小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)管理辦法一、總則（一）目的本管理辦法旨在規(guī)范小區(qū)的各項管理活動，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，保障小區(qū)物業(yè)的正常運行，促進(jìn)小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于[小區(qū)名稱]內(nèi)的所有物業(yè)區(qū)域，包括住宅、商業(yè)配套設(shè)施、公共區(qū)域等，以及在小區(qū)內(nèi)從事相關(guān)活動的業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他相關(guān)單位和人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策文件以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保管理活動合法合規(guī)。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分尊重業(yè)主的自治權(quán)利，發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，同時引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正公開原則：在管理過程中，秉持公平公正的態(tài)度，對待所有業(yè)主和使用人，各項管理決策和信息及時公開，接受業(yè)主監(jiān)督。4.服務(wù)第一原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，將服務(wù)理念貫穿于小區(qū)管理的全過程，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，滿足業(yè)主日益增長的美好生活需要。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會依法履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度工作計劃、年度預(yù)算和決算；決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對小區(qū)進(jìn)行專業(yè)化管理服務(wù)的企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行以下主要職責(zé)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、車輛管理等；制定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；定期向業(yè)主和業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同的履行情況；接受業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督管理部門的監(jiān)督檢查，及時處理業(yè)主的投訴和建議；協(xié)助有關(guān)部門做好小區(qū)的社區(qū)建設(shè)、治安防范、計劃生育、精神文明建設(shè)等工作。（四）其他相關(guān)部門和單位1.社區(qū)居民委員會：協(xié)助街道辦事處做好小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：負(fù)責(zé)對小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，依法履行相關(guān)行政管理職責(zé)。3.其他相關(guān)部門：如公安、消防、城管、環(huán)保、衛(wèi)生等部門，按照各自職責(zé)，依法對小區(qū)內(nèi)的相關(guān)事項進(jìn)行監(jiān)督管理。三、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）物業(yè)共用部位1.物業(yè)共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯前廳、設(shè)備機(jī)房等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位進(jìn)行日常巡查和維護(hù)，確保其完好、安全。3.業(yè)主和使用人不得擅自占用、挖掘物業(yè)共用部位，確需臨時占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備1.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)和更新，確保其正常運行。3.業(yè)主和使用人應(yīng)正確使用物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞、拆除、改造。因使用不當(dāng)造成設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。4.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費用，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度，明確清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)時間。2.每日定時對小區(qū)內(nèi)道路、廣場、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，及時清除垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔。3.定期對垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運站等進(jìn)行清理和消毒，防止垃圾堆積和異味產(chǎn)生。4.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生死角的巡查和清理，確保無衛(wèi)生盲區(qū)。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進(jìn)行垃圾分類投放。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合相關(guān)部門做好垃圾分類宣傳工作，提高業(yè)主的垃圾分類意識。3.定期對垃圾分類收集容器進(jìn)行清理和更換，確保垃圾分類工作順利進(jìn)行。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督1.業(yè)主和使用人應(yīng)自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾、亂堆亂放雜物。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為及時進(jìn)行勸阻和制止。3.業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好。2.合理規(guī)劃綠化布局，根據(jù)小區(qū)特點和業(yè)主需求，適時調(diào)整綠化景觀，提升小區(qū)綠化品質(zhì)。3.加強(qiáng)對綠化設(shè)施的維護(hù)管理，如圍欄、花架、亭廊等，確保其安全、美觀。（二）綠化保護(hù)1.業(yè)主和使用人應(yīng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞樹木和花卉。2.禁止在綠化區(qū)域內(nèi)堆放雜物、停放車輛、晾曬衣物等，不得踐踏草坪、攀折花木。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對綠化區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止破壞綠化的行為，對造成損失的，要求責(zé)任人進(jìn)行賠償。六、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.在小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員出入進(jìn)行登記和驗證。業(yè)主和使用人憑有效證件進(jìn)出小區(qū)，外來人員須經(jīng)業(yè)主或使用人確認(rèn)后登記放行。2.加強(qiáng)對小區(qū)出入口的值班管理，24小時安排專人值守，確保小區(qū)安全。3.對攜帶大件物品或可疑物品出門的人員進(jìn)行檢查核實，防止物品丟失或被盜。（二）車輛停放管理1.規(guī)劃合理的車輛停放區(qū)域，包括地下車庫、地面停車位等，并設(shè)置明顯的標(biāo)識。2.對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和引導(dǎo)，按照規(guī)定的位置停放，確保車輛停放有序。3.收取車輛停放費用的，應(yīng)按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并向業(yè)主明示收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。4.加強(qiáng)對車輛停放區(qū)域的巡查，防止車輛被盜、被刮擦等情況發(fā)生，及時處理車輛停放糾紛。