謹呈：陽江利互房地產開發(fā)陽江市場調研暨北慣鎮(zhèn)工程產品定位報告雅樂居〔廈門〕房地產代理版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸雅樂居〔廈門〕房地產代理所有，未經本公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內容。2021年6月20日目錄第一局部基地環(huán)境分析第二局部陽江競爭工程考察第三局部目標客群分析與定位第四局部工程開展戰(zhàn)略定位第五局部工程產品定位第一部分基地環(huán)境分析區(qū)位及交通分析四至及配套分析城市區(qū)位分析地塊指標分析土地價值綜合評析核心價值提煉區(qū)位及交通工程位于陽東縣北慣鎮(zhèn)中心，交通可達性較差，且公共交通配套欠缺，目前出行較為不便。本案位于北慣鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，工程距陽東城區(qū)5公里左右。工程不臨路，道路可達性差。公交：目前工程所在區(qū)域公共交通欠缺，周邊居民以摩托車為主要出行工具。本案周邊配套地塊周邊形象較差，當前市政、生活、商業(yè)、教育、休閑等配套欠缺，整體上看本案區(qū)域生活氣氛有待進一步培育。隨著規(guī)劃的逐步落實，未來周邊配套將逐漸完善。陽東外國語學校北慣農貿市場北慣醫(yī)院學校高達工業(yè)區(qū)北慣鎮(zhèn)政府工程四至地塊內部為山丘、樹林和池塘，局部已平整。自然資源較佳，且內部景觀可塑造性更強。但地塊旁的變電站和高壓線將對本案產生一定的影響。地塊西北角地塊內部地塊內部地塊內部地塊內部地塊內部地塊內部地塊內部已平整局部池塘變電站廣湛公路山丘及樹林山丘及樹林山丘高壓線地塊規(guī)劃及指標分析地塊占地約28萬平方米，規(guī)劃總建50萬平方米左右，整體規(guī)劃品質感一般，核心競爭力較弱。如何以良好的產品規(guī)劃、形成差異開展及引導市場成為本案開展的重點。土地價值綜合評析工程屬性界定：根據土地價值綜合評析，認為本案地塊價值一般，如何以良好的產品規(guī)劃來提升工程價值成為本案的關鍵。內容優(yōu)良一般較差差土地級別√自然景觀√交通情況√環(huán)境污染√生活配套√社會治安√學區(qū)情況√社會人文√增值價值√區(qū)位形象√■綜合分析本案地塊價值較為一般，雖然外部擁有良好的交通條件和規(guī)劃前景，且內部具備一定的景觀資源，但依然無法彌補區(qū)域生活和教育配套匱乏，居住氣氛和人文氣息欠缺的核心矛盾；■由于土地價值直接決定了工程屬性特征，因此如何以良好的產品規(guī)劃來提升工程價值成為本案的關鍵。優(yōu)勢（S）S1：項目自然生態(tài)資源豐富。S2：地塊較方正，開發(fā)條件良好。S3：項目規(guī)模較大，具備規(guī)模效應。S4：項目可塑造性強，且靜謐。劣勢（W）W1：項目周邊形象較差，且區(qū)位為工業(yè)區(qū)規(guī)劃，在一定程度上將影響項目發(fā)展。W2：項目區(qū)位居住氛圍尚差，基礎配套欠缺，且交通較不便捷。W3：項目所處區(qū)位較偏。機會（O）O1：陽江高端項目銷售較佳。O2：陽江高品質樓盤欠缺。O3：陽江及陽東的規(guī)劃建設，將進一步推動北慣的發(fā)展。SO戰(zhàn)略應該進行高品質規(guī)劃，融合周邊自然環(huán)境，以個性化產品、以區(qū)域市場主導者的身份爭取更廣泛的客源層。WO戰(zhàn)略注重項目的配套設施和服務，加強與周邊項目建設的聯動，提升整個區(qū)域的形象。威脅（T）T1：宏觀調控政策頻出，樓市走勢不穩(wěn)，樓市觀望氛圍漸濃。T2：陽江樓市競爭日益激烈，加之本案規(guī)模較大，使其競爭更激烈。ST戰(zhàn)略在產品設計及營銷策略上充分利用項目特點與其他項目形成差異化。WT戰(zhàn)略加強與政府合作工程SWOT分析優(yōu)勢與劣勢戰(zhàn)略選擇時機與威脅核心價值提煉如何解決本案的核心價值與當前存在問題的矛盾，發(fā)揮優(yōu)勢、躲避劣勢，將成為本案開展的關鍵。工程規(guī)模內部資源工程規(guī)劃區(qū)位較偏交通不便配套欠缺當前問題核心價值占地28萬平方米山丘、活水、樹林等酒店、商業(yè)、住宅、別墅等接受度和認可度低出行不便生活休閑商業(yè)配套欠缺工程環(huán)境靜謐、養(yǎng)生、生態(tài)第二部分陽江競爭項目考察中惠·沁林山莊

基本指標占地：3.9萬平方米；總建：9.6萬平方米；綠化：30%；容積率：2.45項目規(guī)劃規(guī)劃洋房、聯排別墅、獨棟別墅

開發(fā)進度當前在售部分已經封頂戶型規(guī)劃洋房、別墅銷售均價當前別墅銷售均價在7000元/平左右銷售狀況目前已銷售80%左右；項目賣點社區(qū)配套、社區(qū)環(huán)境項目客群以陽江市區(qū)和陽東城區(qū)高級公務員、企事業(yè)單位中高層人員及經商人士為主。以自住為主，部分投資。東泰花園基本指標占地：11.9萬平方米；總建：30萬平方米；綠化：49.5%；容積率：2.9項目規(guī)劃規(guī)劃聯排別墅、23層洋房、商業(yè)中心

