Nov克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司2012年11月別墅市場監(jiān)測報告目錄市場特征本月開盤11月別墅供應(yīng)1.54萬方，來自納帕溪谷；成交42套，1.06萬方，環(huán)比、同比均呈下滑態(tài)勢，整體成交占住宅市場成交面積的1%；成交均價15325元/㎡，環(huán)比有9%下滑，主要受遠(yuǎn)郊區(qū)低總價別墅成交影響，如恒達(dá)盤龍灣、遠(yuǎn)洋莊園11月兩個別墅項(xiàng)目開盤，為：碧桂園生態(tài)城和納帕溪谷，其中碧桂園生態(tài)城備受客戶關(guān)注，成交人氣較高，成為12年武漢市單次推盤量最大項(xiàng)目市場預(yù)判年底將至，別墅類項(xiàng)目推盤情緒不高，預(yù)計未來3-4個月將有8個項(xiàng)目開盤，但整體蓄客情況較差，不乏延后開盤的可能；未來別墅主力供應(yīng)項(xiàng)目來自漢陽三環(huán)內(nèi)新盤，海倫春天，以疊拼產(chǎn)品為主11月別墅供應(yīng)1.54萬方，來自納帕溪谷一個項(xiàng)目，成交42套，1.06萬方，環(huán)比、同比均呈下滑態(tài)勢，整體成交占住宅市場成交面積的1%；成交均價15325元/㎡，環(huán)比有9%下滑，主要受遠(yuǎn)郊區(qū)低總價別墅成交影響，如恒達(dá)盤龍灣、遠(yuǎn)洋莊園市場特征

11月別墅共成交1.06萬方，環(huán)比同比均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，整體成交持續(xù)低迷，其中成交面積僅占住宅市場的1%；本月別墅預(yù)證供應(yīng)1.54萬方（均已推出市場），個案開盤本月表現(xiàn)較為活躍武漢別墅2007.01-2012.11成交量及占比走勢11月整體市場成交量約105萬方，環(huán)比上漲2.2%，其中別墅成交面積僅1.06萬方，同比下滑約53%，環(huán)比下滑14%。別墅成交面積占整體市場1%，成交金額占整體市場2.2%，占比在整體市場也相應(yīng)減少。本月開盤市場特征市場預(yù)判月均成交面積2.11-52.7%-14%

11月別墅成交42套，共1.06萬方，整體成交均價15325元/㎡，環(huán)比有9%下滑，主要受遠(yuǎn)郊區(qū)低總價別墅成交影響，如恒達(dá)盤龍灣、遠(yuǎn)洋莊園武漢別墅市場2007.01-2012.11成交量價走勢11月成交主力項(xiàng)目來自華僑城（13套，27804元/㎡)、碧桂園生態(tài)城（8套，10895元/㎡）、恒達(dá)盤龍灣（7套，5903元/㎡）、遠(yuǎn)洋莊園（3套，5730元/㎡），其余項(xiàng)目成交套數(shù)均在1-2套。本月碧桂園生態(tài)城和納帕溪谷項(xiàng)目為別墅市場，注入了新的房源，納帕溪谷表現(xiàn)一般，而碧桂園生態(tài)城在趨冷的別墅市場環(huán)境下，點(diǎn)了一把熱銷的火。震蕩上行停漲因華僑城別墅產(chǎn)品入市，價格持續(xù)在高位-8%本月開盤市場特征市場預(yù)判分板塊別墅成交前三，依次為徐東、盤龍城和關(guān)山，其中關(guān)山板塊因新盤碧桂園生態(tài)城的入市，在原本并無較多別墅項(xiàng)目的條件下，成為別墅成交的主力板塊2012.11各板塊成交套數(shù)情況湯遜湖：5套恒達(dá)盤龍灣4套，寶安山水龍城2套徐東：13套華僑城13套盤龍城：9套碧桂園生態(tài)城，8套關(guān)山：8套本月開盤市場特征市場預(yù)判2傳統(tǒng)別墅四大板塊成交19套，占比45%，較上月有11%下滑，傳統(tǒng)板塊在整體別墅成交都表現(xiàn)平淡的大環(huán)境下，也顯得十分乏力；價格方面，各板塊價格均