翠屏怡景策劃方案鴻途房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃NO1團(tuán)隊(duì)Contents目錄4前言1235了解自己認(rèn)清市場(chǎng)鎖定出路全面出擊前言感謝領(lǐng)導(dǎo)能給我司一次展示自我的時(shí)機(jī)！—在當(dāng)前房產(chǎn)陰晴不定的形勢(shì)下，我公司會(huì)用最有效的方案和最強(qiáng)的執(zhí)行力完成翠屏怡景的營(yíng)銷籌劃工作，以最好成績(jī)回報(bào)華海灣領(lǐng)導(dǎo)。房產(chǎn)營(yíng)銷中最盛行的一句話文定天下綱舉目張?jiān)阱e(cuò)綜復(fù)雜的操盤困難中，要做的只是能透過表象看清本質(zhì)，解決核心問題，困難就會(huì)迎刃而解。了解自我翠屏怡景的三個(gè)產(chǎn)品

03內(nèi)街商業(yè)02臨街商業(yè)01住宅

專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。臨街商業(yè)〔storefront〕，顧名思義就是建造在喧囂的馬路、街道旁邊的商業(yè)，一般多為帶鋪面的房屋、房間或成套房間。指在交通集中的城市中心區(qū)域設(shè)置的行人專用道，在這里原那么上排除汽車交通，外圍設(shè)停車場(chǎng)，是行人優(yōu)先活動(dòng)區(qū)。三個(gè)產(chǎn)品的意義：相互影響奠定工程形象根底/賺取常規(guī)利潤(rùn)/引領(lǐng)棲霞住宅走勢(shì)工程利潤(rùn)的支柱產(chǎn)品提升工程整體形象，實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化住宅外商內(nèi)商三個(gè)產(chǎn)品于市場(chǎng)中的現(xiàn)狀：一直引領(lǐng)棲霞住宅的價(jià)格及趨勢(shì)，在風(fēng)頭浪尖的引領(lǐng)者同時(shí)承擔(dān)著銷售速度的壓力。

面世之初，未收到預(yù)期的市場(chǎng)認(rèn)同，在客戶眼中，此產(chǎn)品的性價(jià)比超出了棲霞的范疇，銷售不理想。A

住宅C內(nèi)商B

外商三種產(chǎn)品的相互作用：住宅超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心根本點(diǎn)外商內(nèi)商為住宅提供生活便利為內(nèi)商制造外圍氣氛梳理信息后，我公司認(rèn)為:１、得天獨(dú)厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無(wú)憂，只是如何處理利潤(rùn)點(diǎn)和銷售速度的矛盾問題。２、內(nèi)商彈性較大，是工程形象和利潤(rùn)的核心關(guān)鍵點(diǎn)。成功啟動(dòng)將促進(jìn)其他兩種產(chǎn)品的銷售速度和價(jià)格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會(huì)大大影響工程形象。綜上所述：翠屏怡景成也內(nèi)商，敗也內(nèi)商。針對(duì)以上總結(jié)，確定我公司存在的價(jià)值：成功啟動(dòng)內(nèi)街，實(shí)現(xiàn)內(nèi)街銷售利潤(rùn)最大化，繼而提升工程整體形象及價(jià)值空間，完成整體工程溢價(jià)，讓華海灣于棲霞名利雙收。認(rèn)清市場(chǎng)

內(nèi)商于棲霞市場(chǎng)的矛盾點(diǎn)棲霞的兩條內(nèi)商步行街告訴我們什么？金蘋果地腳再好也白搭客戶就是不入套悅心苑價(jià)格廉價(jià)沒有用客戶依然不買賬內(nèi)商與外商的區(qū)別：靠近主干路人流及宣傳都不是問題客戶所要擔(dān)心的是如何經(jīng)營(yíng)而已

在內(nèi)商前期沒有知名度的情況下客戶不但要考慮經(jīng)營(yíng)問題還要考慮人流和宣傳的問題

外商內(nèi)商棲霞當(dāng)前的商業(yè)特點(diǎn)：萬(wàn)家和百貨的商業(yè)王者地位無(wú)可動(dòng)搖。市場(chǎng)內(nèi)會(huì)自發(fā)的形成燒烤一條街、旅館一條街、洗車一條街、賣場(chǎng)聚集地、貨車集散地。零散的經(jīng)營(yíng)戶，在業(yè)態(tài)與萬(wàn)家和百貨相符時(shí)，大多舉步維艱。而形成聚集地的特色業(yè)態(tài)卻經(jīng)營(yíng)的風(fēng)生水起?！泊蠓矫娓爬ǎ瑐€(gè)別具有經(jīng)營(yíng)特色的商鋪除外〕綜上所述，我們啟動(dòng)內(nèi)街的方向在哪？打造可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地鎖定出路棲霞的可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)

