第4章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)主要內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃的作用、主要工作內(nèi)容、基本要求和工作過(guò)程；房地產(chǎn)項(xiàng)目工期計(jì)劃的內(nèi)容和一般過(guò)程；房地產(chǎn)項(xiàng)目工期計(jì)劃的一般方法——橫道圖與網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃的內(nèi)容和一般過(guò)程；房地產(chǎn)項(xiàng)目資源計(jì)劃的重要性和復(fù)雜性，以及優(yōu)化的一般方法。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃概述

1．項(xiàng)目計(jì)劃的概念項(xiàng)目計(jì)劃——是指在項(xiàng)目目標(biāo)、資源供應(yīng)能力等方面的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目計(jì)劃者對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程及其活動(dòng)進(jìn)行各種規(guī)劃和安排的總稱，是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的設(shè)計(jì)。從項(xiàng)目管理理論的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，項(xiàng)目計(jì)劃有狹義與廣義之分。狹義的項(xiàng)目計(jì)劃：是指位于項(xiàng)目批準(zhǔn)之后、項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目過(guò)程的階段性計(jì)劃；廣義的項(xiàng)目計(jì)劃：是指項(xiàng)目管理中的計(jì)劃職能，貫穿于項(xiàng)目生命期的全過(guò)程，具有全程性。因此，廣義的項(xiàng)目計(jì)劃是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在不斷地細(xì)化、修改和調(diào)整，形成一個(gè)多版本的項(xiàng)目計(jì)劃體系，是一個(gè)漸近地發(fā)展過(guò)程。其具體可劃分為如下階段：①

項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃。②

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的計(jì)劃。③

項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中計(jì)劃的調(diào)整與完善。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目的計(jì)劃是一個(gè)持續(xù)的、漸進(jìn)的過(guò)程，不可能在項(xiàng)目一開(kāi)始就編制一個(gè)詳細(xì)而周密的計(jì)劃。在項(xiàng)目計(jì)劃過(guò)程中，盡管項(xiàng)目計(jì)劃期計(jì)劃仍然是比較粗略的，但它是項(xiàng)目實(shí)施建造的依據(jù)，也是后期詳細(xì)的階段性計(jì)劃的依據(jù)，是最為重要的、最為系統(tǒng)的項(xiàng)目計(jì)劃。因此，人們常以狹義的項(xiàng)目計(jì)劃（計(jì)劃期計(jì)劃）為研究對(duì)象。（1）項(xiàng)目計(jì)劃前的準(zhǔn)備工作①確立目標(biāo)。②確定制定計(jì)劃的指導(dǎo)思想、原則、策略。③分析研究制定計(jì)劃的前提條件、環(huán)境。④分析項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。⑤各項(xiàng)目單元定義和范圍的界定。⑥制定詳細(xì)的項(xiàng)目實(shí)施方案。⑦總工期計(jì)劃和資源投入限制的確定，項(xiàng)目各項(xiàng)開(kāi)支數(shù)額的工程估價(jià)確定等。總之，項(xiàng)目計(jì)劃的質(zhì)量和科學(xué)性常常依賴上述工作的質(zhì)量，取決于項(xiàng)目組織者對(duì)項(xiàng)目的精確的構(gòu)思，取決于項(xiàng)目管理人員和計(jì)劃制訂人員對(duì)項(xiàng)目的理解，取決于項(xiàng)目所處的環(huán)境等。2．項(xiàng)目計(jì)劃的內(nèi)容（2）項(xiàng)目計(jì)劃的主要內(nèi)容項(xiàng)目的多目標(biāo)性、多層次性，使項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)容具有復(fù)雜性和多樣性：①工期計(jì)劃②成本計(jì)劃③資源計(jì)劃④質(zhì)量計(jì)劃⑤其他計(jì)劃不同的項(xiàng)目，不同的項(xiàng)目參加者所負(fù)責(zé)的計(jì)劃的內(nèi)容和范圍是不一樣的，項(xiàng)目計(jì)劃一般由任務(wù)書(shū)或合同所規(guī)定的工作范圍、工作責(zé)任來(lái)確定，不能超出范圍，否則會(huì)引起項(xiàng)目計(jì)劃的混亂。項(xiàng)目計(jì)劃的各種基礎(chǔ)資料和計(jì)劃結(jié)果應(yīng)形成文件，以便溝通，以便使資料和計(jì)劃具有可追溯性。項(xiàng)目計(jì)劃應(yīng)根據(jù)不同參加者的需要，采用標(biāo)準(zhǔn)化的表達(dá)方式，如報(bào)告、圖、表等形式，以便參與者能準(zhǔn)確獲取相關(guān)信息。3．項(xiàng)目計(jì)劃的工作流程調(diào)整或優(yōu)化項(xiàng)目定義基礎(chǔ)資料調(diào)查項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析組織結(jié)構(gòu)設(shè)置總工期計(jì)劃實(shí)施方案勞動(dòng)力使用計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃資源使用計(jì)劃其他費(fèi)用預(yù)算勞動(dòng)力曲線成本計(jì)劃資金計(jì)劃支付計(jì)劃收款計(jì)劃是不報(bào)告分解落實(shí)圖4-1項(xiàng)目計(jì)劃工作流程符合目標(biāo)？4．房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題（1）項(xiàng)目計(jì)劃中的協(xié)調(diào)1）加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃在縱向上的聯(lián)系，使項(xiàng)目不同層次的計(jì)劃能相互協(xié)調(diào)。2）加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃在橫向上的聯(lián)系，使項(xiàng)目同一層次的各參與部門、各專業(yè)之間的項(xiàng)目計(jì)劃能夠相互協(xié)調(diào)。3）加強(qiáng)項(xiàng)目組織之間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。4）加強(qiáng)項(xiàng)目合同之間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。（2）項(xiàng)目計(jì)劃編制后的工作1）爭(zhēng)取項(xiàng)目計(jì)劃的批準(zhǔn)。2）要爭(zhēng)取有關(guān)方面的支持。3）計(jì)劃批準(zhǔn)后，要落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃。5.項(xiàng)目計(jì)劃的作用項(xiàng)目計(jì)劃是項(xiàng)目管理的一大職能，又是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一個(gè)極為重要的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中具有十分重要的作用。①通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃可分析研究項(xiàng)目的費(fèi)用、工期、質(zhì)量和效益的總目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，各目標(biāo)之間能否相互協(xié)調(diào)。②項(xiàng)目計(jì)劃既是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法、措施和過(guò)程的安排，又是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的分解過(guò)程。③項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)施的指南和實(shí)施控制的依據(jù)。6．項(xiàng)目計(jì)劃的要求項(xiàng)目計(jì)劃作為一個(gè)重要的項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中起著承上啟下的作用，必須防止項(xiàng)目計(jì)劃的失誤或失敗。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃有較為特殊的要求：（1）必須按照批準(zhǔn)的項(xiàng)目總目標(biāo)、總?cè)蝿?wù)作詳細(xì)的計(jì)劃。（2）項(xiàng)目計(jì)劃必須符合實(shí)際。①符合環(huán)境條件。②符合客觀規(guī)律。③符合項(xiàng)目各參加者的實(shí)際情況。（3）滿足客觀的經(jīng)濟(jì)性要求。（4）具有全面性。（5）項(xiàng)目計(jì)劃必須要有一定的彈性。（6）詳略得當(dāng)。①技術(shù)設(shè)計(jì)深度。②結(jié)構(gòu)分解程度。③項(xiàng)目復(fù)雜程度。④計(jì)劃期長(zhǎng)短。⑤資料和信息的詳細(xì)、精確程度。⑥計(jì)劃與項(xiàng)目組織的適應(yīng)性。（7）項(xiàng)目計(jì)劃與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)性。二、工期計(jì)劃