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，主要受低總價項(xiàng)目成交影響重點(diǎn)板塊2009.01-2012.11成交量價走勢本月開盤市場特征市場預(yù)判拼2009.01-2012.11各產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)走勢2009.01-2012.11各產(chǎn)品成交價格走勢11月成交主力產(chǎn)品為聯(lián)排（28套），占比67%，較上月有2%上漲；其次是疊拼（10套），占比24%，其余產(chǎn)品成交均在4套以下；價格上，除雙拼產(chǎn)品價格因華僑城成交有所上漲外，其余產(chǎn)品價格均呈現(xiàn)小幅下滑態(tài)勢11月聯(lián)排產(chǎn)品成交28套，疊拼產(chǎn)品10套，雙拼產(chǎn)品1套，獨(dú)棟產(chǎn)品3套；11月各產(chǎn)品線均價：聯(lián)排16282元/㎡，疊拼7429元/㎡，雙拼46827元/㎡，獨(dú)棟16796元/㎡；本月疊拼產(chǎn)品價格持續(xù)走在低位，主要受遠(yuǎn)洋莊園低總價別墅成交影響，而聯(lián)排類產(chǎn)品價格與獨(dú)棟近幾月價格不相上下，主要是受中心區(qū)華僑城項(xiàng)目高總價的聯(lián)排產(chǎn)品（28000元/㎡）成交影響。本月開盤市場特征市場預(yù)判-11月成交面積前十名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)成交面積（平米）成交均價（元/㎡）武漢華僑城133478.5327804碧桂園生態(tài)城81623.8910895恒達(dá)盤龍灣72031.145903遠(yuǎn)洋莊園3689.385730寶安山水龍城2506.787005納帕溪谷2569.5317106海昌之星2388.229459金地格林春岸2544.8310527保利心語1166.3511385順馳泊林1207.2650002012年11月別墅項(xiàng)目成交前十名排行榜11月成交金額前十名項(xiàng)目名稱成交金額（萬元）成交均價（元/㎡）武漢華僑城9671.5627804碧桂園生態(tài)城1769.1710895恒達(dá)盤龍灣1199.005903納帕溪谷974.2417106高爾夫城市花園671.4716365金地格林春岸573.5310527遠(yuǎn)洋莊園395.005730海昌之星367.239459寶安山水龍城355.007005保利心語189.3911385本月開盤市場特征市場預(yù)判2012年1-11月別墅項(xiàng)目成交前十名排行榜1-11月成交面積前十名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)成交面積（平米）成交均價（元/㎡）武漢華僑城14340249.7930781遠(yuǎn)洋莊園6516732.569702寶安山水龍城5012096.007693龍?zhí)┍贬B湖258368.526157復(fù)地東湖國際357270.3920386金地格林春岸266706.8510135納帕溪谷175293.0518006萬科高爾夫城市花園175245.3314939恒達(dá)盤龍灣185231.206552保利十二橡樹莊園164921.84140601-11月成交金額前十名項(xiàng)目名稱成交金額（萬元）成交均價（元/㎡）武漢華僑城123891.4130781遠(yuǎn)洋莊園16233.589702復(fù)地東湖國際14821.5820386納帕溪谷9530.6318006寶安山水龍城9305.177693萬科高爾夫城市花園7835.7814939保利十二橡樹莊園6919.9914060金地格林春岸6797.1210135夢湖香郡6796.4218077軒盛灣郡5330