的兩房三房設(shè)計(jì)為主打，70%的戶型都配備有入戶花園銷售狀況：僅剩個(gè)別單位，已售完樓盤(pán)客群情況：來(lái)源區(qū)域：武昌區(qū)域，客群結(jié)構(gòu)：自住型客群，改善型客群、政府公務(wù)員，周邊的拆遷戶與原住居民。H、天久云門(mén)（南湖板塊與雄楚大街邊際樓盤(pán)，老城區(qū)典型性樓盤(pán)）競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：近城優(yōu)勢(shì)。I、南湖玫瑰灣（南湖板塊內(nèi)高檔大盤(pán)，南湖區(qū)域內(nèi)最貴樓盤(pán)）開(kāi)發(fā)商:深圳泰然集團(tuán)/武漢泰然公司項(xiàng)目介紹：目前項(xiàng)目1期已經(jīng)銷售告罄、2期也已進(jìn)入收尾階段，三期預(yù)計(jì)年內(nèi)推出。該盤(pán)以稀缺灣區(qū)高檔大社區(qū)定位，為南湖板塊價(jià)格最貴的樓盤(pán)。銷售情況：項(xiàng)目2期剩余100平米公寓戶型和172平米的景觀小高層房源。三期一層一戶小高層、多層電梯洋房今年即將推出項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺灣區(qū)景觀資源、社區(qū)內(nèi)外成熟配套、建筑品質(zhì)、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)?？腿呵闆r：來(lái)源區(qū)域：武昌區(qū)域，南湖片區(qū)以及周邊區(qū)域，街道口、光谷、大學(xué)城區(qū)域客群結(jié)構(gòu)：以改善型客群為主，多為自住型用途，政府公務(wù)員、學(xué)校教授、醫(yī)生、私企老板及少部分投資客，投資客基本集中在項(xiàng)目1期。競(jìng)爭(zhēng)力點(diǎn)評(píng)：大盤(pán)、景觀、產(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)分析啟示：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)威脅指數(shù)典型項(xiàng)目品牌9保利心語(yǔ)產(chǎn)品9南湖所有項(xiàng)目規(guī)模7保利心語(yǔ)區(qū)位8所有項(xiàng)目獨(dú)特理念6西岸故事配套9所有項(xiàng)目自然景觀8長(zhǎng)江紫都客戶9南湖所有項(xiàng)目本項(xiàng)目物質(zhì)上并不占優(yōu)，那是一片“紅海”中，我們需要營(yíng)造一座屬于萬(wàn)科金色城市特有的精神堡壘，找到“藍(lán)?！薄Ｎ覀兊暮诵目蛻?？調(diào)查問(wèn)卷相關(guān)內(nèi)容摘要尋找客戶的依據(jù)客戶調(diào)研數(shù)據(jù)：30歲左右的年青客戶對(duì)本項(xiàng)目表現(xiàn)出更為濃厚的興趣，他們也最為容易接受本項(xiàng)目及所在的區(qū)域；參考競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況：年輕的婚房、首次置業(yè)是區(qū)域購(gòu)房的主流；項(xiàng)目自然輻射區(qū)域：以本項(xiàng)目為中心，從時(shí)間成本考慮，沿交通線路，存在自然輻射區(qū)域。武漢城市格局：三鎮(zhèn)分立，城市梯度形成；萬(wàn)科類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。核心客戶來(lái)源區(qū)域界定：白沙洲客戶泛武昌客戶必拓型客戶區(qū)域泛武昌片區(qū)的年青群體，普遍以首次置業(yè)為主，完全可以被引導(dǎo)；這部分客戶以前一直被南湖乃至光谷區(qū)域分流，而本項(xiàng)目的距離中心城區(qū)絕對(duì)距離更近。