項目地塊價值分析謹(jǐn)呈：xxx版權(quán)聲明：本報告是xxx與眾廈地產(chǎn)顧問有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。

2014年7月28日PART1、城市框架與房地產(chǎn)發(fā)展分析PART2、項目地塊本體分析01metropolis城市框架與房地產(chǎn)發(fā)展分析——鄭州城市框架發(fā)展簡析——市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡析鄭州城市框架發(fā)展簡析城市空間布局鄭州市區(qū)西側(cè)鄭上新區(qū)、西南二七新城、東側(cè)鄭汴一體化、東南側(cè)航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、國際物流園區(qū)、南側(cè)龍湖組團(tuán)等環(huán)繞大鄭州都市，加速鄭州四環(huán)發(fā)展。鄭州“一心兩翼”發(fā)展加速城市擴(kuò)張，三環(huán)已具規(guī)模，四環(huán)開發(fā)提速。城市空間布局兩個主中心：二七廣場和鄭東新區(qū)。五個副中心：福塔副中心、碧沙崗副中心、東站副中心、花園路副中心和龍湖副中心。四個特殊功能區(qū)：惠濟(jì)會展特殊功能區(qū)、市民文化特殊功能區(qū)、大學(xué)城教育特殊功能區(qū)、白沙省級文化特殊功能區(qū)?！叭?guī)劃一設(shè)計”獲通過，三、四環(huán)線承載鄭州市多個區(qū)域中心，大鄭州藍(lán)圖呈現(xiàn)。城市空間布局鄭州近郊板塊的快速發(fā)展，有力推動了老城區(qū)三環(huán)四環(huán)乃至五環(huán)區(qū)域的快速”成型”。鄭州黃河濱河公園概念性總體規(guī)劃鄭上新區(qū)航空港經(jīng)濟(jì)區(qū)大鄭東規(guī)劃藍(lán)圖城市空間布局鄭州道路網(wǎng)以環(huán)線和射線狀呈放射布局，三環(huán)、四環(huán)城市框架成型，最外環(huán)繞城高速分流。從圖上可以看出三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地資源稀少，三四環(huán)線內(nèi)將是未來幾年內(nèi)高速開發(fā)區(qū)域。“兩環(huán)十七放射”道路網(wǎng)布局完善，四環(huán)格局成型，五環(huán)呼之欲出。城市交通布局全市打通188條斷頭路，部分主干道直通三四環(huán)線，三環(huán)BRT開通，加速了三四環(huán)線與市區(qū)生活圈的交通往來。2014年6月開通2012年，鄭州市正式發(fā)布《暢通鄭州白皮書（2012～2014）》，要打通175條支路，為承載能力飽和的主干道減壓。鄭州市打通支路建設(shè)數(shù)量188條，包含農(nóng)業(yè)路、金水路等主干道和其他支路；三環(huán)快速公交通車，環(huán)線與市區(qū)交通連線越加便利。城市交通布局市區(qū)地鐵、機(jī)場輕軌建設(shè)推進(jìn)，三四環(huán)線快捷的立體交通體系形成。按照規(guī)劃，鄭州市中心城區(qū)城市軌道交通線路網(wǎng)由8條線路組成，總長約277.1公里，線網(wǎng)密度0.66公里/平方公里，設(shè)換乘站35座。預(yù)計2020年，鄭州市區(qū)公共交通占機(jī)動化出行量比例達(dá)60%以上，軌道交通占公共交通出行量比例達(dá)25%以上。鄭州市作為大都市的空間布局基本形成，十大組團(tuán)環(huán)繞，鄭上新區(qū)和大鄭東新區(qū)兩翼均衡發(fā)展。以三環(huán)、四環(huán)為城市框架布局的“二環(huán)十七放射”的大格局道路網(wǎng)建設(shè)完成。地鐵、輕軌、BRT等立體交通體系基本形成，三四環(huán)與市區(qū)的流動加速。完善的空間道路網(wǎng)、宏偉的城市規(guī)劃藍(lán)圖、強(qiáng)大的立體交通體系，促使鄭州三四環(huán)與市區(qū)高速流通。綜述市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡析三環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)市場鄭州市三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地資源逐漸減少；未來供應(yīng)量下降，房價仍進(jìn)一步走高——將擠壓大批剛需客戶轉(zhuǎn)移三環(huán)外置業(yè)。