開發(fā)進度當前部分已經封頂戶型規(guī)劃220－240平聯排別墅銷售均價當前銷售均價在4000元/平左右銷售狀況目前已銷售80%左右；項目賣點總價低及區(qū)位項目客群陽江和陽東高級公務員、企業(yè)主、個體戶及事業(yè)單位員工。富力·陽東花園基本指標占地：40萬平，總建：36萬平方米；項目規(guī)劃規(guī)劃14棟多層和小高層建筑開發(fā)進度部分已經封頂和入住戶型規(guī)劃320－540平獨棟別墅銷售均價當前銷售均價在5000元/平左右銷售狀況目前已銷售80%左右；項目賣點大社區(qū)、區(qū)位項目客群陽江和陽東高級公務員、企業(yè)主、個體戶及事業(yè)單位員工。保利·羅蘭香谷基本指標占地：20萬平方米；總建：30萬平方米；項目規(guī)劃規(guī)劃小高層、高層洋房，聯排、雙拼別墅開發(fā)進度當前在售部分已經封頂戶型規(guī)劃220－280平別墅銷售均價當前別墅銷售均價在10000元/平左右銷售狀況當前在售部分已售罄項目賣點開發(fā)商品牌、區(qū)位及項目內部資源項目客群以陽江市區(qū)高級公務員、教師、企業(yè)主為主，以自住為主，部分投資。半山四季未推市場環(huán)境總結1區(qū)域在售別墅工程較多，整體供給較大。243

區(qū)域別墅工程整體質素不高，可挖掘空間大。區(qū)域別墅工程價格不高，價格洼地明顯，升值潛力較大。區(qū)域別墅供給產品以獨棟和聯排為主，且去劃較佳。5區(qū)域別墅客群以自住為主，且追求工程品質及內部環(huán)境。第三部分目標客群分析與定位別墅客群需求分析本案目標客群定位陽江市高級公務員、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層人員等陽江周邊城市及珠海廣州等地的置業(yè)者根據對陽江區(qū)域房地產別墅市場的調查了解，可初步掌握區(qū)域的客群特征。區(qū)域別墅客群分析第三部分目標客群分析與定位別墅客群需求分析本案目標客群定位別墅客群定位根底客群爭取客群偶得客群爭取客群—粵西經商人士等區(qū)域來源：粵西其它城市職業(yè)特征：企業(yè)管理者、私營業(yè)主、個體戶購買興趣：置業(yè)興趣濃厚置業(yè)目的強度：投資為主，部分度假經濟能力：有一定經濟實力，目光長遠，帶有較強的投資傾向陽江企業(yè)主和高級公務員及經商人士粵西經商人士、企業(yè)管理人員、私營業(yè)主、個體戶廣東其它地區(qū)人士基礎客群—陽江企業(yè)主、高級公務員、經商人士等區(qū)域來源：開陽江市區(qū)及陽東城區(qū)職業(yè)特征：企業(yè)主、經商人士及高級公務員等購買興趣：意向度較高置業(yè)目的：以自住為主，很大部分為度假經濟能力：有較強經濟實力，追求尊崇感和舒適度偶得客群——廣東其它地區(qū)人士等區(qū)域來源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及廣東其它地區(qū)職業(yè)特征：經商人士等購買興趣：有一定興趣，但主要看價格置業(yè)目的：多為投資經濟能力：看重升值潛力住宅客群定位第四部分項目發(fā)展戰(zhàn)略定位本案規(guī)模較大，工程所處區(qū)位較偏，工程核心價值不突出那么，我們將如何塑造？拔高工程整體形象，提升工程整體產品力，完善工程內部資源，引領陽江高端市場我們的做法：雖然陽江別墅產品去化較佳，但陽江別墅整體供給較大，且別墅工程整體質素均不高。那么，我們將如何突破？我們主導的準那么為——走差異化路線競爭差異化與陽東工程差異化與陽江工程差異化與粵西工程差異化產品本身的營造及概念創(chuàng)新上做一定的突破，給市場全新的視覺和亮點，最終以引領陽東乃至整個陽江房產品市場開展方向。工程定位陽江首創(chuàng)歐洲莊園靜優(yōu)生活工程主題歐洲血統(tǒng)·莊園生活案名參考：備選案名：1、利互·賽洛城2、利互·維也納春天3、利互·維多利亞利互·藍灣香郡第五部分項目產品定位產品定位建議產品規(guī)劃建議結合市場調研及客群產品需求特征，以突顯尊崇和性價比，且適當控制總價為原那么，初步確定本案的產品配比方下：工程戶型配比建議產品類型花園洋房別墅合計聯排雙拼獨棟面積區(qū)間130－140150－160200－220220－240240－260280－300300－320320－340360－380400－420450以上130－400面積占比10%10%5%10%5%10%15%5%10%10%10%100%第五部分項目產品定位及開發(fā)策略產品定位建議產品規(guī)劃建議我們的思路確定產品〔戶型〕誤區(qū)：先做總平，戶型可以下一步再討論！先總平后戶型將導致結果：

戶型配比難于控制，將就總平的戶型，必然存在很多瑕疵甚至是硬傷！組合產品形成總平修正產品〔戶型〕工程規(guī)劃及產品設計建議工程規(guī)劃的起步：產品突圍差異、精致、創(chuàng)新——產品突圍之路