雙灣國(guó)際酒店地塊整體定位版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸長(zhǎng)沙世遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所有，未經(jīng)長(zhǎng)沙世遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析Part2分析目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的差距，找到項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘Part3分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、客戶需求，找到本項(xiàng)目突圍點(diǎn)項(xiàng)目屬性界定Part1解析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)，項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位Part4SWOT分析、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、案例借鑒、產(chǎn)品定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得出最優(yōu)方案指標(biāo)經(jīng)濟(jì)數(shù)值備注地塊面積8540㎡（12.81畝）；若加上政府補(bǔ)償用地面積，則共計(jì)11630㎡用地修湘江跨江大橋占有了3090㎡項(xiàng)目用地，政府容許項(xiàng)目按目前剩余地塊加3090㎡的用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)?？梢?guī)劃最大建筑面積59780㎡容積率按7.0計(jì)算建筑高度不超過(guò)150米綠化率不低于38%建筑密度低于30%按現(xiàn)有剩余地塊計(jì)算，建筑基底面積最大約為2535平米容積率小于7.0商業(yè)部分占72%酒店地塊項(xiàng)目指標(biāo)解讀資源型地塊加項(xiàng)目高指標(biāo)值，一切都只為打造城市級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目屬性界定有利因素：擁有絕佳資源（雙江交匯，南向一線江景）絕佳環(huán)境地標(biāo)建筑不利因素：城市近郊，非商務(wù)中心區(qū)城市近郊，擁有絕佳江景資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)的地標(biāo)型項(xiàng)目原有開(kāi)發(fā)方向產(chǎn)品類(lèi)別（共48層）占比重規(guī)劃層高商業(yè)（5層）20%約21米住宅及酒店式公寓（39層）70%約117米會(huì)所式酒店（4層）10%約12米合計(jì)100%150米①1—5層為底商。約占總體建筑面積20%。主要考慮本項(xiàng)目商業(yè)體量較小，于購(gòu)買(mǎi)公寓投資型客戶不利，底商主要服務(wù)于本項(xiàng)目業(yè)主和對(duì)面楚天一品純住宅項(xiàng)目業(yè)主為目標(biāo)；如：1層規(guī)劃入戶大堂及小型商鋪，商鋪用途主要規(guī)劃為銀行、飯店等；2—3層規(guī)劃為大型超市；4—5層可規(guī)劃為大型餐飲機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等。②6—44樓為高端公寓產(chǎn)品，占總量70%；③45—48層為會(huì)所式酒店，占總量10%，可以享受極佳江景視野和避免高樓層難賣(mài)的問(wèn)題。④住宅公寓部分建議按1梯260—280平米進(jìn)行規(guī)劃計(jì)算，可考慮部分電梯分樓層直達(dá)。建議頂層酒店設(shè)立單獨(dú)直達(dá)電梯。原方案：酒店式公寓+酒店+商業(yè)，酒店為核心驅(qū)動(dòng)物業(yè)，酒店式公寓實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析Part2分析目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的差距，找到項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘Part3分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、客戶需求，找到本項(xiàng)目突圍點(diǎn)項(xiàng)目屬性界定Part1解析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)，項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位Part4SWOT分析、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、案例借鑒、產(chǎn)品定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得出最優(yōu)方案利潤(rùn)速度品牌利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)高收益迅速回籠資金，現(xiàn)金流安全，風(fēng)險(xiǎn)可控成為市場(chǎng)上有影響力的項(xiàng)目，做區(qū)域標(biāo)桿目標(biāo)提煉穩(wěn)定現(xiàn)金流標(biāo)桿樹(shù)立開(kāi)發(fā)前，研究市場(chǎng)，做好合理前期產(chǎn)品定位，樹(shù)立核心價(jià)值；，本項(xiàng)目所處板塊為中高居住區(qū)，有豐富的江景資源，無(wú)論從項(xiàng)目品質(zhì)及資源都足以成為區(qū)域標(biāo)桿。利潤(rùn)最大化通過(guò)選取最優(yōu)產(chǎn)品進(jìn)行打造，提升產(chǎn)品價(jià)值；思源對(duì)于雙灣目標(biāo)的理解，首先保證項(xiàng)目穩(wěn)定現(xiàn)金流，保證項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定開(kāi)發(fā)，再考慮利潤(rùn)最大化和項(xiàng)目標(biāo)桿形象的樹(shù)立；思源對(duì)目標(biāo)解讀R1-市場(chǎng)市場(chǎng)無(wú)論是酒店、公寓、寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)都較為激烈穩(wěn)定利潤(rùn)，速度，品牌（標(biāo)桿）；以高形象立市，實(shí)現(xiàn)區(qū)域最高價(jià)，同時(shí)保證一個(gè)有效速度，保證資金安全（具體速度進(jìn)一步探討）R2-目標(biāo)區(qū)域背景：非城市核心區(qū)，雙江匯合處，兩館一廳，區(qū)域豪宅高速發(fā)展期，對(duì)產(chǎn)品和定位以及價(jià)格較為敏感，市場(chǎng)背景：沿江、開(kāi)福北市場(chǎng)高速發(fā)展期，目前市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大項(xiàng)目界定：高容積率商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，含（酒店高投入）S-情景風(fēng)險(xiǎn)！核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題：

1、如何化解非商務(wù)中心區(qū)的低認(rèn)知度，實(shí)現(xiàn)近郊商務(wù)地標(biāo)的成功開(kāi)發(fā)？

2、如何在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中打造本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，合理進(jìn)行物業(yè)選擇，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)？在各種物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與客戶需求之間找到項(xiàng)目機(jī)會(huì)，開(kāi)拓藍(lán)海，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)目標(biāo)。3、如何突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，開(kāi)拓藍(lán)海市場(chǎng)，跳開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。1、當(dāng)前的物業(yè)定位類(lèi)型能否滿足開(kāi)發(fā)商的溢價(jià)要求，是否有更合適本項(xiàng)目的物業(yè)定位；2、客戶需求與市場(chǎng)供應(yīng)之間是否存在供求機(jī)會(huì)；解決核心問(wèn)題的思路和方向核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析Part2分析目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的差距，找到項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘Part3分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、客戶需求，找到本項(xiàng)目突圍點(diǎn)項(xiàng)目屬性界定Part1解析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)，項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位Part4SWOT分析、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、案例借鑒、產(chǎn)品定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得出最優(yōu)方案目標(biāo)要求產(chǎn)品定位酒店部分辦公或公寓辦公可行性分析公寓可行性辦公或公寓方向選擇本案華天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南國(guó)際影視會(huì)展中心酒店神龍大酒店普瑞溫泉大酒店開(kāi)元鑫城大酒店同升湖通程山莊五華大酒店華天紫東閣大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜來(lái)登國(guó)際酒店茉莉花大酒店長(zhǎng)島飯店長(zhǎng)沙目前有五星級(jí)酒店10家（含達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的16家），四星級(jí)酒店30多家，星級(jí)酒店加起來(lái)達(dá)到85家以上，加上各類(lèi)賓館、招待所，超過(guò)百數(shù)之多。本案周邊無(wú)星級(jí)酒店，存在較大的市場(chǎng)空白點(diǎn)長(zhǎng)沙酒店格局：長(zhǎng)沙酒店行業(yè)發(fā)展迅猛，五星級(jí)酒店達(dá)10家以上，而本案所處區(qū)域無(wú)星級(jí)酒店，存在市場(chǎng)空缺。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀目前長(zhǎng)沙的星級(jí)酒店相對(duì)較多，入住率平均在70%以上；從酒店的平均入住率來(lái)看，星級(jí)越高，經(jīng)營(yíng)狀況越好，五星級(jí)酒店入住率高于四星級(jí)酒店。酒店住宿率平均房?jī)r(jià)（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運(yùn)達(dá)喜來(lái)登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國(guó)豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國(guó)際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280入駐率：星級(jí)酒店整體入住率在70%以上，星級(jí)越高，入住率越高。其中，僅喜來(lái)登入住率在82%以上，與其為長(zhǎng)沙首個(gè)5星級(jí)酒店在客戶心理地位有一定關(guān)系。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀酒店住宿率平均房?jī)r(jià)（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運(yùn)達(dá)喜來(lái)登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國(guó)豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國(guó)際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280消費(fèi)水平：星級(jí)酒店整體客房均價(jià)在450元以上，長(zhǎng)沙星級(jí)酒店消費(fèi)能力強(qiáng)。其中，喜來(lái)登達(dá)到700元以上，客戶認(rèn)可度高，愿意為其高價(jià)買(mǎi)單。從長(zhǎng)沙星級(jí)酒店高房?jī)r(jià)和高入住率的信息得出，長(zhǎng)沙具有相當(dāng)大的高消費(fèi)能力。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀酒店名稱(chēng)客房餐飲會(huì)議休閑娛樂(lè)及其它華天大酒店32%18%38%12%通程國(guó)際大酒店29%22%30%19%神農(nóng)大酒店36%14%35%15%影視會(huì)展酒店18%48%13%21%天璽大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%通過(guò)上表可以看出，五星級(jí)酒店收入構(gòu)成較為平均，而四星級(jí)酒店則通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，在客房收入上所占比例較大；星級(jí)酒店收入中會(huì)議的比例最高，其中主要與長(zhǎng)沙每年定期舉辦的湖南國(guó)際文化展覽會(huì)、中國(guó)（長(zhǎng)沙）國(guó)際汽車(chē)展覽會(huì)，及著名的中國(guó)金鷹電視藝術(shù)節(jié)等商務(wù)商業(yè)活動(dòng)相關(guān)。物業(yè)構(gòu)成：四、五星級(jí)酒店，收入主要來(lái)源于客房和會(huì)議兩大類(lèi)，另餐飲和休閑娛樂(lè)也占有較高比重。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀10年上半年長(zhǎng)沙旅游總收入占全省旅游總收入的41.2%。武廣高鐵的開(kāi)通，為長(zhǎng)沙的旅游發(fā)展帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。僅五一期間，長(zhǎng)沙市主要旅游景區(qū)接待高鐵旅游團(tuán)隊(duì)就有6200多個(gè)，游客量近10萬(wàn)人次。年份國(guó)內(nèi)游客（千人）國(guó)內(nèi)旅游收入（百萬(wàn)人民幣）國(guó)際游客（千人）國(guó)際旅游收入（百萬(wàn)美元）200220.579——9028——268-----147----200321.6005%11.54028%49-81%24-84%200423.0006%12.6309%188283%141488%200524.8908%17.52039%25636%20243%200626.2005%19.79513%40659%30852%200728.6109%22.99716%50123%38625%200832.2315%27.12018%54910%42410%200938.36625%27.92830%5785.3%4537%年均增長(zhǎng)率

