九江市調(diào)研報(bào)告2012年8月13日-8月17日投資部：江西吳建清目錄1、九江市地理位置2、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、九江市行政區(qū)域劃分4、城市發(fā)展規(guī)劃5、城市交通規(guī)劃6、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r7、土地市場(chǎng)8、重點(diǎn)區(qū)域介紹9、總體評(píng)價(jià)1、九江市地理位置九江，又稱(chēng)潯陽(yáng)城，中國(guó)特大城市之一，中國(guó)內(nèi)陸重點(diǎn)開(kāi)放城市，鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市。長(zhǎng)江中下游地區(qū)綜合性交通樞紐和重要的工業(yè)、商貿(mào)城市；著名港口旅游城市。2、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2011年數(shù)據(jù)）城市市轄區(qū)面積（平方公里）人口GDP人均GDP社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）人均可支配收入（元）全國(guó)省會(huì)城市排名（萬(wàn)人）（億元）（元）贛州39400918.261335.9814549432.32160582南昌7402.36504.952688.8753023950.74207411九江18796.794751256.4126464329.74179113上饒22800689.41110.5816813378.217698.144宜春18669545.281077.9819769.33309.7616431.4453、九江市行政區(qū)域劃分轄九江縣、武寧縣、修水縣、永修縣、德安縣、星子縣、都昌縣、湖口縣、彭澤縣等九縣，瑞昌市，潯陽(yáng)、廬山兩區(qū)，九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、共青城市和廬山風(fēng)景名勝區(qū)管理局。4、城市發(fā)展規(guī)劃“1核3組團(tuán)5軸1新區(qū)”。一核：指以老城區(qū)、柴桑片區(qū)、十里片區(qū)、濂溪片區(qū)組成的核心區(qū)；三組團(tuán)：分別指港口組團(tuán)、金安組團(tuán)和芳蘭組團(tuán)；

五軸:指由濱江路、長(zhǎng)虹東（西）路和長(zhǎng)虹大道、長(zhǎng)江大道和十里大道、八里湖大道、廬山大道形成的五條城市生長(zhǎng)軸；

一新區(qū)：指八里湖新區(qū)。

4、城市發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃五個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)：八里湖新區(qū)、濂溪片區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)八里湖北片區(qū)、城西港區(qū)和城東港區(qū)，即“三區(qū)兩翼”。其中八里湖新區(qū)東組團(tuán)為核心開(kāi)發(fā)地區(qū)。4、城市發(fā)展規(guī)劃5、城市交通規(guī)劃九江市目前公共交通主要以九江公交集團(tuán)線(xiàn)路為主，九江公交現(xiàn)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的線(xiàn)路達(dá)50余條，其中郊區(qū)線(xiàn)路5條，跨省公交線(xiàn)路1條。6、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀大中路城市核心商圈——九江市城市商業(yè)中心九江傳統(tǒng)商業(yè)中心，由大中路、潯陽(yáng)路、庚亮路等城市道路交叉圍合組成的商業(yè)街區(qū)，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以太平洋百貨、聯(lián)盛廣場(chǎng)、國(guó)美電器、蘇寧家電、太平洋數(shù)碼城、及沿街品牌專(zhuān)營(yíng)店為主，其中大中路為商業(yè)步行街，集中了李寧、安踏、鴻星爾克、以純、美特斯邦威、花花公子、七匹狼、柒牌、利郎等國(guó)內(nèi)知名服飾運(yùn)動(dòng)品牌，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、酒店于一體的城市綜合體（開(kāi)放式街區(qū)型購(gòu)物中心）－信華城市廣場(chǎng)（15萬(wàn)㎡，聯(lián)盛超市（主力店）、KFC、G2000等，經(jīng)營(yíng)狀況很差）為該商圈新建建筑。太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)：2.5萬(wàn)㎡，主力店派拉蒙超市，屈臣氏、KFC，1到6層為百貨。（信華城市廣場(chǎng)效果圖）（信華城市廣場(chǎng)東南端入口廣場(chǎng)）（大中路步行街夜景）（大中路步行街代表商家）6、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀廬山南路餐飲特色街商圈廬山南路是九江最具特色的飲食休閑文化一條街，西起廬山南路立交橋，東至九江火車(chē)站立交橋，全長(zhǎng)１３００米，現(xiàn)有大小門(mén)店１３０余家，目前已形成了以餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)為主，其他服務(wù)行業(yè)為輔，互相依存，共同發(fā)展的多元化經(jīng)營(yíng)格局。