升龍城8500元/㎡錦藝國際華都11000元/㎡昌建譽(yù)峰10000元/㎡綠城MINI國際9000元/㎡名門國際中心9900元/㎡銀基王朝14000元/㎡藍(lán)寶灣14000元/㎡永恒理想城9000元/㎡七里香提8700元/㎡永恒理想世界11000元/㎡萬千世紀(jì)城9000元/㎡五號院8500元/㎡亞星盛世8500元/㎡正弘凱賓城10000元/㎡綠都廣場10000元/㎡通利紫荊尚都12000元/㎡升龍?zhí)靺R廣場8500元/㎡正商恒鉆11000元/㎡三環(huán)內(nèi)部分樓盤四環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)市場項目地塊金沙高爾夫觀邸8500元/㎡鑫苑鑫城12000元/㎡正商書香華府11000元/㎡正商鉑鉆13000元/㎡永威翡翠城19000元/㎡保利上海五月花12500元/㎡牛頓國際一期7800元/㎡普羅旺世12000元/㎡九錦臺9000元/㎡公園道一號7800元/㎡萬科城7700元/㎡謙祥萬和城7800元/㎡錦藝國際輕紡城7500元/㎡陽光花苑9300元/㎡和昌灣景國際7800元/㎡鑫苑鑫家7100元/㎡錦繡山河7600元/㎡泰宏建業(yè)國際城8600元/㎡正商華鉆8100元/㎡大品牌房企搶逐三環(huán)至四環(huán)間可開發(fā)土地，區(qū)域項目不斷增多，區(qū)域日趨成熟，四環(huán)已進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展期四環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)序號東區(qū)、北區(qū)項目均價1保利上海五月花12500元/㎡2牛頓國際一期7800元/㎡3九錦臺9000元/㎡4普羅旺世12000元/㎡5正商書香華府11000元/㎡6正商鉑鉆13000元/㎡7永威翡翠城19000元/㎡8鑫苑鑫城12000元/㎡9正商華鉆11000元/㎡10金沙高爾夫觀邸9500元/㎡序號西區(qū)、南區(qū)項目均價1謙祥萬和城7800元/㎡2公園道一號7800元/㎡3萬科城7700元/㎡4陽光花苑9300元/㎡5錦藝國際輕紡城7500元/㎡6和昌灣景國際7800元/㎡7錦繡山河7600元/㎡8鑫苑鑫家7100元/㎡9泰宏建業(yè)國際城8600元/㎡四環(huán)內(nèi)部分樓盤目前四環(huán)地產(chǎn)項目激增，在售項目中部分含有別墅、洋房等高端產(chǎn)品，提升了該區(qū)域的宜居價值。南四環(huán)商機(jī)南四環(huán)尤其以東南板塊為主開發(fā)項目明顯偏少，處于地產(chǎn)空白區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮?、在售項目：二七區(qū)40個，中原區(qū)33個，管城區(qū)21個，鄭東新區(qū)69個，經(jīng)開區(qū)只有12個。2、項目地塊所處機(jī)場高速向西到中州大道區(qū)域無在建在售項目，房地產(chǎn)開發(fā)屬于空白區(qū)域，未來可開發(fā)潛力較大。項目地塊房地產(chǎn)開發(fā)市場空白區(qū)域小結(jié)鄭州三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地資源減少，市場供應(yīng)量逐步下降，房價不斷走高，迫使大批剛需購房者置業(yè)于三環(huán)之外。大牌房企搶逐四環(huán)土地資源，大品牌高品質(zhì)項目不斷涌現(xiàn)，四環(huán)置業(yè)客戶快速增多。鄭州四環(huán)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)力度不斷加大，房價穩(wěn)中有漲，南四環(huán)開發(fā)啟動晚，開發(fā)項目少，可開發(fā)土地資源多，未來將會成為四環(huán)內(nèi)開發(fā)熱點。鄭州市東南西北四個方向房地產(chǎn)開發(fā)力度和發(fā)展水平不均衡，受歷史原因和居民居住生活原因，南三環(huán)和南四環(huán)發(fā)展起步較晚。02Ontology項目地塊本體分析項目地塊本體分析項目區(qū)位項目地塊位置經(jīng)開區(qū)國際物流園區(qū)龍湖組團(tuán)郭店組團(tuán)航空港區(qū)市區(qū)項目地塊處于鄭州市區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港區(qū)、龍湖鎮(zhèn)組團(tuán)交互融合處，優(yōu)越的地理位置，具有極大的綜合開發(fā)優(yōu)勢。該區(qū)域為產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)，擁有眾多工廠區(qū)及零售店面——未來，結(jié)合地產(chǎn)項目合力實現(xiàn)“興辦廠+樂居業(yè)”的產(chǎn)城共融生活，房產(chǎn)市場需求進(jìn)一步加大。區(qū)位產(chǎn)城共融，市場看好產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚，產(chǎn)業(yè)工作人員潛在置業(yè)需求旺盛，強(qiáng)大的市場需求能有力地帶動該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)。伊頓上郡：8500元/㎡興華七二廣場：