10%

21%

47.9%

77%消費(fèi)人群：

10年上半年長(zhǎng)沙共接待國(guó)內(nèi)外游客2597.2萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)230.25億元，為長(zhǎng)沙酒店行業(yè)帶來(lái)了強(qiáng)大的客源支持。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀全市舉辦的各類(lèi)會(huì)展活動(dòng)項(xiàng)目達(dá)505個(gè)，直接收入8.2億元，并帶動(dòng)交通運(yùn)輸、餐飲住宿、娛樂(lè)休閑、旅游等會(huì)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入74.08億元。會(huì)展內(nèi)容：“中國(guó)金鷹電視藝術(shù)節(jié)”、“中國(guó)中部投資貿(mào)易博覽會(huì)”、“全國(guó)汽車(chē)配件交易大會(huì)”、“全國(guó)糖酒交易大會(huì)”、“中國(guó)（長(zhǎng)沙）國(guó)際汽車(chē)博覽會(huì)”等多個(gè)全國(guó)或區(qū)域性的品牌展會(huì)。紅星國(guó)際會(huì)展中心4.8萬(wàn)平米青竹湖國(guó)際會(huì)展中心湖南國(guó)際會(huì)展中心5萬(wàn)平米2008年年度直接收益乘數(shù)效應(yīng)收益2009年2010年7.3億65億8.2億預(yù)計(jì)9.0億75億預(yù)計(jì)82億增幅9.3%消費(fèi)人群：長(zhǎng)沙會(huì)展業(yè)其直接收益以及乘數(shù)效應(yīng)，帶來(lái)近百億的消費(fèi)產(chǎn)值，為酒店客房、休閑娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)談等客源帶來(lái)又一支撐。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀喜來(lái)登酒店作為長(zhǎng)沙酒店的最高標(biāo)桿，其經(jīng)營(yíng)收益遠(yuǎn)好于其他5星級(jí)酒店。酒店住宿率平均房?jī)r(jià)（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運(yùn)達(dá)喜來(lái)登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國(guó)豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國(guó)際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀長(zhǎng)沙酒店現(xiàn)狀小結(jié)——長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ螅绕涫俏逍羌耙陨细邫n酒店。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)承載能力強(qiáng)。成長(zhǎng)成熟階段，五星級(jí)酒店10家（含達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的16家），四星級(jí)酒店30多家。發(fā)展階段及格局酒店承載能力未來(lái)趨勢(shì)消費(fèi)人群：旅游、會(huì)展、政府接待、商務(wù)會(huì)談成為主流。消費(fèi)水平：星級(jí)酒店整體客房均價(jià)在450元以上，長(zhǎng)沙星級(jí)酒店消費(fèi)能力強(qiáng)。入駐率：整體入住率在70%以上，星級(jí)越高，入住率越高。物業(yè)構(gòu)成：收入主要來(lái)源于客房和會(huì)議兩大類(lèi)，另餐飲和休閑娛樂(lè)也占有較高比重。長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，尤其是五星及以上高檔酒店。長(zhǎng)沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢(shì)。區(qū)域契機(jī)北城區(qū)域暫無(wú)高檔酒店，存在市場(chǎng)空缺1、酒店市場(chǎng)承載能力強(qiáng)2、長(zhǎng)沙星級(jí)酒店市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)3、北城區(qū)域暫無(wú)高檔酒店長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)-現(xiàn)狀項(xiàng)目酒店品牌規(guī)模檔次高度萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)文華酒店6.4萬(wàn)方五星級(jí)/保利國(guó)際廣場(chǎng)JW萬(wàn)豪酒店待定五星級(jí)235.5米華遠(yuǎn)化中心香格里拉酒店4.2萬(wàn)方五星級(jí)268米北辰三角洲洲際酒店待定五星級(jí)260米復(fù)地崑玉國(guó)際萬(wàn)豪酒店待定五星級(jí)/世茂鉑翠灣希爾頓酒店待定五星級(jí)249米運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)W酒店、瑞吉酒店300多間、200多間五星級(jí)/德思勤廣場(chǎng)凱悅酒店6萬(wàn)方五星級(jí)/華晨廣場(chǎng)溫德姆酒店4萬(wàn)方五星級(jí)/華悅城鉑爾曼酒店3.6萬(wàn)方五星級(jí)/西湖文化區(qū)項(xiàng)目恩瑞萬(wàn)豪酒店8萬(wàn)方五星級(jí)/長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)：未來(lái)展望未來(lái)酒店市場(chǎng)的五星級(jí)酒店呈井噴式增長(zhǎng)，新建項(xiàng)目特別是沿江一線的酒店多為國(guó)際超五星級(jí)酒店，體量大，多為項(xiàng)目地標(biāo)，依托酒店品牌全面提升項(xiàng)目檔次，未來(lái)五星級(jí)以上酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈北辰·洲際酒店復(fù)地·萬(wàn)豪酒店萬(wàn)達(dá)·文華酒店保利·JW萬(wàn)豪酒店世茂·希爾頓酒店華遠(yuǎn)·香格里拉酒店世紀(jì)金源酒店世茂·希爾頓酒店保利·JW萬(wàn)豪酒店北辰·洲際酒店萬(wàn)達(dá)·文華酒店華遠(yuǎn)·香格里拉酒店長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)：未來(lái)展望其中，湘江兩岸特別是河?xùn)|區(qū)域酒店集中供應(yīng)，且為國(guó)際超五星級(jí)酒店，分布密集，未來(lái)濱江區(qū)域的超五星級(jí)酒店市場(chǎng)將陷入紅海競(jìng)爭(zhēng)。審視濱江區(qū)域的酒店，主要以品牌、地段、資源、綜合體價(jià)值為競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。品牌開(kāi)發(fā)商通過(guò)超五星級(jí)酒店提升項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值其他文華、世紀(jì)金源萬(wàn)豪、洲際、希爾頓、香格里拉國(guó)內(nèi)一流開(kāi)發(fā)商，實(shí)力保障，消費(fèi)者認(rèn)知較強(qiáng)因品牌影響力較小，或本土知名酒店，走性價(jià)比路線標(biāo)桿品牌開(kāi)發(fā)商、國(guó)際一流品牌酒店、品牌影響力、客戶認(rèn)知度高五星級(jí)酒店時(shí)代長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)：未來(lái)展望超五星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)飽和，在項(xiàng)目無(wú)品牌、地段、綜合體優(yōu)勢(shì)情況下，如何利用資源（江景）優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立項(xiàng)目地位？長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)方式：通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，針對(duì)性客戶需求進(jìn)行定位

市場(chǎng)案例：橙子酒店、覓你酒店作為后現(xiàn)代主義的追隨者，酒店正是為“橙子族”們量身訂制的，它是“橙子族”心靈的棲息地，以“橙子”的形象來(lái)彰顯其氣質(zhì)與品味。服務(wù)主力對(duì)象為：大學(xué)生、時(shí)尚白領(lǐng)、藝術(shù)家、年輕的商場(chǎng)才俊。這個(gè)階層正是今日滾滾紅塵中，彰顯個(gè)性、引領(lǐng)時(shí)尚的人群，即“橙子族”，他們奉《發(fā)條橙子》為他們卓爾不群的立世宣言。通過(guò)鮮明的酒店主題打造，加之酒店客群的準(zhǔn)確定位，酒店以及附屬商業(yè)街運(yùn)營(yíng)十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%的水平。特色酒店成功案例：橙子酒店長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)特色酒店成功案例：

Mini-hotel覓你酒店這種奇妙的酒店之旅，正是酒店為客人所帶來(lái)的與眾不同的額外選擇。無(wú)論走廊、大堂以及你所看到的團(tuán)隊(duì)，都在訴說(shuō)我們的事業(yè)態(tài)度和與眾不同之處。偶爾時(shí)尚、時(shí)而精致、忽然有趣，各種各樣的設(shè)計(jì)語(yǔ)言圍繞著你，倘若你有“酒店還能這樣”的感覺(jué)，那么我們便有了共鳴。因?yàn)樗侨绱说奶貏e，令人著迷。首家覓你酒店的170多間房間中劃分出各種不同的房型。這些看起來(lái)風(fēng)格迥異而與眾不同的房間適合于各種不同個(gè)性的人甚至不同心情的人，你可以根據(jù)這些來(lái)選擇你休息的地方。酒店定位：以標(biāo)新立異的創(chuàng)新手法做中端和高端兩種個(gè)性化鮮明的、時(shí)尚前衛(wèi)的汽車(chē)主題文化酒店長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)五星級(jí)酒店呈井噴式增長(zhǎng)，新建項(xiàng)目特別是沿江一線的酒店多為國(guó)際超五星級(jí)酒店，酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目若做普通五星級(jí)酒店，則與其他項(xiàng)目酒店競(jìng)爭(zhēng)處于弱勢(shì)地位，因此，本項(xiàng)目在酒店的打造方向上應(yīng)避開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尋找更適合本項(xiàng)目的新的發(fā)展機(jī)會(huì)而在酒店打造方向應(yīng)避開(kāi)普通五星級(jí)酒店的激烈競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)細(xì)分客戶需求找準(zhǔn)定位，以特色酒店樹(shù)立本項(xiàng)目酒店的核心競(jìng)爭(zhēng)力，抓住個(gè)性化酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì)目標(biāo)要求產(chǎn)品定位酒店部分辦公或公寓辦公可行性分析公寓可行性分析辦公或公寓方向選擇集中在主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，近期城市熱點(diǎn)區(qū)域岳麓區(qū)、武廣片區(qū)、南城等依托城市發(fā)展及日漸成熟的配套，多個(gè)項(xiàng)目均有規(guī)劃公寓產(chǎn)品匯金國(guó)際東宸19公館鉑宮二期明城國(guó)際東塘瑞府米蘭春天沁園春御院像素匯觀湖公寓恒大華府涉外公館湘騰城市廣場(chǎng)蘭卡威國(guó)際萬(wàn)博匯瀟湘國(guó)際西子一間先鋒東外灘長(zhǎng)房時(shí)代城壹號(hào)公館中信新城星城榮域紫檀三期嘉斯茂廣場(chǎng)金域華府運(yùn)達(dá)國(guó)際新城泉昇同福大廈在售公寓項(xiàng)目潛在公寓項(xiàng)目沙發(fā)公寓泰格公寓少帥府曙光領(lǐng)峰帕克水岸五一中央領(lǐng)域長(zhǎng)盛嵐庭鉑金國(guó)際湘麓國(guó)際天翼公寓沸點(diǎn)100鉑金館友誼公寓觀園公寓大地國(guó)際公寓鵬鑫公寓泊富廣場(chǎng)藏瓏恒大金都萬(wàn)達(dá)公館保利國(guó)際金領(lǐng)公寓楓華府第湘域城邦綠地公館將愛(ài)公寓公寓分布狀況公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)不高。毛坯公寓溢價(jià)能力一般，部分產(chǎn)品通過(guò)精裝公寓拔高價(jià)格實(shí)現(xiàn)溢價(jià)非中心區(qū)的省府、武廣板塊、開(kāi)福區(qū)政府，精裝修報(bào)價(jià)在7500-9000元/㎡左右，毛坯房在6400-7000元/㎡左右；精裝修的報(bào)價(jià)在3000—3500元/㎡之間，3500元/㎡以上的裝修報(bào)價(jià)為豪裝最低標(biāo)準(zhǔn)；公寓銷(xiāo)售價(jià)格板塊項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址供應(yīng)面積（㎡）均價(jià)(元/㎡）使用年限裝修標(biāo)準(zhǔn)省府蘭亭玥島芙蓉路天虹百貨旁3萬(wàn)680070年毛坯綠地公館芙蓉南路省政府南0.8萬(wàn)——

