房地產企業(yè)稅收陷阱規(guī)避與納稅籌劃第1頁，共36頁。優(yōu)選房地產企業(yè)稅收陷阱規(guī)避與納稅籌劃第2頁，共36頁。

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博客：關注資本稅收——徐賀（新浪）

徐賀，畢業(yè)于長春稅務學院（原屬國家稅務總局系統(tǒng)）稅務系，現任北京某3A級稅務師事務所稅務技術中心負責人，中國稅網特約專家，長期從事稅務咨詢和稅務審計等稅收實踐工作，曾為保利地產、中國水電房地產、中國鐵建房地產、路勁地產、節(jié)能置業(yè)、中國工商銀行、中國農業(yè)銀行等多家大型企業(yè)提供過稅務咨詢、稅務審計和稅務培訓等專業(yè)服務。徐賀先生通曉中國稅收政策及相關財稅法規(guī)，擅長將稅務知識與企業(yè)運營實際相結合，能站在商業(yè)模式設計和企業(yè)流程管理的角度提出解決稅務問題的方案。服務的客戶群體涵蓋制造業(yè)、流通業(yè)、金融保險、科技、醫(yī)藥、能源、礦業(yè)以及房地產開發(fā)等行業(yè)。徐賀先生已經累計為稅務機關機關（海淀地稅、大興國稅、豐臺地稅、黑龍江國稅、武漢地稅以及徐州國稅等）、多家大中型企業(yè)以及專業(yè)培訓機構（中國注冊稅務師協會、中國稅網、中華會計網校、聚智共贏、東奧網校、第一稅務、協同共享、北京融資租賃協會等）進行過八十多場稅務演講和培訓，演講內容涵蓋企業(yè)所得稅匯算清繳、并購重組稅務管理、房地產稅收以及“營改增”等，稅務培訓的水平和效果得到了聽眾的一致好評，善于將晦澀難懂的稅法用通俗易懂且不失嚴謹的語言表達出來，能夠結合自身豐富的稅務實踐經驗向聽眾講解如何理解和應用稅收政策法規(guī)。徐賀已經出版?zhèn)€人專著《資本交易稅務管理指南及案例剖析》（中國稅務出版社出版），稅收實務界第一本以實際案例形式解讀應用資本交易稅收政策的專著，該書出版后受到了大企業(yè)集團，律師事務所，證券公司投行部、財稅專業(yè)服務機構以及稅務機關等的相關人士的大力關注。另外，在經常就財稅熱點問題接受《中國稅務報》等采訪，同時在相關專業(yè)媒體發(fā)表了數十篇專業(yè)文章。演講者簡介3第3頁，共36頁。某房地產集團公司拿地案例2010年2月某房地產集團公司與國土資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同，合同約定宗地占地面積10萬平方米，建筑面積24.8萬平方米，建筑容積率不高于2.5，土地出讓款總額為20億元，其中土地使用權出讓金11億元，土地開發(fā)補償費9億元，合同簽署3日內房地產集團需要向國土資源局繳納全部土地出讓金，土地開發(fā)補償款由房地產集團直接支付給土地一級開發(fā)單位某基礎設施建設公司。…………陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)4第4頁，共36頁。如何應對此種取得土地的操作模式通過招拍掛程序中來解決陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)5第5頁，共36頁。如何應對此種取得土地的操作模式通過招拍掛程序中來解決《海南省地方稅務局關于招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權有關稅收征收問題的批復》（瓊地稅函【2011】57號）規(guī)定，關于土地使用權競得人成立新公司進行開發(fā)建設，新公司與出讓人簽訂《國有土地使用權轉讓合同變更協議》以新公司名義受讓國有土地使用權的涉稅問題，經研究，現批復如下：土地競得人在提交的《投標（競買）申請書》中約定成立新公司進行開發(fā)建設，并明確新公司的出資構成、成立時間等內容，在競得人按約定成立新公司后，出讓人與新公司簽訂《國有土地使用權轉讓補充協議》，以新公司名義受讓國有土地使用權的，視同出讓人將土地使用權直接出讓給新公司，按出讓國有土地使用權征收有關稅款；否則，屬于土地競得人受讓國有土地使用權后再將國有土地使用權轉讓至新公司的行為，應按轉讓國有土地使用權征收有關稅款。陷阱之一：集團公司拿地項目公司開發(fā)6第6頁，共36頁。問題的解決思路從政策上尋找突破口《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)【2009】91號）第三十一條規(guī)定，同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)【2009】31號)第三十條規(guī)定，土地成本，一般按占地面積法進行分配。《寧波市地方稅務局關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》（甬地稅二【2010】106號）規(guī)定，對不同房地產類型所屬的土地使用權成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權成本?！督鹑A市磐安縣地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關成本分配政策的通知》（磐地稅政【2010】6號）規(guī)定，對同一期房地產開發(fā)中既有住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)用房等開發(fā)商自用房產的項目，土地購置成本分配按住宅、綜合用房、高檔住宅、物業(yè)等開發(fā)商自用房產的建筑占地面積占比計算確定”。