1.工期計(jì)劃的概念及其主要工作（1）工期計(jì)劃的概念是房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃體系中最重要的組成部分，是其他計(jì)劃的基礎(chǔ)。目前許多項(xiàng)目管理軟件包都是以工期計(jì)劃為主體進(jìn)行成本、資源的計(jì)劃和控制。工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)的相關(guān)性及持續(xù)時(shí)間，確保項(xiàng)目的及時(shí)完成。（2）工期計(jì)劃的主要工作①安排并確定項(xiàng)目活動(dòng)間的邏輯關(guān)系；②根據(jù)所需資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間；③按總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃（一般采用橫道圖），繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。2．總工期計(jì)劃的確定（1）總工期計(jì)劃的作用總工期作為項(xiàng)目的一個(gè)計(jì)劃目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)工期計(jì)劃具有質(zhì)和量的規(guī)定性。所以，總工期目標(biāo)的確定，影響項(xiàng)目的成本水平、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，影響項(xiàng)目管理和項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程，最終還關(guān)系到項(xiàng)目能否成功完成。注意：總工期目標(biāo)一般在目標(biāo)設(shè)計(jì)階段就已經(jīng)確定，并在可行性研究階段被分解、細(xì)化、論證或修改，通常項(xiàng)目的計(jì)劃總工期可以被分解為前期策劃、設(shè)計(jì)、施工、交付并投入使用等主要階段。（2）總工期計(jì)劃的確定方法①歷史資料法。②采用工期定額。③上層系統(tǒng)決策法。3．工期計(jì)劃的過(guò)程（1）項(xiàng)目定義階段——工期值計(jì)劃只是一個(gè)數(shù)值（總工期）。（2）項(xiàng)目可行性研究階段，按總工期目標(biāo)作工期的粗橫道圖。（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段，隨結(jié)構(gòu)分解的不斷細(xì)化，工期計(jì)劃與橫道圖將更加詳細(xì)、細(xì)化。當(dāng)然，在工期計(jì)劃和橫道圖的基礎(chǔ)上，要進(jìn)行如下階段：1）有時(shí)要按專業(yè)、時(shí)間段等方面的需要，采用計(jì)算機(jī)分析項(xiàng)目總網(wǎng)絡(luò)圖，確定項(xiàng)目詳細(xì)的帶時(shí)標(biāo)的工期計(jì)劃，以供有關(guān)人員執(zhí)行使用。2）項(xiàng)目最低層次的單元是工作包，在工期計(jì)劃中，工作包可以進(jìn)一步分解到工序。這些工序構(gòu)成子網(wǎng)絡(luò)，是項(xiàng)目總網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)。工作包的分解應(yīng)充分考慮：①工作過(guò)程的階段性及其持續(xù)時(shí)間；②工作過(guò)程的不同專業(yè)特點(diǎn)和不同工作內(nèi)容；③工作過(guò)程的不同承擔(dān)者；④建筑物的不同層次和不同工作區(qū)段等因素。4．項(xiàng)目活動(dòng)持續(xù)時(shí)間的確定項(xiàng)目活動(dòng)——為了論述的方便，可以把工序、工作包和更高層的項(xiàng)目單元統(tǒng)一稱為項(xiàng)目活動(dòng)。按項(xiàng)目活動(dòng)持續(xù)時(shí)間是否可以量化將項(xiàng)目活動(dòng)分為：可定量化的、非定量化的、不確定性的三種項(xiàng)目活動(dòng)類型。（1）可定量化項(xiàng)目活動(dòng)。在確定可定量化項(xiàng)目活動(dòng)持續(xù)時(shí)間時(shí)，應(yīng)注意：1）持續(xù)時(shí)間應(yīng)與合同、規(guī)范、圖紙、工作量表中所規(guī)定的項(xiàng)目活動(dòng)范圍與工作量計(jì)算方法相一致。2）勞動(dòng)組合和資源投入量的確定——應(yīng)充分考慮項(xiàng)目可用的總資源、合理的專業(yè)和技術(shù)級(jí)配、合理的工作面等方面的條件限制。3）勞動(dòng)效率的確定應(yīng)考慮季節(jié)因素、氣候條件、實(shí)施方案、裝備水平、工器具的完備性和適用性、現(xiàn)場(chǎng)平面布置、勞動(dòng)者工作熟練程度與積極性，還應(yīng)考慮完成項(xiàng)目活動(dòng)所必需的時(shí)間（包括各種準(zhǔn)備、合理休息、必需間歇的時(shí)間等）。4）持續(xù)時(shí)間的計(jì)算。單個(gè)工序的持續(xù)時(shí)間易于確定，它可由公式：持續(xù)時(shí)間（天）=工作量/（總投入人數(shù)×每天班次×8小時(shí)×產(chǎn)量效率）例如，某工程基礎(chǔ)混凝土500m3，投入3個(gè)混凝土小組，每組8個(gè)人，預(yù)計(jì)人均產(chǎn)量效率為0.375m3/小時(shí)，采用三班制連續(xù)作業(yè)。則混凝土澆搗的持續(xù)時(shí)間為：T=500m3/[（0.375m3/小時(shí)·人×8小時(shí)×8人）×3班次/天]=500m3/（24m3/班次×3班次/天）=6.94≌7天但對(duì)一個(gè)完整的工作包工期的確定與安排，其情況要復(fù)雜一些，如某項(xiàng)目的基礎(chǔ)混凝土活動(dòng)情況可見(jiàn)下表4-1。工作的安排有下列幾種方式：表4-1×××項(xiàng)目××項(xiàng)目活動(dòng)工程量計(jì)算表

活動(dòng)號(hào)說(shuō)明數(shù)量單位工種勞動(dòng)生產(chǎn)率數(shù)量固定日期備注工時(shí)/單位總工時(shí)工人數(shù)天數(shù)

4A551ICWC02

±0.00以下基礎(chǔ)混凝土模板鋼筋混凝土澆筑回填土

152060.27524104

m2Tm3m3

2.8075.002.701.00

4256451520304104

34

55

1）將這個(gè)工作包直接落實(shí)給一個(gè)混合班組，該組34個(gè)人，采用一班制工作，則該項(xiàng)活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間55天。2）由于這些工作需要不同的工種，而各工種工作時(shí)間集中，則可按圖4-2的施工次序進(jìn)行木工、鋼筋工、混凝土工、粗壯力回填土工?？梢钥紤]安排26個(gè)木工，40個(gè)鋼筋工，25個(gè)混凝土工，85個(gè)粗壯工按次序施工。則模板需要20天，鋼筋需要6天（鋼筋工程60%工作量為場(chǎng)外預(yù)制，則現(xiàn)場(chǎng)僅需6天，其余8天另外先行安排），澆混凝土需要10天，回填土需要6天，則總工期為42天，如圖4-2所示。支模板20天鋼筋6天澆注混凝土10天回填土6天圖4-2施工順序安排圖由此可見(jiàn)，不同的安排產(chǎn)生不同的持續(xù)時(shí)間，其工作效率沒(méi)有變化，但在持續(xù)時(shí)間和勞動(dòng)力投入量上會(huì)發(fā)生變化。另外，在確定持續(xù)時(shí)間時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目活動(dòng)交接處所需要的質(zhì)量檢查等管理工作所需時(shí)間。施工工序4812162024283236模板