70年毛坯德斯勤城市廣場(chǎng)韶山路與湘府路交匯處3.4萬(wàn)9000-1000070年精裝3800花漾年華新姚南路200號(hào)公寓：2.2折后6600-670070年精裝融源及第書(shū)院南路明德中學(xué)西北角0,7萬(wàn)——70年毛坯劍橋名門(mén)天心區(qū)竹塘西路4.6萬(wàn)660070年毛坯華悅城韶山南路與湘府路交匯處2,4萬(wàn)待定————長(zhǎng)城水郡中意一路保險(xiǎn)學(xué)院旁1萬(wàn)7000——毛坯武廣喜盈門(mén)范城雨花區(qū)萬(wàn)家麗中路三段36號(hào)（雨花區(qū)政府斜對(duì)面）48萬(wàn)830040年3000京投銀泰環(huán)球村勞動(dòng)?xùn)|路與紅旗路交匯處西北角2.8萬(wàn)508870年毛坯華晨世紀(jì)廣場(chǎng)雨花區(qū)萬(wàn)家麗中路二段8號(hào)42萬(wàn)1500070年3500以上融科ING雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道598號(hào)7.5萬(wàn)毛坯6800精裝750070年3500郡原美村時(shí)代陽(yáng)光大道489號(hào)3.2萬(wàn)800070年精裝開(kāi)福區(qū)政府萬(wàn)科城芙蓉路與福元路交匯處東南角1.4萬(wàn)方7400-7500——精裝珠江花城芙蓉路與福元路交匯處東北角——

800040年精裝（帶全屋家電）美利新世界福元中路66號(hào)，長(zhǎng)沙大學(xué)附中西側(cè)1.5萬(wàn)6400——

毛坯萬(wàn)國(guó)城福元西路199號(hào)0.9萬(wàn)——

——精裝數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)研究中心備案數(shù)據(jù)，選取了中心省府、武廣、開(kāi)福區(qū)政府等3個(gè)區(qū)域的數(shù)據(jù)作為參考目前城市近郊公寓價(jià)格及速度實(shí)現(xiàn)有限。由于城市配套缺失，價(jià)量實(shí)現(xiàn)有限，價(jià)格與普通住宅持平或略高，消化速度不如普通住宅，約為20-30套/月公寓銷(xiāo)售速度板塊項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)套數(shù)（套）主力面積（㎡）月均銷(xiāo)售去化率裝修標(biāo)準(zhǔn)省府蘭亭玥島總：528/429首次開(kāi)盤(pán)：12038-73220.2毛坯綠地公館14149-7618——

毛坯德斯勤城市廣場(chǎng)616/30541-81850.55精裝3800融源及第20035-14025-32——毛坯劍橋名門(mén)670/49242-50340.3毛坯武廣喜盈門(mén)范城240035-901010%精裝3000京投銀泰環(huán)球村59837-802140.72毛坯華晨世紀(jì)廣場(chǎng)48040-704880%以上3500以上融科ING500余套40-703290%以上3500開(kāi)福區(qū)政府萬(wàn)科城400余套3530-45——精裝珠江花城380/20040-5920—3070%-80%精裝（帶全屋家電）除主城區(qū)單體、綜合體項(xiàng)目外，仍有多個(gè)綜合體或近郊復(fù)合社區(qū)公寓產(chǎn)品即將入市，集中在2011-2013年放量，未來(lái)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈；區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)公寓面積（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)入市時(shí)間合計(jì)（萬(wàn)㎡）岳麓區(qū)湘麓國(guó)際1.52011下半年9.6泰格公寓1.1未定麓谷·谷閣國(guó)際公寓4未定天翼公寓3未定雨花區(qū)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)52012年27.3沸點(diǎn)10042012年鉑金館4.82012年友誼公寓3.5未定德思勤廣場(chǎng)英格麗公寓約10萬(wàn)方2011年10月開(kāi)福區(qū)泊富國(guó)際廣場(chǎng)52011下半年15大地國(guó)際公寓大廈10未定芙蓉區(qū)金朝陽(yáng)大廈3.76未定3.76天心區(qū)鵬鑫公寓7.64未定9.64總計(jì)65.3公寓潛在供應(yīng)客群分析。市場(chǎng)客戶構(gòu)成審視全城，長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)客戶主要由投資型、自住型、辦公兼自住三類(lèi)客戶組成。明城、藍(lán)灣珠江花城、萬(wàn)科城德思勤、喜盈門(mén)、華晨第一類(lèi)客戶第二類(lèi)客戶第三類(lèi)客戶投資型自住型辦公兼自住70%以投資為主，30%為過(guò)渡型剛需客戶；長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶依然是購(gòu)買(mǎi)的主力，地級(jí)市的客戶逐步成為購(gòu)房的重要客源，地段、升值潛力是客戶主要關(guān)注點(diǎn)，其中自住型客戶偏重精裝，投資客偏重毛坯項(xiàng)目客戶來(lái)源年齡分布職業(yè)特征置業(yè)目的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶45%地級(jí)市的客戶35%外地的投資客20%30歲以上做生意的老板企業(yè)中高管公務(wù)員投資60%自住40%地段與升值潛力精裝修戶型明城國(guó)際中心婁底、益陽(yáng)等地級(jí)市的客戶35%長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶30%省外投資客戶25%30歲以上生意人公務(wù)員老師等泛公務(wù)員投資60%自住40%地段與升值潛力商住兩用開(kāi)發(fā)商品質(zhì)東塘瑞府長(zhǎng)沙市區(qū)的客戶50%地級(jí)市的客戶30%省外的湖南人20%30歲以上個(gè)體戶私企白領(lǐng)事業(yè)單位投資60%自住40%地段精裝小戶萬(wàn)博匯

長(zhǎng)沙本地人35%在長(zhǎng)沙工作的湖南人20%地級(jí)市的客戶25%省外投資客20%25-3040歲以上生意人教師公務(wù)員投資60%自住40%地段與配套教育資源小戶型壹號(hào)公館長(zhǎng)沙市區(qū)客戶40%地級(jí)市的客戶30%省外投資客30%25-40歲個(gè)體戶企業(yè)中高管富二代投資60%自住40%地段升值空間精裝修東宸19公館長(zhǎng)沙市區(qū)客戶70%地級(jí)市客戶20%省外客戶10%25-45歲企業(yè)中高管事業(yè)單位職員投資60%自住40%地段教育資源德思勤廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市區(qū)客戶60%地級(jí)市及省外投資客戶40%30-50私營(yíng)業(yè)主企業(yè)中高管公務(wù)員100%投資地段配套升值潛力投資回報(bào)公寓客戶分析公寓客戶分析客戶分類(lèi)：按置業(yè)需求分類(lèi)，公寓項(xiàng)目主要有投資、自住及辦公兼自住幾種類(lèi)型，其中投資客戶仍是購(gòu)買(mǎi)主力；客戶類(lèi)型經(jīng)濟(jì)承受能力置業(yè)動(dòng)因需求產(chǎn)品投資客戶強(qiáng)投資，主動(dòng)置業(yè)地段好，投資價(jià)值高的產(chǎn)品。往往多為位于商業(yè)中心及交通樞紐，例如東塘瑞府、萬(wàn)博匯等自住客戶低下,經(jīng)濟(jì)承受能力低下的青年群體，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格敏感自住或過(guò)渡性自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足基本生活需求，有日常生活必備元素（廚房等），例如金域華府、藏瓏等辦公兼自住型經(jīng)濟(jì)承受能力強(qiáng)，自由職業(yè)者辦公兼自住，被迫置業(yè)交通便利，能夠滿足居家條件，同時(shí)具備SOHO公寓條件，例如明城國(guó)際中心、藍(lán)灣國(guó)際廣場(chǎng)等公寓客戶分析客戶分類(lèi)：商用客戶多數(shù)對(duì)地段、配套、形象、檔次有一定需求，且傾向于毛坯公寓，而自住客戶則傾向于檔次、形象、品質(zhì)、服務(wù)方面的需求，且傾向于精裝公寓，而投資客則更注重地段、未來(lái)的租憑價(jià)值和投資收益，在是否裝修上都能接受；客戶類(lèi)型客戶特征購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)客戶關(guān)注點(diǎn)企業(yè)自用客戶快速發(fā)展中的中小規(guī)模，創(chuàng)意、服務(wù)、貿(mào)易、科技等行業(yè)民營(yíng)、個(gè)體企業(yè)企業(yè)主企業(yè)發(fā)展需求更換辦公樓，改善辦公環(huán)境地段、配套、商務(wù)便利性，一定的形象和檔次要求，傾向于毛坯公寓投資客戶私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位中高管、高校教師等長(zhǎng)線投資和財(cái)產(chǎn)保值，以商務(wù)和居住租賃為基礎(chǔ)地段，未來(lái)租賃價(jià)值，投資收益，產(chǎn)品傾向性不是太強(qiáng)，毛坯公寓和精裝修公寓都可以接受個(gè)性自用客戶私營(yíng)企業(yè)主，區(qū)域內(nèi)高收入商務(wù)客戶，大型企事業(yè)單位中高管等非日常居住場(chǎng)所，用作個(gè)性的收藏、休閑和會(huì)客空間檔次、形象、品質(zhì)、服務(wù)，傾向于精裝修公寓商務(wù)自住客戶高收入商務(wù)客戶，外地駐長(zhǎng)商務(wù)人士等過(guò)渡居住兼顧投資檔次、形象、品質(zhì)、服務(wù)，傾向于精裝公寓過(guò)渡居住客戶富二代，高級(jí)白領(lǐng)過(guò)渡居住兼顧投資地段、配套、形象等，傾向于精裝公寓4月28日戶型面積段（㎡）推出套數(shù)占比銷(xiāo)售/比例一房41168100%163/97%價(jià)格面價(jià)11000元/㎡折后均價(jià)8700元/㎡（3000元/㎡精裝）5月27日A區(qū)寶格麗公寓成功案例——德思勤廣場(chǎng)紅星商圈，超大型城市綜合體的公寓物業(yè)，依托綜合體價(jià)值實(shí)現(xiàn)高速低價(jià)；戶型面積套數(shù)套數(shù)銷(xiāo)售率一房一廳一衛(wèi)53.82㎡363597.22%一房一廳一衛(wèi)53.69㎡363597.22%一房一廳一衛(wèi)54.06㎡383694.74%合計(jì)