為突出魚(yú)文化特色，廬山南路近８０％的店酒以魚(yú)宴為主，以“全魚(yú)席”為主打的龍頭酒店，有信華大酒店和狀元樓大酒店。其它酒店則注重各地方口味特色，菜系豐富，菜肴品種繁多；魚(yú)宴用料從地域上可分為鄱陽(yáng)湖魚(yú)和長(zhǎng)江魚(yú)；從地方風(fēng)味特色上可分為贛、鄂、湘、川等菜系。此外就是具有九江本地特色的武寧風(fēng)味菜。另廬山南路上明湖廣場(chǎng)沃爾瑪購(gòu)物中心總商業(yè)面積近3萬(wàn)平米,共三層，主力店為沃爾瑪，次主力店為麥當(dāng)勞、建設(shè)銀行、中域手機(jī)、寶島眼鏡等。二三樓為大型超市。經(jīng)營(yíng)不佳，商業(yè)氛圍不夠。廬山南路明湖廣場(chǎng)沃爾瑪購(gòu)物中心6、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r柴桑專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈伴隨著開(kāi)發(fā)區(qū)乃至九江全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)展起來(lái)的建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈，以九江五金城、21世紀(jì)家具廣場(chǎng)、華東建材市場(chǎng)、柴商美食街、小巴黎服飾步行街為代表，集中于本項(xiàng)目南北分布，商業(yè)業(yè)態(tài)集中，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較為混雜，但以21世紀(jì)國(guó)際家具港、華東建材市場(chǎng)精品館為代表的新一代百貨精品商業(yè)模式給消費(fèi)者帶來(lái)了全新認(rèn)識(shí)，管理缺失的九江五金城和小巴黎服飾步行街是區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況最差的代表，而以規(guī)劃、招商、管理為特色的華東建材市場(chǎng)是該商圈乃至整個(gè)九江經(jīng)營(yíng)情況最好的市場(chǎng)代表。（21世紀(jì)家具廣場(chǎng)、21世紀(jì)國(guó)際家具港、華東建材市場(chǎng)一區(qū)、精品館建筑外景及內(nèi)部布置實(shí)景）年份成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總額（萬(wàn)元）成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）2005年131464.2161，517.13422006年26725.1666，459.2791.652007年8865.2541，852.2684.402008年221305.284，202.3464.512009年15899.0384847.0694.38

九江土地市場(chǎng)在近6年時(shí)間幾乎經(jīng)歷了2個(gè)周期的明顯波動(dòng)，2006年為成交宗數(shù)高峰年與出讓面積低峰年，成交宗數(shù)低峰出現(xiàn)在2007年，出讓面積的高峰出現(xiàn)在2005年。

2009年則創(chuàng)造了成交總額與成交均價(jià)的歷史最新高峰值。

土地市場(chǎng)近6年波動(dòng)明顯，2005為出讓面積高峰年2006為出讓宗數(shù)高峰年，2009年土地成交均價(jià)為歷史峰值7、土地房產(chǎn)市場(chǎng)2005-2009年全市商品房全年竣工面積一直低于銷(xiāo)售面積，年度供銷(xiāo)缺口保持在30萬(wàn)平米以上，2007年供銷(xiāo)缺口為64.9萬(wàn)平米，2009年的供銷(xiāo)缺口也達(dá)62.43萬(wàn)平米，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀況。目前商品房售價(jià)在4500-6000元/平方米。近6年商品房年竣工面積一直低于銷(xiāo)售面積某種程度上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀況7、土地房產(chǎn)市場(chǎng)8、重點(diǎn)區(qū)域介紹八里湖新區(qū)，是九江市現(xiàn)在和未來(lái)的核心開(kāi)發(fā)區(qū)域。從此城市建設(shè)重心從舊城區(qū)的甘棠湖、南湖時(shí)代走向新城區(qū)的八里湖時(shí)代。是九江市高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的九江市未來(lái)的政治金融中心，屬于國(guó)內(nèi)一流新區(qū)，新區(qū)以超高層和高層建筑為主，將打造成具有現(xiàn)代都市氣息的山水園林中央商務(wù)區(qū).按照總體規(guī)劃規(guī)定，依托城市現(xiàn)有資源和規(guī)劃條件，將本規(guī)劃區(qū)打造成擁有“行政文化中心、商業(yè)居住勝地、休閑觀光樂(lè)園”的生態(tài)新區(qū)。目前已有中航地產(chǎn)進(jìn)入并建城市綜合體（九方購(gòu)物中心）。市政府等政府機(jī)關(guān)都將于2013年進(jìn)入新區(qū)辦公。9、總體評(píng)價(jià)九江，有江西北門(mén)之稱(chēng)，中國(guó)特大城市之一，華中地區(qū)最重要的城市之一，著名的昌九工業(yè)走廊起點(diǎn)，也是中國(guó)最重要的內(nèi)陸開(kāi)放城市之一.是中國(guó)江西省的一個(gè)重要沿江港口城市，北隔長(zhǎng)江、幕阜山與安徽、湖北相鄰。九江是國(guó)家鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃的四大八向樞紐之一，京九、武九（至武漢），合九（至合肥）,2008年7月通車(chē)的銅九（至銅陵），九景衢（至景德鎮(zhèn)、浙江衢州）以及規(guī)劃中的常岳九（常德、岳陽(yáng)、九江）等六條線(xiàn)路在九江交匯；城際高鐵：昌九城際高鐵，池九城際高鐵（池州至九江，規(guī)