商業(yè)建房管理辦法一、總則（一）目的為加強商業(yè)建房管理，規(guī)范商業(yè)建房活動，保障商業(yè)建房質(zhì)量與安全，維護相關(guān)各方合法權(quán)益，促進商業(yè)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)進行的商業(yè)建房項目，包括新建、改建、擴建商業(yè)用途的建筑物及其附屬設(shè)施。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則商業(yè)建房活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，確保合法合規(guī)。2.質(zhì)量安全第一原則把商業(yè)建房質(zhì)量與安全放在首位，強化質(zhì)量安全管理措施，保障建筑物結(jié)構(gòu)安全和使用功能。3.規(guī)劃引領(lǐng)原則商業(yè)建房應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃要求，合理布局，節(jié)約資源。4.公平公正公開原則在商業(yè)建房管理過程中，遵循公平、公正、公開原則，保障各方平等參與，接受社會監(jiān)督。二、規(guī)劃與用地管理（一）規(guī)劃要求1.規(guī)劃條件商業(yè)建房項目應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具規(guī)劃條件，明確項目的用地位置、面積、用途、建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)。2.設(shè)計方案審查建設(shè)單位應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位編制商業(yè)建房項目設(shè)計方案，并報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查。設(shè)計方案應(yīng)符合規(guī)劃條件要求，滿足消防、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生等相關(guān)規(guī)范標(biāo)準。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)組織相關(guān)部門和專家對設(shè)計方案進行聯(lián)合審查，提出審查意見。建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進行修改完善，經(jīng)審查通過后方可進行建設(shè)。（二）用地管理1.土地取得商業(yè)建房項目用地應(yīng)通過合法途徑取得，如招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式。建設(shè)單位應(yīng)按照土地出讓合同約定的用途、開發(fā)期限等要求使用土地，不得擅自改變土地用途。2.土地使用監(jiān)管國土資源管理部門應(yīng)加強對商業(yè)建房項目土地使用情況的監(jiān)管，定期檢查建設(shè)單位土地使用情況。對擅自改變土地用途、閑置土地等違法行為，應(yīng)依法予以查處。三、建設(shè)工程管理（一）項目報建1.報建程序建設(shè)單位在商業(yè)建房項目開工前，應(yīng)按照規(guī)定向建設(shè)行政主管部門辦理報建手續(xù)，提交項目立項批準文件、規(guī)劃許可證、土地使用證、設(shè)計圖紙等相關(guān)資料。建設(shè)行政主管部門對報建資料進行審核，符合要求的予以受理，并發(fā)放建設(shè)工程施工許可證。2.報建內(nèi)容變更商業(yè)建房項目在建設(shè)過程中，如涉及項目名稱、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、設(shè)計方案等報建內(nèi)容變更的，建設(shè)單位應(yīng)及時向建設(shè)行政主管部門辦理變更手續(xù)。（二）施工許可1.施工單位資質(zhì)要求商業(yè)建房項目的施工單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程。建設(shè)單位不得將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位。2.施工組織設(shè)計審查施工單位應(yīng)編制施工組織設(shè)計，并報監(jiān)理單位審查。施工組織設(shè)計應(yīng)包括工程概況、施工部署、施工方法及技術(shù)措施、施工進度計劃、質(zhì)量保證措施、安全保證措施等內(nèi)容。監(jiān)理單位應(yīng)按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準對施工組織設(shè)計進行審查，提出審查意見。施工單位應(yīng)根據(jù)審查意見對施工組織設(shè)計進行修改完善，經(jīng)審查通過后方可組織施工。（三）工程質(zhì)量與安全管理1.質(zhì)量責(zé)任建設(shè)單位是商業(yè)建房項目質(zhì)量的第一責(zé)任人，應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，落實質(zhì)量責(zé)任制，對工程質(zhì)量負責(zé)?？辈?、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)按照法律法規(guī)和合同約定，履行各自的質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準規(guī)范要求。2.安全責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)履行安全生產(chǎn)管理職責(zé)，制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度，提供安全生產(chǎn)條件。施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理體系，落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，加強安全教育培訓(xùn)，確保施工安全。監(jiān)理單位應(yīng)履行安全監(jiān)理職責(zé)，對施工安全進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時要求施工單位整改。3.質(zhì)量安全監(jiān)督管理建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對商業(yè)建房項目進行質(zhì)量安全監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量安全問題及時下達整改通知書，督促責(zé)任單位整改。對存在嚴重質(zhì)量安全隱患的項目，應(yīng)責(zé)令停工整改，并依法予以查處。（四）工程監(jiān)理1.監(jiān)理單位資質(zhì)要求商業(yè)建房項目應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的監(jiān)理單位進行監(jiān)理。