11010696.36%溢價(jià)不高2012年4月21日戶型面積套數(shù)套數(shù)銷(xiāo)售率公寓單間35-43㎡4885810%公寓二房76㎡56公寓二房80-100㎡56價(jià)格公寓折后均價(jià)：8500元/平米，折后價(jià)格區(qū)間：公寓折后6800-10000元/平米，帶3000元/平米精裝（帶廚具、空調(diào)、家具等）銷(xiāo)售低迷失敗案例——喜盈門(mén)·范城城市近郊，商業(yè)為主導(dǎo)的普通城市綜合體中公寓物業(yè)，無(wú)附加值，中價(jià)低速；分布狀況：依托地段，主要分布在二環(huán)內(nèi)城市核心區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格：公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)一般。毛坯公寓溢價(jià)能力一般，精裝公寓通過(guò)拔高精裝價(jià)格實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，但減去精裝成本價(jià)格實(shí)現(xiàn)也不高銷(xiāo)售速度：城市近郊公寓價(jià)格及速度實(shí)現(xiàn)有限。由于城市配套缺失，價(jià)量實(shí)現(xiàn)有限，價(jià)格與普通住宅持平或略高，消化速度不如普通住宅，約為20-30套/月潛在供應(yīng)：除主城區(qū)單體、綜合體項(xiàng)目外，后續(xù)仍有多個(gè)綜合體或近郊復(fù)合社區(qū)公寓產(chǎn)品即將入市，集中在2011-2013年放量，未來(lái)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈；案例借鑒：無(wú)核心驅(qū)動(dòng)的普通精裝公寓價(jià)速實(shí)現(xiàn)都不高。非城市核心區(qū)、非強(qiáng)勢(shì)綜合體價(jià)值支撐的公寓價(jià)速實(shí)現(xiàn)都不高，依托其他物業(yè)，通過(guò)學(xué)位資源優(yōu)勢(shì)及公寓產(chǎn)品創(chuàng)新，附加值的打造，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破獲得高投資回報(bào)率，樹(shù)立核心競(jìng)爭(zhēng)力公寓市場(chǎng)總結(jié)客戶牽引力解析絕佳的江景資源：雙江交匯，江景公寓的形象展示和稀缺資源，最佳資源型產(chǎn)品我們公寓產(chǎn)品吸引客戶的核心價(jià)值在哪里？客戶牽引力解析學(xué)區(qū)資源：長(zhǎng)沙頂級(jí)名校，北雅中學(xué)，購(gòu)房必有指標(biāo)，獨(dú)一無(wú)二我們公寓產(chǎn)品吸引客戶的核心價(jià)值在哪里？游離客戶重要客戶核心客戶他們?cè)谀睦?？看重資源、環(huán)境等高居住環(huán)境，同時(shí)有助于資產(chǎn)升值看重北雅學(xué)區(qū)指標(biāo)的客戶看重交通便利度的部分客戶公寓客戶挖掘目標(biāo)要求產(chǎn)品定位酒店部分辦公或公寓辦公可行性分析公寓可行性分析辦公或公寓方向選擇發(fā)展過(guò)程：長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展落后，多為商務(wù)綜合樓或商務(wù)公寓，真正意義上的高端專(zhuān)業(yè)的寫(xiě)字樓歷史不長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)上寫(xiě)字樓呈供不應(yīng)求狀態(tài)。寫(xiě)字樓發(fā)展過(guò)程在售情況：從中心區(qū)逐漸四溢，高檔、標(biāo)準(zhǔn)化寫(xiě)字樓開(kāi)始發(fā)展升級(jí)，主力面積以中大平層為主，小面積寫(xiě)字樓缺乏，溢價(jià)能力較好。2012在售寫(xiě)字樓分析2012在建待售寫(xiě)字樓分析項(xiàng)目名稱(chēng)位置建筑面積單層面積銷(xiāo)售價(jià)格剩余體量項(xiàng)目名稱(chēng)位置寫(xiě)字樓建筑面積單層面積預(yù)計(jì)推出時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)中山西路與湘江中路交匯處13.4萬(wàn)㎡兩棟共77層，每棟約48層，單層面積1740㎡180000元/㎡1957㎡華遠(yuǎn)華中心湘江中路(解放西路至西湖路段，永湘新街西側(cè))10.5萬(wàn)㎡2000㎡2012年年底18000-23000元/㎡建發(fā)匯金國(guó)際長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉中路380號(hào)2.17萬(wàn)㎡1350㎡16000元/㎡43305㎡鉑金中心雨花區(qū)韶山中路67號(hào)（東塘北）3.5萬(wàn)㎡1458㎡2012年12月16000-18000元/㎡綠地中央廣場(chǎng)岳麓大道和銀杉路交匯處10萬(wàn)㎡（2棟）1500㎡，分割銷(xiāo)售，戶均100㎡9000元/㎡（7500-9500元/㎡）10000㎡奧克斯廣場(chǎng)岳麓大道與銀杉路交匯處7.4萬(wàn)㎡1350㎡2012年7、8月，先推3號(hào)棟5A甲級(jí)寫(xiě)字樓未定華爾街中心芙蓉中路與湘雅路交匯處西北角5.8萬(wàn)㎡120016000元/㎡——華晨城市廣場(chǎng)雨花區(qū)萬(wàn)家麗中路二段8號(hào)3.5萬(wàn)㎡1810㎡2012年12月12000-16000元/㎡運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)雨花區(qū)沙灣路289號(hào)5.44萬(wàn)㎡1600㎡17000-25000元/㎡——德思勤城市廣場(chǎng)雨花韶山南路與湘府東路交匯處9萬(wàn)㎡2000㎡2013年6月未定泊富國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市芙蓉路與湘春路交匯處9.7萬(wàn)㎡，共49層，1-5層為商業(yè)2000㎡，半層起售，約1000㎡16000-20000元/㎡6000㎡順天國(guó)際金融中心雨花區(qū)韶山路355號(hào)4.9萬(wàn)㎡1670㎡2012年7月未定————————————華悅城湘府東路二段9萬(wàn)㎡1500㎡2012年12月未定寫(xiě)字樓在售項(xiàng)目多元化發(fā)展：潛在入市體量約為54.6萬(wàn)平米，且多為5A級(jí)水平，世茂芙蓉廣場(chǎng)項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)超過(guò)2萬(wàn)以上。寫(xiě)字樓集中入市為市場(chǎng)提供了較大的發(fā)展空間