鋼筋澆混凝土回填土3）如果場(chǎng)地允許，在上述安排的基礎(chǔ)上，可采用分兩個(gè)施工段流水施工，施工組連續(xù)作業(yè)，則活動(dòng)時(shí)間安排如圖4-3所示，則總工期為33天。（2）非定量化項(xiàng)目活動(dòng)。有些項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間無(wú)法定量計(jì)算得到，因?yàn)槠涔ぷ髁亢蜕a(chǎn)效率無(wú)法定量化。如項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)、招標(biāo)投標(biāo)工作等。對(duì)于這些工作可：①按過(guò)去工程的經(jīng)驗(yàn)或資料分析確定；②充分地與任務(wù)承擔(dān)者協(xié)商確定，特別是分包商、供應(yīng)商承擔(dān)的項(xiàng)目工作，在給他們下達(dá)任務(wù)與簽訂合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真協(xié)商，確定其持續(xù)時(shí)間，并以合同的形式確定下來(lái)。（3）不確定性項(xiàng)目活動(dòng)。具體計(jì)算項(xiàng)目活動(dòng)持續(xù)時(shí)間的常用方法有：①德?tīng)柗疲―elphi）專家評(píng)議法。②用“三種時(shí)間”的估計(jì)辦法。即對(duì)一個(gè)活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間分析各種影響因素，得出一個(gè)最樂(lè)觀的值（T1），最悲觀的值（T3），以及最大可能的值（T2），則取持續(xù)時(shí)間（T0）：5．項(xiàng)目活動(dòng)的邏輯關(guān)系（1）邏輯關(guān)系的幾種形式項(xiàng)目活動(dòng)的邏輯關(guān)系是指工作包中各項(xiàng)目活動(dòng)之間以及工作包之間存在的時(shí)間上的先后關(guān)系。兩個(gè)活動(dòng)之間有不同的邏輯關(guān)系，邏輯關(guān)系有時(shí)又被稱為搭接關(guān)系，而搭接所需的持續(xù)時(shí)間又被稱為搭接時(shí)距。常見(jiàn)的搭接關(guān)系有：1）FTS關(guān)系（FinishtoStart）。2）STS關(guān)系（StarttoStart）。FTS=7天7天澆搗混凝土拆模AB圖4-4FTS邏輯關(guān)系STS=2天(a)2天基坑排水基坑開(kāi)挖AB(b)圖4-5STS邏輯關(guān)系3）FTF關(guān)系（FinishtoFinish）。0天基坑回填土基坑排水(b)FTF=0天AB(a)圖4-6FTF邏輯關(guān)系4）STF關(guān)系（StarttoFinish）。

x天AB圖4-7STF邏輯關(guān)系(a)STF=x天AB(b)上述搭接時(shí)距是允許的最小值，即實(shí)際安排可以大于它，但不能小于它。搭接時(shí)距還可能有最大值定義，如按施工計(jì)劃規(guī)定，砂石、水泥等入場(chǎng)必須在混凝土澆搗前2天內(nèi)結(jié)束，不得提前（見(jiàn)圖4-8），否則會(huì)影響現(xiàn)場(chǎng)平面布置；又如按規(guī)定基坑挖土完成后，最多在2天內(nèi)必須開(kāi)始做墊層，以防止基坑土反彈和其它不利因素影響質(zhì)量（見(jiàn)圖4-9）。另外，搭接時(shí)距還可以是負(fù)值，如平整場(chǎng)地完成前2天設(shè)備即可進(jìn)場(chǎng)，即FTS=－2天（最多只能兩天）。MA=2天圖4-8搭接時(shí)距關(guān)系圖4-9搭接時(shí)距關(guān)系MA=2天材料入場(chǎng)澆搗混凝土基坑挖土做墊層（2）邏輯關(guān)系的安排及搭接時(shí)距的確定項(xiàng)目活動(dòng)邏輯關(guān)系的安排和搭接時(shí)距的確定是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，它由項(xiàng)目類型和項(xiàng)目活動(dòng)性質(zhì)所決定（一般按技術(shù)規(guī)程處理）。這要求管理者對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，特別是對(duì)技術(shù)系統(tǒng)的建立過(guò)程有十分深入的理解，才能做好這項(xiàng)工作。為了做好這項(xiàng)工作，一般可采取下列措施：1）按系統(tǒng)結(jié)構(gòu)或一定程序要求安排。2）按自然規(guī)律和技術(shù)規(guī)范要求安排。3）按施工方案安排。4）按人力、物力、資金的限制，資源的平衡，施工的均衡性要求，氣候的影響等因素，進(jìn)行綜合考慮。如對(duì)有些永久性建筑建成可以服務(wù)于施工的，可考慮先建等。

（1）橫道圖橫道圖：也稱甘特圖，是美國(guó)人甘特（Gantt）在20世紀(jì)初研究發(fā)明的，是一種最直觀的工期計(jì)劃方法，在項(xiàng)目計(jì)劃中被廣泛應(yīng)用，也受到了普遍的歡迎。橫道圖的基本形式如圖4-10所示。階段項(xiàng)目活動(dòng)2001年2002年2003年2004年341234123412設(shè)計(jì)和計(jì)劃初步設(shè)計(jì)

技術(shù)設(shè)計(jì)

施工圖設(shè)計(jì)

招標(biāo)

施工階段施工準(zhǔn)備

土方工程

基礎(chǔ)工程

主體工程

設(shè)備安裝調(diào)試

裝飾工程

室外工程

驗(yàn)收驗(yàn)收

后期房屋銷售

圖4-10××項(xiàng)目工期計(jì)劃?rùn)M道圖6.工期計(jì)劃方法——橫道圖法

橫道圖的橫向表示時(shí)間，縱向表示項(xiàng)目活動(dòng)，圖中的橫道的位置表示項(xiàng)目活動(dòng)的起止的時(shí)間，橫道的長(zhǎng)度表示項(xiàng)目活動(dòng)所持續(xù)的時(shí)間大小。它實(shí)際上是圖和表的結(jié)合形式。1）橫道圖的優(yōu)點(diǎn)①比較容易編制，簡(jiǎn)單、明了、直觀、易懂。②可結(jié)合時(shí)間坐標(biāo)，使各項(xiàng)工作的起止時(shí)間、作業(yè)持續(xù)時(shí)間，工程進(jìn)度、總工期等都能一目了然。③能清楚地反映流水工作的情況，可以與勞動(dòng)力計(jì)劃、資源計(jì)劃、資金計(jì)劃相結(jié)合。2）橫道圖的缺點(diǎn)①只反映已有的靜態(tài)狀況，不能反映出各項(xiàng)工作之間錯(cuò)綜復(fù)雜、相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。即不能清楚地表達(dá)項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系。②不能表明項(xiàng)目活動(dòng)的重要性，也不能反映項(xiàng)目的關(guān)鍵所在和全貌，所能提供有關(guān)項(xiàng)目活動(dòng)的信息量較少。③對(duì)一個(gè)復(fù)雜的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎不能采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行工期計(jì)算，更談不上對(duì)工期方案進(jìn)行優(yōu)化。3）橫道圖的應(yīng)用范圍①可直接應(yīng)用于小型的、簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。②適合于上層管理者使用，進(jìn)行項(xiàng)目總工期計(jì)劃。③可用于項(xiàng)目初期的工期計(jì)劃。（1）網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的概述網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)產(chǎn)生于20世紀(jì)50年代中后期。項(xiàng)目工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖是由箭線、節(jié)點(diǎn)和加注的項(xiàng)目活動(dòng)名稱和作業(yè)持續(xù)時(shí)間所組成的網(wǎng)狀形式圖來(lái)表示，其基本形式如圖4-11所示（該網(wǎng)絡(luò)圖實(shí)質(zhì)是一種雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖）。3圖4-11工期計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖混凝土155混凝土3混凝土2鋼筋332鋼筋2鋼筋133456710489模板312模板1模板2437.工期計(jì)劃方法——網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法（2）網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的優(yōu)點(diǎn)①可使項(xiàng)目的有關(guān)工作形成一個(gè)整體，能全面而明確地反映出各項(xiàng)工作之間的相互依賴、相互制約的關(guān)系；②網(wǎng)絡(luò)圖通過(guò)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算，可以反映出整個(gè)項(xiàng)目的全貌，反映全局性有影響的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路，便于我們?cè)趯?shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中集中力量抓好主要矛盾，確保項(xiàng)目總工期的實(shí)現(xiàn)，避免盲目工作；③能清楚地顯示各項(xiàng)工作的機(jī)動(dòng)時(shí)間，使我們能方便地進(jìn)行工期和資源的優(yōu)化和調(diào)整，加強(qiáng)管理，取得好、快、省的全面效果；④通過(guò)對(duì)網(wǎng)絡(luò)圖的規(guī)劃和分析，可使人們從中獲取大量的有用信息；⑤可利用計(jì)算機(jī)對(duì)大型的復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)行高效的網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃和參數(shù)計(jì)算，能方便的修正和調(diào)整。（3）網(wǎng)絡(luò)圖的缺點(diǎn)①流水作業(yè)的情況在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖上很難清晰地反映出來(lái)，不象橫道圖那么直觀明了；②

