住房按揭管理辦法一、總則（一）目的為規(guī)范住房按揭業(yè)務操作，加強風險管理，保障金融機構(gòu)、借款人和相關(guān)各方的合法權(quán)益，促進住房按揭市場健康穩(wěn)定發(fā)展，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行、住房公積金管理中心等從事住房按揭業(yè)務的金融機構(gòu)及其相關(guān)業(yè)務活動。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則住房按揭業(yè)務應嚴格遵守國家法律法規(guī)、監(jiān)管要求以及金融機構(gòu)內(nèi)部規(guī)章制度，確保業(yè)務操作合法合規(guī)。2.審慎經(jīng)營原則金融機構(gòu)應充分評估住房按揭業(yè)務的風險，采取有效措施進行風險防控，審慎開展業(yè)務，保障資金安全。3.平等自愿原則借款人和金融機構(gòu)在住房按揭業(yè)務中應遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，依法簽訂相關(guān)合同，明確各方權(quán)利義務。4.風險可控原則通過科學合理的風險評估、監(jiān)測和控制手段，確保住房按揭業(yè)務風險處于可控范圍內(nèi)，維護金融穩(wěn)定。二、業(yè)務受理與調(diào)查（一）借款人資格審查1.借款人應為具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18周歲（含）至法定退休年齡后5年（含）之間。2.借款人應具備穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力。金融機構(gòu)應要求借款人提供收入證明、銀行流水等相關(guān)資料，以核實其還款能力。3.借款人應無不良信用記錄。金融機構(gòu)應通過中國人民銀行征信系統(tǒng)等渠道查詢借款人信用狀況，對于有不良信用記錄的借款人，應審慎評估其貸款申請。（二）購房資料審核1.借款人應提供真實、合法、有效的購房合同或協(xié)議。購房合同應符合《中華人民共和國民法典》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，明確買賣雙方的權(quán)利義務。2.所購住房應具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，如商品房預售許可證、房屋所有權(quán)證等。金融機構(gòu)應核實購房資料的真實性和完整性，確保所購住房產(chǎn)權(quán)清晰，不存在產(chǎn)權(quán)糾紛。（三）實地調(diào)查1.金融機構(gòu)應安排專人對借款人所購住房進行實地調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括房屋位置、面積、戶型、裝修情況、實際用途等，確保所購住房真實存在且符合借款用途。2.實地調(diào)查人員應與借款人、售房人進行面談，了解購房交易的真實性、借款用途等情況，并做好面談記錄。面談記錄應包括面談時間、地點、參與人員、面談內(nèi)容等，由參與面談人員簽字確認。三、貸款審批（一）審批流程1.借款人提交住房按揭貸款申請后，金融機構(gòu)業(yè)務部門應進行初步審查，對借款人資格、購房資料等進行審核，提出初審意見。2.初審通過后，將貸款申請及相關(guān)資料提交至風險管理部門進行風險評估。風險管理部門應運用科學的風險評估模型和方法，對貸款風險進行全面評估，提出風險評估報告。3.貸款審批委員會根據(jù)業(yè)務部門初審意見和風險管理部門風險評估報告，對貸款申請進行審議。貸款審批委員會成員應包括信貸業(yè)務專家、風險管理專家、法律合規(guī)專家等，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則進行表決，形成審批決議。4.金融機構(gòu)根據(jù)貸款審批委員會審批決議，作出是否批準貸款的決定。對于批準的貸款申請，應明確貸款金額、期限、利率、還款方式等相關(guān)條款；對于不批準的貸款申請，應向借款人說明原因。（二）審批標準1.借款人信用狀況良好，還款能力充足，具備按時足額償還貸款本息的能力。2.