沿江、南城、市中心及武廣新城板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上河西濱江一帶城市綜合體欣然升起，將加劇長(zhǎng)沙市整體綜合體的競(jìng)爭(zhēng)。泊富國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)九龍倉(cāng)項(xiàng)目世茂項(xiàng)目華晨世紀(jì)廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng)華遠(yuǎn)華中心德思勤城市廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)北辰三角洲中信新城項(xiàng)目濱江新城金融街華爾街中心凱樂(lè)國(guó)際城奧克斯廣場(chǎng)湘江大道五一廣場(chǎng)武廣新城省府紅星御邦廣場(chǎng)華悅城長(zhǎng)沙中高端寫(xiě)字樓分布版圖未來(lái)長(zhǎng)沙新的商務(wù)中心:濱江新城、省府CBD、武廣新城和梅溪湖板塊在建在售寫(xiě)字樓:萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、御邦國(guó)際、第六都、綠地中央廣場(chǎng)、泊富國(guó)際廣場(chǎng)、華爾街中心、凱樂(lè)國(guó)際城、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)等在建待售寫(xiě)字樓:德思勤城市廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)華中心、華晨世紀(jì)廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)、奧克斯廣場(chǎng)，保利國(guó)際廣場(chǎng)，世茂·鉑翠灣、喜盈門(mén)·范城等。2012長(zhǎng)沙在售/待售寫(xiě)字樓分析未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)各項(xiàng)目寫(xiě)字樓自身差異化并不明顯，唯有通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的打造，才能實(shí)現(xiàn)個(gè)盤(pán)的突圍。萬(wàn)達(dá)華遠(yuǎn)、保利、北辰、綠地德思勤、運(yùn)達(dá)、建發(fā)、泊富鉑金、順天、華爾街其他高端商務(wù)時(shí)代品牌、地段、配套、規(guī)模品牌、地段、品質(zhì)、綜合體商業(yè)、綜合體推廣、性價(jià)比中心城區(qū)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀主要以品牌、地段、5A打造水平為競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。各盤(pán)價(jià)值突圍。其中以5A級(jí)寫(xiě)字樓作為提升項(xiàng)目檔次的賣(mài)點(diǎn)來(lái)主打。長(zhǎng)沙商務(wù)時(shí)代寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況：隨著多個(gè)優(yōu)質(zhì)城市綜合項(xiàng)目面市，今年上半年辦公市場(chǎng)延續(xù)了去年以來(lái)的強(qiáng)勢(shì)上升勢(shì)頭2011年到現(xiàn)在，辦公市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨勢(shì)向上，只不過(guò)價(jià)格上升速度要快于市場(chǎng)消化速度。限購(gòu)等樓市調(diào)控政策將住宅市場(chǎng)很大一部分投資性需求吸引到了商業(yè)及辦公市場(chǎng)，這也是辦公市場(chǎng)在限購(gòu)限貸等政策背景下，穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要原因。上半年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況隨著城市舊城改造與新城開(kāi)發(fā)進(jìn)程加塊，占據(jù)城市優(yōu)勢(shì)資源，多個(gè)項(xiàng)目均規(guī)劃寫(xiě)字樓產(chǎn)品，長(zhǎng)沙高檔綜合體及專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目將集中在2012-2015年上市專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓位置區(qū)域占地建面入市時(shí)間等級(jí)泊富廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)芙蓉北路564號(hào)五一商務(wù)區(qū)26700.7平307059.0平2011年8月5A（228米）友阿大廈侯家塘芙蓉路9612.0平63458.6平售罄5A泰貞國(guó)際金融中心五一路與建湘路之交五一商務(wù)區(qū)9127.4平203710.0平2011年底5A財(cái)富岳麓岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè)市府區(qū)域31314.3平82951.0平2013年5A順天韶山路項(xiàng)目韶山中路（三萬(wàn)英尺對(duì)面）雨花區(qū)雨花亭商圈24189平160037平2011年底5A（150米）綜合體配套寫(xiě)字樓地段配套品牌物業(yè)形態(tài)規(guī)模入市時(shí)間寫(xiě)字樓規(guī)模高度保利國(guó)際廣場(chǎng)南湖新城核心地段商業(yè)保利地產(chǎn)寫(xiě)字樓+公寓+住宅（超高層）44萬(wàn)2012年上約10萬(wàn)㎡200米北辰三角洲三角洲酒店+商業(yè)北辰地產(chǎn)寫(xiě)字樓+酒店+超高層537萬(wàn)2012年上約20萬(wàn)㎡260米中建濱江項(xiàng)目南湖新城板塊酒店+商業(yè)中建地產(chǎn)寫(xiě)字樓+酒店+超高層134萬(wàn)2011年底————華遠(yuǎn)華中心南湖新城板塊，五一核心商圈酒店+商業(yè)華遠(yuǎn)地產(chǎn)寫(xiě)字樓+酒店+公寓+住宅80萬(wàn)2012年初約10萬(wàn)㎡200米世茂濱江濱江新城酒店+商業(yè)世貿(mào)地產(chǎn)酒店+住宅+公寓+住宅55萬(wàn)2012年——240米第六都芙蓉中路三段（浦沅）酒店+商業(yè)建鴻達(dá)寫(xiě)字樓+酒店+住宅+公寓70萬(wàn)2011年初4.5萬(wàn)——德斯勤廣場(chǎng)韶山南睡紅星商圈商業(yè)+酒店德斯勤寫(xiě)字樓+酒店+住宅+公寓156萬(wàn)2012年40萬(wàn)——萬(wàn)達(dá)公館五一商圈商業(yè)+酒店+公寓萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)寫(xiě)字樓+酒店+住宅+商業(yè)100萬(wàn)2011年8月約10萬(wàn)189米奧克斯廣場(chǎng)濱江新城商業(yè)+酒店+公寓奧克斯地產(chǎn)寫(xiě)字樓+住宅+公寓+商業(yè)45萬(wàn)2012年約5.2——運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)武廣片區(qū)商業(yè)+酒店+公寓運(yùn)達(dá)地產(chǎn)寫(xiě)字樓+酒店+住宅+公寓+商業(yè)60萬(wàn)2012年約7萬(wàn)248寫(xiě)字樓潛在競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)供應(yīng)：后續(xù)集中供應(yīng)加劇競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)，也帶來(lái)寫(xiě)字樓集中發(fā)展的機(jī)遇，特別是高端寫(xiě)字樓的集中入市，后續(xù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)品和客戶群的細(xì)分。2011201320142015201210萬(wàn)方5.2萬(wàn)方10萬(wàn)方已推出6萬(wàn)方，余1棟4萬(wàn)方58層部分酒店部分寫(xiě)字樓約6萬(wàn)方體量與產(chǎn)品未定約40萬(wàn)方10萬(wàn)方約12萬(wàn)方20萬(wàn)方產(chǎn)品與推出時(shí)間未定綠地中央廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)公館泊富國(guó)際華爾街中心世茂鉑翠灣奧克斯廣場(chǎng)順天韶山路項(xiàng)目保利國(guó)際廣場(chǎng)德斯勤廣場(chǎng)華遠(yuǎn)華中心中建濱江項(xiàng)目北辰三角洲7萬(wàn)方入市時(shí)間與產(chǎn)品未定6萬(wàn)方11萬(wàn)方寫(xiě)字樓后續(xù)供應(yīng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈但存在市場(chǎng)空缺，溢價(jià)能力不斷拔高，項(xiàng)目可抓住市場(chǎng)空缺，通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)寫(xiě)字樓集中供應(yīng)，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓將進(jìn)入大發(fā)展時(shí)代，高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品的入市，將拉動(dòng)寫(xiě)字樓價(jià)格整體攀升；產(chǎn)品和客群將出現(xiàn)細(xì)分，針對(duì)性的客戶定位寫(xiě)字樓將會(huì)是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。特點(diǎn)1：從企業(yè)數(shù)量角度分析，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租戶以服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易與房地產(chǎn)業(yè)為主；特點(diǎn)2：而從企業(yè)租賃面積而言，金融保險(xiǎn)業(yè)、制造業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)的需求面積較大；中心區(qū)辦公項(xiàng)目已入駐的客戶主要以制造業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)三大類(lèi)為主寫(xiě)字樓客戶需求面積段數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)交通類(lèi)廣告類(lèi)商貿(mào)類(lèi)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)金融業(yè)制造業(yè)類(lèi)別名稱(chēng)面積跨度1002003004005006007008009001000120014001600180020002500目前長(zhǎng)沙已入駐的中高端寫(xiě)字樓客戶需求的主流面積多在200~300平方米，這類(lèi)需求占市場(chǎng)總量接近50%，這類(lèi)客戶以多是制造業(yè)的辦事處、咨詢公司、商貿(mào)類(lèi)公司等500平方米以上需求多是金融、保險(xiǎn)業(yè)，多為整層承租，平均需求面積接近1500平方米；國(guó)家機(jī)關(guān)需求面積也較大，但租戶較少；建筑行業(yè)租戶辦公樓需求平均面積560.65平方米。寫(xiě)字樓客戶需求特點(diǎn)1：外資企業(yè)辦公場(chǎng)所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國(guó)際大酒店商務(wù)樓、亞大時(shí)代等。外資企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理等要求較高，目前市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓難以滿足其需求；特點(diǎn)2：內(nèi)資非本地企業(yè)的需求面積大于本地企業(yè)；長(zhǎng)沙市中心區(qū)寫(xiě)字樓租戶以長(zhǎng)沙本地及國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，占總租戶的86%寫(xiě)字樓客戶需求客戶類(lèi)別客戶范圍需求分析A大中型公司企業(yè)注重形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，費(fèi)用問(wèn)題不大，購(gòu)買(mǎi)比例高B中小企業(yè)注重形象，要求一定檔次與基本配套，看重費(fèi)用，租用比例高C政府及國(guó)有機(jī)構(gòu)注重形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，要靠近辦事區(qū)域D投資客投資意識(shí)很強(qiáng)，看重區(qū)域未來(lái)升值潛力，重視對(duì)項(xiàng)目的檔次和品味寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶群主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是投資客；一類(lèi)是自用客戶。投資客戶：主要來(lái)自本地及周邊地區(qū)，也有來(lái)至包括江浙一代的外省客戶。自用客戶：主要來(lái)之三個(gè)方面：一是具有雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的境內(nèi)外大中型公司企業(yè)；二是成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)；三是政府及國(guó)有機(jī)構(gòu)。寫(xiě)字樓客戶需求客群分析。市場(chǎng)客戶構(gòu)成審視全城，長(zhǎng)沙中高端及高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)客戶主要由大型企業(yè)、中小企業(yè)、新興企業(yè)三類(lèi)客戶組成。其他建發(fā)、綠地萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)、泊富第一類(lèi)客戶第二類(lèi)客戶第三類(lèi)客戶大型企業(yè)中小企業(yè)新興企業(yè)客戶類(lèi)型分析投資客以省內(nèi)地級(jí)市與本地客戶為主，自用為省外企業(yè)在長(zhǎng)分公司與本地客戶為主；客戶主要來(lái)自房地產(chǎn)、金融證券、生物醫(yī)藥、大型企業(yè)等投資客以省內(nèi)地級(jí)市與本地客戶為主，主要為本地私企業(yè)主、婁底邵陽(yáng)等地能源礦業(yè)老板，少量用于中短期自用，大部分用于投資，一般選擇較小面積產(chǎn)品；自用客戶為省外企業(yè)在長(zhǎng)分公司與本地事業(yè)單位旗下企業(yè)或本地大型企業(yè)主為主，多為長(zhǎng)期自用，少量境外客戶；房地產(chǎn)、金融證券、生物醫(yī)藥是幾個(gè)較有代表性的行業(yè)。注：客戶分析主要選取萬(wàn)達(dá)、運(yùn)達(dá)、泊富三個(gè)項(xiàng)目成交或意向客戶職業(yè)因素分析寫(xiě)字樓客戶以自用及投資兼中短期自用為主，主要購(gòu)買(mǎi)因素為地段、周邊配套與產(chǎn)品設(shè)計(jì)等自用客戶占絕大多數(shù)，35%客戶為中短期自用兼投資增值，20%左右客戶為純投資；客戶主要購(gòu)買(mǎi)因素仍然來(lái)自于地段、周邊商務(wù)商業(yè)配套等外界資源條件，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)也保持較強(qiáng)的關(guān)注度。置業(yè)關(guān)注點(diǎn)商務(wù)配套、項(xiàng)目規(guī)模、外立面、停車(chē)位及電梯等是客戶較為關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)關(guān)注度最高的商務(wù)配套、項(xiàng)目規(guī)模等，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品硬件包括停車(chē)、電梯、空調(diào)、大堂等有較高的要求，另外客戶對(duì)于物業(yè)管理、智能設(shè)施也保持一定的關(guān)注度。客戶購(gòu)買(mǎi)力研究客戶類(lèi)型消化面積價(jià)格承受能力數(shù)量比例營(yíng)銷(xiāo)特征客戶特點(diǎn)大客戶整層以上整層強(qiáng)小被動(dòng)刁鉆、集團(tuán)決策共享程度高注重形象追求個(gè)盤(pán)風(fēng)格價(jià)值核算思維主流客戶100－300中中有追隨喜好追求性價(jià)比資本運(yùn)作傾向價(jià)值核算思維基礎(chǔ)客戶40－100弱大主動(dòng)注重實(shí)際利益對(duì)價(jià)格敏感有投資目的關(guān)注區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)客戶主流客戶大客戶結(jié)論：大客戶無(wú)疑是消化能力最強(qiáng)的，單個(gè)銷(xiāo)售面積也是最大的，然而基礎(chǔ)客戶和主流客戶占據(jù)了最多的數(shù)量，而我們產(chǎn)品則是以基礎(chǔ)客戶和主流客戶為核心，搶占年輕客群市場(chǎng)濱江物業(yè)現(xiàn)有客戶均屬于高端頂尖級(jí)的大企業(yè)客戶群，基于項(xiàng)目核心價(jià)值體系，項(xiàng)目重點(diǎn)把握城市中小企業(yè)客戶資源以及新興企業(yè)客群分析。項(xiàng)目客戶占位其他建發(fā)、綠地萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)、泊富第一類(lèi)客戶第二類(lèi)客戶第三類(lèi)客戶大型企業(yè)中小企業(yè)新興企業(yè)企業(yè)自用投資客戶企業(yè)自身發(fā)展需要對(duì)市場(chǎng)有絕對(duì)信心客戶特征：特殊群體專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，沒(méi)有固定工作由股票或住宅的投資逐步演變而來(lái)關(guān)注點(diǎn)：注重投資回報(bào)率，及未來(lái)升值潛力傾向于選擇可以任意間隔的寫(xiě)字樓物業(yè)管理品牌注重產(chǎn)品的功能和位置傾向于選擇面積較小的寫(xiě)字樓關(guān)注點(diǎn)：這類(lèi)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，開(kāi)始注意公司的形象，需要好的寫(xiě)字樓體現(xiàn)實(shí)力,爭(zhēng)取客戶。對(duì)辦公物業(yè)的選擇要求有良好的外在形象，經(jīng)濟(jì)，實(shí)用，基本配套設(shè)施完善，物管服務(wù)規(guī)范，辦公場(chǎng)所的面積從80到300多平米不等。以本地成長(zhǎng)型中小型企業(yè)、外地駐長(zhǎng)分支機(jī)構(gòu)和新興企業(yè)為主?？蛻籼卣鳎褐档米⒁獾氖牵簩?xiě)字樓產(chǎn)品的投資價(jià)值仍然是以企業(yè)自用的市場(chǎng)需求為主要驅(qū)動(dòng)力?？蛻粜枨髣澐直敬尉臀覀兊目蛻舳ㄎ粚?duì)長(zhǎng)沙市中區(qū)的17個(gè)已入駐辦公項(xiàng)目的用戶進(jìn)行針對(duì)性訪談，這17個(gè)項(xiàng)目分為三類(lèi)：純寫(xiě)字樓、酒店寫(xiě)字樓、商住混合寫(xiě)字樓。1、自用客戶訪談?wù){(diào)研調(diào)研覆蓋范圍：17個(gè)寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓項(xiàng)目，其中：