網(wǎng)絡(luò)圖的制作、分析和使用比較復(fù)雜，往往需要計(jì)算機(jī)作為分析工具。

（4）應(yīng)用范圍網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃最適合于項(xiàng)目計(jì)劃，特別適合于大型、復(fù)雜、協(xié)作廣泛的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及其控制。就項(xiàng)目而言，它既適合于項(xiàng)目?jī)?nèi)的單體工程，又適合于群體工程；既適合于土建工程，又適合于安裝工程；既適合于部門計(jì)劃，又適合于企業(yè)的年、季、月計(jì)劃；既適合于肯定型計(jì)劃，又適合于非肯定型計(jì)劃，還適用于有時(shí)限的計(jì)劃；既可進(jìn)行常規(guī)時(shí)間參數(shù)的計(jì)算，又可進(jìn)行計(jì)劃的調(diào)整和優(yōu)化。（5）雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃形式及繪制規(guī)則雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖中的實(shí)箭線表示一項(xiàng)工作，箭線兩端的節(jié)點(diǎn)表示該工作的起點(diǎn)和終點(diǎn)，虛箭線只表示工作之間的邏輯關(guān)系，而不表示一種實(shí)際工作，是一種虛擬工作，其工作時(shí)間為零，箭線上下分別要加注項(xiàng)目活動(dòng)名稱和作業(yè)持續(xù)時(shí)間，節(jié)點(diǎn)也要按圖示順序編號(hào)，見(jiàn)圖4-11。繪制網(wǎng)絡(luò)圖時(shí)，必須在已定的邏輯關(guān)系的基礎(chǔ)上，并堅(jiān)持下列規(guī)則進(jìn)行繪制：①一個(gè)網(wǎng)絡(luò)只允許有一個(gè)起點(diǎn)節(jié)點(diǎn)和一個(gè)終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)；②網(wǎng)絡(luò)圖中不允許出現(xiàn)循環(huán)路線；③網(wǎng)絡(luò)圖中不允許出現(xiàn)雙箭線或無(wú)箭頭的“連線”；④網(wǎng)絡(luò)圖中不允許出現(xiàn)沒(méi)有箭頭節(jié)點(diǎn)或箭尾節(jié)點(diǎn)的箭線；⑤網(wǎng)絡(luò)圖中不允許有相同編號(hào)的節(jié)點(diǎn)；⑥如果起始節(jié)點(diǎn)有多條外向箭線或終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)有多條內(nèi)向箭線時(shí)，可應(yīng)用母線法繪制，使圖形簡(jiǎn)潔等。（6）單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃及其繪制規(guī)則單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖的節(jié)點(diǎn)表示一項(xiàng)工作，也表示該工作的起點(diǎn)和終點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)內(nèi)應(yīng)加注項(xiàng)目活動(dòng)的代號(hào)、名稱和持續(xù)時(shí)間，箭線只表示工作之間的邏輯關(guān)系，而不表示一種實(shí)際工作，節(jié)點(diǎn)也要按圖示順序編號(hào)，見(jiàn)圖4-12。A18C244142A233A345B3B13B2263C17C3595圖4-12單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖繪制規(guī)則：繪制網(wǎng)絡(luò)圖時(shí)，必須在已定的邏輯關(guān)系的基礎(chǔ)上，按下列規(guī)則繪制網(wǎng)絡(luò)圖：①網(wǎng)絡(luò)圖中不允許出現(xiàn)循環(huán)回線；②網(wǎng)絡(luò)圖中不允許出現(xiàn)雙箭線或無(wú)箭頭的“連線”；③網(wǎng)絡(luò)圖中不允許出現(xiàn)沒(méi)有箭頭節(jié)點(diǎn)或箭尾節(jié)點(diǎn)的箭線；④如果節(jié)點(diǎn)有多條外向箭線或節(jié)點(diǎn)有多條內(nèi)向箭線時(shí)，可應(yīng)用母線法繪制，有時(shí)還可以使用過(guò)橋法、斷線法或指向法等，使圖形簡(jiǎn)潔；⑤可設(shè)置虛擬工作作為起始節(jié)點(diǎn)和終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)等。8.網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析方法的應(yīng)用（1）雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)間參數(shù)的計(jì)算在確定了各項(xiàng)工作的邏輯關(guān)系與持續(xù)時(shí)間后，就可以進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的時(shí)間參數(shù)計(jì)算。雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)間參數(shù)包括：工作最早開(kāi)始時(shí)間（ES），工作最早結(jié)束時(shí)間（EF），工作最遲開(kāi)始時(shí)間（LS），工作最遲結(jié)束時(shí)間（LF），工作總時(shí)差（TF），工作自由時(shí)差（FF），計(jì)算工期（Tc）等。下面介紹各參數(shù)的含義和計(jì)算公式:①工作最早開(kāi)始時(shí)間（ES）。它是指項(xiàng)目工作的各緊前工作全部完成后，本工作有可能開(kāi)始的最早時(shí)刻。如果網(wǎng)絡(luò)起始節(jié)點(diǎn)未規(guī)定其最早開(kāi)始時(shí)間時(shí)，其起始節(jié)點(diǎn)的ESi-j=0，其緊后的其他工作的最早開(kāi)始時(shí)間為：

ESi-j=max{ESh-i＋Dh-i}（ESh-i—工作i-j緊前工作h-i的最早開(kāi)始時(shí)間，Dh-i—工作i-j緊前工作h-i的持續(xù)時(shí)間）②工作最早結(jié)束時(shí)間（EF）。它是工作的最早開(kāi)始時(shí)間加本工作的持續(xù)時(shí)間之和，其公式為：

EFi-j=ESi-j

＋Di-j③計(jì)算工期（Tc）。它是由最早完成時(shí)間參數(shù)計(jì)算確定的工期，其公式為：

Tc=max{EFi-n}（EＦi-n—是以終節(jié)點(diǎn)(j=n)為箭頭節(jié)點(diǎn)的工作i-n的最早完成時(shí)間）如果沒(méi)有規(guī)定工期，計(jì)算工期就是計(jì)劃工期，即：Tp＝Tc④工作最遲完成時(shí)間（LF）。它是指在不影響整個(gè)任務(wù)按期完成的條件下，本工作最遲完成的時(shí)刻。如果該網(wǎng)絡(luò)終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)未規(guī)定其最遲完成時(shí)間（或沒(méi)有規(guī)定工期）時(shí)，其以終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)（j=n）為箭頭的工作的最遲完成時(shí)間為L(zhǎng)Fi-n