（三）巡邏防范1.制定小區(qū)巡邏制度，安排專人定時對小區(qū)進(jìn)行巡邏，重點巡查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、樓道、停車場等部位。2.巡邏人員應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識，保持通訊暢通，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并采取相應(yīng)措施。3.加強(qiáng)對小區(qū)周邊環(huán)境的巡查，防范外來人員和車輛的非法入侵。（四）安全監(jiān)控1.在小區(qū)內(nèi)重要部位安裝監(jiān)控攝像頭，確保監(jiān)控系統(tǒng)24小時正常運行，覆蓋小區(qū)主要出入口、公共區(qū)域、停車場等。2.建立監(jiān)控資料管理制度，對監(jiān)控資料進(jìn)行妥善保存，保存期限不少于規(guī)定時間，以便查詢和追溯。3.定期對監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其圖像清晰、功能正常。（五）消防安全管理1.按照國家和地方有關(guān)消防安全的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)配備必要的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等，并確保其完好有效。2.制定小區(qū)消防安全制度，明確消防安全責(zé)任，定期組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識和自防自救能力。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)消防通道、疏散通道、安全出口的管理，確保暢通無阻。禁止在消防通道內(nèi)停放車輛、堆放雜物。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合消防部門做好小區(qū)消防安全檢查工作，及時消除火災(zāi)隱患。七、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）費用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，按照物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主公示。（二）費用構(gòu)成1.物業(yè)服務(wù)費用一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）費用收取與繳納1.物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主或使用人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納。2.業(yè)主應(yīng)在辦理入住手續(xù)時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按照合同約定的方式和時間繳納物業(yè)服務(wù)費用。3.逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過法律途徑解決。（四）費用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)成本上升等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提前按照規(guī)定程序進(jìn)行公示，并征求業(yè)主意見。2.業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整方案進(jìn)行審議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)。3.物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并向業(yè)主公示調(diào)整后的費用標(biāo)準(zhǔn)。八、專項維修資金管理（一）資金繳存1.專項維修資金由業(yè)主按照國家和地方有關(guān)規(guī)定繳存，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。2.業(yè)主繳存專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行，一般為購房款的一定比例。3.專項維修資金應(yīng)足額繳存至指定的專戶管理銀行，實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。（二）資金使用1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核后，報業(yè)主大會決定。2.業(yè)主大會決定使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施維修、更新、改造工作。3.專項維修資金的使用應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行，包括制定方案、公示、表決、備案等環(huán)節(jié)，確保資金使用的公開、透明、合理。4.維修、更新、改造工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將工程決算報告和審計報告報業(yè)主委員會備案，并在小區(qū)內(nèi)公示。（三）資金續(xù)籌1.專項維修資金余額不足時，業(yè)主大會應(yīng)決定續(xù)籌方案。2.續(xù)籌專項維修資金的方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，并按照規(guī)定程序進(jìn)行繳存。3.業(yè)主應(yīng)按照業(yè)主大會的決定及時續(xù)籌專項維修資金，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金充足。九、裝修管理（一）裝修申報1.業(yè)主或使用人進(jìn)行室內(nèi)裝修前，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝修申報資料，包括裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明、裝修人員名單等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到裝修申報資料后的規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行審核，對符合要求的予以批準(zhǔn)，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。3.裝修申報資料應(yīng)包括以下內(nèi)容：房屋所有權(quán)證或購房合同復(fù)印件；裝修設(shè)計方案，包括平面圖、效果圖、施工圖等；施工單位營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書復(fù)印件；裝修人員身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式；其他需要提供的資料。（二）裝修施工管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與施工單位簽訂裝修施工責(zé)任書，明確施工期間的安全、環(huán)保、文明施工等責(zé)任。2.對裝修施工進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查，重點檢查施工人員的出入證、施工時間、施工范圍、安全措施、環(huán)保措施等是否符合規(guī)定。3.要求施工單位遵守小區(qū)的各項管理制度，不得影響其他業(yè)主的正常生活，不得損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。4.對違反裝修管理規(guī)定的行為及時進(jìn)行勸阻和制止，情節(jié)嚴(yán)重的，可采取停水、停電等措施，并要求施工單位限期整改。（三）裝修垃圾管理1.業(yè)主或使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點和方式堆放裝修垃圾，并及時清運。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)裝修垃圾的統(tǒng)一清運工作，按照規(guī)定收取清運費用。3.嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)隨意丟棄裝修垃圾，不得將裝修垃圾混入生活垃圾中。十、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.設(shè)立投訴渠道，接受業(yè)主和使用人的投訴，包括電話、郵箱、意見箱等。2.對業(yè)主和使用人的投訴進(jìn)行及時登記，并在規(guī)定時間內(nèi)給予答復(fù)。3.對投訴事項進(jìn)行調(diào)查核實，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，應(yīng)及時采取措施解決，并將處理結(jié)果反饋給投訴人；屬于其他部門或單位責(zé)任的，應(yīng)協(xié)助投訴人向相關(guān)部門或單位反映。4.建立投訴處理檔