陷阱之：同一項目不同物業(yè)類型成本分攤7第7頁，共36頁。案例適用政策分析《財政部國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（財稅【2006】141號）規(guī)定，“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握?！逗鲜∝斦d湖南省地方稅務局轉發(fā)財政部國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（湘財稅[2006]92號）關于“普通標準住宅”的規(guī)定，我省按照《湖南省人民政府辦公廳關于做好穩(wěn)定住房價格工作的通知》（湘政辦發(fā)[2005]23號）中關于“享受優(yōu)惠政策的普通住房”的標準認定，即：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、單套建筑面積在144平方米或套內建筑面積在120平方米以下；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。陷阱之：土增稅清算中普通標準住宅認定8第8頁，共36頁。存在的稅務風險隱患B2戶型的單套建筑面積在144㎡的臨界點，施工過程中可能會存在各種不確定性因素，導致實測面積超過標準可能喪失享受土地增值稅普通標準住宅的優(yōu)惠條件利用普通標準住宅的稅收優(yōu)惠政策時應該注意的問題不同地區(qū)對于普通標準住宅認定條件的不同具體操作時計算按照套計算還是按照整棟樓計算及案例銷售價格的參照物的試點確認問題及案例陷阱之：土增稅清算中普通標準住宅認定9第9頁，共36頁。某房地產公司在紅線外配建小學案例

某房地產開發(fā)企業(yè)在某市開發(fā)區(qū)內開發(fā)“上上城”項目，為提升所開發(fā)房地產項目的綜合品質，結合開發(fā)區(qū)的教育發(fā)展規(guī)劃，2010年4月經房地產公司與開發(fā)區(qū)教育局協商并報市教育局批準，決定在開發(fā)區(qū)高灣經濟區(qū)建設一座實驗小學。實驗小學用地為政府教育用地，土地使用權證列明所有權人為開發(fā)區(qū)教育局，在小學建設過程中，立項和《建設程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》均是以開發(fā)區(qū)教育局名義辦理。房地產公司負責籌集資金并進行建設，交付給政府后，政府給予一定的資金補償。小學工程總預算造價為3000萬元，政府承諾給予補助1500萬元?！葳逯杭t線外各種形式的支出問題10第10頁，共36頁。某房地產公司在紅線外配建小學案例2012年6月開發(fā)區(qū)國稅局稽查局對房地產公司進行稅務檢查，檢查年度為2009-2011年。國稅稽查局認為國稅發(fā)【2009】31號文件中第十七條和第十八條中有“在開發(fā)區(qū)內”字樣，對于開發(fā)區(qū)內是指在房地產公司土地使用權證的用地范圍內，而小學用地不在此范圍內，不應作為配套設施，不能將小學成本分攤到房地產公司開發(fā)產品成本內。類似的問題房地產企業(yè)在紅線為發(fā)生的園林設計費和施工費房地產企業(yè)在紅線外發(fā)生的市政設施建設費紅線外代政府修建道路此類問題在相關合同中都是可以看出來的陷阱之：紅線外各種形式的支出問題11第11頁，共36頁。涉及到的稅收政策及分析《浙江省國家稅務局2012年度匯算清繳問題解答》房地產開發(fā)企業(yè)，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當地政府要求，為緊鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場進行了廣場道路的改造、綠化等，上述發(fā)生的費用是否可按市政配套費計入開發(fā)產品成本？答：如政府土地出讓招標文件中明確規(guī)定該市民廣場由房地產企業(yè)代建，并作為土地拍賣的條件之一的，廣場道路的改造、綠化等可依據國家稅務總局國稅發(fā)〔2009〕31號文第二十七條規(guī)定，作為公共配套設施處理。《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)【2012】號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設施，建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。