必殺型客戶區(qū)域中原估計(jì)，區(qū)域內(nèi)有10多萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人群，有購(gòu)房潛力，需求積累，需要爆發(fā)；區(qū)域首席大盤(pán)，必須對(duì)區(qū)域客戶有一網(wǎng)打盡的氣勢(shì)?？蛻魜?lái)源區(qū)域分布白沙洲區(qū)域客戶的基本特征：客戶組成家庭年收入購(gòu)房原因企業(yè)主、私營(yíng)老板專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶大企業(yè)高管學(xué)校、機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)村里的富人20萬(wàn)以上8萬(wàn)左右企業(yè)中層管理人員中層以上公務(wù)員小商戶工齡較長(zhǎng)的老師拆遷村民4-5萬(wàn)左右

改善性購(gòu)買(mǎi)：更舒適的居住環(huán)境炫耀性購(gòu)買(mǎi)：炫耀財(cái)富和身份過(guò)渡性購(gòu)買(mǎi)：解決當(dāng)前住房問(wèn)題改善型：更舒適的居住環(huán)境生命周期型：結(jié)婚含辛茹苦型：為孩子購(gòu)買(mǎi)望子成龍型：為孩子教育而換房生命周期型：結(jié)婚功能型：滿足居住的需求，首次置業(yè)。生命周期青年之家青年持家三代（上有老下有?。┬√?yáng)或后小太陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)力購(gòu)買(mǎi)欲望強(qiáng)中弱中強(qiáng)強(qiáng)白領(lǐng)與藍(lán)領(lǐng)機(jī)關(guān)年青職員年青的教職工小生意者泛武昌區(qū)域客戶的基本特征：客戶組成家庭年收入購(gòu)房原因公司法人企業(yè)高管大學(xué)教授高級(jí)公務(wù)員萬(wàn)科業(yè)主30萬(wàn)以上10萬(wàn)左右企業(yè)中層管理人員普通公務(wù)員經(jīng)營(yíng)戶拆遷戶萬(wàn)科業(yè)主4-5萬(wàn)左右

投資性購(gòu)買(mǎi)：資產(chǎn)保值升值炫耀性購(gòu)買(mǎi)：炫耀財(cái)富和身份改善型：更舒適的居住環(huán)境含辛茹苦型：為孩子購(gòu)買(mǎi)望子成龍型：為孩子而換房生命周期型：結(jié)婚功能型：滿足居住的需求，首次置業(yè)。生命周期青年之家青年持家三代（上有老下有小）小太陽(yáng)或后小太陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)力購(gòu)買(mǎi)欲望強(qiáng)中弱弱中強(qiáng)公司白領(lǐng)公務(wù)員教師小商戶自由職業(yè)者核心客戶生命周期特征：年青獨(dú)立、特立獨(dú)行、個(gè)性十足；堅(jiān)持夢(mèng)想、積極奮斗、充滿愛(ài)心；小有成就、肩負(fù)責(zé)任、銳意進(jìn)取。其他客戶屬于跟隨型、被引導(dǎo)型客戶。年青的社會(huì)新銳（包括萬(wàn)科成長(zhǎng)型）是我們的核心客戶我們的核心客戶定義：城市悅享家他們來(lái)自于與包括白沙洲在內(nèi)的泛武昌片區(qū)；他們是年青、充滿活力與激情的一群；他們購(gòu)買(mǎi)力或許不強(qiáng)，足夠就好，但購(gòu)買(mǎi)欲望很強(qiáng)；他們對(duì)自己與項(xiàng)目、城市的未來(lái)充滿信心；他們愛(ài)生活，享受生活，快樂(lè)生活。