《不動(dòng)產(chǎn)登記代理實(shí)務(wù)》歷年考試練習(xí)題庫(kù)及答案一、單項(xiàng)選擇題1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起（）個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。A.15B.20C.30D.45答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十條明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。2.下列不動(dòng)產(chǎn)登記類型中，屬于首次登記的是（）。A.房屋買賣后的轉(zhuǎn)移登記B.新建商品房的所有權(quán)登記C.抵押登記D.更正登記答案：B解析：首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記，新建商品房的所有權(quán)登記屬于首次登記；轉(zhuǎn)移登記是因權(quán)利人發(fā)生改變而進(jìn)行的登記，抵押登記屬于他項(xiàng)權(quán)利登記，更正登記是對(duì)錯(cuò)誤登記的修正。3.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.120日答案：C解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。4.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢中，利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當(dāng)提交（）。A.身份證明B.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書C.登記申請(qǐng)書D.法院判決書答案：A解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定，利害關(guān)系人申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）查詢申請(qǐng)書；（二）查詢目的的說(shuō)明；（三）申請(qǐng)人的身份材料；（四）利害關(guān)系證明材料。其中身份證明是必備材料。5.因繼承取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，登記機(jī)構(gòu)（）。A.需強(qiáng)制要求公證B.無(wú)需公證，可依據(jù)繼承材料直接登記C.必須由法院確認(rèn)繼承權(quán)D.需全體繼承人共同申請(qǐng)答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.8.6.1規(guī)定，因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按《條例》《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定辦理登記。申請(qǐng)人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)材料。即登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)合法有效的繼承材料直接登記，無(wú)需強(qiáng)制公證。6.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記的是（）。A.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限B.申請(qǐng)材料存在錯(cuò)誤但可當(dāng)場(chǎng)更正C.申請(qǐng)人與利害關(guān)系人對(duì)登記事項(xiàng)無(wú)異議D.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)已辦理查封登記答案：A解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。7.不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在（）內(nèi)，將本機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)務(wù)范圍、從業(yè)人員等信息向所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案。A.5個(gè)工作日B.10個(gè)工作日C.15個(gè)工作日D.30個(gè)工作日答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記代理管理辦法》（假設(shè)）規(guī)定，代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起30個(gè)工作日內(nèi)向所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案，備案內(nèi)容包括機(jī)構(gòu)基本信息、業(yè)務(wù)范圍、從業(yè)人員等。8.異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起（）內(nèi)提起訴訟，否則異議登記失效。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第二百二十條規(guī)定，異議登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起十五日內(nèi)提起訴訟；逾期不提起訴訟的，異議登記失效。9.辦理抵押權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記載的內(nèi)容不包括（）。A.抵押人、抵押權(quán)人的姓名或名稱B.被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額C.抵押不動(dòng)產(chǎn)的坐落D.抵押人的婚姻狀況答案：D解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十七條規(guī)定，抵押權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記載抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額、抵押不動(dòng)產(chǎn)的坐落等信息，抵押人的婚姻狀況不屬于必須記載內(nèi)容。10.集體土地所有權(quán)登記的主體是（）。A.村民個(gè)人B.村民小組C.村集體經(jīng)濟(jì)組織D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》11.2.1規(guī)定，集體土地所有權(quán)登記的申請(qǐng)人為集體土地所有權(quán)人，包括村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或村民小組等。其中，村集體經(jīng)濟(jì)組織是主要登記主體。二、多項(xiàng)選擇題1.不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則包括（）。A.依申請(qǐng)登記原則B.屬地登記原則C.一體登記原則D.