純寫(xiě)字樓：10個(gè)

商務(wù)公寓：5個(gè)

酒店類(lèi)辦公：2個(gè)調(diào)研樣本數(shù)量：

調(diào)研企業(yè)樣本55家

部分受訪企業(yè)名錄：

高爾夫國(guó)際貿(mào)易公司

現(xiàn)代投資股份有限公司

飛利浦（中國(guó)）投資有限公司

原動(dòng)力廣告公司

長(zhǎng)沙幸運(yùn)星廣告公司長(zhǎng)沙大旗廣告公司

深藍(lán)現(xiàn)代設(shè)計(jì)公司

長(zhǎng)沙赤火設(shè)計(jì)公司1、自用客戶訪談?wù){(diào)研原有寫(xiě)字樓項(xiàng)目使用年限較長(zhǎng)，內(nèi)部硬件條件無(wú)法跟進(jìn)升級(jí)，成為項(xiàng)目當(dāng)前主要問(wèn)題部分客戶反饋意見(jiàn)交通擁堵，周邊環(huán)境不好，配套不完善市場(chǎng)多，環(huán)境嘈雜，流動(dòng)人口多，治安不好，晚上加班不安全感覺(jué)不是很合適，不在市區(qū)，不是很方便！商務(wù)氛圍不濃，環(huán)境較差，交通也不是特別便利，有待發(fā)展生活方便，但是交通和商務(wù)方面不太方便不夠繁華，離市區(qū)遠(yuǎn)偏遠(yuǎn)，周邊配套少，噪音大綜合環(huán)境不適合辦公，但是租金相對(duì)便宜1、自用客戶訪談?wù){(diào)研1、自用客戶訪談?wù){(diào)研建筑設(shè)計(jì)類(lèi)、創(chuàng)智型公司高層訪談——訪談名錄和內(nèi)容訪談對(duì)象公司名稱(chēng)公司地址公司類(lèi)型、規(guī)模職務(wù)陳先生

長(zhǎng)沙幸運(yùn)星廣告公司維一星城中小規(guī)模廣告公司老板侯先生長(zhǎng)沙赤火設(shè)計(jì)公司新時(shí)代廣場(chǎng)小型品牌視覺(jué)設(shè)計(jì)公司事業(yè)部總監(jiān)李先生博雅建筑裝飾工程有限公司湘江明珠大廈中小型建筑裝飾設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)部總監(jiān)Q1：對(duì)于集中設(shè)計(jì)、創(chuàng)智類(lèi)的個(gè)性化寫(xiě)字樓的需求程度Q2：對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、功能上的需求Q3：基于本項(xiàng)目的資源和立意，能夠承受的價(jià)格是多少1、自用客戶訪談?wù){(diào)研建筑設(shè)計(jì)類(lèi)、創(chuàng)智型公司高層訪談——訪談需求紀(jì)要訪談對(duì)象商務(wù)氛圍產(chǎn)品特征產(chǎn)品形象產(chǎn)品配套價(jià)格承受力中型建筑設(shè)計(jì)公司