空白聚集地都有哪些？母嬰產(chǎn)品○蘋果產(chǎn)業(yè)○家居飾品○皮革產(chǎn)品○家具○自行車○金銀玉器○古玩○書畫○攝影○花卉○婚紗○干貨○美容○茶館○廣告○寵物○工藝品○高雅休閑會(huì)所○紅酒坊煙斗客等等。我們擁有一條上萬(wàn)平米的商業(yè)步行街，做單一的業(yè)態(tài)有很多弊端啟動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)需要長(zhǎng)時(shí)間的招商，很難短時(shí)間形成在當(dāng)?shù)鼐奂绱梭w量很難，須跨區(qū)域進(jìn)行市場(chǎng)的需求量是否能支撐如此大的單一業(yè)態(tài)單一的業(yè)態(tài)吸引單一的人群，會(huì)降低整體商業(yè)氣氛地域跨度加大市場(chǎng)需求缺乏受眾單一母嬰產(chǎn)品、蘋果產(chǎn)業(yè)、家居飾品、皮革產(chǎn)品、家具、自行車、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、婚紗、干貨、美容、茶館、廣告、寵物、工藝品、高雅休閑會(huì)所、紅酒坊煙斗客等等。多元化是出路紅體字所涉及的行業(yè)都

與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)？隨著經(jīng)濟(jì)的開展，棲霞蘋果的不斷創(chuàng)收，富裕的棲霞人一直在ＫＴＶ、洗浴城、足療店、飯店揮金如土，是不是證明錢包已經(jīng)脫貧，但精神尚未脫貧。一條站在城市之上，上升到根本的吃、穿、住、用、行五大根本需求之上的，與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)的商業(yè)街是否應(yīng)該問世了。因?yàn)榫粕L(zhǎng)期的沉迷勢(shì)必讓人乏味，對(duì)一種高品質(zhì)的愛好的要求就會(huì)愈加強(qiáng)烈。出路的支持點(diǎn)：多年的銷售工作讓我們學(xué)會(huì)了換位思考，我們真正面對(duì)的人是經(jīng)營(yíng)者＼購(gòu)房者＼開發(fā)商，不許諾空頭支票，我們要打造一條恒久繁華的商業(yè)內(nèi)街，成就三方面的利益，皆大歡喜。三方面利益鏈條：經(jīng)營(yíng)者：三年房租免費(fèi)＼開發(fā)商免費(fèi)裝修＼開發(fā)商免費(fèi)籌劃＼開發(fā)商免費(fèi)推廣費(fèi)用１０萬(wàn)購(gòu)房者：三年不得自用＼每年返租金１．５萬(wàn)，合計(jì)４．５萬(wàn)。開發(fā)商：前約４０套＼實(shí)際底價(jià)６５００元＼平米合同價(jià)格７５００元＼平米中約４０套＼實(shí)際底價(jià)７５００元＼平米合同價(jià)格８５００元＼平米后約４０套＼實(shí)際底價(jià)８５００元＼平米合同價(jià)格９５００元＼平米每套內(nèi)商按合同價(jià)格銷售與實(shí)際底價(jià)相差１０００元＼平米，約合１０萬(wàn)元，５．５萬(wàn)元用于根底裝修及籌劃和廣告推廣方面的投入，４．５萬(wàn)元用于三年內(nèi)以房租的形式返還購(gòu)房者。我們深知誰(shuí)給我們以時(shí)機(jī)，所以我們以開發(fā)商的利益為重實(shí)現(xiàn)了商業(yè)街的銷售均價(jià)為７５００元——利得經(jīng)營(yíng)者為我們?cè)靹?shì)，成就了商業(yè)街的繁華，成就了整體工程的利潤(rùn)和形象。購(gòu)房者為我們買單，并且分三年兌現(xiàn)。華海灣為棲霞留下了一條街——名得全面出擊商業(yè)街定位及包裝文化生活長(zhǎng)廊——城市向上＼生活向上集家居飾品、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、茶館、寵物、工藝品、高雅休閑會(huì)所、紅酒坊煙斗客、餐飲于一體的高品質(zhì)文化長(zhǎng)廊。引領(lǐng)棲霞生活新主張，生活向上。高姿態(tài)：以最高端的姿態(tài)入市，在功能分區(qū)和工程包裝打造出我們的形象！低門檻：我們包租三年，免費(fèi)經(jīng)營(yíng)，免費(fèi)推廣，免費(fèi)裝修，免費(fèi)籌劃，讓我們的內(nèi)街迅速崛起！強(qiáng)要求：這是我們的定位，我們要對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層層把關(guān)，深入考核，讓我們的商業(yè)街成為真正的文化消費(fèi)長(zhǎng)廊！整體銷售在包裝＼推廣方面主打商業(yè)街，住宅客戶自然就會(huì)上來(lái)，待內(nèi)街銷售成功的同時(shí)，會(huì)不斷縮短外圍門市價(jià)格的差距，