自愿登記原則答案：ABC解析：不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則包括依申請(qǐng)登記、屬地登記、一體登記（房地一體）、連續(xù)登記等，自愿登記僅適用于部分情形（如非強(qiáng)制登記的權(quán)利），并非基本原則。2.下列屬于不動(dòng)產(chǎn)登記類型的有（）。A.首次登記B.變更登記C.異議登記D.查封登記答案：ABCD解析：不動(dòng)產(chǎn)登記類型包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。3.申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交的材料包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書B.買賣合同C.契稅完稅證明D.抵押合同答案：ABC解析：轉(zhuǎn)移登記需提交權(quán)屬證書、轉(zhuǎn)移原因文件（如買賣合同）、完稅證明等；抵押合同是辦理抵押登記的材料，非轉(zhuǎn)移登記必備。4.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員的義務(wù)包括（）。A.保守委托人隱私B.不得同時(shí)在兩個(gè)以上代理機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C.如實(shí)告知登記風(fēng)險(xiǎn)D.收取高額服務(wù)費(fèi)答案：ABC解析：代理人員義務(wù)包括保守秘密、單機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)、如實(shí)告知等；收取高額服務(wù)費(fèi)違反職業(yè)道德，不屬于義務(wù)。5.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地查看的有（）。A.房屋等建筑物首次登記B.因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記C.在建建筑物抵押權(quán)登記D.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢答案：ABC解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的情形包括：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。6.預(yù)告登記的適用情形包括（）。A.預(yù)購(gòu)商品房B.以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D.房屋租賃合同備案答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。包括預(yù)購(gòu)商品房、預(yù)購(gòu)商品房抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓等。7.不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)登記簿B.原始登記憑證C.查詢記錄D.中介機(jī)構(gòu)備案信息答案：AB解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿等登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。8.下列關(guān)于更正登記的說(shuō)法，正確的有（）。A.權(quán)利人可申請(qǐng)更正自己的錯(cuò)誤登記B.利害關(guān)系人可申請(qǐng)更正他人的錯(cuò)誤登記C.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤可依職權(quán)更正D.更正登記需經(jīng)異議登記程序答案：ABC解析：更正登記可由權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)，或登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動(dòng)；異議登記是利害關(guān)系人防止錯(cuò)誤登記生效的臨時(shí)措施，非更正登記必經(jīng)程序。9.辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，需提交的材料包括（）。A.申請(qǐng)人身份證明B.宅基地使用權(quán)證明C.房屋符合規(guī)劃的證明D.分家析產(chǎn)協(xié)議答案：ABC解析：首次登記需提交身份證明、權(quán)屬來(lái)源證明（宅基地使用權(quán)證明）、房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的證明；分家析產(chǎn)協(xié)議是轉(zhuǎn)移登記的材料。10.不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)的禁止行為包括（）。A.偽造登記材料B.泄露委托人信息C.接受單方委托D.收取約定服務(wù)費(fèi)答案：AB解析：代理機(jī)構(gòu)禁止偽造材料、泄露信息；接受單方委托不違法（如僅代理買方），收取約定服務(wù)費(fèi)是合法行為。三、案例分析題案例1：2021年5月，張某購(gòu)買李某位于某市A區(qū)的商品房一套，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定張某支付首付款后，李某配合辦理過(guò)戶登記。張某按約支付首付款，但李某以“工作繁忙”為由拖延辦理登記。2021年8月，李某因債務(wù)糾紛被債權(quán)人王某起訴，法院依法查封了該房屋。張某得知后，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，被登記機(jī)構(gòu)以“房屋已查封”為由拒絕。問(wèn)題：（1）張某是否取得該房屋所有權(quán)？為什么？（2）登記機(jī)構(gòu)拒絕辦理轉(zhuǎn)移登記是否合法？依據(jù)是什么？（3）張某應(yīng)如何維護(hù)自身權(quán)益？答案：（1）張某未取得房屋所有權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百零九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。張某雖簽訂買賣合同并支付首付款，但未辦理過(guò)戶登記，故未取得所有權(quán)。（2）合法。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)存在查封登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。法院查封期間，該房屋處于權(quán)利限制狀態(tài)，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕辦理轉(zhuǎn)移登記。（3）張某可依據(jù)《房屋買賣合同》向法院起訴李某，要求解除合同并返還首付款及利息，或要求李某承擔(dān)違約責(zé)任；若李某存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)行為，張某可主張其賠償損失。案例2：2022年3月，王某通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理其名下商鋪的抵押權(quán)登記，向銀行貸款200萬(wàn)元。