濟寧大運河工程周邊市場調研報告謹呈：2021年5月城市住宅市場板塊研究Part1濟寧住宅市場格局示意圖按照主要價值和城市功能特征可將濟寧市區(qū)分為四個板塊城市中心板塊：位于城市中心地段，城市功能體系成熟，目前為濟寧市最繁華區(qū)域；東部高新板塊：新興產(chǎn)業(yè)板塊，在中心城區(qū)東側，所處位置偏遠，主要以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟功能為支撐；南部北湖板塊：位于中心城區(qū)南側，是城市重點規(guī)劃板塊，雖處偏遠城市，但未來開展?jié)摿薮?；中心城邊緣板塊：圍繞中心城板塊邊緣地帶，屬于非中心地段，目前沒有明顯的開展題材，近期內開展不明顯。南部北湖板塊東部高新板塊城市中心板塊中心城邊緣板塊競爭工程Part2麗景嘉苑永基城尚東區(qū)鳳凰城青年創(chuàng)業(yè)城明德·冠魯花園南池公館綠地國際城華城大千東方美郡錦繡花園濱湖馨苑豪庭御都核心競爭區(qū)工程分布麗景嘉苑永基城尚東區(qū)南池公館鳳凰城明德花園濱湖馨苑豪庭御都綠地國際城70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡及以上戶型配比129-144㎡：82%61㎡：7%105㎡：11%90-120㎡：45%130-160㎡：45%140-170㎡：10%86-125㎡：58%130-145㎡：32%91-92㎡：34%107-133㎡：42%172-178㎡：24%92-98㎡：34%106-135㎡：63%153-169㎡：3%93㎡：14%107-129㎡：86%87-98㎡：33%110-130㎡：67%競爭工程/單價分析〔單位：元/㎡〕95-133㎡：100%90㎡：33%108-115㎡：67%92-141㎡：81%85-89㎡：19%以緊湊型、實用型兩室，舒適型三室為主，兩室主力面積85-98㎡

，三室主力面積106-130㎡一室兩室三室四室青年創(chuàng)業(yè)城單價分析競爭工程/單價分析〔單位：元/㎡〕300040005000600070008000麗景嘉苑永基城尚東區(qū)南池公館鳳凰城青年創(chuàng)業(yè)城明德花園濱湖馨苑豪庭御都綠地國際城核心競爭區(qū)非核心競爭區(qū)5800680067007000600054004800570054606200核心競爭區(qū)域內工程均價主要集中在5400-7000元/㎡，非核心競爭區(qū)〔北湖板塊及中心城區(qū)板塊〕工程均價主要集中在4800-6200元/㎡總價分析麗景嘉苑永基城尚東區(qū)南池公館鳳凰城青年創(chuàng)業(yè)城明德花園濱湖馨苑豪庭御都綠地國際城30萬40萬50萬60萬70萬80萬90萬100萬110萬46-5259-707086-964063-8491-112112-1365766-7946-6870-8051-5261-7598-10150-6444-4773-91競爭工程/總價分析〔單位：萬/套〕4858-6264-9251-5355-85核心競爭區(qū)工程兩室總價主力區(qū)間為46-53萬元/套，三室主力總價區(qū)間為58-85萬元/套一室兩室三室四室銷售速度2021年以來核心競爭區(qū)工程月均去化速度約30-60套，其中價格低、以中小戶型為主、面向市場主力剛需客群是區(qū)域內大局部工程的共同特征。競爭工程/銷售速度客戶分析競爭工程/客戶分析核心競爭區(qū)客戶來源以市區(qū)及市區(qū)西部、南部縣市等為主，多為首置、首改剛需客戶，對價格較為敏感，對配套、學區(qū)等因素較為關注。配套分析社區(qū)休閑運動、商業(yè)配套是標準配置、幼兒園與中小學成為附加賣點之一、車位較充分。競爭工程/配套分析競爭工程/住宅產(chǎn)品小結產(chǎn)品情況1價格情況2銷售情況3客戶情況4核心競爭區(qū)工程均價主要集中在5400-7000元/㎡，非核心競爭區(qū)工程均價主要集中在4800-6200元/㎡。性價比是區(qū)域內保證工程順利銷售的重要原因。大局部工程采用低價入市策略實現(xiàn)熱銷后價格上調，低開高走。核心競爭區(qū)以緊湊型、實用型兩室、舒適型三室產(chǎn)品為主，兩室主力面積85-98㎡，三室主力面積106-130㎡。核心競爭工程客戶以濟寧市區(qū)、濟寧西部、南部縣市客戶為主，多為首置、首改剛需客戶，價格敏感，對戶型、配套、學區(qū)等較為關注。目前房地產(chǎn)市場以剛需客戶為主要支撐，核心競爭區(qū)工程以這類客群為主要目標客戶。2021年以來核心競爭工程月均去化速度約30-60套，其中價格低、以中小戶型為主、面向市場主力剛需客群是區(qū)域內個別工程去化速度較快的重要原因。競爭工程/商業(yè)產(chǎn)品分析核心競爭區(qū)競爭工程/寫字樓產(chǎn)品分析核心競爭區(qū)1.濟寧地區(qū)寫字樓市場區(qū)域性特征尤為突出，目前工程所在地并不是寫字樓市場集群區(qū)域。此外，該區(qū)域受濟寧電廠、道路施工等因素影響，寫字樓在售產(chǎn)品較少，但臨近工程〔鳳凰城、青年創(chuàng)業(yè)城〕都規(guī)劃有較大體量寫字樓、公寓產(chǎn)品，未來該區(qū)域寫字樓市場競爭較為劇烈。2.濟寧市區(qū)范圍內純粹的寫字樓工程比較少，主要以住宅或綜合體的伴生物業(yè)存在；含有寫字樓物業(yè)的項目其平均規(guī)模比例大致在17.6%。工程分析Part3麗景嘉苑麗景嘉苑/根本情況根本情況工程位置圖工程效果圖麗景嘉苑/工程規(guī)劃分期：工程共計一期開發(fā)建設，其中2棟多層為回遷區(qū)，2棟17層高層為銷售區(qū)。銷售情況：該工程自2021年年底開始宣傳推廣，已屢次啟動認籌活動，開盤時間推遲屢次，據(jù)此分析該工程銷售難度較大。銷售價格：4999元/㎡起價，均價約5800元/㎡工程定位：學區(qū)房〔東門小學，十五中學〕、科技房〔新風系統(tǒng)，凈水系統(tǒng)，熱水系統(tǒng)〕銷售區(qū)回遷區(qū)臨近濟寧電廠，社區(qū)規(guī)模小及濟安橋路施工為該工程銷售困難的重要因素。麗景嘉苑/工程產(chǎn)品分析112㎡三室兩廳110㎡三室兩廳98㎡兩室兩廳產(chǎn)品設計特點:

戶型整體方正三室面積適中，布局合理格局南北通透，分區(qū)合理。產(chǎn)品評價:

產(chǎn)品戶型多樣從87㎡-130㎡，能夠滿足不同類型客戶需求永基城永基城/根本情況根本情況工程位置圖工程效果圖永基城/工程規(guī)劃分期：工程共計兩期開發(fā)建設，其中一期為四棟回遷樓，二期為四棟高層住宅與兩棟寫字樓公寓組成。銷售情況：工程一期將于今年10月交房，但仍未取得預售許可證，購房合同仍未簽訂；二期已封頂，目前銷售的為二期5#、6#樓。因受預售證問題、臨近魯抗藥業(yè)等因素影響，銷售情況一般。銷售價格：均價約6800元/㎡工程定位：城市中心繁華居住區(qū)一期二期尚東區(qū)/根本情況根本情況工程位置圖工程效果圖尚東區(qū)/工程規(guī)劃分期：工程共計一期開發(fā)建設，兩期銷售。銷售情況：工程一期四棟高層根本售罄，目前在售樓座為2#樓，約認籌200組，將于5月11日開盤。價格：均價約6700元/㎡工程定位：城市西南核心板塊的高端城市綜合體一期銷售樓棟2#樓尚東區(qū)/工程產(chǎn)品分析82㎡兩室一廳136㎡三室兩廳101㎡兩室一廳產(chǎn)品設計特點:兩室變三室創(chuàng)意戶型，滿足生活成長需要兩室全明全陽，面積適中局部戶型“槍〞型結構，設計較為落后可變臥室尚東區(qū)/商業(yè)情況一期和欣佳園剩余少量商鋪，剩余少數(shù)面積、位置較差的商鋪，目前均價2.5萬元/平米；尚東區(qū)底商兩層商業(yè)即4萬平米濟寧國際購物廣場，9月份沃爾瑪進行的簽約，沃爾瑪占1.7萬平米，同時工程為控制業(yè)態(tài)方便后期運營對商業(yè)的80%進行自持。該工程商業(yè)局部是由兩層商業(yè)即4萬平米濟寧國際購物廣場，與和欣家園西區(qū)3萬平米底層商業(yè)內街組成，定位為吃、喝、玩、樂、購于一體的大型休閑購物生活中心。南池公館/根本情況根本情況工程位置圖工程效果圖南池公館/工程產(chǎn)品分析144㎡三室兩廳93㎡兩室兩廳170㎡四室兩廳產(chǎn)品層次搭配合理，細節(jié)設計精細豐富產(chǎn)品設計特點:

洋房搭配高層，產(chǎn)品多元，檔次分開功能性較強，一層有院落、頂層為復式、客廳挑空、車庫可電梯直接入戶，面積不會過大，總價控制于合理范圍鳳凰城/根本情況根本情況工程位置圖工程效果圖鳳凰城/工程規(guī)劃目前工程C地塊在售總建筑面積約33.49萬㎡，其中住宅面積約18.48萬㎡，商業(yè)包括底商、集中商業(yè)、公寓、辦公、酒店等共約15萬㎡，體量較大?？墒凵虡I(yè)及公寓可售住宅青年創(chuàng)業(yè)城/根本情況根本情況工程位置圖工程效果圖青年創(chuàng)業(yè)城/工程規(guī)劃工程整體占地1200畝，總建筑面積330萬㎡；工程一期“曼哈頓〞位于工程東部區(qū)域，主