山西預(yù)售管理辦法山西省商品房預(yù)售管理辦法總則1.目的為加強商品房預(yù)售管理，維護商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售及其管理活動。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。3.基本原則商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠實信用的原則，保障交易安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定，向買受人如實披露項目信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。預(yù)售許可條件1.土地條件房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得土地使用權(quán)證書。土地使用權(quán)的取得方式應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，且土地用途明確為住宅、商業(yè)等可預(yù)售的房地產(chǎn)類型。2.規(guī)劃條件已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃許可證明確了項目的建設(shè)規(guī)模、布局、配套設(shè)施等內(nèi)容，確保預(yù)售的商品房符合城市規(guī)劃要求。3.建設(shè)進度條件按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。這一條件旨在保證項目能夠順利推進，避免因資金不足或建設(shè)進度不明導(dǎo)致的風(fēng)險。4.工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)已按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，確保工程建設(shè)符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。5.其他條件法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如涉及環(huán)保、消防等方面的要求，必須符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。預(yù)售許可申請與受理1.申請材料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資25%以上的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。2.受理程序房地產(chǎn)管理部門收到開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售許可申請后，應(yīng)當(dāng)對申請材料進行審查。材料齊全、符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)受理，并出具受理通知書；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補正的全部內(nèi)容。預(yù)售許可審查與決定1.審查內(nèi)容房地產(chǎn)管理部門受理預(yù)售許可申請后，應(yīng)當(dāng)對下列內(nèi)容進行審查：申請材料是否真實、合法、有效；項目是否符合預(yù)售許可條件；預(yù)售商品房的范圍、面積等是否符合規(guī)劃要求；預(yù)售方案是否合理、可行。2.現(xiàn)場查勘必要時，房地產(chǎn)管理部門可以對項目進行現(xiàn)場查勘，核實有關(guān)情況。查勘人員應(yīng)當(dāng)制作查勘記錄，并由查勘人員和開發(fā)企業(yè)有關(guān)人員簽字確認(rèn)。3.決定期限房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售許可申請之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售許可或者不予預(yù)售許可的決定。準(zhǔn)予預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達商品房預(yù)售許可證；不予預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。預(yù)售合同管理1.合同簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)與買受人簽訂書面商品房預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.合同備案商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極推進商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)建設(shè)，逐步實現(xiàn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽訂和備案。3.合同變更經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，可以變更商品房預(yù)售合同的內(nèi)容。變更合同的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更之日起10日內(nèi)，將變更后的合同文本報原備案機關(guān)備案。預(yù)售資金監(jiān)管1.監(jiān)管賬戶設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照項目設(shè)置預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，由開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和房地產(chǎn)管理部門三方簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用。2.資金繳存開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證后，按照預(yù)售方案中確定的監(jiān)管方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金的繳存比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目建設(shè)進度分階段按比例撥付使用。3.資金使用開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關(guān)證明材料。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對用款計劃進行審核，符合規(guī)定的，按照工程進度將預(yù)售資金撥付給施工企業(yè)等相關(guān)單位。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對預(yù)售資金的使用情況進行監(jiān)督檢查。4.賬戶注銷項目竣工綜合驗收合格后，開發(fā)企業(yè)憑相關(guān)證明材料向房地產(chǎn)管理部門申請注銷預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在核實情況后，通知監(jiān)管銀行辦理賬戶注銷手續(xù)。預(yù)售商品房交付與質(zhì)量1.交付條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的交付期限和條件交付商品房。交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得建筑工程竣工驗收備案表；取得房屋測繪報告；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。2.交付程序開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前7日，將交付時間、地點及交付條件等書面通知買受人。買受人應(yīng)當(dāng)在通知的期限內(nèi)辦理交付手續(xù)。3.質(zhì)量保修房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)商品房的質(zhì)量保修責(zé)任。在質(zhì)量保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因造成的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時予以維修。法律責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。開發(fā)企業(yè)不按照本辦法的規(guī)定使用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處挪用金額20%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處挪用金額20%以上50%以下的罰款。開發(fā)企業(yè)未按照合同約定的交付期限和條件交付商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；造成買受人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.其他責(zé)任房地產(chǎn)管理部門工作人員在商品房預(yù)售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。附則1.