代理機(jī)構(gòu)工作人員審查材料時(shí)，發(fā)現(xiàn)王某提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書系偽造（真實(shí)證書已因債務(wù)糾紛被質(zhì)押給第三人），但未予核實(shí)，仍協(xié)助王某提交了登記申請(qǐng)。登記機(jī)構(gòu)受理后，未發(fā)現(xiàn)證書偽造，辦理了抵押權(quán)登記。2022年10月，第三人主張權(quán)利，導(dǎo)致銀行抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。問(wèn)題：（1）代理機(jī)構(gòu)在本次登記中存在哪些違規(guī)行為？（2）登記機(jī)構(gòu)是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任？為什么？（3）銀行應(yīng)如何追究責(zé)任？答案：（1）代理機(jī)構(gòu)未履行審慎審查義務(wù)，對(duì)王某提供的偽造權(quán)屬證書未核實(shí)，違反了《不動(dòng)產(chǎn)登記代理管理辦法》中“如實(shí)核查申請(qǐng)材料真實(shí)性”的規(guī)定。（2）登記機(jī)構(gòu)需承擔(dān)部分賠償責(zé)任。根據(jù)《民法典》第二百二十二條，登記機(jī)構(gòu)因過(guò)錯(cuò)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，登記機(jī)構(gòu)未發(fā)現(xiàn)證書偽造，存在審查過(guò)失，需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（3）銀行可向王某主張違約責(zé)任（要求提前還款或賠償損失）；向代理機(jī)構(gòu)主張因未盡審查義務(wù)導(dǎo)致的損害賠償；向登記機(jī)構(gòu)主張因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的國(guó)家賠償（若登記機(jī)構(gòu)存在過(guò)錯(cuò)）。案例3：2023年1月，某村村民趙某申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。提交的材料包括：身份證、村委會(huì)出具的“趙某系本村村民，宅基地使用權(quán)歸其所有”的證明、房屋建設(shè)時(shí)的《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》（2018年核發(fā)）。登記機(jī)構(gòu)審查時(shí)發(fā)現(xiàn)，趙某的宅基地實(shí)際占用了村集體公共道路，且《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》已超過(guò)有效期（有效期2年）。問(wèn)題：（1）登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)受理趙某的登記申請(qǐng)？為什么？（2）若趙某的宅基地占用公共道路，可能涉及哪些法律問(wèn)題？（3）針對(duì)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》過(guò)期問(wèn)題，趙某應(yīng)如何處理？答案：（1）不應(yīng)受理。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》，宅基地首次登記需提交合法的權(quán)屬來(lái)源證明（如宅基地批準(zhǔn)文件）及房屋符合規(guī)劃的證明。趙某的宅基地占用公共道路，權(quán)屬來(lái)源不合法；規(guī)劃許可證過(guò)期，房屋建設(shè)可能違反現(xiàn)行規(guī)劃，故登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予受理。（2）占用公共道路可能涉及違法占地，根據(jù)《土地管理法》第七十七條，未經(jīng)批準(zhǔn)非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施。（3）趙某需重新向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，經(jīng)核實(shí)房屋建設(shè)符合現(xiàn)行規(guī)劃后，憑新的規(guī)劃許可文件重新申請(qǐng)登記。案例4：2023年5月，孫某繼承其父母遺留的房屋一套，持有父母的死亡證明、親屬關(guān)系證明、遺囑（未公證）及房屋權(quán)屬證書，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)構(gòu)要求孫某提供繼承權(quán)公證書，否則不予受理。問(wèn)題：（1）登記機(jī)構(gòu)的要求是否合法？為什么？（2）孫某若無(wú)法提供公證書，可通過(guò)哪些途徑完成登記？（3）若孫某的遺囑存在瑕疵（如無(wú)見證人簽名），登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？答案：（1）不合法?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，因繼承取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，申請(qǐng)人可提交經(jīng)公證的材料、生效法律文書或其他合法有效的繼承材料（如遺囑、親屬關(guān)系證明等）。登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求公證。（2）孫某可提交遺囑、死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，由登記機(jī)構(gòu)對(duì)材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行查驗(yàn)；若登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要進(jìn)一步核實(shí)，可通過(guò)詢問(wèn)所有繼承人、公告等方式確認(rèn)繼承權(quán)，核實(shí)無(wú)誤后辦理登記。（3）若遺囑存在瑕疵（如形式不合法），登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知孫某該遺囑可能無(wú)效，建議其通過(guò)訴訟方式由法院確認(rèn)繼承權(quán)，憑生效法律文書申請(qǐng)登記。案例5：2023年8月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司申請(qǐng)辦理其開發(fā)的“陽(yáng)光小區(qū)”商品房項(xiàng)目的首次登記。提交的材料包括：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收合格證明、測(cè)繪報(bào)告。登記機(jī)構(gòu)審查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)的樓層數(shù)比規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的多2層（超建）。問(wèn)題：（1）登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)辦理首次登記？為什么？（2）超建部分如何處理？（3）若開發(fā)公司已將超建樓層出售給業(yè)主，業(yè)主的權(quán)益如何保障？答案：（1）不應(yīng)辦理。根