8000元/㎡閱山公館：

9000元/㎡富田九鼎世家：

9800元/㎡恒大綠洲：

10500元/㎡財富天階：6800元/㎡晶城花園：

暫無金沙湖高爾夫觀?。?/p>

9500元/㎡經(jīng)開區(qū)在售項目分布及其市場均價經(jīng)開區(qū)目前已有項目市場在售均價達(dá)9000元/平方米，未來房價將進(jìn)一步走高；本案緊鄰此區(qū)域，未來客戶基礎(chǔ)增多，區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。區(qū)位項目抱團(tuán)，發(fā)展迅速本案鄭尉路南四環(huán)南三環(huán)地塊周邊區(qū)域規(guī)劃兩條地鐵線路穿越，沿第十七大街的地鐵3號線，起于鄭州大學(xué)新校區(qū)，并與1號線相連；沿經(jīng)南八路的11號線東西連通鄭州南部城區(qū)同時，地塊至鄭州高鐵客運站僅7公里，至鄭州火車站10公里，至新鄭國際機(jī)場16公里鄭州高鐵客運站到航空港的輕軌在區(qū)域內(nèi)設(shè)有站點，并在高鐵客運站內(nèi)與地鐵1號線相連東側(cè)的四港聯(lián)動大道成為南北方向聯(lián)系鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)直至鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)的快速干道。107國道文治路項目地塊處于機(jī)場高速、南四環(huán)、鄭尉路合圍處，南達(dá)機(jī)場北抵市區(qū)，東靠機(jī)場高速。交通出行西三環(huán)地塊周邊現(xiàn)有潮河、曹古寺水庫等水資源，十七里河、金沙湖等水資源，加上鴕鳥園生態(tài)公園，以及大量的生態(tài)農(nóng)林綠地，共同形成了藍(lán)綠交融的生態(tài)資源構(gòu)架2012年，經(jīng)開區(qū)正式啟動濱河國際新城建設(shè)，總體定位為“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、總部商務(wù)、生態(tài)宜居”的國際化新城。2013年全面拉開基礎(chǔ)設(shè)施和水系景觀建設(shè)，計劃2015年完成濱河國際新城全部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地塊周邊生態(tài)資源豐富，區(qū)域濱河新城建設(shè)政策大力扶植，未來生態(tài)宜居潛質(zhì)凸顯生態(tài)資源開發(fā)規(guī)模1.本地塊占地千余畝，相比周邊在售地產(chǎn)項目在規(guī)模上占有優(yōu)勢；2.周邊產(chǎn)業(yè)園聚集，發(fā)展迅速，潛在需求旺盛；3.借助區(qū)域濱河新城規(guī)劃大力政策扶植，可以水系景觀基礎(chǔ)建設(shè)為依托，塑造千畝城市綜合體大盤，形成一座