=Tp，其緊前的其他工作的最遲完成時(shí)間為：

LFi-j=min{LFj-k－Dj-k}（LFj-k—工作i-j緊后工作j-k的最遲完成時(shí)間，Dj-k—工作i-j緊后工作j-k的持續(xù)時(shí)間）

⑤工作最遲開(kāi)始時(shí)間（LS）。它是在不影響整個(gè)任務(wù)按期完成的條件下，本工作最遲開(kāi)始時(shí)間為本工作的最遲完成時(shí)間減去本工作的持續(xù)時(shí)間，其計(jì)算公式為：

LSi-j=LFi-j

－Di-j

⑥工作總時(shí)差（TF）。它是指在不影響項(xiàng)目工期的前提下該工作的最大機(jī)動(dòng)時(shí)間，其計(jì)算公式為：

TFi-j=LSi-j

－ESi-j

或TFi-j=LFi-j

－EFi-j⑦工作自由時(shí)差（FF）。它是在不影響其緊后工作按最早開(kāi)始時(shí)間開(kāi)工的前提下，工作所具有的機(jī)動(dòng)時(shí)間，其計(jì)算公式為：

FFi-j=ESj-k

－ESi-j

－Di-j或FFi-j=ESj-k－EFi-j

例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)澆注混凝土工程，將按流水作業(yè)進(jìn)行施工，它被劃分為3個(gè)作業(yè)段，其中該工作的工序?yàn)椋褐０?、綁鋼筋、澆注砼，各段的工作時(shí)間如下表：1段2段3段支模板（A）434綁鋼筋(B)323澆注混凝土(C)545鋼筋133混凝土154圖4-13單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖5混凝土3混凝土2鋼筋332鋼筋23456710489123模板3模板1模板2根據(jù)上述條件和網(wǎng)絡(luò)繪制規(guī)則，我們可以繪制如下的網(wǎng)絡(luò)圖4-13，假定節(jié)點(diǎn)1前面沒(méi)有工作安排或時(shí)間的限定，整個(gè)活動(dòng)也沒(méi)有規(guī)定工期限制，則按上述公式可計(jì)算如下圖4-14。從上述計(jì)算結(jié)果可知，該活動(dòng)的計(jì)算工期為21天。1212391131621016210121601216071207120131621114213132994101207931010277310100770470470690472123456789100400402191307112圖4-14雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)算示意圖ESi-j

EFi-j

TFi-jLSi-j

LFi-j

FFi-j（2）單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)間參數(shù)的計(jì)算雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)是單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)的特例，即它僅表示FTS關(guān)系，且搭接時(shí)距為0的狀況。因此，時(shí)間參數(shù)及其算法基本上是一致的，只是個(gè)別參數(shù)在表述形式有一些差別。單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)的參數(shù)計(jì)算公式如下：①工作最早開(kāi)始時(shí)間（ES）。如果該網(wǎng)絡(luò)起始節(jié)點(diǎn)未規(guī)定其最早開(kāi)始時(shí)間時(shí)，其起始節(jié)點(diǎn)的ESi=0，其后的其他工作的最早開(kāi)始時(shí)間為：

ESi=max{ESh＋Dh}（ESh—工作i的緊前工作h的最早開(kāi)始時(shí)間，Dh—工作i的緊前工作h的持續(xù)時(shí)間）②

工作最早結(jié)束時(shí)間（EF）。它是工作的最早開(kāi)始時(shí)間加本工作的持續(xù)時(shí)間之和，其公式為：

EＦi=ESi

＋Di③計(jì)算工期（Tc）。它是由最早完成時(shí)間參數(shù)計(jì)算確定的工期，其公式為：Tc=max{EＦn}（EＦn—終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)n的最早完成時(shí)間）如果沒(méi)有規(guī)定工期，計(jì)算工期就是計(jì)劃工期，即：Tp＝Tc④

工作最遲完成時(shí)間（LF）。如果該網(wǎng)絡(luò)終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)未規(guī)定其最遲完成時(shí)間（或沒(méi)有規(guī)定工期）時(shí)，其終點(diǎn)節(jié)點(diǎn)n的最遲完成時(shí)間為L(zhǎng)Fn

=Tp，其后的其他工作的最遲完成時(shí)間為：LFi=min{LFj

－Dj}（LFj—工作i緊后工作j的最遲完成時(shí)間，Dj—工作i緊后工作j的持續(xù)時(shí)間）⑤工作最遲開(kāi)始時(shí)間（LS）。其計(jì)算公式為：

LSi=LFi

－Di⑥工作總時(shí)差（TF）。它是指在不影響項(xiàng)目工期的前提下該工作的最大機(jī)動(dòng)時(shí)間，其計(jì)算公式為：TFi=LSi

－ESi

或TFi=LFi

－Efi⑦

相鄰兩項(xiàng)工作i和j之間的時(shí)間間隔（LAGi-j)。其公式為：

LAGi-j=ESj－Efi工作自由時(shí)差（FF）可按下列公式計(jì)算：FFi-j=min｛LAGi,j｝=min｛ESj－EFi｝（j是i的緊后工作）上述雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)的實(shí)例可轉(zhuǎn)換為單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)，轉(zhuǎn)換并計(jì)算如下圖4-15：

0001012712410000440000477000001A14圖4-15單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)時(shí)間參數(shù)計(jì)算示意圖4B13C1750072131616211621111392200023A34B363C3951411731216121671296743200032A235B228C24029LAGi-jFFiFTiEFiLFiLSiESi代號(hào)名稱時(shí)間圖例219.關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路（1）關(guān)鍵工作的定義：是該計(jì)劃中總時(shí)差最小的工作。在上例中，由于沒(méi)有規(guī)定工期，計(jì)劃工期等于計(jì)算工期，故總時(shí)差（FTi）為“0”的工作為關(guān)鍵工作，即工作1，4，7，8，9為關(guān)鍵工作。由于總時(shí)差為0，則這些工作的開(kāi)始、結(jié)束時(shí)間的提前或推遲及其持續(xù)時(shí)間的延長(zhǎng)或縮短，都必然會(huì)影響總工期。所以這些工作被稱為關(guān)鍵工作。在實(shí)際工作中，我們要特別注意關(guān)鍵工作的實(shí)施過(guò)程，因?yàn)樗鼈儧](méi)有機(jī)動(dòng)時(shí)間，必須按時(shí)完成。（2）關(guān)鍵線路的定義是關(guān)鍵工作以及兩項(xiàng)關(guān)鍵工作之間的間隔時(shí)間（LAGi,j）為“0”的工作連結(jié)起來(lái)形成的通路。在上例中，1-4-7-8-9是網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵線路。在實(shí)際網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，一般可用特殊的箭線來(lái)描述，如粗線、雙線、彩色線等。在關(guān)鍵線路中，不僅各個(gè)工作的總時(shí)差為0（即各個(gè)工作沒(méi)有機(jī)動(dòng)時(shí)間），而且兩相鄰工作之間的時(shí)間間隔也為0（即兩相鄰工作也沒(méi)有機(jī)動(dòng)時(shí)間）。在實(shí)際工作中，項(xiàng)目管理者要特別關(guān)注關(guān)鍵線路上的所有工作的實(shí)施過(guò)程，確保它們都能按時(shí)完成，否則影響項(xiàng)目總工期。9．工期優(yōu)化當(dāng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的計(jì)算工期大于要求工期時(shí)，應(yīng)通過(guò)壓縮關(guān)鍵工作的持續(xù)時(shí)間，滿足工期的要求。其具體步驟如下：（1）找出可行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。（2）按要求工期計(jì)算應(yīng)縮短的時(shí)間，即：Τ計(jì)劃-Τ要求=ΔΤ。（3）根據(jù)資源的供應(yīng)情況，確定各工作可能壓縮的時(shí)間量。（4）調(diào)整關(guān)鍵工作的持續(xù)時(shí)間，并重新計(jì)算網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的工期和時(shí)間參數(shù)（5）如果已經(jīng)達(dá)到工期要求，則優(yōu)化完成，否則重復(fù)以上步驟，直至滿足工期的要求。注意：①壓縮對(duì)象的選擇。在網(wǎng)絡(luò)工期優(yōu)化過(guò)程中，壓縮對(duì)象的選擇實(shí)質(zhì)是選擇壓縮對(duì)象的約束條件，即選擇那些持續(xù)時(shí)間壓縮后，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量影響不大、資源能有充足供應(yīng)、費(fèi)用增加最少的關(guān)鍵工作。②多條關(guān)鍵路線的壓縮對(duì)象的選擇如果網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃有兩條以上的關(guān)鍵線路時(shí)，可考慮壓縮公用的關(guān)鍵工作，或兩條關(guān)鍵線路同時(shí)壓縮同樣時(shí)間，并注意每次壓縮后，關(guān)鍵線路是否改變。③壓縮關(guān)鍵工作應(yīng)采取的措施：增加資源數(shù)量；增加工作班次；改變施工方法；組織流水作業(yè)；采取技術(shù)措施。如果上述方法不能奏效，則應(yīng)改變工期要求或改變施工方案。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本計(jì)劃