陷阱之：紅線外各種形式的支出問題12第12頁，共36頁。涉及到的稅收政策及分析《湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)【2013】44號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關聯關系的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據不足的（如與建設項目開發(fā)無直接關聯，僅為開發(fā)產品銷售提升環(huán)境品質的支出，不得計入本項目扣除金額），不得計入本項目扣除金額。國家稅務總局關于土地增值稅若干具體問題的公告（征求意見稿）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在項目建設用地邊界外(國家有關部門審批的項目規(guī)劃外，即"紅線"外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程的，房地產開發(fā)企業(yè)在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設用地邊界外為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。

陷阱之：紅線外各種形式的支出問題13第13頁，共36頁。涉及到的稅收政策及分析《蘇州市國稅局直屬局2011年度企業(yè)所得稅政策解答》某房地產開發(fā)經營公司，在其土地開發(fā)區(qū)域外（紅線外）按照當地政府要求，為緊鄰其開發(fā)區(qū)域的市民廣場進行了廣場道路的改造、綠化等。上述發(fā)生的費用是否屬于大市政配套費計入開發(fā)產品成本？答：房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目以外發(fā)生的綠化等費用，屬于與生產經營無關的費用，不得稅前扣除。

陷阱之：紅線外各種形式的支出問題14第14頁，共36頁。某房地產項目公司案例某房地產公司開發(fā)XX公館項目，住宅商鋪均已售出，由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。對于有產權地下車庫，當地稅務機關管理上要求有產權車位與其他開發(fā)產品一樣分攤成本，該公司住宅平均單位成本為2500元/平方，每個車位將預留成本7.5萬元，………………陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛15第15頁，共36頁。政策分析國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)【2009】31號）規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛16第16頁，共36頁。問題產生的根源車庫這種特殊類型的開發(fā)產品按照一般開發(fā)產品進行成本分攤銷售上時間先后順序可能進一步加劇問題的住宅銷售完畢后剩余車庫待售就進行清算容易出現此問題陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛17第17頁，共36頁。車位是屬于普通住宅還是非普通住宅《重慶市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知》（渝地稅發(fā)【2010】167號）規(guī)定，在清算項目中，房地產開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業(yè)用房)的，納稅人必須按照不同開發(fā)產品，分別計算扣除項目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標準住宅不得適用免稅規(guī)定?！督魇〉胤蕉悇站株P于土地增值稅清算若干問題的通知》（贛地稅發(fā)【2008】76號）規(guī)定，根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓),如果其中有普通住宅的，應區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產分別核算土地增值額。同一房地產項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產計算土地增值額。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛18第18頁，共36頁。地下車位轉讓的土地增值稅問題《青島市地方稅務局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答〉的通知》（青地稅函【2009】47號）規(guī)定，根據房地產相關法律、法規(guī)等有關規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發(fā)產品計算銷售收入。利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛19第19頁，共36頁。地下車位轉讓的土地增值稅問題《黑龍江省地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關業(yè)務問題的通知》（黑地稅函【2010】33號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權未發(fā)生轉移的，不應征收土地增值稅；所有權發(fā)生轉移的，應視同銷售不動產，按照有關規(guī)定征收土地增值稅。《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的解答》規(guī)定，根據《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉讓房地產并取得收入的行為，應按規(guī)定繳納土地增值稅。因此對房地產開發(fā)項目中配套的車庫（車位），如轉讓使用權或提供車庫（車位）長期使用權且使用年限和房地產的使用年限相同的，其取得的收入應并計房地產開發(fā)銷售收入，并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用，按規(guī)定計算征收土地增值稅。

陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛20第20頁，共36頁。地下車位轉讓的土地增值稅問題《天津市地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干問題的通知》（津地稅地【2011】24號）實際操作中，房地產開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：（一）有產權且對外銷售的車庫，其收入應并入房地產銷售收入，相應的車庫開發(fā)成本準予扣除。（二）轉讓車庫使用權年限與所購房屋一致的，或者永久轉讓使用權的，可視同銷售，應歸集相應的收入和成本。以上情況之外的其它形式，產生的收入與建造成本均不予以歸集?！缎陆S吾爾自治區(qū)地方稅務局關于轉讓人防設施、地下建筑征收土地增值稅問題的批復》（新地稅函【2010】192號）規(guī)定，你局《關于土地增值稅有關問題的請示》（石地稅發(fā)〔2010〕41號）收悉。經研究并請示國家稅務總局，現答復如下：地下人防設施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對其銷售轉讓的，應按規(guī)定征收土地增值稅。陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛21第21頁，共36頁。山東聊城某房地產項目公司案例聊城市國家稅務局稽查局于2009年8月對某房地產公司進項稅收檢查，檢查年度和內容為2006-2008年度的企業(yè)所得稅納稅義務履行情況，該公司開發(fā)XX花園項目，建筑面積15.8萬平方米，2008年全部竣工。企業(yè)與2008年結轉成本和收入，由于在結轉成本的當年與施工企業(yè)存在爭議糾紛，未足額取得全部發(fā)票，工程款總額為7000萬元，僅取得發(fā)票500萬元，但是房地產公司已經支付給施工企業(yè)工程款5500萬元，由于施工企業(yè)拖欠營業(yè)稅款，地稅局不予對其開具發(fā)票?！葳逯呵逅闱俺杀境杀局С錾形戳私Y22第22頁，共36頁。山東聊城某房地產項目公司案例政策分析國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)【2009】31號）第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。【總局在線交流問題】國稅發(fā)[2009]31號文第34條規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。這里的"再按規(guī)定計入計稅成本"是指調減實際取得合法憑據當年所得，還是指還原到應當取得合法憑據當期調減所得，重新計算企業(yè)所得稅？【總局所得稅司解答】如果采取預計成本的，應該扣除預計成本后，再按規(guī)定計入實際取得合法憑據當年的計稅成本。陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結23第23頁，共36頁。山東聊城某房地產項目公司案例政策分析《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外?！秶叶悇湛偩株P于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）規(guī)定，業(yè)當年度實際發(fā)生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。稅務爭議的結果陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結24第24頁，共36頁。北京某房地產項目公司案例北京某房地產公司在北京西南城區(qū)開發(fā)以高端樓盤項目，開發(fā)項目總建筑面積為30萬平方米，2010年已經竣工，截止到當年末已經銷售出65%，由于當年主管稅務機關稅收任務較為緊張，約談企業(yè)法人代表，要求其提前進行土地增值稅清算，該企業(yè)由于開發(fā)經驗不足，同時為了搞好與主管稅務機關的關系，提前進行了土地增值稅的清算，與2010年年末進行了土地增值稅清算。由于該公司與總包方上存在一些未決事項，該公司與2011年和2012年又向總包方支付工程款合計約1億元?！葳逯呵逅闱俺杀境杀局С錾形戳私Y25第25頁，共36頁。