商用用地管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)商用用地的管理，規(guī)范商用用地的使用行為，提高土地利用效率，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)商用用地的規(guī)劃、出讓、使用、監(jiān)管等活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定進(jìn)行商用用地管理，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.節(jié)約集約原則：鼓勵(lì)合理利用土地資源，提高土地利用效率，避免浪費(fèi)和閑置。3.公平公正原則：保障土地市場(chǎng)主體的平等地位，公平公正地對(duì)待土地所有者和使用者，維護(hù)市場(chǎng)秩序。4.規(guī)劃引導(dǎo)原則：依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，引導(dǎo)商用用地合理布局和有序發(fā)展。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.城市規(guī)劃部門應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門，根據(jù)城市發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)布局，編制商用用地專項(xiàng)規(guī)劃。2.商用用地專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)明確不同區(qū)域的功能定位、用地規(guī)模、開發(fā)強(qiáng)度等內(nèi)容，為商用用地的出讓和開發(fā)提供依據(jù)。（二）規(guī)劃調(diào)整1.因城市發(fā)展需要調(diào)整商用用地規(guī)劃的，應(yīng)按照法定程序進(jìn)行。2.規(guī)劃調(diào)整涉及土地用途、容積率等重大變更的，應(yīng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并征求相關(guān)利害關(guān)系人的意見。（三）規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督1.城市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)商用用地規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行。2.對(duì)違反規(guī)劃的商用用地開發(fā)建設(shè)行為，應(yīng)依法予以查處。三、出讓管理（一）出讓方式1.商用用地出讓可采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競價(jià)方式。2.符合條件的土地，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，也可采用協(xié)議出讓方式。（二）出讓條件1.出讓的商用用地應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和商用用地專項(xiàng)規(guī)劃。2.土地出讓前應(yīng)完成土地征收、拆遷補(bǔ)償?shù)惹捌诠ぷ?，達(dá)到凈地出讓條件。（三）出讓程序1.發(fā)布出讓公告：市、縣國土資源部門應(yīng)通過指定媒體發(fā)布商用用地出讓公告，公告內(nèi)容包括出讓地塊的基本情況、出讓方式、競買人資格要求等。2.報(bào)名及資格審查：競買人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)名，并提交相關(guān)資料。國土資源部門對(duì)競買人資格進(jìn)行審查。3.組織交易：采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，應(yīng)按照規(guī)定的程序組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、拍賣或掛牌活動(dòng)。4.簽訂出讓合同：競得人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與國土資源部門簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。（四）出讓合同管理1.土地出讓合同應(yīng)明確土地的位置、面積、用途、出讓年限、出讓金及支付方式、開發(fā)建設(shè)期限等內(nèi)容。2.受讓人應(yīng)按照出讓合同約定的條件和期限開發(fā)利用土地，不得擅自改變土地用途。四、使用管理（一）土地登記1.受讓人應(yīng)在土地出讓合同簽訂后，依法申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。2.土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)按照規(guī)定對(duì)土地登記申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的予以登記發(fā)證。（二）土地用途管制1.嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變商用用地的用途。2.因公共利益需要確需改變土地用途的，應(yīng)按照法定程序辦理相關(guān)手續(xù)，并給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。（三）開發(fā)建設(shè)管理1.受讓人應(yīng)按照土地出讓合同約定的開發(fā)建設(shè)期限和規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。2.項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理、環(huán)境保護(hù)等法律法規(guī)的要求。（四）閑置土地處置1.對(duì)閑置土地，市、縣國土資源部門應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定，并依法采取處置措施。2.處置措施包括延長開發(fā)建設(shè)期限、收取閑置費(fèi)、無償收回土地使用權(quán)等。五、轉(zhuǎn)讓管理（一）轉(zhuǎn)讓條件1.以出讓方式取得的商用用地，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。（二）轉(zhuǎn)讓程序1.轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并持相關(guān)資料到國土資源部門辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2.國土資源部門對(duì)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理轉(zhuǎn)讓登記。（三）轉(zhuǎn)讓限制1.土地出讓合同約定不得轉(zhuǎn)讓的，不得轉(zhuǎn)讓。2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓。六、出租管理（一）出租條件1.以出讓方式取得的商用用地，出租時(shí)應(yīng)按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)到法定投資開發(fā)比例。2.法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。（二）出租程序1.出租人與承租人應(yīng)簽訂租賃合同，并持相關(guān)資料到國土資源部門辦理土地出租登記手續(xù)。2.國土資源部門對(duì)出租申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理出租登記。（三）租金管理1.商用用地租金標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)市場(chǎng)行情和土地等級(jí)等因素確定。2.租金收入應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。七、抵押管理（一）抵押條件1.以出讓方式取得的商用用地，抵押時(shí)應(yīng)符合土地出讓合同約定，不存在被查封、抵押等限制權(quán)利的情形。2.法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。（二）抵押程序1.抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)簽訂抵押合同，并持相關(guān)資料到國土資源部門辦理土地抵押登記手續(xù)。2.國土資源部門對(duì)抵押申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的予以辦理抵押登記。（三）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)1.債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人未履行債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的土地使用權(quán)折價(jià)或者以拍賣、變賣該土地使用權(quán)的價(jià)款優(yōu)先受償。2.處置抵押土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。八、監(jiān)管措施（一）日常巡查1.國土資源部門應(yīng)建立商用用地日常巡查制度，定期對(duì)商用用地的使用情況進(jìn)行巡查。2.巡查內(nèi)容包括土地用途、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、閑置土地情況等。（二）動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)1.利用信息化手段，對(duì)商用用地的出讓、使用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。2.及時(shí)掌握土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為土地管理決策提供依據(jù)。（三）違法違規(guī)查處1.對(duì)違反本辦法規(guī)定的商用用地使用行為，國土資源部門應(yīng)依法予以查處。2.對(duì)涉及其他部門職責(zé)的違法行為，應(yīng)及時(shí)移送相關(guān)部門處理。九、法律責(zé)任（一）對(duì)土地使用者的處罰1.未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途的，由國土資源部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；拒不改正的，依法收回土地使用權(quán)。2.閑置土地未按照規(guī)定處置的，按照國家有關(guān)規(guī)定收取閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用的，無償收回土地使用權(quán)。3.違反土地出讓合同約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；給對(duì)方造成損失的，應(yīng)依法予以賠償。（二）對(duì)相關(guān)工作人員的處罰1.土地管理部門工作人員在商用用地管理工作中玩忽職守