所購住房價值合理，具備良好的市場流動性和保值增值潛力。金融機構(gòu)應根據(jù)市場行情、區(qū)域特點等因素，合理評估住房價值，確定貸款額度。3.貸款用途真實合理，符合國家法律法規(guī)和金融機構(gòu)相關(guān)規(guī)定。嚴禁貸款資金用于購房以外的其他用途，如投資股市、期貨等高風險領(lǐng)域。4.貸款風險可控，金融機構(gòu)應通過有效的風險防控措施，確保貸款本息能夠按時足額收回。如要求借款人提供擔保、設(shè)定抵押等。四、合同簽訂與放款（一）合同簽訂1.金融機構(gòu)與借款人簽訂住房按揭借款合同。借款合同應明確借款金額、期限、利率、還款方式、違約責任等條款，確保雙方權(quán)利義務清晰明確。2.金融機構(gòu)與售房人簽訂相關(guān)合作協(xié)議，明確雙方在住房按揭業(yè)務中的權(quán)利義務，如售房人的協(xié)助義務、回購義務等。3.對于需要設(shè)定抵押的住房按揭貸款，金融機構(gòu)應與借款人簽訂抵押合同，并辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同應明確抵押物的范圍、抵押擔保的范圍、抵押登記的辦理方式等條款，確保抵押擔保合法有效。（二）放款條件落實1.金融機構(gòu)應在放款前對貸款發(fā)放條件進行審核，確保各項放款條件均已落實。放款條件包括但不限于：借款合同已簽訂、抵押登記手續(xù)已辦理完畢、保險手續(xù)已辦理等。2.對于符合放款條件的貸款申請，金融機構(gòu)應按照借款合同約定的金額、期限、利率等條款，及時足額發(fā)放貸款。貸款資金應直接支付至售房人賬戶，嚴禁將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后再由借款人轉(zhuǎn)付至售房人賬戶。五、貸后管理（一）還款監(jiān)測1.金融機構(gòu)應建立健全住房按揭貸款還款監(jiān)測機制，及時掌握借款人還款情況。通過定期查詢借款人還款賬戶、與借款人溝通等方式，了解借款人是否按時足額償還貸款本息。2.對于出現(xiàn)逾期還款的借款人，金融機構(gòu)應及時進行催收。催收方式包括電話催收、短信催收、上門催收等，確保貸款本息能夠按時足額收回。（二）抵押物管理1.金融機構(gòu)應定期對抵押物進行檢查，確保抵押物的安全完好。檢查內(nèi)容包括抵押物的使用情況、保管情況、價值變化情況等，如發(fā)現(xiàn)抵押物存在損壞、價值下降等情況，應及時采取措施進行處置。2.對于抵押物出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛、被查封、扣押等情況，金融機構(gòu)應及時了解情況，并采取相應的風險防控措施，如要求借款人提供其他擔保、提前收回貸款等。（三）風險預警與處置1.金融機構(gòu)應建立住房按揭貸款風險預警指標體系，對貸款業(yè)務進行實時監(jiān)測和預警。風險預警指標包括但不限于：借款人信用狀況變化、抵押物價值波動、逾期貸款率等。2.當出現(xiàn)風險預警信號時，金融機構(gòu)應及時進行風險評估和分析，制定相應的風險處置措施。風險處置措施包括但不限于：加強催收力度、調(diào)整貸款期限和利率、要求借款人追加擔保等。六、檔案管理（一）檔案內(nèi)容住房按揭貸款檔案應包括借款人申請資料、購房資料、調(diào)查評估資料、審批文件、合同協(xié)議、放款憑證、還款記錄、抵押物資料等相關(guān)文件和資料。（二）檔案整理與保管1.金融機構(gòu)應按照檔案管理的相關(guān)規(guī)定，對住房按揭貸款檔案進行整理和分類。檔案整理應做到資料齊全、內(nèi)容完整、分類清晰、編號規(guī)范。2.住房按揭貸款檔案應妥善保管，保管期限應符合國家法律法規(guī)和金融機構(gòu)內(nèi)部規(guī)定。檔案保管方式可采用紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合的方式，確保檔案的安全性和完整性。（三）檔案查閱與使用1.因業(yè)務需要查閱住房按揭貸款檔案的，應按照金融機構(gòu)內(nèi)部檔案查閱規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。查閱人員應填寫查閱申請表，經(jīng)審批同意后，方可查閱檔案。2.檔案查閱人員應嚴格遵守