1．項(xiàng)目成本計(jì)劃發(fā)展（1）傳統(tǒng)的項(xiàng)目成本計(jì)劃階段人們對(duì)擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算（或估算），并以此作為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析與決策、簽訂合同、落實(shí)責(zé)任、安排資金的依據(jù)。（2）現(xiàn)代的廣義成本計(jì)劃階段在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目中，人們不局限于事先的項(xiàng)目成本估算和成本計(jì)劃，而是在成本計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的具體環(huán)境進(jìn)行調(diào)整的成本計(jì)劃管理模式。這是是一種廣義的項(xiàng)目成本計(jì)劃概念——作為項(xiàng)目成本管理的一項(xiàng)職能，貫穿項(xiàng)目全過(guò)程。注意：廣義成本計(jì)劃的積極性主要表現(xiàn)1）采取主動(dòng)和尊重客觀事實(shí)的方式。2）采用全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理模式。3）采用項(xiàng)目全壽命期成本計(jì)劃。

當(dāng)然，在實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃中，應(yīng)注意如下情況對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃的影響：

①對(duì)項(xiàng)目初期的成本計(jì)劃要求過(guò)高。②項(xiàng)目成本計(jì)劃過(guò)程的人為因素較強(qiáng)。2．成本計(jì)劃過(guò)程（1）確定項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)。（2）對(duì)總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行逐層分解。（3）成本估算。（4）成本計(jì)劃的調(diào)整。但是，在項(xiàng)目總成本的分解過(guò)程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)合理的配置。這種合理的配置是項(xiàng)目系統(tǒng)均衡和協(xié)調(diào)的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間平衡的保證。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃是與項(xiàng)目各階段的其他管理工作融為一體的管理性工作，也是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作。

3．成本計(jì)劃的內(nèi)容及形式（1）成本計(jì)劃的內(nèi)容1）確定各個(gè)成本對(duì)象的計(jì)劃成本值。2）繪制成本一時(shí)間表和曲線。3）繪制累計(jì)成本一時(shí)間表和曲線。4）確定還有工程款收支計(jì)劃、現(xiàn)金流量計(jì)劃、融資計(jì)劃等相關(guān)成本計(jì)劃內(nèi)容。（2）成本計(jì)劃表達(dá)形式1）表格形式，如成本項(xiàng)目—時(shí)間表和成本分析對(duì)比表等；2）曲線形式，如直方圖形式，累計(jì)曲線形式等；

3）圖形式，如各成本要素份額的圓（柱）形圖等。

4．成本計(jì)劃精確度的影響因素（1）項(xiàng)目范圍的確定性、技術(shù)設(shè)計(jì)的深度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)程度等；（2）項(xiàng)目環(huán)境的信息量和信息的準(zhǔn)確度，特別是市場(chǎng)因素；（3）實(shí)施方案的形式及其確定性，如工期方案、組織方案、技術(shù)措施等；（4）掌握的同類項(xiàng)目的資料的詳細(xì)和精確程度及其對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目條件的可用性程度；（5）成本計(jì)劃人員的素質(zhì)及其參與項(xiàng)目計(jì)劃的程度與早晚等；（6）業(yè)主對(duì)成本計(jì)劃的期望與關(guān)心程度；（7）項(xiàng)目的進(jìn)度。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本計(jì)劃與項(xiàng)目最終實(shí)際成本相比較（不包括特別新穎、風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目），其精確度為：目標(biāo)設(shè)計(jì)階段的成本計(jì)劃允許±30%的誤差，可行性研究階段的成本計(jì)劃允許±（10～20%）的誤差，初步設(shè)計(jì)階段的成本計(jì)劃允許±（10%～15%），成本預(yù)算階段的成本計(jì)劃允許±（5%—10%）的誤差。

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃的確定

（1）項(xiàng)目成本計(jì)劃體系項(xiàng)目成本計(jì)劃體系：是指具有不同分類標(biāo)志的所有成本項(xiàng)目（成本對(duì)象）及其預(yù)期成本值所構(gòu)成的系統(tǒng)。1）按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的項(xiàng)目成本計(jì)劃體系。在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解圖的基礎(chǔ)上，以各項(xiàng)目單元為成本項(xiàng)目而建立的項(xiàng)目成本計(jì)劃體系。

2）按費(fèi)用項(xiàng)目分解的項(xiàng)目成本計(jì)劃體系。建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、工具、器具、家具購(gòu)置費(fèi)用、其他費(fèi)用（如土地、建設(shè)單位管理費(fèi)、拆遷費(fèi)用等）、預(yù)備費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅和建設(shè)期貸款利息等。（3）按成本要素分解的成本計(jì)劃體系。人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等，