.2012297本月開盤市場特征市場預(yù)判金地格林春岸-聯(lián)排31套，260-280㎡11000，220-300W綠地新都會63套，130-140㎡聯(lián)排16000，200W金地瀾菲溪岸31套，192㎡疊拼，15000，350-400W夢湖香郡-聯(lián)排14套，220-380㎡14000，300-600W寶安山水龍城-聯(lián)排174套，220-300㎡，7000，150-200W香榭北酈湖-聯(lián)排23套，201-250㎡6500，150W恒達(dá)盤龍灣-聯(lián)排118套，200㎡8500，170WF天下-獨(dú)棟168套，230-290㎡，17000，390-500W十二橡樹-獨(dú)棟104套，280-320㎡15000，300-600W長島-獨(dú)棟116套，350-630㎡，23000，800-4000W納帕溪谷-聯(lián)排44套，250-350㎡19000，470-680W陽光100-聯(lián)排68套，190-220㎡16000，230-270W保利心語-聯(lián)排60套，190-220㎡12000，230-380W保利拉菲-聯(lián)排31套，190-230㎡18000，220-400W東瀾岸-聯(lián)排雙拼32套，134-138㎡/200-260㎡，150-500W心齋橋-聯(lián)排26套，180-240㎡，10000，200-350W萬科紅郡-疊加219套，135-195㎡16000，220-400W世茂龍灣-聯(lián)排202套，98-114㎡聯(lián)排，180-200㎡雙拼均價9000元/㎡灣郡-聯(lián)排133套，130-180㎡12000，180-220W復(fù)地東湖國際-疊加61套，180-240㎡，22000，440-600W遠(yuǎn)洋莊園-獨(dú)棟雙拼疊加81套，207-467㎡，160-1200W銀湖水榭–聯(lián)排41套，180-260㎡，190-270W美加橘郡-聯(lián)排154套，240-260㎡12000，400-480W九臺-疊加263套，140-220㎡26000，350-700W五月花-聯(lián)排85套，160-220㎡9500，150-220W海悅天地-雙拼42套，280-440㎡預(yù)計350-1100W濱湖壹號-聯(lián)排29套，330-660㎡銀湖翡翠–聯(lián)排29套，200-420㎡，22000保利中央公館-聯(lián)排48套，233-281㎡15000，330-450W湯遜湖1號-聯(lián)排雙拼167套，197-220㎡/223-251㎡，200-500W華僑城-聯(lián)排雙拼21套，252㎡/337-440㎡400-1200W純別墅項(xiàng)目非純別墅項(xiàng)目武漢市別墅存量共計81.45萬方，去化周期約2年半到3年，存量大戶則集中在湯遜湖及盤龍城板塊，多為聯(lián)排和疊拼產(chǎn)品海昌之星-疊加25套，200-220㎡10000，180-200W碧桂園生態(tài)城-聯(lián)排758套，270-350㎡9770-13000分產(chǎn)品類型存量占比情況本月開盤市場特征市場預(yù)判11月別墅供應(yīng)1.54萬方，供應(yīng)量偏少，來自一個項(xiàng)目納帕溪谷，其房源于本月初開盤銷售；本月別墅共成交42套，1.06萬方，供求關(guān)系保持平穩(wěn)，成交面積環(huán)比、同比均呈下滑態(tài)勢，整體成交占住宅市場成交面積的1%；整體成交均價15325元/㎡，環(huán)比有9%下滑，主要受遠(yuǎn)郊區(qū)低總價別墅成交影響，如恒達(dá)盤龍灣、遠(yuǎn)洋莊園。11月成交主力項(xiàng)目來自華僑城（13套，27804元/㎡)、碧桂園生態(tài)城（8套，10895元/㎡）、恒達(dá)盤龍灣（7套，5903元/㎡）、遠(yuǎn)洋莊園（3套，5730元/㎡），其余項(xiàng)目成交套數(shù)均在1-2套。