核心客戶的典型特征：年輕——25~35歲，處于人生的起步、上升時(shí)期；職業(yè)——公司白領(lǐng)、機(jī)關(guān)職員、小店老板、自由職業(yè)等等；忙碌——工作節(jié)奏快，親情、友情和愛(ài)情一個(gè)都不能少；學(xué)識(shí)——學(xué)歷較高，對(duì)問(wèn)題有獨(dú)到見(jiàn)解；追求——上進(jìn)，拼搏，期望個(gè)人的成功；活力——活力四射，是生活圈層的快樂(lè)寶貝；享受——金錢(qián)多少與享受的追求無(wú)關(guān)；個(gè)性——至少會(huì)是不是標(biāo)榜自己的個(gè)性；交流——網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)是合而為一的生活必備武器；品味——小資小調(diào)，文藝體育都是日常習(xí)慣；感覺(jué)——他們注重感官愉悅，直覺(jué)和理性在頭腦中交替…快樂(lè)而又年青的城市笑臉客戶構(gòu)成的動(dòng)態(tài)平衡預(yù)測(cè)：項(xiàng)目中后期：2011年下半年項(xiàng)目中期：2011年中客戶構(gòu)成基本穩(wěn)定，泛武昌區(qū)域的客戶稍占優(yōu)勢(shì)，白沙洲區(qū)域的客戶仍然起著舉足輕重的作用；如果項(xiàng)目后期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沒(méi)有顛覆性變化，項(xiàng)目的將在今后一段時(shí)間內(nèi)維持這樣的客戶構(gòu)成比例。泛武昌區(qū)域客戶明顯增多，項(xiàng)目的影響價(jià)值得以充分體現(xiàn)；除自住客戶，泛武昌區(qū)域的投資客戶也在逐步增加；白沙洲區(qū)域的自住客戶需求得到全面激發(fā)與釋放；項(xiàng)目初期：2011年上半年區(qū)域上，白沙洲區(qū)域客戶與泛武昌片區(qū)客戶比例平衡；首次置業(yè)的自住客戶為主，這部分客戶泛武昌區(qū)域客戶較多；投資客戶中，白沙洲區(qū)域客戶較多，多為實(shí)力型客戶；自然輻射力主導(dǎo)期影響力主導(dǎo)期穩(wěn)定期悅意PartC.3我們的客戶，需要一座什么樣的萬(wàn)科金色城市？萬(wàn)科超配：精神堡壘萬(wàn)科標(biāo)配：生活無(wú)憂教育：計(jì)劃引入武漢小學(xué)或華師一附??；交通：計(jì)劃引入交通線路；產(chǎn)品：全面家居解決方案；服務(wù)：萬(wàn)科客戶服務(wù)體系；質(zhì)量：萬(wàn)科質(zhì)量監(jiān)控體系；…26年過(guò)去，萬(wàn)科記載著過(guò)去的年華，那起步一刻的力量，仍然記憶深刻。八零后的回憶，濃縮在小時(shí)候酸甜的零食中，無(wú)法尋覓，亦不能忘懷。他們大部分屬于80前后，他們與萬(wàn)科有著共同的成長(zhǎng)歷程與時(shí)代記憶…希望有一樣?xùn)|西，能夠成為萬(wàn)科與客戶之間溝通的橋梁，不是高高在上的奢華，而是心底深處的共鳴…更多包容，更大的自由，無(wú)限大的空間建筑對(duì)我們已然是一種束縛，是時(shí)候來(lái)一次無(wú)邊界的OPEN了這才是年輕的范兒沒(méi)有建筑，就是最好建筑去廣場(chǎng)吧…關(guān)于廣場(chǎng)，有很多的故事，其中的主角客戶耳熟能詳…《廣場(chǎng)》——法國(guó)當(dāng)代最著名的女小說(shuō)家、劇作家和電影藝術(shù)家瑪格麗特.杜拉斯的著作，作者自述：如果有人問(wèn)我為什么寫(xiě)《廣場(chǎng)》，我想是聽(tīng)了巴黎街頭廣場(chǎng)上人們的談話。杜拉斯與廣場(chǎng)關(guān)于廣場(chǎng)，有很多的故事，其中的主角客戶耳熟能詳…馬克思、恩格斯與廣場(chǎng)布魯塞爾廣場(chǎng)西側(cè)的白天鵝咖啡館原是一家旅館。曾經(jīng)住過(guò)兩位顯赫的人物——馬克思和恩格斯。兩位偉人寄居于布魯塞爾的這家旅館。