（4）按項(xiàng)目分項(xiàng)工程劃分的成本計(jì)劃體系。（見(jiàn)圖4-16）。一級(jí)0．投標(biāo)和承包需要的條件1．一般條件2．現(xiàn)場(chǎng)工作3．混凝土工程4．磚石工程5．金屬工程6．木材和塑料工程7．隔熱和防潮工程……二級(jí)03050混凝土澆注工程03100混凝土模板工程03200混凝土配筋03300現(xiàn)澆混凝土03400預(yù)制混凝土03500石棉水泥板03600水泥灌漿03700混凝土工程修補(bǔ)和清理……三級(jí)03210鋼筋03220焊接鋼絲網(wǎng)03230預(yù)應(yīng)力鋼筋束03240纖維增強(qiáng)料……圖4-16項(xiàng)目工程費(fèi)用結(jié)構(gòu)分解因此，在項(xiàng)目管理中，這種結(jié)構(gòu)分解是很重要的，因?yàn)闃I(yè)主、監(jiān)理工程師和承包商都需要這方面的信息。它是業(yè)主的投資管理系統(tǒng)與承包商成本管理系統(tǒng)的信息交會(huì)點(diǎn)。（5）按項(xiàng)目參加者（成本責(zé)任人）劃分的成本計(jì)劃體系。成本的責(zé)任通常隨合同、任務(wù)書(shū)（責(zé)任書(shū)）委托給具體的負(fù)責(zé)單位或人，如工程小組、承（分）包商、供應(yīng)商、職能部門或?qū)I(yè)部門，他門是各項(xiàng)相關(guān)工作與任務(wù)的承擔(dān)者，又是成本責(zé)任的承擔(dān)者。這種成本計(jì)劃可作為對(duì)他們工作的考核、評(píng)估、處罰的依據(jù)，如各工程小組的成本消耗指標(biāo)，承（分）包合同價(jià)格，采購(gòu)（供應(yīng)）部門費(fèi)用計(jì)劃，各職能部門費(fèi)用計(jì)劃等。（6）還有一些其他的分解形式，如按項(xiàng)目階段分為可行性研究、設(shè)計(jì)和計(jì)劃、實(shí)施、運(yùn)行等各個(gè)階段的費(fèi)用計(jì)劃，還可以按照年度進(jìn)行分解等。6．計(jì)劃成本的估算方法（1）前期策劃階段的估算。1）參照過(guò)去同類項(xiàng)目成本的信息，按照項(xiàng)目規(guī)模、生產(chǎn)能力或服務(wù)能力指標(biāo)估算。如住宅小區(qū)或辦公樓以“元/m2”，醫(yī)院以“元/病床”，公路建設(shè)以“元/km”估算，但在使用的過(guò)程中應(yīng)注意單位指標(biāo)的適應(yīng)性。這種方法在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期估算中應(yīng)用較多。2）按照國(guó)家或部門頒布的概算指標(biāo)估算。3）專家咨詢法?？刹捎玫?tīng)柗疲―elphi）法征詢專家意見(jiàn)進(jìn)行成本估算。當(dāng)然，應(yīng)注意：估值意見(jiàn)的收斂性、專家選擇的匿名性、專家意見(jiàn)的反饋性等有關(guān)問(wèn)題。注意：在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于投資的多方性，資金預(yù)算的緊張性，資金追加的困難性，項(xiàng)目較大的風(fēng)險(xiǎn)性等，使人們常常以立項(xiàng)時(shí)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總投資作為項(xiàng)目投資控制的尺度，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行投資分解，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目的順利完成。

（2）設(shè)計(jì)與計(jì)劃階段的概預(yù)算。1）使用定額資料法。2）直接按部分工程法。

3）類似項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)法。

不過(guò)，在使用這類資料信息時(shí)，應(yīng)結(jié)合下列因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整：①時(shí)間與地區(qū)差異。②項(xiàng)目產(chǎn)品差異。③另外，要對(duì)造價(jià)資料的“環(huán)境”真實(shí)性進(jìn)行分析。4）合同價(jià)法。此階段成本計(jì)劃者必須與工程專業(yè)設(shè)計(jì)人員共同工作，探討技術(shù)設(shè)計(jì)、實(shí)施方案對(duì)成本影響的各種因素。另外，此階段成本計(jì)劃可能涉及眾多的不確定性因素，所以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)價(jià)，在成本計(jì)劃中加以考慮，如適度改變風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、合同暫定金額。

（3）實(shí)施階段成本計(jì)劃的方法。1）落實(shí)已完成或已支付成本計(jì)劃，并計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際完成的進(jìn)度。2）修正原成本計(jì)劃。3）剩余成本計(jì)劃，即按當(dāng)時(shí)的環(huán)境，要完成余下的工程還要投入的成本量。它實(shí)質(zhì)上是項(xiàng)目前期計(jì)劃成本的調(diào)整和完善，是項(xiàng)目管理者對(duì)尚未完成的工程的成本、收益進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制的過(guò)程。4）最終實(shí)際成本和結(jié)算價(jià)格的計(jì)算。施工結(jié)束后必須按照統(tǒng)一的成本分解規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算出最終的實(shí)際成本，作為儲(chǔ)存資料，為以后項(xiàng)目成本計(jì)劃提供依據(jù)。當(dāng)然，還要計(jì)算出結(jié)算價(jià)格，便于與承包商進(jìn)行工程結(jié)算。7．成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和使用

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐證明：已完工項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立不僅對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃工作有很大幫助，而且有利于項(xiàng)目成本計(jì)劃體系的完善和發(fā)展。為了切實(shí)發(fā)揮其功效，在建立項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)的過(guò)程中應(yīng)注意如下問(wèn)題：（1）保證項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)體系標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性、規(guī)范性。（2）保證項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)的有效性。（3）加強(qiáng)項(xiàng)目成本計(jì)劃體系之間的溝通。

8.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本模型（1）項(xiàng)目成本模型

在網(wǎng)絡(luò)分析的基礎(chǔ)上，將計(jì)劃成本分解落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目單元（或網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目活動(dòng)單元），再將計(jì)劃成本在相應(yīng)的項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間上平均分配，從而獲得“工期—累計(jì)計(jì)劃成本”曲線，又被稱為項(xiàng)目成本模型。（2）項(xiàng)目成本模型的作用①項(xiàng)目成本模型，不僅可使高層管理者有一個(gè)清晰的項(xiàng)目進(jìn)度概念，而且可使他們利用成本模型對(duì)不同工期方案、不同技術(shù)方案進(jìn)行對(duì)比，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施控制。②按實(shí)際的項(xiàng)目成本和項(xiàng)目進(jìn)度，還可以做出實(shí)際的項(xiàng)目成本模型，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目“計(jì)劃—實(shí)際”成本及進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比，分析項(xiàng)目成本進(jìn)度狀況，預(yù)測(cè)成本變化趨向，以便把握整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。所以項(xiàng)目成本模型對(duì)項(xiàng)目管理有十分重要的意義。（3）項(xiàng)目成本模型的繪制步驟①

在網(wǎng)絡(luò)分析之后，按各個(gè)活動(dòng)的最早時(shí)間（或最遲時(shí)間）輸出橫道圖，并確定相應(yīng)項(xiàng)目單元的項(xiàng)目成本計(jì)劃。②

假設(shè)項(xiàng)目成本在相應(yīng)的項(xiàng)目活動(dòng)持續(xù)時(shí)間內(nèi)是平均分配的，然后求出各項(xiàng)目活動(dòng)的計(jì)劃成本強(qiáng)度。③

按項(xiàng)目總工期將各分期（如每周、每月）活動(dòng)的計(jì)劃成本進(jìn)行匯集，得出各時(shí)間段成本強(qiáng)度。④

繪制成本——工期表（圖）。⑤

計(jì)算各期期末的計(jì)劃成本累計(jì)值，并作累計(jì)計(jì)劃成本曲線。

9．成本模型繪制實(shí)例某房地產(chǎn)項(xiàng)目的A、B、C、D、E、F、G、H、I、J活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間和成本計(jì)劃，見(jiàn)表4-2所示，按各項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系所得的工期計(jì)劃?rùn)M道圖，見(jiàn)圖4-17上方所示。

在上述條件下，按步驟（2）計(jì)算出各項(xiàng)目活動(dòng)單元的成本強(qiáng)度，并把該數(shù)據(jù)標(biāo)記在橫道圖上的相應(yīng)位置。然后在橫道圖的基礎(chǔ)上，結(jié)合各項(xiàng)目活動(dòng)的成本強(qiáng)度做出的直方圖，求各期末的成本計(jì)劃累計(jì)值，并在同一個(gè)圖上繪制出成本計(jì)劃累計(jì)曲線，見(jiàn)圖4-17所示。表4-2××項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間——成本計(jì)劃表