主力成交產(chǎn)品仍以聯(lián)排和疊拼為主，此類型產(chǎn)品價格適中，且市場供應(yīng)量占比較多，成為目前別墅去化的主流產(chǎn)品。本月雖有2個項(xiàng)目開盤銷售，新房源為前期冷清的庫存去化注入一骨暖流，個案開盤成交表現(xiàn)良好，尤以碧桂園生態(tài)城為代表。因新增供應(yīng)房源的入市，截止11月底武漢市別墅存量有所加大，共計81.45萬方，以12年月均去化水平計算，預(yù)計去化周期在2年半到3年時間，存量大戶則集中在湯遜湖及盤龍城板塊。總結(jié)本月開盤市場特征市場預(yù)判年底將至，別墅類項(xiàng)目推盤情緒不高，預(yù)計未來3-4個月將有8個項(xiàng)目開盤，但整體蓄客情況較差，不乏延后開盤的可能；未來別墅主力供應(yīng)項(xiàng)目來自漢陽三環(huán)內(nèi)新盤，海倫春天，以疊拼產(chǎn)品為主市場預(yù)判別墅市場未來3個月預(yù)計有8個項(xiàng)目供應(yīng)，供應(yīng)主力來自漢陽新盤海倫春天；供應(yīng)產(chǎn)品多以聯(lián)排和疊拼，將推出房源約286套；但年底將至，多數(shù)別墅項(xiàng)目開盤時間有待進(jìn)一步根據(jù)認(rèn)籌效果確定，不排除因蓄客不足而延后開盤的可能區(qū)域項(xiàng)目推案時間套數(shù)產(chǎn)品預(yù)計價格黃陂瓏璟軒2012年12月中旬20套約99㎡聯(lián)排待定武昌百瑞景2012年12月20套420㎡聯(lián)排400-700萬/套優(yōu)活城2012年12月6套280㎡疊拼待定江夏海悅天地2012年12月20套280-440㎡雙拼待定光谷湯遜湖壹號2013年1月60套190-240㎡聯(lián)排220-270㎡雙拼聯(lián)排240-340萬/套雙拼370-470萬/套黃陂德大淺水灣2013年1月40套140-210㎡聯(lián)排100-150萬/套江岸尚都一品2013年1月20套聯(lián)排待定漢陽海倫春天2013年1-2月100套130-170㎡疊拼待定合計286套本月開盤市場特征市場預(yù)判未來12年12月-13年2月，預(yù)上市別墅項(xiàng)目分布情況新入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目

預(yù)計未來3個月會上市別墅項(xiàng)目共8個，因年底將至，且別墅市場整體表現(xiàn)低迷，別墅類產(chǎn)品蓄客較難，整體推盤情緒不高，項(xiàng)目延后開盤的可能性較大武昌2個、黃陂2個、江岸1個、光谷1個、漢陽1個、江夏1個。湯遜湖壹號190-270㎡聯(lián)排240-470萬/套百瑞景420㎡聯(lián)排400-700萬/套德大淺水灣140-210㎡聯(lián)排100-150萬/套優(yōu)活城280㎡疊拼待定尚都一品聯(lián)排待定瓏璟軒99㎡聯(lián)排待定海悅天地280-440㎡雙拼待定海倫春天130-170㎡疊拼待定本月開盤市場特征市場預(yù)判11月別墅投放報紙廣告情況，投放首位，碧桂園生態(tài)城項(xiàng)目，總刊例價占比74%項(xiàng)目名稱版面刊例價格（元）廣告內(nèi)容碧桂園生態(tài)城255924800可怕的碧桂園生態(tài)城，再創(chuàng)武漢單盤單周銷售記錄納帕溪谷4784000開盤爆銷2億，最后10席加推！約280-300㎡新別墅，至高實(shí)得680㎡，加送140㎡私家花園418萬/套起武漢碧桂園3598000武漢碧桂園（漢陽南）白領(lǐng)也可以買城市別墅，歲末特惠（淺月灣）花園美墅66萬起現(xiàn)樓即買即住，1萬抵5萬火爆認(rèn)籌中綠地新都會0.25230000二環(huán)上，國博旁，城市別墅，130㎡變300㎡，絕版20席世茂龍灣0.25209000約350-600㎡法式純獨(dú)棟花境湖墅，全球面市臥龍原墅1172000純石材干掛100%贈送率，大獨(dú)棟式聯(lián)排，近500方私有空間，僅268萬起紅蓮湖果嶺壹號0.5104000果嶺湖居別墅正式發(fā)售，僅45席，108萬起！