常德住房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)常德市住房管理，規(guī)范住房市場(chǎng)秩序，保障住房權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常德市行政區(qū)域內(nèi)各類(lèi)住房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、租賃、使用、維修、管理等活動(dòng)。（三）基本原則住房管理應(yīng)當(dāng)遵循以人為本、依法管理、公平公正、合理利用、安全有序的原則。（四）管理部門(mén)職責(zé)1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)是本市住房管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督管理工作。2.市發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、財(cái)政、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好住房管理相關(guān)工作。3.各區(qū)、縣（市）住房管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住房管理的具體工作。二、住房規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃編制1.市自然資源和規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)，根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人口狀況、住房需求等因素，編制住房發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。2.住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確住房建設(shè)目標(biāo)、結(jié)構(gòu)布局、用地安排、保障措施等內(nèi)容，并向社會(huì)公布。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，確保工程質(zhì)量和安全。2.新建住房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、停車(chē)位、垃圾收集點(diǎn)等設(shè)施。（三）建設(shè)監(jiān)管1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)工程的質(zhì)量安全監(jiān)管，建立健全質(zhì)量安全監(jiān)督管理制度。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法辦理建設(shè)工程施工許可證等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定進(jìn)行工程發(fā)包、承包和施工。3.施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工程設(shè)計(jì)文件和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和安全。三、住房交易管理（一）預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住房，應(yīng)當(dāng)向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行預(yù)售。2.預(yù)售許可申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售，不得擅自變更預(yù)售范圍。（二）銷(xiāo)售管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品住房，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件，并在售樓處顯著位置公示商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格、戶(hù)型、面積、公攤面積等信息。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取虛假宣傳、惡意哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售等不正當(dāng)手段銷(xiāo)售商品住房。3.購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)支付購(gòu)房款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向購(gòu)房人交付商品住房，并提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。（三）合同管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并使用統(tǒng)一的示范文本。2.商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括房屋的基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。（四）二手房交易管理1.二手房交易應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，并按照規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，為交易當(dāng)事人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息，不得隱瞞、欺詐、脅迫交易當(dāng)事人。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)二手房交易資金的監(jiān)管，保障交易資金安全。四、住房租賃管理（一）租賃登記備案1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同簽訂、變更、終止之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的區(qū)、縣（市）住房管理部門(mén)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。2.辦理房屋租賃登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋租賃當(dāng)事人身份證明；房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明。3.住房管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理房屋租賃登記備案申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合登記備案條件的，予以登記備案，并向租賃當(dāng)事人開(kāi)具房屋租賃登記備案證明。（二）租賃行為規(guī)范1.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋維修義務(wù)，確保房屋安全和正常使用。2.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途、損壞房屋結(jié)構(gòu)。3.租賃房屋用于居住的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。4.出租人不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室出租供人員居住。（三）租金管理1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住房租金指導(dǎo)價(jià)格，引導(dǎo)房屋租賃當(dāng)事人合理確定租金水平。2.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。租金標(biāo)準(zhǔn)不得隨意提高。五、住房使用與維修（一）使用管理1.住房權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途和使用性質(zhì)使用房屋，不得擅自改變房屋用途。2.住房權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理規(guī)約，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理工作。3.禁止下列損害住房的行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；擅自改變房屋外觀；占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；排放有毒有害物質(zhì)；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）維修責(zé)任1.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定交存，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)工作。3.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，在保修期限內(nèi)的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修；保修期限屆滿后，屬于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍的，按照相關(guān)規(guī)定使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修。六、住房保障管理（一）保障對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)1.本市住房保障對(duì)象為符合規(guī)定條件的低收入住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工、穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等。2.住房保障標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、財(cái)政承受能力等因素確定，并適時(shí)調(diào)整。（二）保障方式1.住房保障方式包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等。2.廉租住房通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租等方式保障；公共租賃住房通過(guò)租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租等方式保障；經(jīng)濟(jì)適用住房通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式保障；限價(jià)商品住房通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式保障。（三）申請(qǐng)與審核1.住房保障申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)人向戶(hù)籍所在地或者居住地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)人的家庭收入、住房狀況等進(jìn)行初審，并將初審意見(jiàn)和申請(qǐng)材料一并報(bào)送區(qū)、縣（市）住房保障部門(mén)。3.區(qū)、縣（市）住房保障部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到初審意見(jiàn)和申請(qǐng)材料之日起15個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同民政、公安等部門(mén)進(jìn)行復(fù)審，并將復(fù)審意見(jiàn)和申請(qǐng)材料一并報(bào)送市住房保障部門(mén)。4.市住房保障部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)審意見(jiàn)和申請(qǐng)材料之日起15個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同民政、公安等部門(mén)進(jìn)行終審，并將終審結(jié)果向社會(huì)公示。公示期限為7個(gè)工作日。（四）輪候與配租1.經(jīng)審核符合住房保障條件的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行輪候。2.住房保障部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)輪候順序，通過(guò)抽簽、搖號(hào)等方式確定配租對(duì)象，并向社會(huì)公布。3.配租對(duì)象應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)與住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂租賃合同，并辦理入住手續(xù)。七、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2.業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。（四）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果向業(yè)主公布。3.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提出意見(jiàn)和建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。八、法律責(zé)任（一）對(duì)違反住房規(guī)劃與建設(shè)規(guī)定的處罰1.違反本辦法規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由自然資源和規(guī)劃部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)10%以下的罰款。2.違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、停車(chē)位、垃圾收集點(diǎn)等設(shè)施的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。（二）對(duì)違反住房交易管理規(guī)定的處罰1.違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)售商品住房的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取虛假宣傳、惡意哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售等不正當(dāng)手段銷(xiāo)售商品住房的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停網(wǎng)簽資格，直至取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)。3.違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照合同約定向購(gòu)房人交付商品住房或者提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。4.違反本辦法規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員隱瞞、欺詐、脅迫交易當(dāng)事人的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。（三）對(duì)違反住房租賃管理規(guī)定的處罰1.違反本辦法規(guī)定，房屋租賃當(dāng)事人未按照規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，由住房管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以下的罰款。2.違反本辦法規(guī)定，出租人將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室出租供人員居住的，由住房管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上3萬(wàn)元以下的罰款。3.違反本辦法規(guī)定，承租人擅自改變房屋用途、損壞房屋結(jié)構(gòu)的，由住房管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。（四）對(duì)違反住房使用與維修規(guī)定的處罰1.違反本辦法規(guī)定，住房權(quán)利人擅自改變房屋用途的，由住房管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。2.違反本辦法規(guī)定，住房權(quán)利人損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、擅自改變房屋外觀、占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、排放有毒有害物質(zhì)等損害住房的行為，由住房管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3.違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位不依法履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正，處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，并對(duì)在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。（五）對(duì)違反住房保障管理規(guī)定的處罰1.違反本辦法規(guī)定，以欺騙等不正當(dāng)手段取得住房保障的，由住房保障部門(mén)責(zé)令退回已領(lǐng)取的住房保障金或者實(shí)物；拒不退回的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并處騙取金額1倍以上3倍以下的罰款。2.違反本辦法規(guī)定，住房保障對(duì)象轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、閑置保障性住房或者改變保障性住房用途的，由住房保障部門(mén)責(zé)令按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，并處以1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)住房保障。（六）對(duì)違反物業(yè)服務(wù)管理規(guī)定的處罰1.違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令停止違法行為，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款