希望與同類(lèi)公司聚集要求空間創(chuàng)新突出，同時(shí)注重大單位的私密性設(shè)計(jì)，最小單位200平米強(qiáng)烈要求與眾不同的格調(diào)和氣氛，這是買(mǎi)單與否的關(guān)鍵有中高檔小型配套商業(yè)、金融和餐飲12000元/平米小型廣告公司希望與同類(lèi)公司聚集實(shí)惠、便利為主要考慮，面積需求在100平米左右沒(méi)那么重視，價(jià)格實(shí)惠反而更重視餐飲配套，有會(huì)談的場(chǎng)所，如茶樓咖啡廳9000元/平米數(shù)碼科技智力型公司希望與同類(lèi)公司聚集對(duì)于網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器等硬件要求是核心需求，最小單位150平米需要有創(chuàng)意的形象金融、中高檔配套型餐飲10000元/平米關(guān)于客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)力：追求極致的環(huán)境享受，富有創(chuàng)意的辦公地關(guān)鍵詞：環(huán)境優(yōu)良/創(chuàng)意之家/面積不大/優(yōu)質(zhì)服務(wù)典型客戶描述：——萬(wàn)先生，長(zhǎng)沙人，年齡：40歲左右，職業(yè)：企業(yè)主（設(shè)計(jì)）企業(yè)規(guī)模：20——25人，現(xiàn)辦公地：定王大廈客戶語(yǔ)錄：——我比較喜歡環(huán)境好，寫(xiě)字樓比較有創(chuàng)意的，以前在深圳工作的時(shí)候會(huì)有這樣的選擇，而回長(zhǎng)沙開(kāi)始辦公司后，很難找到自己滿意的辦公室，就當(dāng)前所在的辦公室而言，上下班交通較為擁堵，電梯較為麻煩，在辦公室面積的選擇上，多數(shù)較大，設(shè)計(jì)單位對(duì)辦公面積需求較小，且辦公環(huán)境很難讓人滿意，景觀視野差，就設(shè)計(jì)工作而應(yīng)，很容易影響心情，從而影響設(shè)計(jì)靈感.——還是想要一個(gè)景觀資源為豐富的辦公處所，地段不是最主要，最好能有一個(gè)設(shè)計(jì)感較好的辦公地，每天在這樣的地方工作心情會(huì)好很多，而這些外部的視覺(jué)享受也有助于設(shè)計(jì)師的靈感和創(chuàng)新?！标P(guān)于客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)力——合適的價(jià)格、良好的工作環(huán)境和方便的交通關(guān)鍵詞：價(jià)格/交通/環(huán)境/配套資源等典型客戶描述：客戶一：李先生行業(yè)：代理公司企業(yè)規(guī)模：100人以上（公司內(nèi)部30余人）面積需求：200~250外部環(huán)境需求：交通方便目前辦公點(diǎn)：順天財(cái)富置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、交通和配套客戶語(yǔ)錄：現(xiàn)辦公地點(diǎn)價(jià)格貴但環(huán)境較差，交通擁堵，上下班不方便，希望物業(yè)環(huán)境好，交通方便客戶一：卓先生行業(yè)：廣告公司企業(yè)規(guī)模：25人左右面積需求：100~150外部環(huán)境需求：環(huán)境好目前辦公點(diǎn)：中隆大廈置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、環(huán)境客戶語(yǔ)錄：現(xiàn)辦公地點(diǎn)價(jià)格昂貴、交通不方便、周邊環(huán)境較差，希望周邊環(huán)境舒適度高一點(diǎn)，物業(yè)好一點(diǎn)，辦公樓有創(chuàng)新，客戶一：張先生行業(yè)：投資公司（剛成立）企業(yè)規(guī)模：15人面積需求：80~120外部環(huán)境需求：環(huán)境目前辦公點(diǎn)：五一新干線置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：交通、環(huán)境和價(jià)格客戶語(yǔ)錄：現(xiàn)辦公地點(diǎn)環(huán)境較差、嚴(yán)重影響公司形象，希望能有個(gè)辦公環(huán)境較好，交通方便，面積也不大適合新公司，總價(jià)不高本項(xiàng)目的客戶以中高端為主：設(shè)計(jì)單位、廣告公司、代理公司、網(wǎng)絡(luò)公司、IT公司辦事處、新公司等是核心客戶，有創(chuàng)意且欣賞水平較高，創(chuàng)意型和發(fā)展型企業(yè)為主。他們大多是創(chuàng)新型、發(fā)展型公司，部分剛成立的新公司他們團(tuán)隊(duì)多為年輕族群，年齡在22-40歲之間他們是一群活躍的，富含想象力的年輕人他們的事業(yè)處于大戰(zhàn)期及上升期，他們是行業(yè)中的新菁英他們對(duì)工作環(huán)境要求比較獨(dú)特，希望將創(chuàng)新及藝術(shù)融入他們工作環(huán)境的每一個(gè)角落他們受過(guò)良好的教育、懂得將藝術(shù)融入工作生活他們不拘寧與傳統(tǒng)，有著自己獨(dú)特的品位他們比起傳統(tǒng)的藝術(shù)和中規(guī)中矩的事務(wù)，他們更善于發(fā)揮想象將別具一格的、時(shí)尚的、潮流的、個(gè)性的、具有標(biāo)簽性的東西表達(dá)出來(lái)。。。。。。1、自用客戶特征中型建筑設(shè)計(jì)類(lèi)企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的自然景觀和相對(duì)高檔的配套環(huán)境很有興趣，樹(shù)立自己的個(gè)性化形象，提升格調(diào)和氣質(zhì)是他們的核心驅(qū)動(dòng)力，該潛在客戶價(jià)格承受能力相對(duì)較強(qiáng)，最高可達(dá)13000元/平米小型廣告公司注重實(shí)惠的特點(diǎn)，同時(shí)也會(huì)稍微注重環(huán)境，以及陽(yáng)臺(tái)等休閑需求，以及便利度，這些客群是我們產(chǎn)品小面積段的主力創(chuàng)智型公司也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目起到支撐作用，他們對(duì)于網(wǎng)絡(luò)硬件的配套要求是核心驅(qū)動(dòng)力，主力租金承受范圍在1.5-3.0元/平米\天，價(jià)格承受力在10000元/平米左右，商業(yè)配套需求方面中高檔配套餐飲和金融業(yè)是主要需求。1、自用客戶訪談總結(jié)愿意選擇在本項(xiàng)目入駐辦公，但關(guān)注點(diǎn)集中在江景資源、針對(duì)性客群定位、以及藝術(shù)化空間的營(yíng)造從調(diào)研問(wèn)卷和客戶訪談來(lái)看，普遍需求200平米的中小面積產(chǎn)品，而創(chuàng)新類(lèi)公司面積需求更低當(dāng)前寫(xiě)字樓面積多數(shù)居大，小則300-400，多則1300-1700，總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)接受度較差，對(duì)于新興公司，或設(shè)計(jì)、廣告等這樣的創(chuàng)意型公司對(duì)面積要求較低，同時(shí)這些公司對(duì)寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)感有獨(dú)特要求，因此在寫(xiě)字樓打造方面要避開(kāi)大的競(jìng)爭(zhēng)，走一條適合自己的路，抓住這些受總價(jià)擠壓的客戶，產(chǎn)品面積控制在80-120平米為主，輔以200左右的中小面積，在寫(xiě)字樓公共空間上進(jìn)行創(chuàng)意性的獨(dú)特設(shè)計(jì)，迎合廣告、設(shè)計(jì)公司的品味需求1、自用客戶訪談總結(jié)F:產(chǎn)品本身的特性A:相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)B:產(chǎn)品帶給用戶的利益/價(jià)值形象口碑區(qū)域交通產(chǎn)品空間賣(mài)點(diǎn)梳理區(qū)域標(biāo)桿，高檔創(chuàng)智商務(wù)形象兩江交匯，成熟的高檔居住區(qū)，景觀資源型舒適辦公；建筑形象與高檔品質(zhì)，分戶式中央空調(diào)，豪華五星級(jí)酒店入戶大堂藝術(shù)氣息較濃；層高4.5米,產(chǎn)品自由分割，80——300平米創(chuàng)智空間，創(chuàng)智藝術(shù)空間。交通便捷，5分鐘內(nèi)生活配套齊全，湘江世紀(jì)城、北辰等大片區(qū)商業(yè)配套，兩江交匯處，資源型地段交通便捷，5分鐘內(nèi)生活配套齊全建筑形象與高檔品質(zhì)豪華五星級(jí)酒店入戶大堂產(chǎn)品高度創(chuàng)新高檔齊全的配套雙江交匯、私家龍洲島規(guī)劃氣勢(shì)與社區(qū)園林75000㎡億萬(wàn)級(jí)澳洲森林園林兩館一廳等休閑文化配套生態(tài)舒適的環(huán)境成熟的高檔社區(qū)巨大的升值潛力2、投資客戶：牽引力解析我們牽引投資客戶的核心價(jià)值在哪里？2、投資客戶：牽引力解析絕佳的江景資源：雙江交匯，江景寫(xiě)字樓的形象展示和稀缺資源，永不貶值的硬資產(chǎn)2、投資客戶：牽引力解析兩館一廳2013年開(kāi)放，增加區(qū)域商務(wù)及文化休閑配套區(qū)域市政利好支撐：福元路大橋通車(chē)，兩館一廳投入使用，地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，區(qū)域商務(wù)氛圍和通達(dá)性提高，較高的升值潛力福元路大橋的拉通將直接帶動(dòng)本項(xiàng)目區(qū)域與市政府的距離，商務(wù)價(jià)值隨之增加地鐵一號(hào)線2014年底通車(chē)，大大縮短與中心區(qū)的距離2、投資客戶：牽引力解析周邊客群支撐：金霞物流園的快速發(fā)展，以及青竹湖國(guó)際會(huì)展中心給北城帶來(lái)的外部影響力，提升區(qū)域的寫(xiě)字樓需求和商務(wù)價(jià)值。青竹湖國(guó)際會(huì)展中心金霞物流園:目前已入住32家現(xiàn)代物流業(yè)，17家規(guī)模工業(yè)，保稅物流中心，中國(guó)海關(guān)設(shè)立青竹湖國(guó)際會(huì)展中心：舉辦“中國(guó)中部投資貿(mào)易博覽會(huì)”等大型展覽，提供商務(wù)和新興企業(yè)聚集條件。金霞物流園長(zhǎng)沙市面上的標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓特別少，且價(jià)格與同等級(jí)二線城市相比，不論市場(chǎng)售價(jià)還是租金，都存在較大差距長(zhǎng)沙市場(chǎng)未來(lái)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量巨大，該類(lèi)產(chǎn)品未來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)大大拉高長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓的租憑價(jià)格因此對(duì)于我們，存在極大的售價(jià)優(yōu)勢(shì)，以及未來(lái)巨大的升值潛力2.5元長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓價(jià)值兌換能力——租金一般在2-3元/平·天，個(gè)別突破3元/平·天2、投資客戶：高端寫(xiě)字樓租金情況二線城市寫(xiě)字樓租金（人民幣/平方米/月）元/平米/天沈陽(yáng)1765.9南京1274.2西安1133.8青島1163.9成都1404.7武漢933.1長(zhǎng)沙是全國(guó)高端寫(xiě)字樓租金市場(chǎng)的價(jià)格洼地，未來(lái)存在巨大的升值潛力，而本項(xiàng)目作為未來(lái)市場(chǎng)的創(chuàng)新型優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，其增值潛力不言而喻2、投資客戶：酒店寫(xiě)字樓租售情況酒店寫(xiě)字樓特點(diǎn)：借助星級(jí)酒店的配套與物業(yè)服務(wù)，檔次感強(qiáng)，租金高，出租率高，五星級(jí)酒店配置下的寫(xiě)字樓租金實(shí)現(xiàn)度在3.5元/㎡·天以上項(xiàng)目級(jí)別層高（層）寫(xiě)字樓層數(shù)空調(diào)租金物管智能化電梯出租率銀華大酒店三星30——中央空調(diào)25/490%華天貴賓樓五星316、9、10中央空調(diào)3.515/885%通程國(guó)際大酒店五星5111-20中央空調(diào)3.8205A380%金源大酒店四星186-18中央空調(diào)2.8含在租金內(nèi)/580%運(yùn)達(dá)國(guó)際五星30姐妹樓中央空調(diào)345A570%豪庭大酒店五星29姐妹樓中央空調(diào)8.7含在租金內(nèi)/665%2、投資客戶：寫(xiě)字樓租售情況市中心寫(xiě)字樓投資回報(bào)率：借助星級(jí)酒店的配套與物業(yè)服務(wù)，檔次感強(qiáng)，租金高，出租率高，五星級(jí)酒店配置下的寫(xiě)字樓租金實(shí)現(xiàn)度在3.5元/㎡·天以上目前長(zhǎng)沙主要寫(xiě)字樓售價(jià)約為12000-20000元/㎡，租金約為80元㎡/月；投資回報(bào)率約為6.5%2、投資客戶：寫(xiě)字樓租金回報(bào)率長(zhǎng)沙甲級(jí)寫(xiě)字樓的管理水準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市同類(lèi)物業(yè)的管理水平長(zhǎng)沙甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金價(jià)格為2–3.8元/平米/天長(zhǎng)沙甲級(jí)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格為0.9–2萬(wàn)元/平米長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓租賃投資年回報(bào)率為6.5%~7.8%租金回報(bào)率計(jì)箅方法：【每月每平方米租金X寫(xiě)字樓面積X12個(gè)月】／投入成本X100%【注：租金回報(bào)率通常指一年期的租金回報(bào)率】。通過(guò)對(duì)客戶的調(diào)研，得出多數(shù)主力租金承受范圍在1.5-3.0元/平米*天之間，同時(shí)結(jié)合酒店寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格以及項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)綜合：將本項(xiàng)目寫(xiě)字樓租金價(jià)格定為2.5元/平米/天項(xiàng)目寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格為1.24萬(wàn)元/平米項(xiàng)目寫(xiě)字樓租賃投資年回報(bào)率為7.3%本項(xiàng)目在當(dāng)前甲級(jí)寫(xiě)字樓2.5元/平米/天的價(jià)格來(lái)計(jì)算，便可獲得7.3%的較高投資回報(bào)率，且未來(lái)升值潛力更大，對(duì)于投資客而言，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品具備較高投資價(jià)值3、寫(xiě)字樓客戶挖掘建筑設(shè)計(jì)類(lèi)公司、廣告、代理和IT科技類(lèi)創(chuàng)智型公司。潛在客戶群很大。市場(chǎng)空白點(diǎn)：高檔富人居住區(qū)氛圍成熟，為他們貼身設(shè)計(jì)的創(chuàng)新產(chǎn)品缺少市場(chǎng)特征：投資行為很活躍市場(chǎng)空白點(diǎn)：自然景觀資源一流，整個(gè)市場(chǎng)缺乏個(gè)性化、創(chuàng)意濃厚的寫(xiě)字樓作品結(jié)合高端客戶集中優(yōu)勢(shì)結(jié)合產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)CAB生活配套和未來(lái)辦公需求的組合辦公室（生活與工作融合、過(guò)渡型）投資客戶游離客戶重要客戶核心客戶他們?cè)谀睦?？