監(jiān)理單位應(yīng)按照法律法規(guī)和合同約定，履行監(jiān)理職責(zé)，對工程質(zhì)量、進度、安全、造價等進行全面監(jiān)理。2.監(jiān)理工作內(nèi)容監(jiān)理單位應(yīng)審查施工組織設(shè)計、施工方案、工程變更等文件，對施工過程進行旁站、巡視和平行檢驗，對工程質(zhì)量、進度、安全、造價等進行控制，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與施工單位之間的關(guān)系，及時解決工程建設(shè)中的問題。（五）竣工驗收1.驗收程序商業(yè)建房項目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收前，向建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)提交工程竣工驗收報告，并申請質(zhì)量監(jiān)督報告。建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)在收到工程竣工驗收報告和質(zhì)量監(jiān)督報告后，對工程質(zhì)量進行核查，并出具質(zhì)量監(jiān)督報告。建設(shè)單位應(yīng)在質(zhì)量監(jiān)督報告出具后，組織竣工驗收?？⒐を炇蘸细窈?，建設(shè)單位應(yīng)及時向建設(shè)行政主管部門備案。2.驗收內(nèi)容商業(yè)建房項目竣工驗收應(yīng)包括工程實體質(zhì)量、工程技術(shù)資料、工程使用功能等內(nèi)容。工程實體質(zhì)量應(yīng)符合相關(guān)標(biāo)準規(guī)范要求，工程技術(shù)資料應(yīng)齊全、真實、有效，工程使用功能應(yīng)滿足設(shè)計要求。四、房地產(chǎn)市場管理（一）預(yù)售管理1.預(yù)售條件商業(yè)建房項目符合下列條件的，方可申請預(yù)售許可：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.預(yù)售許可程序建設(shè)單位申請商業(yè)建房項目預(yù)售許可，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門提交預(yù)售許可申請表、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明、預(yù)售方案等相關(guān)資料。房地產(chǎn)管理部門對申請資料進行審核，符合要求的予以受理，并在規(guī)定時間內(nèi)作出是否準予預(yù)售許可的決定。準予預(yù)售許可的，發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》；不予預(yù)售許可的，書面說明理由。3.預(yù)售資金監(jiān)管房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會同銀行對商業(yè)建房項目預(yù)售資金進行監(jiān)管。建設(shè)單位應(yīng)在銀行設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金應(yīng)按照工程建設(shè)進度分階段撥付使用，確保用于項目建設(shè)。（二）銷售管理1.銷售條件商業(yè)建房項目取得《商品房預(yù)售許可證》后方可進行銷售。建設(shè)單位應(yīng)在銷售場所顯著位置公示《商品房預(yù)售許可證》、商品房買賣合同示范文本、房屋實測面積等相關(guān)信息。2.銷售合同管理建設(shè)單位與購房人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的示范文本，并明確雙方的權(quán)利義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)自商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理合同備案手續(xù)。（三）產(chǎn)權(quán)登記管理1.初始登記商業(yè)建房項目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)申請房屋所有權(quán)初始登記。申請初始登記應(yīng)提交土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案證明等相關(guān)資料。房地產(chǎn)管理部門對申請資料進行審核，符合要求的予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。2.轉(zhuǎn)移登記購房人在商業(yè)建房項目辦理房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)及時申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交房屋所有權(quán)證書、商品房買賣合同、購房發(fā)票、完稅證明等相關(guān)資料。房地產(chǎn)管理部門對申請資料進行審核，符合要求的予以登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。五、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位法律責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未取得規(guī)劃許可證、施工許可證擅自開工建設(shè)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、建設(shè)行政主管部門依法予以查處。2.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，擅自改變土地用途的，由國土資源管理部門依法予以查處。3.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定辦理報建手續(xù)、施工許可手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門依法予以查處。4.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定進行工程質(zhì)量與安全管理的，由建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)依法予以查處。5.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定進行預(yù)售管理、銷售管理、產(chǎn)權(quán)登記管理的，由房地產(chǎn)管理部門依法予以查處。（二）勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位法律責(zé)任1.勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位違反本辦法規(guī)定，未按照法律法規(guī)和合同約定履行質(zhì)量責(zé)任、安全責(zé)任的，由建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機構(gòu)依法予以查處。2.勘察、設(shè)計、施