并在此發(fā)起成立了“共產(chǎn)主義通訊委員會(huì)”、“德意志工人協(xié)會(huì)”，撰寫(xiě)了《哲學(xué)的貧困》《共產(chǎn)黨宣言》等偉大著作。關(guān)于廣場(chǎng)，有很多的故事，其中的主角客戶耳熟能詳…雨果與廣場(chǎng)與白天鵝咖啡館相對(duì)而立的“鴿子飯店”也曾住過(guò)赫赫有名的人物，最讓人們津津樂(lè)道的，便是平民作家雨果。雨果為了逃避拿破侖的迫害，到了布魯塞爾，很意外地發(fā)現(xiàn)了這個(gè)廣場(chǎng)及其“鴿子飯店”，他在給愛(ài)妻的信中說(shuō)：“大廣場(chǎng)結(jié)構(gòu)緊湊，精致得像一件珠寶鑲嵌的首飾”，接著，他又說(shuō):“不過(guò)，我更喜歡這里的幽靜”，“這是世界上最美的廣場(chǎng)”。雨果找到了一個(gè)絕佳的避難所，流亡的心由此安定下來(lái)，他在廣場(chǎng)的漫步中完成了對(duì)《悲慘世界》的構(gòu)思和寫(xiě)作。據(jù)說(shuō)，在歐洲，哪怕再小的城，都有一座廣場(chǎng)。廣場(chǎng)是沒(méi)有圍墻的院子，歐洲人叫它寬街。廣場(chǎng)是一本翻開(kāi)的書(shū)，幾乎每一個(gè)廣場(chǎng)都有往事。它因?yàn)槌ㄩ_(kāi)而不獨(dú)屬于誰(shuí)，因?yàn)闊o(wú)遮而讓歐洲人善于演講。古羅馬元老院就袒露在廣場(chǎng)上，刺殺愷撒的計(jì)劃也是在廣場(chǎng)上蓄謀的。它的用場(chǎng)不是給你保守秘密，而是讓你知道得更多。歷史大多位于小城的中心。盡管廣場(chǎng)的面積有大有小，但在小城居民心中，這里是完全屬于他們的世界。只有在這里，他們才能無(wú)所顧忌地度過(guò)或歡樂(lè)或悠閑的時(shí)光。因?yàn)橛刑嗟膹V場(chǎng)，歐洲人喜歡坐在廣場(chǎng)上喝咖啡，那種不急不躁，那種閑適和優(yōu)雅，也與那些無(wú)所不在的廣場(chǎng)有關(guān)。據(jù)說(shuō)，在歐洲，哪怕再小的城，都有一座廣場(chǎng)。格調(diào)據(jù)說(shuō)，在歐洲，哪怕再小的城，都有一座廣場(chǎng)。以布魯塞爾廣場(chǎng)為例，同樣富有濃郁的市井情調(diào)。在廣場(chǎng)周圍的40多座建筑中，絕大多數(shù)都彌漫著市井生活的氣息：咖啡館、酒吧、海鮮店、冷飲店、服務(wù)店、鮮花店，鱗次櫛比，滿布四圍，其中很多店都是百年老店，馬克思、恩格斯和雨果都曾經(jīng)是店家的座上客。與其他大多數(shù)廣場(chǎng)一樣，這里也設(shè)有博物館，但不是關(guān)于戰(zhàn)爭(zhēng)關(guān)于皇權(quán)關(guān)于珍寶的，而是關(guān)于比利時(shí)人的釀酒歷史與工藝的。生活萬(wàn)科金色城市也有一座廣場(chǎng)…探索進(jìn)取夢(mèng)想發(fā)現(xiàn)思考行動(dòng)哥倫布廣場(chǎng)哥倫布廣場(chǎng)，體現(xiàn)了勇于探索、發(fā)現(xiàn)未知、挑戰(zhàn)極限的人類文明精髓。哥倫布紀(jì)念碑為紀(jì)念航海家哥倫布而建：碑頂上是哥倫布的雕像，他面朝美洲新大陸方向?；拿娴母〉穹謩e表現(xiàn)哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸的過(guò)程：西面是西班牙女王送哥倫布遠(yuǎn)航；北面是哥倫布遠(yuǎn)航的帆船；東面描繪哥倫布把他的航海計(jì)劃呈給主教；南面是皮拉爾貞女像（發(fā)現(xiàn)新大陸的保護(hù)神），下面是第一次航海的三個(gè)船的名稱。紀(jì)念碑下面是馬德里藝術(shù)中心的入口，配有大型雕塑，描繪哥倫布航海的線路。藝術(shù)中心的主要活動(dòng)場(chǎng)所有大劇場(chǎng)、小劇場(chǎng)、電影院、會(huì)議廳、雕塑藝術(shù)廳、兒童樂(lè)園、地下花園、酒吧和地下圖書(shū)館等。