小區(qū)管理暫行辦法總則目的與宗旨為了加強(qiáng)本小區(qū)的規(guī)范化管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和居民生活安全，營造舒適、和諧、文明的居住環(huán)境，特制定本暫行辦法。適用范圍本辦法適用于本小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和物業(yè)使用人一視同仁，公平處理各類事務(wù)，維護(hù)小區(qū)公平秩序。4.共同參與原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成業(yè)主、物業(yè)企業(yè)共同管理的良好局面。業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主定義本小區(qū)內(nèi)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利，包括但不限于占有、使用、收益和處分權(quán)。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)小區(qū)公共事務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出建議、意見和質(zhì)詢。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守本小區(qū)管理暫行辦法、業(yè)主公約及其他規(guī)章制度。按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊(cè)；業(yè)主名冊(cè)；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。籌集和使用專項(xiàng)維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.會(huì)議形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本辦法第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)1.組成與選舉：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.職責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)則：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.選聘方式：業(yè)主大會(huì)可以通過招標(biāo)、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)檔案資料管理。其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定以及行業(yè)規(guī)范。物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用。雙方的權(quán)利和義務(wù)。專項(xiàng)維修資金的管理與使用。物業(yè)管理用房的使用。合同期限。違約責(zé)任。解決爭議的方法。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、市場行情等因素，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.計(jì)費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等計(jì)費(fèi)方式。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的程序進(jìn)行，并提前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督與考核1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。2.定期考核：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，考核結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期仍未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)終止物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)使用規(guī)范1.房屋使用：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.環(huán)境衛(wèi)生：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定，不得隨意丟棄垃圾、雜物，不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險(xiǎn)物品。3.綠化養(yǎng)護(hù)：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物。4.公共秩序：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)公共秩序管理規(guī)定，不得在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、亂停亂放車輛、私拉亂接電線等。物業(yè)維修與養(yǎng)護(hù)1.維修責(zé)任：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。2.維修資金：本小區(qū)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定辦理。3.緊急維修：發(fā)生危及房屋安全或者人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織維修，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。裝飾裝修管理1.裝修申報(bào)：業(yè)主或者物業(yè)使用人需要對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請(qǐng)，并提交相關(guān)資料。2.裝修規(guī)范：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定進(jìn)行裝飾裝修，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。3.裝修監(jiān)督：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并要求整改；拒不整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。公共秩序與環(huán)境衛(wèi)生管理公共秩序管理1.安全防范：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，加強(qiáng)小區(qū)安全防范工作，確保小區(qū)居民的人身財(cái)產(chǎn)安全。2.車輛管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，劃定停車位，規(guī)范車輛停放秩序。3.外來人員與車輛登記：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)外來人員和車輛進(jìn)行登記，核實(shí)身份和來訪事由，確保小區(qū)安全。環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清除垃圾、雜物，保持小區(qū)環(huán)境整潔。2.垃圾分類處理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類投放，并及時(shí)將分類后的垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)進(jìn)行處理。3.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施正常使用。法律責(zé)任業(yè)主及物業(yè)使用人責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，未按照約定履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，損害公共利益或者他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。