政策分析《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積《北京市地方稅務局關于土地增值稅清算管理若干問題的通知》（京地稅地【2007325號）第五條規(guī)定，納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調整。實踐處理絕大部分稅務機關是不認可二次清算的企業(yè)提出退稅后稅務機關受理后長時間不給予回復陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結26第26頁，共36頁。某房地產公司被稅務局忽悠案例北京XX房地產開發(fā)有限公司是注冊在北京市豐臺區(qū)西四環(huán)的一家房地產開發(fā)企業(yè)，成立日期為2004年05月，注冊資本：40,000,000.00元，是XX地產集團旗下的項目公司，在北京唯一開發(fā)項目是ABC國際城，該項目地址位于北京市豐臺區(qū)XX街XU號。該公司于2009年匯算清繳期內進行項目的企業(yè)所得稅完工清算及土地增值稅清算，并均補繳了稅款。項目土地增值稅清算截止日為2009年4月30日，項目應繳土地增值稅稅款960萬元，已繳土地增值稅稅款930萬元，項目清算應補土地增值稅稅額30萬元。………………陷阱之：測繪報告中隱含的稅務問題27第27頁，共36頁。合作建房的有關規(guī)定《最高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》（法發(fā)【1996】第2文）規(guī)定，享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續(xù)。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2005】5號）規(guī)定，本解釋所稱的合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協議。合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。陷阱之：“合作建房”不是那么美好28第28頁，共36頁。合作建房的有關規(guī)定《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（國稅函【2005】1003號）規(guī)定，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉讓無形資產的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。滿足稅收意義上的合作建房應該滿足的條件甲方提供土地使用權，乙方提供資金；必須以合作甲乙雙方名義辦理合建審批手續(xù)；辦理土地使用權變更登記；其中一方應該具有房地產開發(fā)經營資質。陷阱之：“合作建房”不是那么美好29第29頁，共36頁。適用的稅收政策分析《國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）》的通知》）》（國稅函發(fā)【1995】156號文件）合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。陷阱之：“合作建房”不是那么美好30第30頁，共36頁。適用的稅收政策分析《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令2008年第52號）納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。《財政部、國家稅務總局關于合作開發(fā)的房地產權屬轉移征免契稅的批復》（財稅【2004】91號）規(guī)定，珠海市房產公司擁有土地，珠海南嘉房產開發(fā)有限公司提供資金，共建住房。珠海南嘉房產公司獲得了珠海市房產公司的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，珠海南嘉房產開發(fā)有限公司承受土地使用權，應繳納契稅。因此，對珠海南嘉房產開發(fā)公司應按其取得的85％土地使用權的成交價格計征契稅。陷阱之：“合作建房”不是那么美好31第31頁，共36頁。適用的稅收政策分析稅收屬性實質為甲方以土地使用權獲取，乙方的房屋所有權。在這個過程中，甲方要按照轉讓土地使用權來確認土地增值稅和營業(yè)稅收入？稅收屬性實質為甲方以土地使用權獲取，乙方的房屋所有權。在這個過程中，甲方要按照轉讓土地使用權來確認土地增值稅和營業(yè)稅收入？具體到實際操作層面，甲方如何確認呢？是按照何時的時點來確認土地使用權轉讓收入？是以分房時的市場價還是以簽訂轉讓協議時的市場價？甲方確認的土地轉讓收入，就是乙方土地成本？甲乙雙方的是互相牽制的過程？如果按照房屋成本價（無土地成本），那么甲方確認的土地增值稅收入較低，乙方確認的成本也較低？陷阱之：“合作建房”不是那么美好32第32頁，共36頁。適用的稅收政策分析廣州市地稅局《關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知》（穗地稅函【2010】170號）規(guī)定，一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產項目，雙方不成立合營