11月：7個項(xiàng)目投放報廣34802180010月：4個項(xiàng)目投放報廣43.59019800小結(jié)：11月在報紙投放上，由10月僅4個項(xiàng)目，增加至本月7個，但整體投放金額卻有11%，其中碧桂園生態(tài)城項(xiàng)目投放金額持續(xù)保持在高位，開盤后的借勢宣傳，達(dá)592.48萬元，占整體別墅項(xiàng)目投放量的74%。該項(xiàng)目為11月開盤銷售新盤，首次推盤量創(chuàng)12年新高，并取得不錯的銷售成績，在報紙宣傳上也借熱銷打品牌。本月開盤市場特征市場預(yù)判別墅投放報紙廣告欣賞碧桂園生態(tài)城綠地新都會世茂龍灣納帕溪谷武漢碧桂園紅蓮湖果嶺壹號本月開盤市場特征市場預(yù)判11月兩個別墅項(xiàng)目開盤，為：碧桂園生態(tài)城和納帕溪谷，其中碧桂園生態(tài)城備受客戶關(guān)注，成交人氣較高，成為12年武漢市單次推盤量最大項(xiàng)目本月開盤%主力戶型：83-127㎡2-3房，180-230㎡雙拼。銷售情況：2012年11月03日開盤，本次推出1710套房源，銷售849套，開盤銷售率為49.6%，折后均價：雙拼13300元/㎡、聯(lián)排9700元/平米、花園洋房7000元/㎡、高層6000元/㎡。優(yōu)惠活動：成功認(rèn)購的，洋房誠意金1萬抵3萬，別墅5萬抵10萬。熱銷原因：1、產(chǎn)品種類豐富、客戶選擇性較多。2、項(xiàng)目蓄客時間長，項(xiàng)目成交以團(tuán)購為主。3、品牌開發(fā)商項(xiàng)目、受到市場關(guān)注度較高。地理位置：東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)花山生態(tài)新城碧桂園社區(qū)會所（花城大道與花山大道交匯處）開發(fā)商：武漢生態(tài)城碧桂園投資有限公司總建面/未開發(fā)面積：28萬方/15萬方本次推售樓棟：水藍(lán)灣區(qū)聯(lián)排別墅、山湖間及桃花源區(qū)部分洋房。黃標(biāo)區(qū)域?yàn)楫?dāng)天推出產(chǎn)品本月開盤市場特征市場預(yù)判碧桂園生態(tài)城產(chǎn)品類型面積段推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率成交均價雙拼180-62062223137.1%13300聯(lián)排160-2501444934.0%9700花園洋房75-10029023079.3%7000小高層及高8%6000合計——171084949.6%——%3*2*1，面積75㎡熱銷戶型分析：1、戶型方正、通透，功能性強(qiáng).2、戶型各功能區(qū)分布合理，空間利用率較高。3、戶型面積為當(dāng)日最小戶型，總價低，客戶接受度較高?，F(xiàn)場情況：現(xiàn)場車輛估計有300多輛（包含大巴），上午人數(shù)約有3000人左右，其中內(nèi)場約有500人左右?？蛻魜碓矗航话雭碜酝獾乜蛻?，部分來自周邊大學(xué)及事業(yè)單位工作人員?？蛻裟挲g：30-55歲現(xiàn)場活動：外場設(shè)置一些小丑表演和舞蹈表演，行為藝術(shù)，增加現(xiàn)場氣氛。碧桂園生態(tài)城本月開盤市場特征市場預(yù)判2*2*1，面積75㎡2*2*1，面積75㎡T4-N-1聯(lián)排180㎡T4-S聯(lián)排4室2廳2衛(wèi)1廚177.64㎡G49-D雙拼別墅3室2廳2衛(wèi)