項(xiàng)目活動(dòng)單元ABCDEFGHIJ合計(jì)持續(xù)時(shí)間（周）410610421062232成本計(jì)劃（萬(wàn)元）840606024184018106284單位成本計(jì)劃（萬(wàn)元/周）241066943538.88項(xiàng)目成本計(jì)劃理想化模型是按項(xiàng)目活動(dòng)的最早時(shí)間繪制的（見(jiàn)圖4-18），是從成本方面反映項(xiàng)目的進(jìn)度。有時(shí)為了便于對(duì)比和實(shí)施控制，將按最早時(shí)間和最遲時(shí)間的曲線圖作于同一張圖上便于對(duì)比分析（見(jiàn)圖4-19所示），人們按其形狀將它形象地稱為“香蕉圖”。

圖4-19香蕉圖圖4-18項(xiàng)目成本模型成本100%工期成本100%工期10．

“工期—成本”的優(yōu)化

（1）工期成本與工期的關(guān)系工程成本由直接費(fèi)與間接費(fèi)組成。直接費(fèi)：由人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)組成。人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)的多少直接與工期相聯(lián)系。間接費(fèi)：一般也會(huì)隨著工期的增加而增加。當(dāng)然，考慮工程總成本時(shí)，還應(yīng)考慮拖期要接受罰款，提前竣工會(huì)得到獎(jiǎng)勵(lì)，提前投產(chǎn)而得到收益。（2）工期—成本優(yōu)化的目的找出保證工程項(xiàng)目總成本最低的工期安排方式。①在無(wú)規(guī)定工期的條件下；②在規(guī)定工期的條件下。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中工期的長(zhǎng)短取決于關(guān)鍵線路的持續(xù)時(shí)間。關(guān)鍵線路由關(guān)鍵工作組成。因此，為了達(dá)到工期—成本優(yōu)化的目的，必須研究分析網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中工作的持續(xù)時(shí)間和費(fèi)用（主要是直接費(fèi)）之間的關(guān)系。

（3）工期—成本優(yōu)化的步驟①繪制正常時(shí)間下的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。②求出網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中各項(xiàng)工作采取可行的方案后可加快的時(shí)間。③求出正常工作時(shí)間和加快工作時(shí)間下工作的直接費(fèi)，并用下式求出費(fèi)用變化率：ai-j=（CA-CB）/（tB-tA）④尋找可以加快的工作。這些工作應(yīng)當(dāng)滿足以下三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：它是一項(xiàng)關(guān)鍵工作；它是可以壓縮的工作；它的費(fèi)用變化率在可壓縮的關(guān)鍵工作中是最低的。⑤確定壓縮某項(xiàng)關(guān)鍵工作可以加快的時(shí)間和增加的費(fèi)用。應(yīng)注意：如果網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中有幾條關(guān)鍵線路，則幾條關(guān)鍵線路都要壓縮同樣的數(shù)值，且壓縮對(duì)象的選擇應(yīng)使費(fèi)用變化率在可壓縮的方案中是最低的；每次壓縮以恰好使原來(lái)的非關(guān)鍵線路變成關(guān)鍵線路為度。這就要利用總時(shí)差值判斷，即不要在壓縮后經(jīng)計(jì)算非關(guān)鍵工作出現(xiàn)負(fù)總時(shí)差。⑥根據(jù)所選加快的關(guān)鍵工作及加快的時(shí)間限制，逐個(gè)加快工作，每加快一次都要重新計(jì)算參數(shù)，用以判斷下次加快的幅度，直到形成下列情況之一時(shí)為止：有一條關(guān)鍵線路的全部工作的可縮時(shí)間均已用完；為加快工程施工進(jìn)度所引起的直接費(fèi)增加數(shù)值，開(kāi)始超過(guò)因提前完工而節(jié)約的間接費(fèi)為限度。⑦求出優(yōu)化后的總工期，總成本，繪制工期—成本優(yōu)化后的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。

（3）工期—成本優(yōu)化舉例例：圖4-20是某工程的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃及其正常作業(yè)時(shí)間的算例，表4-3是它的原始資料，經(jīng)計(jì)算得出了第9欄中的數(shù)字。要求進(jìn)行工期—成本優(yōu)化。1圖4-20某工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃5611231055002200C2F1E3H1K1G2D2B3A22345678910ESLSFTFF000088004843891110100011鏈接到“33”工作代碼工作名稱正常持續(xù)時(shí)間（周）正常時(shí)間費(fèi)用（元）最短持續(xù)時(shí)間（周）最短時(shí)間費(fèi)用（元）時(shí)間差額（周）費(fèi)用差額（元）趕工費(fèi)率（元/周）1-2A220001218011801802-3B328001304022401202-5C221001225011501503-6D218001198011801804-7E330001320022001005-8F114001140000--6-9G226001275011501508-9H123001235000--9-10K119001190000--合計(jì)1990021000表4－4趕工費(fèi)率計(jì)算表①壓縮E工作1周，增加費(fèi)用100元，工程直接費(fèi)增至19900+100=20000元，工期由11周變?yōu)?0周。工作D變成了關(guān)鍵工作。②壓縮B工作1周，增加費(fèi)用120元，工程直接費(fèi)增至20000+120=20120元，工期變?yōu)?期，工作C變成了關(guān)鍵工作。壓縮G工作1周，增費(fèi)150元，工程直接費(fèi)增至20120+150=20270元，工期變?yōu)?周，工作H變成了關(guān)鍵工作。③壓縮A工作1周，增費(fèi)180元，工程直接費(fèi)增至20270+180=20450元，工期變?yōu)?周，關(guān)鍵工作沒(méi)有增加。④壓縮B和C工作各1周，增費(fèi)120+150=270元，直接費(fèi)增至20450+270=20720元，工期縮至6周，F(xiàn)成為關(guān)鍵工作。⑤壓縮D和E工作各1周，增費(fèi)180+100=280元，直接費(fèi)增至20720+280=21000元，工期縮至5周。至此，各條線路均變成了關(guān)鍵線路，各項(xiàng)工作的壓縮潛力已經(jīng)用完，故壓縮停止?，F(xiàn)假定每周間接費(fèi)是160元，則該網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的總成本見(jiàn)表4-5。由此可見(jiàn)，工期為8周時(shí)總成本最低。表4-5網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的總成本工期（周）567891011直接費(fèi)（元）21000207202045020270201202000019900間接費(fèi)（元）80096011201280144016001760總成本（元）21800216802157021550215602160021660習(xí)題解答1．如何理解“計(jì)劃工作是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程”？答案要點(diǎn)：（1）廣義的項(xiàng)目計(jì)劃：是指項(xiàng)目管理中的計(jì)劃職能，貫穿于項(xiàng)目生命期的全過(guò)程，具有全程性。因此，廣義的項(xiàng)目計(jì)劃是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在不斷地細(xì)化、修改和調(diào)整，形成一個(gè)多版本的項(xiàng)目計(jì)劃體系，是一個(gè)漸近地發(fā)展過(guò)程。其具體可劃分為如下階段：（1）項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃。項(xiàng)目前期策劃中的目標(biāo)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定義是項(xiàng)目計(jì)劃的最初階段，主要是對(duì)擬建項(xiàng)目的規(guī)模、生產(chǎn)能力、運(yùn)行計(jì)劃、建設(shè)期和運(yùn)行期的預(yù)計(jì)、所需資源的數(shù)量及其來(lái)源等方面進(jìn)行安排，是項(xiàng)目的初步計(jì)劃。（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的計(jì)劃。它是隨項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)的加深而不斷細(xì)化和完善的項(xiàng)目計(jì)劃體系。在項(xiàng)目計(jì)劃體系的作用下，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)