鑒于富人生活配套和未來(lái)辦公需求的組合辦公室投資客戶設(shè)計(jì)類(lèi)、創(chuàng)智類(lèi)、廣告類(lèi)等創(chuàng)新型公司公司注重資源環(huán)境的企業(yè)、地級(jí)市或外地等客戶核心驅(qū)動(dòng)力：1、彰顯創(chuàng)智型企業(yè)的創(chuàng)意、個(gè)性化和自由格調(diào)的形象2、猶豫地塊資源稀缺性及未來(lái)項(xiàng)目的標(biāo)桿性影響投資驅(qū)動(dòng)力明顯3、充分享用政府規(guī)劃資源（兩館一廳）3、寫(xiě)字樓客戶挖掘建立客戶可以感知的價(jià)值體系——給客戶一個(gè)可以清晰認(rèn)知的標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)全新的江景商務(wù)、國(guó)際、未來(lái)等標(biāo)簽我們?cè)谶@里再鑄長(zhǎng)沙的未來(lái)區(qū)域價(jià)值:高檔居住區(qū)+優(yōu)美環(huán)境項(xiàng)目?jī)r(jià)值:一線江景+創(chuàng)智之家給客戶“濱江辦公、創(chuàng)意之家”目標(biāo)要求產(chǎn)品定位酒店部分辦公或公寓辦公可行性分析公寓可行性分析辦公或公寓方向選擇物業(yè)比較分析產(chǎn)品類(lèi)型形象建立利潤(rùn)提升速度投入產(chǎn)出五星級(jí)酒店★★★★★★★★自持★★★★特色主題酒店★★★★★★★★自持★★★公寓★★★★★★★★★★★★★寫(xiě)字樓★★★★★★★★★★★★★★在酒店方面五星級(jí)酒店對(duì)品牌提升無(wú)疑使最佳的，主題酒店做得好形象也可以有很大的提升，五星級(jí)的前期投入時(shí)非常大的，這一塊面臨著前期投入大成本回收的問(wèn)題，而且五星級(jí)酒店市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，就成本回收而言都是未知數(shù)，而主題酒店則相對(duì)成本投入較低，經(jīng)營(yíng)得好很快便可盈利，且易打響市場(chǎng)知名度；在公寓和寫(xiě)字樓的選擇上面，作為一個(gè)標(biāo)桿性的項(xiàng)目打造，寫(xiě)字樓無(wú)論在品牌還是在項(xiàng)目的形象建立上都是最好的，因此可以打造部分寫(xiě)字樓產(chǎn)品來(lái)提升整體形象，當(dāng)前公寓市場(chǎng)雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但項(xiàng)目的教育資源和超豐富的江景資源、高尚居住環(huán)境，都可以再市場(chǎng)是找到屬于自己的位置，而我們所扮演的角色是補(bǔ)缺者，抓住市場(chǎng)這部分看重學(xué)區(qū)指標(biāo)及豐富資源的產(chǎn)品的客群，亦可獲得可觀的收益目標(biāo)排序：公寓>特色主題酒店>寫(xiě)字樓>商業(yè)以公寓為盈利重點(diǎn)，以酒店為項(xiàng)目形象及品牌提升重點(diǎn)為降低公寓體量過(guò)大難以消化的風(fēng)險(xiǎn)，可打造少部分寫(xiě)字樓產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)上有較大影響力城市產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品有不可重復(fù)性領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)老大一號(hào)公館保利國(guó)際藍(lán)灣國(guó)際改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挑戰(zhàn)者建發(fā)德思勤江與城搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者珠江花城萬(wàn)科城非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者較晚進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)縫隙目標(biāo)明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者中心區(qū)中心區(qū)部分樓盤(pán)空白中心邊緣部分樓盤(pán)本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析——競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略描述細(xì)分市場(chǎng)：明確目前市場(chǎng)的所有客戶，并找尋客戶對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品特點(diǎn)尋找縫隙：針對(duì)中心區(qū)固有公寓和市場(chǎng)新公寓客戶的特點(diǎn)，篩選第三類(lèi)工作需求，尋找他們需要的產(chǎn)品是什么明確目標(biāo)：明確第三類(lèi)客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，補(bǔ)充市場(chǎng)空隙挖掘客戶：尋找市場(chǎng)有需求但又缺乏他們所想要的產(chǎn)品的那一部分客戶，挖掘事實(shí)存在的客戶，了解其產(chǎn)品要求產(chǎn)品創(chuàng)新：針對(duì)客戶需求，為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶要求的產(chǎn)品，補(bǔ)充市場(chǎng)需求縫隙公寓賣(mài)點(diǎn)：以學(xué)區(qū)指標(biāo)為核心賣(mài)點(diǎn)，吸引看重學(xué)位的客戶購(gòu)買(mǎi)酒店補(bǔ)缺：通過(guò)酒店市場(chǎng)分析，避開(kāi)五星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)，以補(bǔ)缺型的角色打造主題特色酒店，擴(kuò)大影響力，來(lái)填補(bǔ)長(zhǎng)沙特色主題酒店的缺失商業(yè)補(bǔ)缺：，以區(qū)域補(bǔ)缺型商業(yè)，打造商務(wù)及社區(qū)配套型商業(yè)，吸引配套性行業(yè)客戶購(gòu)買(mǎi)補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：細(xì)分市場(chǎng)客戶及產(chǎn)品，打造第三類(lèi)工作空間，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)縫隙較晚進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)縫隙目標(biāo)明確，挖掘客戶創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析Part2分析目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的差距，找到項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘Part3分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、客戶需求，找到本項(xiàng)目突圍點(diǎn)項(xiàng)目屬性界定Part1解析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)，項(xiàng)目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位Part4SWOT分析、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、案例借鑒、產(chǎn)品定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算，得出最優(yōu)方案項(xiàng)目SWOT分析SO發(fā)展戰(zhàn)略通過(guò)走差異化路線，結(jié)合項(xiàng)目資源稀缺性及高端品質(zhì)環(huán)境配套的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak地塊資源稀缺性無(wú)與倫比，溢價(jià)空間強(qiáng)勁成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資以及未來(lái)沿江商務(wù)線的黃金區(qū)位源對(duì)市場(chǎng)形成一定影響項(xiàng)目地塊位緊鄰湘江大道，同時(shí)地處兩江交匯處，交通便利，到市中心僅5分鐘車(chē)程項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未形成，但絕對(duì)是標(biāo)桿性項(xiàng)目，且有較強(qiáng)的變動(dòng)空間項(xiàng)目占地不大，總量較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)，成本不易控制項(xiàng)目總量的限制，樓體不高，形成昭示性有難度項(xiàng)目部分寫(xiě)字樓要求獨(dú)立出入口機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略投資型購(gòu)買(mǎi)力拉動(dòng)市場(chǎng)需求學(xué)區(qū)指標(biāo)帶動(dòng)公寓銷(xiāo)售酒店的昭示影響力有利于項(xiàng)目品質(zhì)的提升以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；通過(guò)走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類(lèi)的工作空間，結(jié)合資源稀缺性及項(xiàng)目成熟的資源展示體系的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造市場(chǎng)標(biāo)桿規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略，通過(guò)差異化路項(xiàng)目限制，打造形象高檔次產(chǎn)品中檔次的低價(jià)產(chǎn)品威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略市場(chǎng)公寓放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈寫(xiě)字樓商業(yè)氛圍低，昭示性不強(qiáng)酒店市場(chǎng)呈井噴式發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈。充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)的挖掘和提升，規(guī)避市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)走低價(jià)路線，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，打造低總價(jià)產(chǎn)品，酒店打造上走特色發(fā)展道路，避開(kāi)星級(jí)酒店的激烈競(jìng)爭(zhēng)已規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以低價(jià)快速的方式迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值通過(guò)發(fā)展戰(zhàn)略描述針對(duì)本項(xiàng)目選擇的SO戰(zhàn)略描述：以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；通過(guò)走差異化補(bǔ)缺路線，打造第三類(lèi)的工作空間，結(jié)合資源稀缺性和項(xiàng)目成熟展示體系的特點(diǎn)，抓窄縱市場(chǎng)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力稀缺性優(yōu)勢(shì)：充分展現(xiàn)項(xiàng)目地塊的稀缺性，提升溢價(jià)空間；地塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)：兩江交匯，打造項(xiàng)目立意高度（有氧、健康、環(huán)保的未來(lái)工作模式）地緣優(yōu)勢(shì)：通過(guò)周邊成熟高檔社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的指標(biāo)定性及靈活規(guī)劃為產(chǎn)品創(chuàng)新奠定基礎(chǔ)市場(chǎng)機(jī)會(huì)：充分挖掘創(chuàng)智型及投資型客戶市場(chǎng)公寓機(jī)會(huì)：學(xué)區(qū)指標(biāo)，高居住環(huán)境寫(xiě)字樓斷層：細(xì)分客戶、明確目標(biāo)、補(bǔ)缺產(chǎn)品酒店機(jī)會(huì)：避開(kāi)星級(jí)酒店激烈競(jìng)爭(zhēng)，走特色酒店發(fā)展之路商業(yè)機(jī)會(huì)：商務(wù)及社區(qū)配套商業(yè)的充分挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略走特色化路線，打造主題酒店，避開(kāi)星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)以公寓為主，打造部分LOFT創(chuàng)意產(chǎn)品，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力如何化解區(qū)域的低認(rèn)知度，充分挖掘項(xiàng)目資源，實(shí)現(xiàn)打造項(xiàng)目標(biāo)桿的目標(biāo)？如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中塑造本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，引領(lǐng)市場(chǎng)，尋求跳脫競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的劣勢(shì)，打造自身核心價(jià)值引領(lǐng)市場(chǎng)？陌生區(qū)認(rèn)知的化解項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造通過(guò)公共空間精細(xì)化打造，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿形象打造少量快銷(xiāo)型寫(xiě)字樓產(chǎn)品，弱化公寓體量過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)基于市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求，以及通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及溢價(jià)能力的研究，我們認(rèn)為主題式酒店+公寓+寫(xiě)字樓+商業(yè)的產(chǎn)品組合為本項(xiàng)目最理想的產(chǎn)品理想組合產(chǎn)品組合定位產(chǎn)品定位——物業(yè)配比按照項(xiàng)目可規(guī)劃的最大面積的45%來(lái)計(jì)算項(xiàng)目公寓面積，項(xiàng)目最大面積為59780㎡

59780×45%＝26901四層商業(yè)：面積為8967平米左右公寓：總面積26901平米寫(xiě)字樓：總面積14945平米五層酒店：8967平米按照項(xiàng)目可規(guī)劃的最大面積的20%來(lái)計(jì)算項(xiàng)目商業(yè)面積，項(xiàng)目最大面積為59780㎡

59780×15%＝8967按照項(xiàng)目可規(guī)劃的最大面積的15%來(lái)計(jì)算項(xiàng)目酒店面積，項(xiàng)目最大面積為59780㎡