哥倫布廣場(chǎng)掠影…據(jù)說(shuō)，哥倫布為西班牙國(guó)王帶回兩樣?xùn)|西，美洲大陸的地圖與咖啡…美洲大陸咖啡咖啡代表一種生活方式，通常為小資、白領(lǐng)所喜愛(ài)，意味著格調(diào)、品味、享受、知識(shí)等，與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群生活特征吻合。發(fā)現(xiàn)美洲大陸，需要判斷、遠(yuǎn)見(jiàn)、專注、勇氣，而這些與萬(wàn)科的企業(yè)精神有相當(dāng)?shù)奈呛隙?，尤其在白沙洲地塊，更為切實(shí)。萬(wàn)科金色城市的核心目標(biāo)客戶，是一群與萬(wàn)科開(kāi)拓精神類似的年輕群體，他們正在踏上發(fā)現(xiàn)人生、事業(yè)新大陸的旅程中。精神外溢：我們的接頭暗號(hào)是：來(lái)杯咖啡？！悅物PartC.4和所有前述廣場(chǎng)一樣，萬(wàn)科金色城市的哥倫布廣場(chǎng)，不只有一座廣場(chǎng)，圍繞廣場(chǎng)的，是實(shí)現(xiàn)生活方式的脈絡(luò)延伸。一館三街，六間八景哥倫布廣場(chǎng)物質(zhì)體系典型性展示階段局部系統(tǒng)展示階段全面展示階段在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期，預(yù)計(jì)在2011年6月之前，項(xiàng)目?jī)H有“一館”可以展示；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，預(yù)計(jì)在2011年下半年，通過(guò)工期的安排，可以展示部分“三街、六間”；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中后期，預(yù)計(jì)從2012年開(kāi)始，可以達(dá)到較為成熟的展示條件；根據(jù)工程需要，“一館三街、六間八景”需要逐步實(shí)現(xiàn)，在后續(xù)營(yíng)銷中需考慮展示的方法。萬(wàn)科金色城市項(xiàng)目定位：溯源歐洲文明，首創(chuàng)廣場(chǎng)社區(qū)本定位主要針對(duì)項(xiàng)目個(gè)性化價(jià)值提出；區(qū)域價(jià)值根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況擇機(jī)融入?！皭偂毕担@是萬(wàn)科全新的產(chǎn)品系列，通過(guò)本案前述論述，中原希望找到本項(xiàng)目的精神堡壘，確認(rèn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的高點(diǎn)。預(yù)判市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)，明確競(jìng)爭(zhēng)格局；1以調(diào)研為基礎(chǔ)，梳理目標(biāo)客戶；2圍繞客戶與項(xiàng)目，提出萬(wàn)科金色城市精神堡壘以及物質(zhì)體系。3萬(wàn)Part3千變?nèi)f化PartC.1為實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，在萬(wàn)科成熟營(yíng)銷體系下，萬(wàn)科金色城市價(jià)值實(shí)現(xiàn)，中原認(rèn)為主要從以下四大方面入手：渠道1體驗(yàn)2細(xì)節(jié)3主題4實(shí)現(xiàn)陌生區(qū)域、條件不足下的成功銷售。現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)一直為萬(wàn)